Okrúhly stôl ASB GALA 2013

„V 90 percentách bánk si vás vypočujú, ale zároveň už vtedy vedia, že nebudú váš predkladaný projekt financovať,“ odpovedal Rastislav Badalík na úvodnú otázku v rámci konania okrúhleho stola pri príležitosti ASB GALA 2013.

Čo trápi a teší slovenských architektov, developerov a stavebné spoločnosti? Ktorá oblasť stavebníctva bude v roku 2013 najviac rásť? Ako je slovenské stavebníctvo pripravené na výstavbu budov s takmer nulovou spotrebou energie do konca roku 2020? A ako to vyzerá s novým stavebným zákonom? To boli hlavné témy okrúhleho stola, ku ktorému redakcia časopisu ASB už tradične pozýva všetkých päť nominovaných osobností a zástupcov nominovaných developerov a stavebných firiem spolu s partnermi podujatia na otvorenú debatu. Nie vždy sa podarí zosúladiť pracovný kalendár všetkých vymenovaných, ale stáva sa, že o čo je menej rečníkov, o to úprimnejšia a konkrétnejšia debata sa rozprúdi. Tak ako v pondelok 25. marca 2013 podvečer.

Rastislav Badalík: Ak ide o dobrý projekt, tak si financovanie nájde a rovnako aj svojich kupcov.	Ondřej Fridrich: Keď sa kvalitné výrobky ­správne nenamontujú, celé úsilie s úsporami vyjde nazmar.	Pavel Pelikán: Čím je byt drahší, tým sa ľudia viac zaujímajú, čo bude stáť jeho prevádzka.	Juraj Šujan: Budova nie je len o úspore, ale aj o vzťahu k prostrediu – a to by mal podporovať aj štát.	Ladislav Veršovský: Stavebný zákon by mal ­predovšetkým jasne stanoviť pravidlá hry.

Radosť a starosť
Rastislav Badalík, generálny manažér spoločnosti Bischoff et Compagnons, veľmi jednoznačne pomenoval boľavé miesto investovania. Dodal však, že ak ide o dobrý projekt, tak si financovanie nájde a rovnako aj svojich kupcov. Niekedy treba hľadať aj za hranicami, čo v prípade investora so zahraničnou účasťou môže byť úspešná cesta. Spoločnosť J&T Real estate sa púšťa do rozsiahleho rezidenčného projektu pri Dunaji, takže Ing. Pavel Pelikán uviedol ešte jednu možnosť, ako zvládnuť financovanie: „Banky vyžadujú čoraz väčšie garancie. Na trhu prežijú hlavne silní developeri, ktorí budú schopní veľkú časť nákladov zaplatiť u equity. Aj my musíme na projekte Panorama city financovať začiatok projektu a výstavby z vlastných zdrojov.“ Ing. arch. Juraj Šujan doplnil pohľad architekta: „Teší ma, že dnes máme oveľa pokojnejšiu atmosféru na prípravu projektu, že sa zastavil nekontrolovateľný stavebný boom, najmä v Bratislave. Samozrejme, neteší ma, že je oveľa menej práce a pohybujeme sa v turbulentnom vývoji – od extrému k extrému.“ Jeho slová potvrdil aj Ondřej Fridrich, marketingový manažér spoločnosti Inoutic: „Sledujeme zvyšovanie nárokov na jednotlivé stavebné elementy zo strany architektov. Aj nás teší, že zákazníci začínajú byť odbornejší a kvalifikovane sa zaujímajú o naše materiály, technológie. Majú väčšiu schopnosť spoznať, čo je dobré, čo im prinesie úsporu. Chápu, že budova je na dlhšie obdobie, a chcú, aby bola kvalitná.“ Ing. Ladislav Veršovský sa tiež podelil o svoj názor: „Toho, čo nás teší, naozaj nie je veľa. Ak sa dá vôbec niečo spomenúť, je to predovšetkým stabilizácia cien a sprehľadnenie trhu nehnuteľností. Z druhej strany, vecí, ktoré nás trápia, je podstatne viac. Ide najmä o zlepšenie podnikateľského prostredia. Ak mám byť konkrétny, ide najmä o vytváranie jasnejších, stručnejších a jednoduchších právnych predpisov, zlepšenie vymožiteľnosti práva, odbúranie administratívnej náročnosti a byrokratických postupov na všetkých úrovniach, vytváranie podmienok na elimináciu korupcie a jej trestanie, lepšie fungovanie verejnej správy, transparentné verejné obstarávanie, podporu kultúry a etických princípov v podnikaní a tak ďalej.“

Smernica 20-20-20
Od financií sme v diskusii plynulo prešli na nízke ceny a úspory, dotkli sme sa aj pripravenosti Slovenska na zelenú výstavbu. Skúsenosti z prvej ruky má Rastislav Badalík: „Je zle, keď cítime tlak na ceny, ten sa potom premieta do tlaku na stavebnú firmu a odtiaľ to ide na subdodávateľov, no a v konečnom dôsledku trpí samotný užívateľ. My sme sa vybrali smerom, keď neponúkame najlacnejšie riešenia, ale vyšší štandard, čo v je v prípade EcoPointu v Košiciach možno odvážne, ale vopred sme si zhodnotili kúpyschopnosť a presne sme vedeli, aký typ užívateľov do našej zelenej administratívy príde. Hoci sme projekt pripravovali o dva-tri roky dlhšie, oplatilo sa. Už za 3,5 roka by sa nám mali vrátiť zvýšené investície do zeleného štandardu.

Zelené budovy sa čoraz častejšie dostávajú aj do nášho povedomia, a kto na to dnes nezareaguje, bude pozadu a v budúcnosti sa mu bude ťažšie predávať. Myslím si však, že na Slovensku nie sme pripravení na situáciu, keď zelený certifikát bude povinnosťou.“ Súhlasil aj Pavel Pelikán: „Implementácia európskych smerníc potrvá v našich podmienkach ešte veľmi dlho. Projekty, ktoré sa pripravujú a investuje sa do nich už napríklad tri až štyri roky, sa nedajú len tak zahodiť. Samého ma zaujíma, ako bude vyzerať situácia, keď sa implementácia bude vyžadovať celoplošne. Určite je však dobré, aby nové budovy, a najmä administratívne, mali zelený certifikát. Paradoxne platí, že čím je investícia drahšia, tým viac majiteľa zaujímajú aj náklady na prevádzku. Pri menších bytoch to dnes budúcich majiteľov veľmi nezaujíma.“ Ondřej Fridrich k tomu dodal: „Vieme, aká dôležitá je kvalitná realizácia a spoľahlivá montážna firma. Darmo budete mať kvalitné výrobky, keď sa správne nenamontujú, celé úsilie s úsporami vyjde nazmar. Dúfame, že so vzrastajúcim záujmom ľudí o úspory to bude viac zaujímať aj investorov.“ Spoločnosť YIT Reding sa na Slovensku venuje aj rezidenčnej výstavbe a má v tejto oblasti ambiciózne plány. Slovenské prostredie dobre pozná, čo potvrdil aj Ladislav Veršovský: „Na Slovensku pôsobí množstvo odborne zdatných projektových kancelárií a projektantov nízkoenergetických a pasívnych budov, rad výrobcov stavebných častí a materiálov aj technologických zariadení. Stále však väčšia časť stavebnej výroby kopíruje minimálne požiadavky v tejto oblasti z dôvodov konkurencieschopnosti v slovenskom prostredí, kde určujúcim kritériom je cena. Zdá sa, že kým nepríde rok 2020, realita budov s takmer nulovou energetickou náročnosťou nebude na Slovensku všeobecne akceptovaná.“ Podobné obavy vyslovil aj architekt Juraj Šujan: „Budova nie je len o úspore, ale aj o vzťahu k prostrediu – a to by mal podporovať aj štát. Mám dojem, že keď príde rok R, teda 2020, tak až potom sa to začne riešiť. Teraz vládne skôr pasívna rezistencia.“

Pravidlá hry
Nevyhli sme sa ani novému stavebnému zákonu. Architekt Juraj Šujan opísal intenzívnu snahu Slovenskej komory architektov spolupracovať na príprave zákona. Zdôraznil, že niektoré pripomienky zo strany architektov, ako napríklad prelomové zjednodušenie definícií stavieb a súvisiacich konaní, sa nepodarilo do zákona presadiť úplne. Pavel Pelikán pripomenul, že významní investori sú združení v Inštitúte urbánneho rozvoja, ktorého cieľom je komunikácia s miestnymi či štátnymi inštitúciami. Ladislav Veršovský zdôraznil, že zákon by mal v čo najväčšej miere preniesť kompetencie štátnej správy na obce, respektíve mestské časti pri väčších mestách. Pokojne môžeme povedať, že hovoril za všetkých, keď debatu pri okrúhlom stole uzavrel slovami: „Od nového stavebného zákona osobne očakávam zníženie administratívnej náročnosti a skrátenie dĺžky priebehu celého procesu povoľovacích konaní, viac odborníkov a profesionálov na stavebných úradoch, zavedenie elektronickej komunikácie v čo najširšom rozsahu. Stavebný zákon by mal predovšetkým jasne stanoviť pravidlá hry.“

TEXT: PET, MNO
FOTO: Dano Veselský

Článok bol uverejnený v časopise ASB.