Tvorba, schvaľovanie a rozpočítavanie nákladov súvisiacich s užívaním bytov: Ako tieto služby rozúčtovať?
Časopis Správa budov 
Aké služby sú súčasťou ročného rozúčtovania nákladov súvisiacich s užívaním bytov a nebytových priestorov pre vlastníkov bytov a nebytových priestorov v bytových domoch a ako tieto služby správne rozúčtovať?
V nadväznosti na článok v predchádzajúcom ročníku časopisu Správa budov „Fond prevádzky, údržby a opráv – tvorba a schvaľovanie“ mi vyplynula potreba napísať niečo aj o plneniach. Určite neprinášam žiadnu svetobornú novinku, ak poviem, že tvorba a schvaľovanie plnení, teda „služieb“ spojených s užívaním bytov a nebytových priestorov (ďalej len služby alebo plnenia), sa odvíja od iných faktorov a mechanizmov, ako tvorba a schvaľovanie fondu prevádzky, údržby a opráv.
Fenomén „plnenia“ má v zákone č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov (ďalej len zákon) trochu kratšiu históriu ako fond prevádzky, údržby a opráv, ktorý sa v ňom nachádza od jeho prvého znenia z roku 1993. Opäť však musím zdôrazniť, že historicky poplatky za služby spojené s užívaním bytov a nebytových priestorov tento zákon nevymyslel.
Iba kopíroval dlhodobý systém poplatkov súvisiacich s bývaním v bytových domoch v nájomnom sektore, ktorý už v praxi existoval. Tento mechanizmus sa v podstate nezmenil. Povedzme si teda niečo o tom, čo sú plnenia, kedy sa zmienka o nich dostala do zákona a prečo je dôležité o nich hovoriť.
Prvú zmienku o plneniach priniesla novela zákona č. 367/2004 Z. z. účinná od 1. júla 2004 v § 10 v novom bode 4 nasledovne:
„Vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome sú povinní mesačne vopred uhrádzať na účet spoločenstva alebo správcu úhrady za plnenia. Spoločenstvo a správca vedie prostriedky vo fonde prevádzky, údržby a opráv oddelene od prostriedkov zhromaždených od vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome na úhrady za plnenia, pričom sa musí zachovať účel použitia týchto prostriedkov. Ak spoločenstvo tvorí viac domov, zriaďuje sa fond prevádzky, údržby a opráv osobitne pre každý dom.“
Napriek tomu, že sa služby vyúčtovávali dávno pred privatizáciou v nájomnom vzťahu spojenom s bývaním, neboli ani v tom čase nijako v zákone ani v žiadnom inom predpise definované. Existoval určitý zabehnutý systém, ktorý vtedajší správcovia – mestské bytové podniky a stavebné bytové družstvá – dodržiavali.
Uvedené ustanovenie prijaté novelou zákona vytvorilo vo finančnom manažmente správy bytových domov priestor na dva oddelené finančné balíky, a to fond prevádzky, údržby a opráv a plnenia (služby), avšak bez ďalších podrobností.
Od roku 1993, keď zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov prvýkrát nadobudol účinnosť, existovali v praxi mechanizmy a princípy tak pre tvorbu poplatkov za plnenia, ako aj pre ich rozpočítavanie v rámci ročného vyúčtovania. Tieto mechanizmy a princípy viac-menej platia dodnes. Nie však preto, že by vývoj zákona alebo samotná správa bytového fondu v tejto oblasti ustrnuli.
Je to preto, že tieto mechanizmy a princípy sú rokmi overené, vyskúšané, zodpovedajú potrebám konečného spotrebiteľa, ako aj fyzikálnym zákonom a dajú sa matematicky vyjadriť v príslušných jednotkách – štvorcových aj kubických metroch, gigajouloch, kilowattoch či kilowatthodinách, ale predovšetkým sa dajú vyčísliť v peniazoch. A práve to je podstata merania, rozpočítavania plnení a zároveň aj spôsobu tvorby plnení a poplatku za ne a tiež samotného ročného vyúčtovania.
Všetci veľmi dobre vieme, čo presne sú plnenia, ale ich definícia sa do zákona dostala až novelou č. 268/2007 Z. z., ktorá doplnila § 10 novým odsekom 6 nasledovne:
„Úhrady za plnenia sú vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome povinní mesačne vopred uhrádzať na účet domu v banke. Pri rozúčtovaní úhrad za plnenia sa zohľadňuje miera využívania spoločných častí domu a spoločných zariadení domu vlastníkmi bytov alebo nebytových priestorov v dome.
Okrem služieb a prác, ktoré vlastník bytu a nebytového priestoru v dome uhrádza priamo dodávateľovi, sa za plnenie spojené s užívaním bytu alebo nebytového priestoru považuje najmä osvetlenie spoločných častí domu, odvoz odpadov, čistenie žúmp, užívanie výťahov, upratovanie, dodávka tepla a teplej vody, dodávka vody od vodárenských spoločností a odvádzanie odpadových vôd.“
Keďže zákon pri definovaní plnení uviedol slovo „najmä“, znamená to, že rozsah plnení sa môže doplniť aj o ďalšie špecifické služby, ktoré sú pre ten-ktorý dom zabezpečované. Snáď ani nemusím zdôrazňovať, že rozsah služieb pre každý dom určujeme vždy podľa ich skutočného zabezpečovania a môže byť v bytových domoch odlišný. Povedzme si teraz niektoré podrobnosti o jednotlivých plneniach. Ako sa merajú, ako sa vyčísľujú a ako sa obvykle rozpočítavajú.
Hneď v úvode treba povedať jednu veľmi dôležitú a zásadnú vec. Jedinou službou, ktorá sa meria a rozpočítava podľa presne stanovených pravidiel, je TEPLO. Má určené pravidlá pre vykurovanie, ako aj pre ohrev teplej vody.
V súčasnosti platí vyhláška Ministerstva hospodárstva SR č. 503/2022 Z. z., ktorou sa ustanovuje teplota teplej vody na odbernom mieste a pravidlá rozpočítavania nákladov na množstvo tepla dodaného v teplej vode, nákladov na množstvo dodaného tepla na vykurovanie, nákladov na množstvo dodaného tepla alebo množstva tepla vyrobeného v decentralizovanom zdroji tepla a ekonomicky oprávnených nákladov na teplo vyrobené v decentralizovanom zdroji tepla (ďalej len vyhláška).
Je to štvrtá verzia pravidiel určujúcich spôsob rozpočítavania nákladov na teplo na vykurovanie a ohrev teplej vody, ktorá sa v správe bytového fondu zaviedla. Nahradila vyhlášku MH SR č. 240/2016 Z. z. v znení novely č. 168/2021 Z. z. Prvou bola vyhláška Úradu pre reguláciu sieťových odvetví č. 630/2005 Z. z., potom nasledovala jej novela č. 358/2009 Z. z. Nová vyhláška je účinná od 1. januára 2023 a prvýkrát sa použije v roku 2024 pre rozpočítanie a vyúčtovanie nákladov na teplo na vykurovanie a ohrej teplej vody za rok 2023.
K vyhláške ako takej sa rozpisovať nebudem, na to sú väčší odborníci, než som ja. Verím, že na stránkach tohto časopisu nájdete na túto tému celý rad odborných článkov, ktoré vám poslúžia na zorientovanie sa v zmenách a novinkách, ktoré vyhláška priniesla.
Čo však považujem za dôležité spomenúť, je, že sa vzťahuje na všetky bytové domy, ktoré sú zásobované teplom z centralizovaných zdrojov tepla (CZT), teda z teplární a centrálnych kotolní, avšak rovnako platí aj pre bytové domy s vlastnými domovými kotolňami, vyhláškou nazývanými „decentralizovaný zdroj tepla“. Vyhláška je novodoplnená o princípy rozpočítavania nákladov na teplo pre BOST (bytová odovzdávacia stanica tepla), ktoré doteraz neboli predmetom vyhlášky.
Niektoré pravidlá zostali nezmenené, niektoré sa zmenili, niektoré je stále možné dohodnúť na základe rozhodnutia vlastníkov, preto odporúčam dobre si vyhlášku preštudovať. A to aj v takom prípade, ak správcom a spoločenstvám spracovávajú údaje a náklady spojené s teplom špecializované odborné organizácie. Správca, predseda a rada spoločenstva sú tí, na ktorých sa vlastníci obracajú, ak im pri vyúčtovaní nie je niečo jasné (pravda, okrem tých, ktorí sa priamo obrátia na SOI alebo na súd). Preto práve na nich je povinnosť poznať zmeny, ktoré nová vyhláška priniesla.
Vyhláška o rozpočítavaní nákladov na teplo je teda z hľadiska rozpočítavania nákladov jediná. Žiadna ďalšia vyhláška, ktorá by určovala pravidlá a podrobnosti o tom, ako sa tvoria poplatky a rozpočítavajú náklady za ďalšie služby spojené s užívaním bytov a nebytových priestorov, neexistuje. Preto treba pravidlá na všetky ostatné služby mimo tepla, zabezpečované pre ten-ktorý bytový dom, vždy podrobne, jasne a zrozumiteľne dohodnúť v zmluve o výkone správy alebo v zmluve o spoločenstve vlastníkov bytov a nebytových priestorov na základe rozhodnutia vlastníkov.
Ustanovenie zákona v § 14b ods. 1 písm. j) hovorí o tom, že „o zásadách určenia výšky mesačných úhrad za plnenia“ sa rozhoduje nadpolovičnou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v bytovom dome. Zdôrazňujem – o zásadách určenia výšky, teda o tom, ako sa budú tvoriť, merať a akým kľúčom sa budú rozpočítavať. Na samotnú výšku poplatku za jednotlivé služby sa toto ustanovenie nevzťahuje.
Kým sa začneme podrobne zaoberať jednotlivými službami, teda všetkými ostatnými okrem tepla, rada by som zdôraznila jednu dôležitú okolnosť. Okrem spotreby vody a tepla, ktoré sa „merajú“, sa pri určovaní „zásad“ tvorby a rozpočítavania najčastejšie používali dva spôsoby. Rovnakým dielom na byt a nebytový priestor alebo na osoby. V súčasnosti už fenomén „osobomesiacov“ celkom rýchlo zaniká a správcovia aj spoločenstvá od neho upúšťajú.
Najčastejším dôvodom je náročné zisťovanie počtu osôb zdržiavajúcich sa dlhodobo v domácnostiach. Byty sú často prenajímané a, dajme si ruku na srdce, vlastníci veľmi často zabúdajú na svoju povinnosť vyplývajúcu zo zákona (§ 11 ods. 9) „…oznámiť bez zbytočného odkladu správcovi alebo spoločenstvu zmeny v počte osôb, ktoré užívajú byt súvisle minimálne počas dvoch mesiacov.“ A vôbec. Prečo práve dvoch mesiacov?
Preto je jednoduchšie tvoriť aj rozpočítavať služby na byty a nebytové priestory rovnakým dielom tam, kde sa v minulosti používali „osobomesiace“, najčastejšie pri osvetlení spoločných priestorov, užívaní (prevádzke) výťahov a upratovaní spoločných priestorov.
Povedzme si teda niekoľko obvyklých postupov súvisiacich so službami a využime k tomu poradie jednotlivých služieb, ako je uvedené v zákone.
Osvetlenie spoločných častí domu
Ako to už z názvu služby vyplýva, sú náklady za elektrinu, ktorá sa použije na osvetlenie spoločných priestorov, ktorými sú najčastejšie prístupové chodby k bytom a nebytovým priestorom, ako aj k pivniciam či spoločným zariadeniam, ako sú kočikárne, práčovne sušiarne a pod., osvetlenie schodísk a vstupných hál.
Ďalej osvetlenie tých miestností, ktoré slúžia na užívanie všetkým vlastníkom a užívateľom bytov a nebytových priestorov, už spomínané kočikárne, sušiarne, práčovne a pod. Rovnako sem patrí aj osvetlenie vonkajších častí domu, predovšetkým pred vstupom, prípadne aj príslušenstva, ak sa vlastníci rozhodnú zabezpečiť ich osvetlenie (napr. kontajnerové stojiská a iné). Jednoducho všetko, čo je napojené na spoločný rozvod v dome pre osvetlenie.
Niekedy sa vyskytuje aj pojem „elektrina spoločných priestorov“, keď je do nákladov za osvetlenie zarátaná aj elektrina niektorých spoločných zariadení, ktorá nie je samotne vykazovaná v nákladoch súvisiacich s týmito zariadeniami, prípadne nemá samostatné meranie. Obvykle sa táto elektrina priráta k nákladom na osvetlenie.
Ak sa v bytovom dome nachádzajú zariadenia, prevádzkované inými spoločnosťami a sú napojené na elektrinu spoločných priestorov, napr. internetové zosilňovače alebo reklamné plochy či telekomunikačné zosilovacie stanice na streche, potom elektrinu, ktorú tieto zariadenia spotrebujú, treba „refakturovať“ predmetným spoločnostiam. Samozrejme, v tej istej cene elektriny, ktorú platíte svojmu dodávateľovi. Nesmie byť nižšia ani vyššia, pretože bytový dom nie je výrobcom ani distribútorom elektriny. Na to pozor.
Odvoz odpadov z domácností
Odvoz odpadu z domácností je už na väčšine územia našej republiky zabezpečovaný v priamom vzťahu občan vs. obec/mesto podľa všeobecne záväzných nariadení (VZN) schválených obecným/mestským zastupiteľstvom. V Bratislave je to trochu inak. Miestnu daň za odpad síce vyrubuje magistrát na základe príslušného VZN, avšak výrub tejto dane dostane správca na jeho IČO pre bytové domy, ktoré má v správe. Správca potom poplatok rozpočíta na jednotlivé domácnosti v tých bytových domoch, ktoré spravuje na základe zmluvy o výkone správy.
To isté platí aj pre spoločenstvá vlastníkov bytov a nebytových priestorov. V ostatných mestách a obciach každý vlastník obdrží „výmer“ za odvoz odpadu v rozhodnutí od príslušného obecného/mestského úradu alebo magistrátu.
Čistenie žúmp
Je služba v bytových domoch tam, kde nie je v obci alebo v jej časti vybudovaná verejná kanalizácia a pri bytových domoch sú vybudované žumpy prípadne čističky odpadových vôd (ČOV). Náklady s tým súvisiace sa pri žumpách skladajú z pravidelných alebo nepravidelných dohodnutých intervalov vyprázdňovania a pri ČOV z nákladov na elektrinu čerpadiel a ďalších súvisiacich nákladov.
Mesačná hodnota tejto služby sa môže odvíjať od objemu celkového množstva vody vtekajúcej do žumpy alebo cez ČOV (teplej aj studenej), ktoré domácnosť spotrebuje tak, ako to platí pri „stočnom“ (odvádzanie odpadových vôd) od vodární. Náklady sa potom rozrátajú na jeden m3 spotrebovanej vody pre dom ako celok a touto cenou sa potom vynásobí spotreba vody jednotlivých domácností. Vlastníci však aj v tomto prípade môžu rozhodnúť o inom spôsobe rozpočítavania. Existujú ešte bytové domy, kde jednotlivé byty nemajú osadené vodomery, v takom prípade je dohoda potrebná.
Užívanie výťahov
Náklady spojené s užívaním výťahov sa rozpočítavajú v tých bytových domoch, ktoré výťahy majú. Výťah je spoločné zariadenie domu a spadá do skupiny vyhradených technických zariadení – VTZ, ktoré podliehajú pravidelným odborným obhliadkam a skúškam vyplývajúcich z iných technických a právnych predpisov a noriem.
Náklady za výťah sa skladajú z nasledujúcich položiek:
– paušálny poplatok pre správcu výťahu, v rámci ktorého sú zabezpečované povinné trojmesačné revízie v zmysle vyhlášky MPSVR SR č. 508/2009 Z. z. na zaistenie bezpečnosti a ochrany zdravia pri práci a bezpečnosti technických zariadení a v rozsahu normy STN 27 4002, STN EN 81-1, EN 81-1, STN EN 81-3, STN EN 1570, EN 81-20/50 a nariadenia vlády SR č. 235/2015 Z. z.,
– elektrina použitá na prevádzku výťahu (ak má samostatné meranie),
– služba dozorcu výťahu a výťahového technika zabezpečená správcom alebo spoločenstvom.
Pri nákladoch za užívanie výťahov môžu vlastníci rozhodnúť, že tým, ktorí bývajú na prízemí, sa táto služba nebude rátať. Avšak aj o tejto „úľave“ môžeme polemizovať, či tí z prízemia nechodia na pohárik k susedom na siedme či poklebetiť so susedmi z piateho alebo či sa neodvezú výťahom do pivnice v suteréne po zemiaky.
Všetci vlastníci sú podielovými spoluvlastníkmi výťahu, ako aj všetkých spoločných častí domu, spoločných zariadení domu atď., teda zásady, podľa ktorých sa náklady spojené s užívaním výťahu budú rozpočítavať, sú na rozhodnutí vlastníkov. V mnohých bytových domoch tento spôsob určí správca podľa toho, ako to má zaužívané vo všetkých domoch, ktoré spravuje. Avšak je to na rozhodnutí vlastníkov, ktorí o tom majú právo rozhodnúť v zmysle zákona.
K nákladom súvisiacim s výťahom ako VTZ patria aj povinné odborné obhliadky a revízie. Revízie výťahu sa vykonávajú pri osobných a nákladných výťahoch s povolenou prepravou osôb v lehote každé 3 mesiace, teda 4-krát do roka. Tento náklad je najčastejšie zahrnutý v paušálnom mesačnom poplatku, ktorý sa pravidelne platí správcovi výťahu.
Odborná (záťažová) skúška osobného výťahu sa vykonáva raz za 3 roky. Opakovaná úradná skúška preveruje spôsobilosť a bezpečnosť vybraného zdvíhacieho technického zariadenia. Pre osobný výťah a nákladný výťah s povolenou prepravou osôb sa vykonáva v pravidelnej lehote raz za 6 rokov.
Uvedené povinné revízie, odborné a záťažové skúšky je správca povinný zabezpečiť v určených intervaloch bez súhlasu vlastníkov v zmysle § 9 ods. 4 zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov.
Náklady spojené s odbornou a opakovanou úradnou skúškou, ako aj opravy, údržba, rekonštrukcia a obnova výťahov sú zvyčajne hradené z fondu prevádzky, údržby a opráv, ak sa vlastníci nedohodli inak.
Upratovanie spoločných priestorov
Upratovanie spoločných priestorov je služba poskytovaná pre bytový dom, ktorá sa môže zabezpečovať aj svojpomocne samotnými vlastníkmi a užívateľmi bytov. V takom prípade obvykle nie je predmetom rozpočítavania vo vyúčtovaní. Vlastníci používajú svoje čistiace prostriedky aj nástroje a upratujú si na základe dohodnutého režimu. Ak túto službu zabezpečuje správca alebo spoločenstvo, náklady s tým súvisiace obvykle pozostávajú z nasledovných položiek:
- paušálny poplatok upratovacej firme, alebo
- mzdové náklady osôb vykonávajúcich upratovanie v hodnote ceny práce,
- čistiace prostriedky a nástroje (metly, mopy, vedrá, handry a pod.).
Ak upratovanie zabezpečuje zmluvne dohodnutá upratovacia firma, je možné a vhodné intervaly a rozsah súvisiacich úkonov dohodnúť na základe požiadaviek vlastníkov. Je však vhodné vykonávanie dohodnutých úkonov pravidelne kontrolovať.
Súčasťou nákladov na upratovanie môže byť aj zimná údržba prístupových chodníkov a ciest, prípadne priľahlých pozemkov alebo aj parkovacích miest (predovšetkým pri novostavbách), alebo sa táto služba môže vykazovať aj samostatne.
Náklady s tým súvisiace obvykle pozostávajú z nasledovných položiek:
- paušálny poplatok upratovacej firme, alebo
- mzdové náklady osôb vykonávajúcich upratovanie v hodnote ceny práce,
- posypová soľ,
- nástroje (zhrňovače snehu, lopaty na sneh, hrable, škrabky, zimné rukavice a pod.).
Dodávka vody od vodárenských spoločností a odvádzanie odpadových vôd
Na rozdiel od teplej vody neupravuje rozpočítavanie studenej vody žiaden zákon ani vyhláška. Preto je tento spôsob obvykle dohodnutý v zmluve o výkone správy alebo v zmluve o spoločenstve. Najčastejší a najpoužívanejší spôsob rozpočítavania nákladov za dodávku vody z verejných vodovodov je podľa spotreby nameranej na vodomeroch, ktorá sa obvykle vynásobí koeficientom.
Ten sa vyráta tak, že sa množstvo studenej vody namerané a fakturované príslušnou vodárenskou spoločnosťou podľa určeného meradla na päte domu vydelí súčtom všetkých spotrieb studenej vody v bytoch a nebytových priestoroch, čím vznikne „koeficient“ jedna celá niečo. Vlastníkom sa potom vyúčtuje „vypočítaná“ spotreba každého jedného bytu a nebytového priestoru.
Keďže tento spôsob rozpočítavania nie je určený zákonom alebo vyhláškou, je možné dohodnúť aj iný spôsob. Stretla som sa s tým, že rozdiel medzi nameraným (fakturovaným) množstvom vody na päte domu a súčtom všetkých spotrieb sa rozdelil medzi byty a nebytové priestory rovnakým dielom.
Dohodli sa tak vlastníci z toho dôvodu, aby tí, ktorí majú vyššiu spotrebu neplatili neúmerne viac, ak sa ich spotreba vynásobí koeficientom. Ide o vodu, ktorá už prešla „fakturačným“ vodomerom na päte domu, ale ešte nepretiekla vodomermi u konečných spotrebiteľov a nachádza sa v rozvodnom systéme.
Dôležitým faktorom pri určovaní spotreby a nákladov za vodu je určenie náhradných indikovaných údajov určených meradiel na studenú vodu – teda spotrieb v tých bytoch a nebytových priestoroch, kde dôjde k poruche vodomeru, neumožneniu odpočtu, zásahu do meradiel a pod. Pre určenie náhradnej spotreby teplej vody sa postupuje podľa vyhlášky pre rozpočítavanie nákladov na ohrev teplej vody, ktorý sa môže použiť aj pre studenú vodu alebo je možné dohodnúť aj iný spôsob.
Ak je niektoré meradlo po lehote overenia, je nefunkčné alebo sa nesprístupnilo pri odpočte, musí sa spotreba správne určiť náhradným výpočtom. Opäť je možné použiť pravidlá z vyhlášky pre teplú vodu alebo podľa dohody vlastníkov. Spôsob určenia alebo výpočtu náhradnej spotreby by mal byť predmetom zmluvy o výkone správy alebo zmluvy o spoločenstve na základe rozhodnutia vlastníkov.
Môže to byť priemerná spotreba za predchádzajúce obdobie, ak má správca k dispozícii históriu spotrieb, alebo priemerná spotreba v bytoch s rovnakým počtov užívateľov, alebo 25 m3 na osobu a rok podľa vyhlášky MŽP SR č. 397/2003 Z. z., ktorá sa vzťahuje na také prípady, ak nie je meraná spotreba studenej vody na päte domu.
V bytových domoch v obciach alebo ich častiach, kde nie je vybudovaný verejný vodovod, je voda do bytov zabezpečovaná zo studní. Podmienky úhrad za túto vodu určuje obec na základe VZN a ďalších súvisiacich predpisov.
Náklad za zrážkovú vodu fakturuje každému bytovému domu, resp. jeho správcovi alebo spoločenstvu vlastníkov bytov a nebytových priestorov, príslušná vodárenská spoločnosť (niekde aj obec) na základe podkladov určených Meteorologickým ústavom pre každý región Slovenska podľa skutočných zrážok v predmetnom roku.
Zrážková voda sa účtuje tým bytovým domom, pri ktorých je odvádzaná zo strechy vnútornými alebo vonkajšími dažďovými zvodmi do verejnej kanalizácie. Pri bytových domov, pri ktorých sa zrážková voda odvádza do trativodu alebo blízkeho vodného toku alebo potoka, sa zrážková voda neúčtuje.
Zrážková voda sa rozpočítava na m2 plochy bytu alebo nebytového priestoru.
Poistenie bytového domu
Súčasťou ochrany života zdravia a majetku je poistenie bytového domu. Zahŕňa poistenie proti živelným pohromám, požiaru a následného zadymenia, krížovej zodpovednosti medzi jednotlivými bytmi, voči tretím osobám a ďalšiemu krytiu. Poistenie bytového domu nie je povinné, ale obvykle sa vyžaduje v prípade, ak bytový dom čerpá komerčný úver alebo úver zo ŠFRB a slúži svojím spôsobom ako zábezpeka. Poistenie bytového domu z hľadiska ochrany majetku má svoje opodstatnenie.
Poistenie bytového domu sa rozpočítava medzi vlastníkov bytov a nebytových priestorov podľa veľkosti spoluvlastníckeho podielu.
Havarijná služba
Tiež nie je službou povinnou, avšak rovnako slúži ako „poistka“ pri ochrane života, zdravia a majetku. Niektoré veľké správcovské spoločnosti a bytové družstvá majú vlastné technické zložky zabezpečujúce havarijnú službu, alebo sú to zmluvne zabezpečené služby „treťou osobou“ paušálnym poplatkom.
Havarijná služba sa rozpočítava rovnakým dielom na byt.
Deratizácia, dezinsekcia, dezinfekcia
Deratizácia spoločných priestorov a okolia bytového domu je proces likvidácie a regulácie škodlivých hlodavcov, ako sú potkany alebo myši. Zabezpečuje sa povinne na základe príslušného VZN obce alebo mesta. Správcovia a spoločenstvá sú povinné oznámiť jej vykonanie príslušnému mestskému či obecnému úradu. Podľa mojich vedomostí sa zabezpečuje dvakrát ročne na základe výzvy úradu.
Deratizácia sa rozpočítava rovnakým dielom na byt alebo sa hradí z fondu prevádzky, údržby a opráv, ak o tom vlastníci takto rozhodnú.
Dezinsekcia je proces alebo činnosť, ktorej cieľom je likvidácia čo najväčšieho počtu choroboplodných alebo nežiaducich mikroorganizmov, zneškodňovanie choroboplodných mikroorganizmov pomocou fyzikálnych, chemických alebo kombinovaných postupov, ktoré majú prerušiť prenos nákazy od prameňa pôvodcu nákazy k vnímavému jedincovi.
Dezinfekcia je likvidácia škodlivých, epidemiologicky, hospodársky závažných a obťažujúcich článkonožcov – hmyzu (šváb, rus, blcha, ploštica, mravec, mucha). Prevažne ide o hmyz žijúci v blízkosti človeka, ktorý má hygienický význam, prenáša choroby alebo spôsobuje škodu.
Dezinsekcia a dezinfekcia sa zabezpečujú v takom prípade, ak sa v bytovom dome vyskytnú škodlivé mikroorganizmy alebo škodcovia, prípadne na základe výzvy obce alebo mesta.
Údržba zelene a príjazdovej komunikácie
Aj údržba zelene a príjazdovej komunikácie môže byť jednou zo služieb zabezpečovaných pre vlastníkov bytov. V ostatných rokoch sa stavajú uzavreté areály s bytovými domami ako komplexy, kde je potom prirodzené, že sa správca stará aj o zeleň, priľahlé pozemky a všetky komunikácie vrátane parkovacích miest. Obvykle sa náklady rozpočítavajú buď podľa veľkosti spoluvlastníckeho podielu na pozemkoch, alebo rovnakým dielom na byt podľa rozhodnutia vlastníkov.
V uzavretých bytových komplexoch, ako aj vo veľkých polyfunkčných bytových domoch sa môže zabezpečovať aj strážna služba. Aj táto služba býva predmetom vyúčtovania a opäť rozpočítavanie príslušných nákladov je v rozhodovacej kompetencii vlastníkov.
Čistenie komínov
Komíny sú spoločnými zariadeniami domu a ich čistenie sa zabezpečuje v bytových domoch, ktoré ich majú. Môžu to byť komíny vedené od kotolne alebo v starších bytových domoch vedú z jednotlivých bytov.
Komíny spadajú do skupiny vyhradených technických zariadení (VTZ). Z tohto dôvodu sa na nich vykonávajú povinné revízie v zmysle vyhlášky MV SR č. 401/2007 Z. z. o technických podmienkach a požiadavkách na požiarnu bezpečnosť pri inštalácii a prevádzkovaní palivového spotrebiča, elektrotepelného spotrebiča a zariadenia ústredného vykurovania a pri výstavbe a používaní komína a dymovodu a o lehotách ich čistenia a vykonávania kontrol platnej v zmysle zákona MV SR č. 314/2001 Z. z. o ochrane pred požiarmi v znení neskorších predpisov.
Súvisiace náklady pozostávajú z nákladov na samotné čistenie komínov, na povinné revízie a na opravy a údržbu. Samotné pravidelné čistenie sa obvykle rozpočítava ako služba podľa dohody vlastníkov a náklady na povinné revízie s opravami a údržbou sú hradené z fondu prevádzky, údržby a opráv.
Spoločná televízna anténa
Možno už archaickým spoločným zariadením domu je spoločná televízna anténa (STA). Tam, kde sa ešte vyskytuje, sa vlastníkom súvisiace náklady s ňou rozpočítavajú (obvykle rovnakým dielom na byt). Takých domov už je však v dnešnej „elektronickej dobe“ málo, keďže skoro každá domácnosť si už zabezpečuje televízny signál a ďalšie služby od rôznych dodávateľov.
Povinnosť spoločenstva a správcu súvisiaca s vyúčtovaním
Samotné vyhotovenie vyúčtovania nákladov súvisiacich s užívaním bytov a nebytových priestorov pre vlastníkov bytov a nebytových priestorov v bytových domoch sa opiera o ustanovenia zákona, a to pre spoločenstvá v § 7b ods. 3 a pre správcov v § 8a ods. 2, ktorých znenie je totožné a znie nasledovne:
„Spoločenstvo je povinné najneskôr do 31. mája nasledujúceho roka predložiť vlastníkom bytov a nebytových priestorov v dome správu o svojej činnosti za predchádzajúci rok týkajúcej sa domu, najmä o finančnom hospodárení domu, o stave spoločných častí domu a spoločných zariadení domu, ako aj o iných významných skutočnostiach, ktoré súvisia so správou domu. Zároveň je povinné vykonať vyúčtovanie použitia fondu prevádzky, údržby a opráv, úhrad za plnenia rozúčtované na jednotlivé byty a nebytové priestory v dome.“
„Správca je povinný najneskôr do 31. mája nasledujúceho roka predložiť vlastníkom bytov a nebytových priestorov v dome správu o svojej činnosti za predchádzajúci rok týkajúcu sa domu, najmä o finančnom hospodárení domu, o stave spoločných častí domu a spoločných zariadení domu, ako aj o iných významných skutočnostiach, ktoré súvisia so správou domu. Zároveň je povinný vykonať vyúčtovanie použitia fondu prevádzky, údržby a opráv, úhrad za plnenia rozúčtované na jednotlivé byty a nebytové priestory v dome.“
Z uvedeného vyplýva, že vlastníci bytov a nebytových priestorov sú oprávnení požadovať ročné vyúčtovanie plnení a FPÚaO nezávisle od formy správy, teda či už správu zabezpečuje spoločenstvo na základe zmluvy o spoločenstve, alebo správca na základe zmluvy o výkone správy. Žiadne rozdiely v zabezpečení tejto povinnosti voči vlastníkom medzi dvomi formami správy neexistujú. To čo pri vyúčtovaní platí pre spoločenstvo platí rovnako aj pre správcu.
TEXT: Ing. Otília Leskovská
FOTO: Shutterstock
