Postrehy k novele zákona č. 182/1993 Z. z.

Ako je to so správou nebytových budov od 1. apríla 2024?

Poznáte výhody Klubu ASB? Stačí bezplatná registrácia a získate sektorové analýzy slovenského stavebníctva s rebríčkami firiem ⟶

Prvý apríl je dňom žartíkov. Pre zaujímavosť som sa opýtala uja Googľa, čo si o tomto dni myslí a dozvedela som sa, že:

„Korene Dňa bláznov, alebo aj vtipkárov, siahajú podľa niektorých zdrojov do starej Indie, kde sa v čase od 30. marca do 1. apríla konali slávnosti s názvom HOLÍ. Počas veľkolepých karnevalov s maskami mali ich nositelia splniť nezmyselné rozkazy, napríklad obrátiť tok rieky. Kto nedokázal vtipne reagovať, stal sa bláznom osláv. Podobná slávnosť bláznov (festum stultorum, inak nazývaná aj deň roztopaše a smiechu) sa konala aj v starom Ríme.

Prvoaprílové žartovanie nabralo druhý dych v 16. storočí. V mnohých krajinách sa nový rok začínal práve 1. apríla, no francúzsky kráľ Karol IX. to zmenil, keď od roku 1564 ustanovil začiatok roka na deň 1. január.“

Vráťme sa však k téme, ktorá je už desiatky rokov mojou doménou, a to k zákonu o vlastníctve bytov a nebytových priestorov č. 182/1993 Z. z. (ďalej zákon), predovšetkým k jeho ostatnej novele č. 205/2023 Z. z., ktorá je účinná práve od 1. apríla 2024. Nie je však prvoaprílovým žartíkom.

Je to úplne normálna vážna úprava zákona, navrhnutá a spracovaná z podnetu legislatívnych zmien stavebného zákona. A hoci účinnosť nového stavebného zákona bola posunutá na budúci rok, novela našej „stoosemdesiatdvojky“ je už účinná tohtoročným prvým aprílom. Aké zmeny nám priniesla? Zmien nie je veľa, jedna ma však zvlášť zaujala. Uvidíme, akým prínosom bude z hľadiska správy bytových a „nebytových“ budov vo všeobecnosti.

Čo ma vôbec viedlo k tejto téme, je práve to, že ako konzultant a lektor často dostávam otázky v súvislosti so správou novostavieb. Či už ide o investorov, staviteľov, alebo správcov, všetkých zaujímala „záväznosť“ či „nezáväznosť“ zákona na v súčasnosti zhotovované budovy, v ktorých sa mieša dlhodobé bývanie s príležitostným či sezónnym a celé je to ešte prekladané garážami a nebytovými priestormi s rôznym využitím.

V druhom čísle ročníka 2022 Správy budov som sa problematiky novostavieb dotkla v článku POLYFUNKČNÉ NOVOSTAVBY Radosť z bývania vo vyššom štandarde alebo mačka vo vreci? Myslím si, že práve novela účinná od 1. apríla niektoré nejasnosti konštatované v článku aspoň čiastočne rieši.

Aby sa vedelo, o čom bude reč, ako je už mojím zvykom, uvediem predmetné nové znenie ustanovení zákona a pokúsim sa preložiť ich do ľudskej reči:

„Čl. I PRVÁ ČASŤ ZÁKLADNÉ USTANOVENIA

Predmet a rozsah úpravy

§ 1

(1) Tento zákon upravuje

1. a) vlastníctvo bytov a nebytových priestorov,
2. b) správu bytov a nebytových priestorov, spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, príslušenstva domu a pozemku,
3. c) práva a povinnosti vlastníkov bytov a nebytových priestorov,
4. d) spôsob a podmienky nadobudnutia vlastníctva bytov a nebytových priestorov, spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, príslušenstva domu a pozemku.

(2) Tento zákon sa nevzťahuje na

1. a) byty osobitného určenia¹⁾ okrem bytov stavebne určených na bývanie ťažko telesne postihnutej osoby, najmä bezbariérový byt,^1a)
2. b) byty v domoch osobitného určenia,²⁾
3. c) rodinné domy,³⁾ ktoré majú len jeden byt.“

Je jasné, že byty osobitného určenia, ktorými sú nájomné byty vo vlastníctve obcí, služobné byty, sociálne byty a podobne, majú vlastný režim vychádzajúci z ich účelu daný prevádzkovateľmi. Zároveň rodinné domy s jedným bytom sú samostatná kategória, o ktoré sa starajú ich vlastníci. Tam im do režimu „správy“ nikto nezasahuje.

Novým rozmerom doplneným do zákona je „nebytový dom“, o ktorom pojednávajú nasledujúce ustanovenia:

§ 2

(1) Na účely tohto zákona sa rozumie

1. a) domom bytový dom alebo nebytový dom,
2. b) bytovým domom budova, v ktorej
3. je viac ako polovica podlahovej plochy určená na bývanie,
4. sú byty a nebytové priestory vo vlastníctve alebo v spoluvlastníctve jednotlivých vlastníkov,
5. sú spoločné časti a spoločné zariadenia súčasne v podielovom spoluvlastníctve týchto vlastníkov bytov a nebytových priestorov,
6. c) nebytovým domom budova, v ktorej
7. je menej ako polovica podlahovej plochy určená na bývanie,
8. sú byty a nebytové priestory vo vlastníctve alebo v spoluvlastníctve jednotlivých vlastníkov a
9. sú spoločné časti a spoločné zariadenia súčasne v podielovom spoluvlastníctve týchto vlastníkov bytov a nebytových priestorov…“

Pod účinnosť zákona sa teda dostali aj „nebytové domy“, novostavby či prestavby rôznych budov na polyfunkčné domy a ďalšie „hybridy“, ktoré spomínam na začiatku článku a ktoré sa z hľadiska správy vznášali v legislatívnom vzduchoprázne a spôsobovali vrásky svojim majiteľom, či už nimi boli investori, alebo podieloví spoluvlastníci, ale aj ich potenciálnym správcom. Podstatné pri nebytových domoch je to, že aspoň časť ich plochy je určená na bývanie. To znamená, že zákon sa nevzťahuje na garážové domy, obchodné centrá, priemyselné budovy, administratívne budovy a podobne.

Zmeny sa dotkli aj ustanovení vymedzujúcich správu nasledovne:

§ 6

(1) Správu domu vykonáva spoločenstvo vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome (ďalej len „spoločenstvo“) alebo iná právnická osoba alebo fyzická osoba, s ktorou vlastníci bytov a nebytových priestorov uzatvoria zmluvu o výkone správy (ďalej len „správca“). Vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome sú povinní zabezpečiť správu domu spoločenstvom alebo správcom. Povinnosť správy domu vzniká dňom prvého prevodu vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru v dome. Povinnosť správy domu sa nevzťahuje na

1. a) rodinné domy,
2. b) domy, v ktorých sú všetky byty a všetky nebytové priestory vo vlastníctve toho istého vlastníka; povinnosť správy vznikne, ak aspoň jeden byt alebo jeden nebytový priestor nadobudne iný vlastník.“

Pôvodné znenie ods. 1 ustanovenia § 6 bolo doplnené o definíciu tých „budov“ s bytmi a nebytovými priestormi, na ktoré sa zákon nevzťahuje. Aj toto je v úplnom poriadku, aby to bolo jasné a neomylné.

To, čo je podľa môjho názoru kontraproduktívnym, je nové znenie ustanovenia zákona v § 24:

§ 24

(1) Ustanovenia tohto zákona sa vzťahujú na nebytové domy okrem § 29 a § 29a ods. 1; na správcu nebytových domov sa nevzťahuje osobitný predpis.^12ca)“

Pritom len pre zrozumiteľnosť uvediem, že v prvej časti vety pred bodkočiarkou sa § 29 týka nájomcov družstevných a štátnych podnikových bytov a nebytových priestorov, teda tých bytov a nebytových priestorov, ktoré ešte stále vlastnia bytové družstvá a štát či obce a prenajímajú ich vo vlastnom režime. A § 29a určuje podmienky prevodu.

Mňa z tohto ustanovenia zaujal a trápi text za bodkočiarkou, čiže to, že „na správu nebytových domov sa nevzťahuje osobitný predpis.^12ca)“ Osobitným predpisom sa v tomto prípade rozumie zákon č. 246/2015 Z. z. o správcoch.

Zákon tu v jednej vete jedným dychom hovorí, že aj „nebytové budovy“ spadajú pod pôsobnosť ustanovení zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov – jediného zákona pojednávajúceho o správe bytového fondu a zároveň im tento zákon nezaručuje odbornosť tejto správy.

Prosím? To vážne?

Týmto som sa dostala k jadru veci. Zákon o správcoch od januára 2016 zaviedol do praxe okrem iných podmienok aj povinné vzdelávanie správcov. To znamená, že ten, kto chce poskytovať správu budov, ktoré spĺňali podmienky určené zákonom o vlastníctve bytov a nebytových priestorov na základe zmluvy o výkone správy, musel absolvovať akreditovaný kurz pre správcov v časovom a obsahovom rozsahu určenom zákonom o správcoch. Po splnení všetkých zákonných podmienok sa správcovské spoločnosti zapísali do zoznamu správcov bytových domov, vedenom na Ministerstve dopravy a výstavby SR. (Tento zoznam je toho času vedený na Ministerstve dopravy SR.)

Môj názor na vzdelávanie v oblasti správy bytového fondu mnohí poznáte. Som za všetkými desiatimi. Sama pôsobím v akreditovaných kurzoch pre správcov ako lektor už od roku 2012. Len ma trochu mrzí, že povinnosť sa určila iba správcom a pri spoločenstvách, teda pre ich predsedov a členov rád, je stále na dobrovoľnej báze. Ako dlhoročný konzultant práve pre spoločenstvá som neraz zažila na poli SVBaNP hlboké nedostatky. Touto problematikou sa tu nebudem zaoberať, to je téma na samostatný článok.

Predpokladá sa teda, že správca, ktorý je zapísaný v zozname správcov, disponuje určitým rozsahom vedomostí. Čo ma zarazilo a zmiatlo, je práve to, že pri správe „nebytových domov“, ktoré sa dostali pod pôsobnosť zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, sa takáto odbornosť nevyžaduje.

Prečo?

Pritom „nebytové domy“ sa od bytových líšia iba tým, že majú plochu určenú na bývanie menšiu ako 50 %. A nehovoriac o tom, že práve takéto „nebytové domy“ vyrastajú v našich mestách a obciach ako huby po daždi. A okrem bytov sa v nich často nachádzajú aj rozsiahle nebytové priestory s rôznym účelom využitia, vyžadujúce si niekedy aj špeciálne vybavenie spoločnými zariadeniami. Často sú ich súčasťou aj garáže s množstvom garážových stojísk vrátane prístupových rámp. V mnohých sa nachádzajú recepcie s neobmedzenou službou a podobne.

K takýmto budovám patria napríklad apartmánové domy. Ak sa mám držať ich oficiálnej charakteristiky z vyhlášky MH SR č. 277/2008 Z. z., konkrétne § 4 ods. 13, tak uvádzam, že: „Apartmánový dom je ubytovacie zariadenie, ktoré je prevádzkované zvyčajne len v sezóne a poskytuje hosťom prechodné ubytovanie najmenej v piatich apartmánoch alebo v štúdiách.“

Sú to budovy obvykle postavené v turistických lokalitách, predovšetkým v oblasti Vysokých a Nízkych Tatier, ale aj inde na Slovensku. Evidentne však apartmánové domy, keďže slúžia iba na „prechodné ubytovanie“, nespĺňajú podmienky „bytových“ či „nebytových domov“ v zmysle zákona. Pritom sa v nich býva, „apartmány a štúdiá“ sú v podielovom spoluvlastníctve jednotlivých vlastníkov a majú spoločné časti a spoločné zariadenia v podielovom spoluvlastníctve vlastníkov.

Pýtam sa: „Sú títo podieloví spoluvlastníci horší ako tí, ktorí vlastnia byty a nebytové priestory v bytových alebo nebytových budovách? Nezaslúžia si odborný prístup k správe svojho majetku?“

Poďme k polyfunkčným domom, či už bytovým, alebo nebytovým, ktoré majú byty na dlhodobé bývanie a stavajú sa už najmenej takých 15 rokov, napr. Panorama Towers, Eurovea atď. Po novom spĺňajú podmienky zákona, často majú menej ako polovicu plochy na bývanie, majú podielových spoluvlastníkov a spoločné časti a spoločné zariadenia. A pýtam sa to isté: „Ani títo si nezaslúžia odborný prístup k správe svojho majetku?“

Poďme si trochu zateoretizovať, čo by bolo, keby…

V priebehu ostatných desiatich rokov som pomáhala riešiť situácie, ktoré vznikli po prevzatí správy polyfunkčných bytových budov. Len na dokreslenie uvediem tri z nich:

1. Domová kotolňa pri prevode bytov a nebytových priestorov v novostavbe polyfunkčného charakteru v stavebnom konaní definovaná ako „nebytový priestor“ potvrdená stavebným úradom a zapísaná do katastra nehnuteľností. Investor sa potom pokúsil o jej predaj výrobcovi tepla. Viete si predstaviť, že cena tepla z takejto kotolne vychádzala pre vlastníkov bytov dvojnásobná.

Vlastníci tento predaj zastavili, k predaju nedošlo. Investor sa potom pokúsil predať ju vlastníkom bytov, avšak títo napadli rozhodnutie stavebného úradu prostredníctvom podnetu prokurátora. Problém sa nakoniec vyriešil a výsledkom bolo zrušenie rozhodnutia stavebného úradu z pozície Ministerstva dopravy (a výstavby) SR v časti, ktorá definovala kotolňu ako nebytový priestor. Ministerstvo vo svojom rozhodnutí jasne deklarovalo, že kotolňa nemôže byť definovaná ako nebytový priestor, ale jednoznačne spadá pod ustanovenie § 2 zákona a je spoločným zariadením domu a musí sa previesť do podielového spoluvlastníctva všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov.

2. Vstupná hala do polyfunkčného bytového domu definovaná ako nebytový priestor ostala vo vlastníctve investora, ktorý po prevode všetkých bytov a nebytových priestorov do osobného vlastníctva požadoval od nových vlastníkov „nájomné“ za prechod.

Kým sa noví vlastníci spamätali a zorganizovali, prešlo niekoľko rokov. Situácia sa nakoniec vyriešila podobne, ako predchádzajúca rozhodnutím najvyššieho súdu. Vstupné priestory sa preklasifikovali na spoločné zariadenie domu a previedli do podielového vlastníctva všetkých vlastníkov.

3. Gazážové stojiská, t. j. tri čiary namaľované na podlahe, zapísané do katastra nehnuteľností ako garáže s vlastným samostatným listom listu vlastníctva.

Pritom tri namaľované čiary na podlahe nemôžu spĺňať ani najjednoduchšie podmienky jednoduchej stavby. Ale stalo sa.

K podobným situáciám by už po novom nemalo dochádzať. A  o práve tým, že už aj nebytové domy a teda aj polyfunkčné novostavby sa dostali pod pôsobnosť zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov a ich investori či zhotovitelia budú musieť pri prevode bytov a nebytových priestorov v nich prihliadať na definície dané § 2 zákona. Znamená to teda, že správcovia po prevzatí nebytových domov by sa už s podobnými lapsusmi nemali potýkať.

Čo však robiť s odbornosťou pri správe „nebytových budov“. Prečo ju zákonodarca v tomto prípade nepožaduje? Správca, ktorý je zapísaný v zozname správcov, teda naplnil podmienky zákona o správcoch, je oprávnený vykonávať správu bytových budov na základe zmluvy o výkone správy. Svoju činnosť musí mať poistenú. Zodpovedá teda aj za to, ak pôsobí vlastníkom škodu svojou činnosťou.

Ak však „nesprávca“, teda ktokoľvek z ulice, nemusí splniť podmienky zákona o správcoch a bude zabezpečovať správu „nebytovej budovy“ majú vlastníci bytov a nebytových priestoroch v nich záruku kvality a zodpovednosti? Budú títo vlastníci vedieť, že zmluvy na poskytovanie služieb súvisiacich so starostlivosťou o „nebytové budovy“ (uzatvorené, predpokladám, v zmysle obchodného zákonníka) budú musieť byť dopodrobna vyšpecifikované na každý jeden úkon vrátane práv, povinností a zodpovednosti za ne vrátane sankcií?

Budú títo vlastníci vedieť, že sa na ich nevzťahujú ustanovenia zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov súvisiace so správou bytových budov? No už teraz mám obavy z nedorozumení, ktoré z toho môžu vzísť.

Hlboko sa ospravedlňujem mojim priaznivcom, ktorí sú pri mne naučení na jasné usmernenia a rady. Tento raz som si dovolila trochu polemizovať a kritizovať. Z celého tohto mi opäť a opäť vychádza len jedno. Správa bytového fondu potrebuje svoj vlastný nový zákon, ktorý poskytne jasné a zrozumiteľné ustanovenia a jednotný prístup k správe bytových aj nebytových budov, o ktoré sa všetci môžeme oprieť. Zákon vrátane sankcií za porušenie povinností tak zo strany vlastníkov, ako aj zo strany správcov a spoločenstiev.

Zároveň je potrebné zákon doplniť o vykonávacie vyhlášky, ktoré poskytnú podrobnosti k niektorým dôležitým úkonom, napr. k ročnému vyúčtovaniu, domovému poriadku a pod. Zákon, ktorý budú tvoriť správcovia, spoločenstvá a všetci odborníci znalí problematiky správy bytového fondu.

Nie úradníci, ktorí často o danej problematike nemajú ani páru (česť výnimkám) a zvonku vidia veci úplne inak, ako v skutočnosti sú. Zákon, ktorý má slúžiť polovici národa bývajúceho v bytových domoch. Chcem azda toho tak veľa? Z každej strany počúvam, že nie je politická vôľa. Prosím? Pre polovicu národa? Haló!

TEXT: Ing. Otília Leskovská
FOTO: Miro Pochyba

Článok bol uverejnený v časopise Správa budov 2/2024