Andrea Dingová 
Luboš Horyl: Developeri považujú facility management skôr za nutné zlo, väčšina nákladov je však dôsledkom legislatívy
Partneri sekcie:
V 90. rokoch bol facility management úplne cudzím pojmom. Za ostatné roky sa vyprofiloval do samostatného odboru, ktorý má omnoho širší zásah ako len správu budov. Je jedno, či ide o priemyselné, administratívne či bytové budovy. V súčasnosti má prím rezidenčná výstavba. O facility managemente bytových budov sme sa rozprávali s Lubošom Horylom, riaditeľom spoločnosti Danube Facility Services.
A možno aj samotná nevedomosť, lebo niektorí vôbec v projektovej fáze ani neuvažujú o tom, že by s facility manažérom mali spolupracovať.
Je to možné. V rámci našej sesterskej spoločnosti J&T Real Estate Development však takýto prístup už roky aplikujeme, a preto sa o nevedomosti hovoriť nedá. Aj historické skúsenosti ukázali, že je dobré si nás vypočuť a čo najviac týchto zmien, ak je to možné, aplikovať.
Nechcem hovoriť za iných developerov. Je pravda, že kto sa nikdy nezaujímal o budúcu prevádzku budovy, ktorú projektuje alebo realizuje, takéto vedomosti možno ani nemá, možno pre neho nie sú podstatné, ale my to chceme robiť trošku inak.
Výsledkom týchto počiatočných opatrení je, ako ste spomínali, energetická hospodárnosť a ekonomická prevádzka budovy. Ako významne dokáže zvýšiť energetickú hospodárnosť rezidenčných nehnuteľností energetický manažment?
Keď hovoríme o rezidenčných projektoch a o energetickom manažmente, je podstatné, o akú budovu ide. Pri starších budovách, to znamená postavených pre 15 až 20 rokmi, dokáže energetický manažment dosť vážnym spôsobom ovplyvniť výšku nákladov.
| Zdroj: Danube Facility Services
Úplne základným krokom alebo prvým krokom by mal byť energetický audit, na základe ktorého potom viete analyzovať slabé miesta. Väčšinou sú nimi obvodové plášte, ktoré treba zatepliť alebo zabezpečiť výmenu okien. Ďalším opatrením je výmena svetelných zdrojov. Takisto vyregulovanie vykurovacej sústavy, izolácia teplovodných rozvodov. To sú konštrukcie, pre ktoré sú charakteristické najväčšie úniky tepla. Zároveň ide o konštrukcie s najväčším potenciálom šetrenia energiou.
Pri realizácii jednotlivých opatrení treba posudzovať návratnosť investície. Na základe toho posudku sa možno potom rozhodnúť, do ktorých krokov sa oplatí ísť. Toto všetko je úlohou energetického manažmentu, ktorý predstavuje v posledných rokoch „populárnu“ a určite podstatnú tému v oblasti bytových domov.
Pri novostavbách je energetický manažment skôr zameraný na efektivitu využívania už existujúcej technológie a nastavenia, aby boli čo; najoptimálnejšie. Energetický manažment má tak zmysel aj pri nových projektoch. Významnú úlohu tu zohrávajú dáta, ktoré je potrebné správne zanalyzovať, vyhodnotiť a na základe toho urobiť vhodné opatrenia.
V akom časovom horizonte je citeľný výsledný efekt týchto opatrení? Aké sú kľúčové ukazovatele úspešnosti týchto opatrení?
Niektoré viete porovnať a kvantifikovať okamžite. Tie, ktoré si vyžadujú väčšiu investíciu, treba odsledovať trošku dlhšie. Okamžitý efekt majú väčšinou prevádzkové opatrenia. Medzi ne patrí napríklad obmedzenie svietenia v podzemných garážach. Toto opatrenie viete vyhodnotiť okamžite podľa prvej mesačnej faktúry. Na zhodnotenie návratnosti zateplenia obvodového plášťa však budete potrebovať určite dlhší čas, keďže náklady na teplo môžete porovnať na základe ročného vyúčtovania.
Efektívnosť je kľúčovým aspektom facility managementu. Dá sa v podstate vnímať ako prvok, ktorý prispieva k vytváraniu imidžu budovy. Ako dokáže zvýšiť hodnotu nehnuteľnosti?
Efektivita facility managementu má dva rozmery. Reakčné časy a užívateľský komfort nehnuteľnosti. To znamená, že ak je facility management efektívne riadený, aj prípadné incidenty, výpadky, sa odstraňujú veľmi rýchlo .To znamená, že klient nepociťuje diskomfort. Dôležitým efektom je aj to, že predlžujete životnosť technológií. To je z hľadiska budúcich investícií pre vlastníka určite dôležité.
Hodnota nehnuteľnosti je vďaka tomu logicky vyššia, čo sa ukáže napríklad pri technickom audite, ktorý sa vykonáva pri predaji. Čiže medzi efektivitou FM a hodnotou budovy existuje priamy vzťah.
Čiže v konečnom dôsledku budova tým, že ju zhodnotíte obnovou, pri nových rezidenčných projektoch zabudovaním nových technológií, získa na hodnote?
Určite áno. Dôležitý je však aj výber profesistu, profesijnej firmy, ktorá bude zabezpečovať servis. Dôležitý je aj efektívny facility management, to znamená, ako rýchlo reagujete na problémy, ktoré vznikajú.
Ako hodnotíte súčasnú úroveň poskytovaných služieb, teda ich kvalitu a rozsah pri správe bytových budov?
Tým, že preberáme do správy viac-menej nové budovy, nechcel by som príliš hodnotiť niekoho iného. Aj keď je pravda, že máme budovy, ktoré sme preberali po iných správcoch, a musím povedať, že v niektorých prípadoch sa naozaj flagrantným spôsobom porušovali pravidlá stanovené zákonom alebo tie, ktoré si dohodli vlastníci. Podľa môjho názoru by väčšia kontrola správcovských spoločností zo strany gestora určite nebola na škodu.
Keď ide o tie firmy, ktoré majú snahu profesionálne pristupovať k facility managementu, pociťujete snahu skvalitňovať služby?
Od partnerov ASB
Určite áno. Preferujeme proaktívny prístup, ak nám to kapacity umožňujú. Na trhu je viacero spoločností, ktoré sa snažia ísť touto cestou. Prioritou je dodržiavanie legislatívnych noriem a zmluvných podmienok, ktoré máme dohodnuté. Zároveň chceme ponúknuť aj niečo naviac. Či už napríklad v rámci energetického manažmentu, prieskumu trhu v rámci dodávateľov, či ďalších „soft služieb“, ako je upratovanie.
Registrované správcovské spoločnosti by mali jednoznačne spĺňať určité požiadavky. Z času na čas sa stretávame v rámci eventov so správcami alebo aj so zástupcami spoločenstiev vlastníkov bytov z iných regiónov a sme naozaj nemilo prekvapení, čo všetko sa deje.
Ak niekto naozaj vážnym spôsobom porušuje narábanie s majetkom vlastníkov, ignoruje platnú legislatívu, nemal by mať možnosť ďalej poskytovať tieto služby. Vlastníci by mali mať možnosť výberu len z tých firiem, ktoré spĺňajú všetky podmienky na to, aby robili správcu bytového domu.
