Úloha facility managementu v projektovej fáze stavby z aspektu jej budúcej údržby
Časopis Správa budov 
Aká je úloha facility manažéra vo fáze projektovania stavby tak, aby sa dosiahla jej maximálne optimálna údržba počas prevádzky?
Hodnota a funkčnosť stavieb závisia predovšetkým od ich údržby. Pritom náklady na údržbu tvoria významnú položku celkových prevádzkových nákladov stavby. Ich výšku možno v maximálnej miere ovplyvniť v prípravnej fáze investičného procesu – pri projektovaní stavieb.
Údržba je zaisťovaná technickou správou. Efektívnosť údržby stavby možno docieliť aplikáciou facility managementu v technickej správe. Údržba predstavuje v ponímaní facility managementu služby, ktorých cieľom je zaistiť bezporuchovú prevádzku stavieb, technických a technologických zariadení, ktoré sú v stavbe inštalované. V podstate ide o nepretržitý proces. Údržbu môžeme definovať ako „kombináciu všetkých technických, administratívnych a manažérskych činností počas životného cyklu budovy, ktoré zaisťujú zachovanie jej požadovanej funkcie“ [1].
Prevádzkové náklady sú náklady na všetky podporné činnosti, ktoré komplexne umožňujú, aby stavba počas jej prevádzky plnila účel, na ktorý sa realizovala. Tvoria ich náklady na:
- vykurovanie, ohrev vody;
- elektrickú energiu;
- vodné a stočné;
- odvoz smetí;
- poistenie majetku;
- čistenie budovy;
- VZT a klimatizáciu;
- daň z nehnuteľnosti;
- odpisy;
- drobné opravy a údržbu;
stredne veľké opravy a údržbu za účelom zaistenia nižšej poruchovosti, dlhšej životnosti a kvalitnej funkčnosti technických, technologických zariadení a samotnej stavby.
Výšku prevádzkových nákladov možno eliminovať aplikáciou facility managementu v etape užívania – prevádzky stavby. Nesporným prínosom pre hospodárnosť prevádzky z aspektu budúcej údržby je uplatnenie skúseností facility manažéra už v etape projektovania stavby. Dosiahnutie efektívnosti prevádzkových nákladov životného cyklu stavby, a teda aj jej prevádzkových nákladov, je podmienené systémovou spoluprácou investora/developera, architekta/projektanta a facility manažéra už vo fáze projektovej prípravy.
Investor/developer
V prípravnej fáze investičného procesu je rozhodnutie investora/developera investovať financie do realizácie stavby. Investor/developer je líder, ktorý má zodpovedné postavenie – hlavné slovo pri riadení celého investorského/developerského procesu.
Architekt/projektant
Architekt/projektant má vo fáze projektovania stavebného diela vedúce postavenie. Spolupracuje s investorom/developerom už v prípravnej fáze investičného procesu. Stvárnenie jeho myšlienky do konkrétnej podoby stavby je zdĺhavý proces. Architekt/projektant na základe viacerých konzultácií s investorom/developerom vypracúva budúcu podobu stavby. Jeho požiadavky transformuje do projektového riešenia. Postupne vznikajú varianty riešení stavby, spĺňajúce požiadavky na jeho funkciu s rôznymi technickými parametrami, ktoré majú vplyv na budúce prevádzkové náklady. Spôsoby riešení stavby majú vplyv na náklady celého životného cyklu stavebného diela, teda aj budúcich prevádzkových nákladov, t. j. aj na náklady údržby stavy, ktoré tvoria ich významnú časť.
Vo fáze projektovania stavby architekt/projektant na základe požiadaviek investora/developera vypracuje projekt, ktorý predurčuje budúce prevádzkové náklady. Projekt pozostáva predovšetkým z:
- osadenia stavebného diela do priestoru;
- hmotového a priestorového riešenia;
- dispozičného riešenia (organizovanie vnútorných priestorov);
- návrhu štruktúry, materiálov a farebnosti stavby a jednotlivých jej prvkov;
- materiálovo-konštrukčného riešenia;
- návrhu technického vybavenia.
Technické vybavenie stavby by malo vytvárať optimálne riešenie pohody a bezpečnosti vnútorného prostredia.
Technické parametre stavby, ktoré ovplyvňujú výšku prevádzkových nákladov, sú:
- dispozičné a priestorové riešenie;
- materiálové riešenie stavebných konštrukcií;
- technické vybavenie, ako sú:
- osvetlenie,
- klimatizácia,
- vykurovanie,
- zdravotechnika.
| Parametre | Dispozičné priestorové riešenie | Materiálovo-konštrukčné riešenie | Technické vybavenie | ||||||
| obvodové a strešné | priečky | podlahy a strop | osvetlenie | klimatizácia | vykurovanie | zdravotechnika | |||
| Prevádzkové náklady | vykurovanie | x | x | – | x | – | x | x | – |
| elektrická energia na osvetlenie | x | – | – | – | x | – | – | – | |
| vodné a stočné | – | – | – | – | – | – | – | x | |
| odvoz smetí | x | – | – | – | – | – | – | – | |
| poistenie majetku | x | x | x | x | – | – | – | – | |
| čistenie stavby | x | – | x | x | – | – | x | x | |
| daň z nehnuteľnosti | x | – | – | – | – | – | – | – | |
| odpisy | x | x | x | x | x | x | x | x | |
| drobné opravy a údržba | x | – | x | x | x | – | x | x | |
| veľké opravy a údržba | x | x | x | x | x | – | x | x | |
Tab. Vzťah technických parametrov a prevádzkových nákladov
Dispozičné a priestorové riešenie a materiálovo-konštrukčné riešenie stavby ovplyvňujú prevádzkové náklady priamo alebo nepriamo.
Priamo ovplyvňujú výšku nákladov na vykurovanie, elektrickú energiu na osvetlenie, čistenie budovy a nákladov na drobné a veľké opravy a údržbu. Prostredníctvom výšky obstarávacích nákladov, teda nepriamo, ovplyvňujú poistenie majetku a odpisy.
Prioritné postavenie vo vzťahu k prevádzkovým nákladom údržby má materiálové riešenie obvodových konštrukcií, sčasti materiálové riešenie konštrukcií podláh a povrch priečok (napr. obklady).
Materiálové riešenie obvodových konštrukcií
Materiálové riešenie obvodových konštrukcií priamo predurčuje budúce náklady na ich údržbu. Príkladom nesprávnej voľby obvodových konštrukcií sú v súčasnosti „módne“ celozasklené obvodové konštrukcie. V porovnaní s tehlovými, resp. so železobetónovými obvodovými konštrukciami sú náklady na ich realizáciu síce nižšie, avšak vo fáze užívania sú prevádzkové náklady na ich údržbu neporovnateľne vyššie.
Pri výbere materiálového riešenia je potrebné tento fakt zohľadniť a z tohto aspektu aj pristupovať k projektovaniu stavby a tým aj k plánovaniu budúcich prevádzkových nákladov na údržbu.
Materiálové riešenie priečok, podláh a stropov je efektívne vtedy, keď vyhovuje špecifickým požiadavkám na priestor a je dobre udržovateľné.
Materiálové riešenie podláh
Počas užívania stavby takmer tri štvrtiny nákladov na upratovanie tvoria náklady na čistenie a údržbu podláh. Starostlivým výberom materiálového riešenia vo fáze projektovania možno predísť vo fáze užívania stavby úrazom, ale najmä možno minimalizovať náklady na ich čistenie a údržbu. Na požadovanú údržbu má veľký vplyv napríklad poréznosť podlahy.
Materiálové riešenie stien a stropov
Paleta materiálového riešenia stien a stropov je široká, hlavné kategórie sú:
- maľba,
- tapety,
- olejový náter,
iné prírodné materiály (napr. drevo, korok, kameň, oceľ a sklo).
Výber vhodného materiálového riešenia stien a stropov vo fáze projektovania má priamy vplyv na ich budúcu údržbu [2].
Facility manažér
Tretím subjektom, ktorý môže prispieť svojimi poznatkami a skúsenosťami vo fáze projektovania, je facility manažér. Začlenenie facility manažéra na začiatku obstarania stavebného diela už pri spracovaní investičného zámeru je z aspektu strategických cieľov investora/developera nevyhnutné.
V organizáciách, kde riadenie podporných činností je záležitosťou facility managementu, facility manažéri dokonale poznajú stavbu, v ktorej je organizácia situovaná, a to či už po stránke dispozičnej (hľadisko využitia), alebo po stránke technickej. Sú schopní identifikovať a špecifikovať prevádzkové rizikové faktory [3].
Facility manažér by mal ako konzultant s architektom/inžinierom spolupracovať už pri tvorbe budúcej podoby stavby. Na základe svojich poznatkov a skúseností vie definovať požiadavky na užívanie z hľadiska budúcich prevádzkových nákladov. Špecifikuje optimálny funkčný program priestorového využitia stavby (napr. zníženie nevyužitých plôch) z hľadiska budúcich užívateľov, povrchy niektorých stavebných konštrukcií (steny, podlahy) z hľadiska budúcej údržby, materiálové riešenia stavebných konštrukcií z hľadiska budúcej údržby a opráv, ako aj podrobné, infraštrukturálne a technické zadania na technické vybavenie stavby [4].
Na záver
Dôležitou etapou životného cyklu stavby, v ktorej možno v maximálnej miere ovplyvniť budúce základné prevádzkové náklady, je prípravná fáza investičného procesu. Až 50 % budúcich prevádzkových nákladov stavby možno definovať už vo fáze jej obstarania – vo fáze projektovania. Výstupom projektového procesu je projektová dokumentácia. Určuje objemovo-dispozičné a materiálové riešenie stavby Tieto faktory z hľadiska výšky prevádzkových nákladov navyše predurčujú budúcu prevádzkovú údržbu a náklady s ňou spojené.
Akceptovanie pripomienok facility manažéra ich zapracovaním do návrhu a projektu stavby môže prispieť k efektívnemu riadeniu služieb facility managementu vo fáze užívania stavby, výsledkom čoho sú optimálne prevádzkové náklady a náklady na jej údržbu.
Literatúra
- Štrup, O.: Význam technické správy budov v kontextu facility managementu. In: Zborník z konferencie Facility management 2005, Bratislava.
- Somorová, V.: Plánovanie prevádzkových nákladov (v etape projektovej prípravy stavby) 3. kapitola. In: Trávnik, I. a kolektív: Hodnotenie ekonomickej efektívnosti verejných prác. 2002. ISBN-80-227-1822-1.
- Štrup, O.: Facility managment – vymezení pojmů a technologií. In: PM 366, VŠE 2006.
- Somorová, V.: Facility management metóda efektívneho spravovania budov, Vydavateľstvo STZ Bratislava, ISBN 80-227-2445-9
TEXT + OBRÁZKY: doc. Ing. Viera Somorová, PhD., Stavebná fakulta, Slovenská technická univerzita v Bratislave
FOTO: Shutterstock
