Hlasovanie o tej istej veci do jedného roka od platného hlasovania
Časopis Správa budov 
Hlasovanie o tej istej veci je problém, ktorý sa vynára pri nejednom hlasovaní vlastníkov v bytových domoch. Nemôžu zaň nejasné pravidlá o tom, čo robiť, ak sa opakovane hlasuje o tej istej veci, ale skutočnosť, že nikde v zákone nie je jednoznačne definované, kedy o tú istú vec skutočne ide a kedy nie.
Problematika hlasovania o tej istej veci vznikla spolu so zavedením vyššieho kvóra pri opakovanom hlasovaní o tej istej veci do jedného roka v § 14b zákona o bytoch.
14b ods. 6 zákona o bytoch
Ak vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome rozhodli o veci, nové rozhodnutie o tej istej veci nahrádza predchádzajúce rozhodnutie. Pri hlasovaní o tej istej veci podľa odseku 1 do jedného roka od platného hlasovania sa vyžaduje súhlas dvojtretinovej väčšiny hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome.
Pri hlasovaní o tej istej veci podľa odseku 2 do jedného roka od platného hlasovania o tej istej veci sa vyžaduje súhlas štvorpätinovej väčšiny hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Pri hlasovaní o tej istej veci podľa odseku 4 do jedného roka od platného hlasovania o tej istej veci sa vyžaduje súhlas nadpolovičnej väčšiny hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome.
Toto ustanovenie sa do zákona o bytoch dostalo zákonom č. 283/2018 Z. z. z 13. 9. 2018, ktorým sa menil a doplnil zákon Národnej rady Slovenskej republiky č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov. Podľa dôvodovej správy zvniklo toto ustanovanie s nasledujúcim účelom:
Výňatok z dôvodovej správy
„Navrhuje sa tiež upraviť postup pri opätovnom hlasovaní o tej istej veci. Ak vlastníci do roka od pôvodného hlasovania menia svoje rozhodnutie, je na jeho zmenu potrebný súhlas dvojtretinovej väčšiny hlasov všetkých vlastníkov; ak sa rozhodovalo dvojtretinovou väčšinou hlasov, je potrebný súhlas najmenej štyroch pätín hlasov. Cieľom tejto úpravy je zabrániť nežiaducej praxi, keď o tej istej veci viackrát hlasovali rôzne skupiny vlastníkov v dome s rozdielnymi rozhodnutiami, ktoré boli často protichodné.“
Uvedenú argumentáciu v dôvodovej správe na základe skúseností z výkonu správy, samozrejme, možno chápať a akceptovať, ale zároveň je potrebné zákonodarcovi vyčítať nedostatočné vymedzenie pojmu „rovnaká vec“. Prax prináša otázky súvisiace s touto témou nielen z dôvodu, že by správcovia nevedeli konať s odbornou starostlivosťou a nemali dostatočné vedomosti, ale aj preto, lebo aj samotný zákon o bytoch vytvára priestor na nejednoznačnú interpretáciu pojmu rovnaká vec, prípadne rieši problémy len z jedného uhľa pohľadu.
Typickým príkladom je zákonom vyžadovaný postup voľby zástupcu vlastníkov a zároveň chýbajúci postup jeho odvolania, ktoré zákon o bytoch nijako nespomína. Aj práve preto sa správcovia často pýtajú, či ide o tú istú vec, ak použijú analógiu zákona o bytoch a aplikujú podmienky voľby aj na odvolanie.
Rozdiel medzi znením zákona a dôvodovou správou
Vyčítať treba aj rozdiel znenia zákona a dôvodovej správy platné hlasovanie“ a „prijatie rozhodnutia“
Ak si prečítame dôvodovú správu, úmyslom zákonodarcu malo byť zabránenie protichodným rozhodnutiam vlastníkov, ktoré by mohli predstavovať vznik zmätočnej situácie pri rozhodovaní, možné to je však len pri veciach, pri ktorých stačí na prijatie rozhodnutia nadpolovičná väčšina prítomných alebo zúčastnených na hlasovaní. Ak je totiž na prijatie rozhodnutia potrebná nadpolovičná väčšina všetkých hlasov, nemôže ísť o špekulatívnu zmenu rozhodnutia úzkej skupiny vlastníkov, ale ide o legitímnu zmenu názoru značnej väčšiny vlastníkov.
V zákone je však uvedený pojem platné hlasovanie, ktorý podstatne mení právne dôsledky. Neplatnosť hlasovania môže byť vyhlásená len súdom alebo dočasne pozastavená neodkladným opatrením. Do tohto momentu je každé hlasovanie, ktoré sa konalo, platné. Ostáva teda na odbornosti správcu, či pripustí hlasovanie o veci, keď zjavne nemôže dosiahnuť prijatie rozhodnutia pre nemožnosť dosiahnuť potrebné kvórum vzhľadom na účasť vlastníkov na schôdzi.
V takom prípade by sa o veci vôbec nemalo hlasovať. Pri písomnom hlasovaní však nie je možné vopred odhadnúť počet vlastníkov, ktorí zahlasujú. V takom prípade sa vždy môže stať, že rozhodnutie nebude prijaté nielen pre nedostatok hlasujúcich, ale aj pre nedostatok súhlasných hlasov. Je však hlasovanie neplatné? Podľa nášho názoru nie je a nemôže byť, keďže neplatnosť úkonu môže vyhlásiť len súd. Vo veľkom komentári k zákonu o vlastníctve bytov JUDr. Valachovič píše, že platnosť hlasovania je potrebné vykladať výlučne len s prijatím rozhodnutia, s čím sa však nestotožňujeme.
Principiálne predsa právny úkon, ktorý smeruje k úprave práv a povinností pri podielovom spoluvlastníctve, nemusí vždy znamenať dosiahnutie súhlasu. Ak otázka znie, či vlastníci súhlasia, a nadpolovičná väčšina zahlasuje, že nesúhlasí, ide o prijatie rozhodnutia, ktorým vlastníci návrh neodsúhlasili. Iná situácia nastáva, ak sa na hlasovaní nezúčastní dostatok vlastníkov, a osobitne iná situácia je pri písomnom hlasovaní a iná pri schôdzi.
Pri písomnom hlasovaní podľa § 14a ods. 4 po vykonaní písomného hlasovania správca, predseda, rada alebo zvolený zástupca aspoň jednej štvrtiny vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome zistí výsledok hlasovania za účasti dvoch overovateľov. Výsledkom hlasovania však môže byť aj zistenie, že vlastníci neprijali rozhodnutie pre nedostatok zúčastnených vlastníkov, čo však neznamená, že hlasovanie nebolo platné.
Na schôdzi môže správca, predseda, rada alebo zvolený zástupca aspoň jednej štvrtiny vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, prípadne iný predsedajúci schôdze (zhromaždenia) nepripustiť hlasovanie pre zjavný nedostatok potrebných hlasov, ale rovnako môže dať o veci hlasovať. Predsa len podľa prezenčnej listiny môže predpokladať dostatok platných hlasov.
V reálnej situácii sa však môže stať, že niektorí vlastníci odídu počas trvania schôdze, a teda nebude možné dosiahnuť potrebné kvórum. Skrutácia počtu prítomných hlasov pred každým hlasovaním je v praxi skôr výnimkou. Je možné vyhlásiť takéto hlasovanie za neplatné? Prijímanie rozhodnutia je právnym úkonom, ktorého platnosť alebo neplatnosť sa vyhodnocuje, a z neho potom plynú ďalšie právne okolnosti.
Medzičasom do hry vstúpilo rozhodnutie Krajského súdu v Bratislave 8Co/90/2022 z 27. 8. 2024, podľa ktorého rozhodnutia (uznesenia) prijaté na schôdzi vlastníkov bytov nemožno považovať za právne úkony, keďže schôdza vlastníkov nie je subjektom práva, ktorý disponuje právnou subjektivitou a spôsobilosťou na právne úkony (tzv. Non – subjekt).
Z tohto dôvodu nie je možné na rozhodnutia vlastníkov bytov aplikovať ustanovenia o právnych úkonoch, najmä o neplatnosti právnych úkonov, a ich správnosť je prípustné posudzovať iba v medziach § 14 ods. 4 citovaného zákona. Podľa tohto výroku je jedinou cestou, ako dosiahnuť neplatnosť hlasovania, žaloba prehlasovaného vlastníka a/alebo inštitút neodkladného opatrenia v tejto veci.
Tým však možno tvrdiť, že do rozhodnutia súdu sú bez ohľadu na okolnosti všetky hlasovania platné, a teda pri ich opakovaní je potrebné vyššie kvórum. Platí to aj napriek tomu, že v dôvodovej správe možno nájsť aj nasledujúce zdôvodnenie úmyslu zákonodarcu.
Citujeme z dôvodovej správy:
„Upravuje sa povinnosť zverejniť výsledky hlasovania spôsobom obvyklým v dome. Tento spôsob zverejňovania informácií je v rámci domu využívaný častejšie, preto je potrebné upraviť ho v zmluve o výkone správy alebo v zmluve o spoločenstve. Zároveň sa navrhuje zakotviť neplatnosť hlasovania nedodržaním zákonného postupu pri zvolávaní schôdze vlastníkov, resp. vyhlásení písomného hlasovania, ako aj pri samotnom hlasovaní. V tomto prípade ide o absolútne neplatný právny úkon, ktorý nemá právne účinky. Ak napriek neplatnosti hlasovania dôjde k plneniu na základe neplatne prijatého rozhodnutia, druhá strana má právo na vydanie bezdôvodného obohatenia.“
Takéto pravidlo sa však do zákona dosiaľ nezaviedlo a už uvedený judikát túto otázku prelomil. Je potom namieste položiť si otázku, ako sa tvoria právne predpisy a či sú tvorené s odbornosťou alebo z nich legislatívny proces vyextrahuje veci, ktoré však ostanú v dôvodovej správe. K dôvodovej správe a jej významu existuje veľmi výstižný text od JUDr. Žanety Surmajovej (https://www.epi.sk/odborny-clanok/zakladne-principy-legislativy.htm).
Citujeme:
„Dôvodová správa je základným dokumentom vysvetľujúcim dôvody novej právnej úpravy. Kým všeobecná časť dôvodovej správy vysvetľuje základné myšlienky a ciele novej právnej úpravy vo všeobecnej rovine, osobitná časť dôvodovej správy sa sústreďuje na jednotlivosti. Práve pre vysvetlenie podstaty a zmyslu jednotlivých ustanovení právneho predpisu je veľmi dôležitá osobitná časť dôvodovej správy. Dôvodová správa z hľadiska teórie tvorby práva nesmie preberať ustanovenia právneho predpisu.“
Ak znenie ustanovenia právneho predpisu nie je príliš zrejmé, siaha sa po dôvodovej správe s očakávaním náležitého zdôvodnenia, vysvetlenia, pochopenia zmyslu a účelu príslušného ustanovenia. Vzhľadom na tento objasňujúci a podrobne vysvetľujúci charakter dôvodovej správy je nevyhnutné, aby spĺňala určité náležitosti, ktoré zabezpečia jej plné funkčné uplatnenie.
V súčasnosti je pre legislatívny proces príznačné nerešpektovanie významu dôvodovej správy. Pri tvorbe právneho predpisu sa formulácii jej textu nevenuje náležitá pozornosť, resp. minimálna. Zodpovedne, náležite a podrobne vypracovaná dôvodová správa sa vyskytuje len ojedinele.
Pri mnohých návrhoch zákonov obsahuje odôvodnenie určitého ustanovenia len jednoduché skopírovanie jeho znenia, bez ďalšieho rozpracovania. Následne sa stáva, že adresát právneho predpisu či príslušný orgán aplikujúci právo, ktorý hľadá v dôvodovej správe dovysvetlenie či podpornú argumentáciu, sa nedopracuje k očakávanému a požadovanému zisteniu.
Tento stav je nežiaduci, pretože sa stráca opodstatnenosť a účel tohto dokumentu. Aj keď dôvodová správa nie je prameňom práva a nemá záväzný charakter, nemožno opomínať jej explanačný význam, o ktorý sa často opiera aj argumentácia v rámci rozhodovacej činnosti súdov.
Z uvedených dôvodov je nevyhnutné opätovne posilniť účel dôvodovej správy ako dôležitého sprievodného dokumentu návrhu právneho predpisu a v tomto kontexte postupovať aj pri formulácii jej textu.
Ustálená prax
O tú istú vec ide vtedy, keď v novom konaní ide o ten istý nárok alebo stav, o ktorom sa už právne rozhodlo, a ak sa týka rovnakého predmetu konania a tých istých osôb. Tak sa s touto problematikou vyrovnávajú súdy. Pri otázkach v problematike výkonu správy bytov však rozhodovanie nie je vždy otázkou zúčastnených osôb a nie každé rozhodovanie smeruje priamo voči osobám.
Pri rozhodovaní o spoločnej veci umožňujú zákony účasť len istého kvóra potrebného na platnosť rozhodnutia, a preto napríklad súdna prax, ktorá v niektorých prípadoch považuje za účastníka aj toho, kto o účasť nemá záujem, je pre aplikáciu na konanie tých istých osôb pre účely bytového zákona nepoužiteľná. Preto nemožno konštatovať, že podmienkou posúdenia otázky ako otázky o tej istej veci je potrebné konanie tých istých vlastníkov z hľadiska pomenovania jednotlivých spoluvlastníkoch, ale len nerozlučného spoločenstva ako celku.
Oprieť sa možno aj o ďalšiu zásadu ustálenej praxe: o stav, o ktorom sa rozhoduje. Tento stav potom možno vyhodnotiť z hľadiska podstatných náležitostí, ktoré vyplývajú priamo z hlasovacej otázky. Preto možno konštatovať, že samotná zmena slov alebo zmena ich poradia nemôže byť dôvodom na konštatovanie, že už nejde o tú istú vec.
Hlasovanie o zmluve ako celku
Ak je predmetom rozhodovania zmluva konkrétneho typu s konkrétnym dodávateľom, hlasovanie zahŕňa rozhodovanie o všetkých zmluvných podmienkach, ktoré sú v nej uvedené. Ak by sa vlastníci po hlasovaní rozhodli, že zmluvu nechajú kompletne prepracovať, stále by v hlasovaní išlo o tú istú zmluvu bez ohľadu na rozdielnosť v niektorých konkrétnych ustanoveniach. Podmienkou je, že sa podľa nej ešte nezačalo konať. Takéto hlasovanie sa považuje za hlasovanie o tej istej veci. Výsledkom, alebo dosiahnutým stavom, je schválená zmluva konkrétneho typu s konkrétnym dodávateľom.
Hlasovanie o časti zmluvy
Ak sa vlastníci ocitnú v uvedenej situácii, môžu ju riešiť hlasovaním o dodatku k danej zmluve, ktorý upraví niektoré časti zmluvy. V takom prípade už nejde o hlasovanie o tej istej veci, keďže novým stavom nie je opätovné schvaľovanie zmluvy, ale úprava niektorých pomerov, práv a povinností, ktoré z danej zmluvy vyplývajú, a to od iného dátumu, od akého je pôvodná zmluva záväzná.
Podstatným faktom je teda aj to, že limit, o ktorom sa rozhodlo, ktorým je časová platnosť dodatku, vytvoril obdobie, počas ktorého sa predmet zmluvy spravuje inak ako v období nasledujúcom po účinnosti dodatku. V tomto fakte tkvie argument, že nemôže ísť o hlasovanie o tej istej veci, keďže nové rozhodnutie nenahradilo pôvodné rozhodnutie v celom časovom rámci platnosti zmluvy.
Zastávame názor, že pri hlasovaní o zmluve ako cleku a pri hlasovaní o niektorej jej časti sa nerozhoduje o tej istej veci. K tejto téme však zatiaľ neexistujú rozhodnutia súdnych autorít, a preto je potrebné posúdiť každý prípad osobitne. Z praxe môžeme potvrdiť, že ak napríklad vlastníci odsúhlasia zmluvu o úvere so ŠFRB a do jedného roka hlasujú o dodatku k nej z dôvodu zvýšenia úveru, ŠFRB nevyžaduje vyššie kvórum.
Opakované hlasovanie a zmena osoby alebo dodávateľa
Ak je predmetom hlasovania výber dodávateľa alebo osoby do funkcie, napríklad zástupcu vlastníkov, samotnou zmenou dodávateľa alebo osoby, o ktorej sa hlasuje, sa mení hlasovanie v takej podstatnej miere, že ho v žiadnom prípade nemožno považovať za hlasovanie o tej istej veci. Stavom po hlasovaní napríklad o funkcii zástupcu vlastníkov budú jeho práva a povinnosti zverené rozdielnym osobám, z ktorých každá je samostatným nositeľom práv a povinností.
Opakované hlasovanie o osobe a zmena jej stavu ako výsledok hlasovania
Pri hlasovaní o zmene stavu možno ako príklad uviesť zvolenie a odvolanie konkrétnej osoby z funkcie zástupcu vlastníkov. Odpoveďou na otázku stavu po týchto voľbách sa možno jednoducho dopracovať k odpovedi, či ide o rozhodovanie o tej istej veci. Výsledkom voľby je udelenie práv a povinností osobe, ktorá bude v budúcnosti hájiť záujmy vlastníkov a realizovať rôzne úkony v rozsahu svojich právomocí.
Odvolaním z funkcie však nastane presný opak a v budúcnosti po rozhodnutí táto osoba nebude môcť vykonávať žiadnu činnosť z titulu funkcie zástupcu. Práve toto hľadisko je kľúčové (samozrejme, s výnimkou, že by bola opätovne zvolená). Stav po hlasovaní, v ktorom by aj rovnaké kvórum hlasovalo rovnako súhlasne, bude absolútne opačný, a teda nemôže ísť o hlasovanie o tej istej veci.
Minimálne ide o rozdielne pohnútky hlasujúcich. Ak by prišlo k situácii, že by sa hlasovalo o osobe zástupcu a následne by sa hlasovalo o tej istej osobe na tú istú funkciu zástupcu, nie však od momentu zvolenia, ale určil by sa dátum účinnosti, resp. nástupu do funkcie, opäť by bolo stavom po hlasovaní vytvorenie časového úseku, počas ktorého by mali jednotlivé hlasovania rozdielny efekt, a preto by nešlo o hlasovanie o tej istej veci.
Tu je namieste ešte upozorniť, že v súlade s princípom zákazu retroaktivity sa prikláňame k názoru, že nielen vznik funkcie, ale ani iné rozhodnutia vlastníkov by nemali smerovať k úprave pomerov v minulosti, ale až k momentu prijatia rozhodnutia.
Čo ak sa zlúči viacero otázok do jednej, pričom o jednej z nich sa už hlasovalo?
Prax môže priniesť aj situácie, keď je potrebné opakovať hlasovanie. Typickým príkladom je financovanie obnovy, keď financujúci subjekt predloží do hlasovania vlastné znenie otázok, ale vlastníci už niektoré z nich odhlasovali a textácia je v podstatných náležitostiach totožná. V takom prípade, aj keď nová otázka obsahuje už pôvodne schválenú, ide v rozsahu pôvodne schválenej otázky o hlasovanie o tej istej veci, a teda, žiaľ, ak ešte neubehol jeden rok od hlasovania o dielčej otázke, hlasovanie o celej zloženej otázke si vyžaduje vyššie kvórum.
TEXT: JUDr. Jozef Štora, LL.M., MBA, O. Z. PODPORA SPRÁVY
FOTO: Shutterstock
