Zmena DPH a jej dôsledky pri výkone správy bytových domov
Časopis Správa budov Od 1. 1. 2025 platí novelizovaný zákon č. 222/2004 Z. z. o dani z pridanej hodnoty. Podstatnou zmenou pre výkon správy je zvýšenie sadzby na 23 %. Ako nová výška dane ovplyvní zálohy, vyúčtovania a, samozrejme, odmenu za správu?
Podľa § 27 ods. 1 zákona o DPH je základná sadzba dane na tovary a služby 23 % zo základu dane.
DPH a správca
Jednou z prvých vecí, ktorá sa vlastníkov dotkne, je nová výška odmeny za správu. Je pochopiteľné, že správcovia, ktorí sú platcami DPH, si novú daň budú chcieť premietnuť do fakturácie. Je potrebné si uvedomiť, že platca DPH túto odvádza štátu a ako časť ceny svojho tovaru alebo služby preňho vlastne neznamená reálny príjem.
V prípade správcov obzvlášť, keďže najväčšie výdavky predstavujú mzdové, daňové a odvodové položky, ktoré s DPH nijako nesúvisia, a teda správca si ich nemôže od DPH na vstupe odpočítať. Ak by si správca neuplatnil zvýšenie ceny o navýšenie sadzby DPH, vlastne by stratil zo svojho príjmu ďalšie 3 percentá, čo predstavuje naozaj významnú stratu.
Bežná ziskovosť pri výkone správy sa rádovo pohybuje na úrovni 3 až 5 % z obratu, a teda nemožnosť uplatniť si zvýšenie odmeny môže znamenať zníženie zisku na nulu, v ojedinelých prípadoch až vytvorenie straty. Problematika má však v prvom rade daňovo-právny charakter a emócie musia ísť bokom. Pri pochybnostiach, či si správca mohol uplatniť už v januárovej faktúre novú výšku dane, je potrebné zodpovedať si dve základné otázky. Za aké obdobie faktúru vystavoval a či vôbec môže dvihnúť výšku odmeny za správu o DPH bez súhlasu vlastníkov.
Deň dodania služby vs deň prijatia platby
Daňová povinnosť vzniká dňom dodania služby, alebo ak sa platba za službu prijme pred dodaním služby, daňová povinnosť z danej platby vzniká dňom prijatia platby. Služba sa všeobecne za dodanú považuje v posledný deň obdobia, na ktoré sa platba vzťahuje.
Tento fakt je dôležitý pri posudzovaní výšky DPH pri fakturácii po uplynutí mesiaca, za ktorý je faktúra vystavená, v tomto prípade za december 2024. Ak totiž podľa uvedeného správca vystaví faktúru až v januári, stále by mal uplatniť sadzbu DPH platnú v zdaňovacom období dodania služby, a teda vo výške platnej v decembri 2024. Vyplýva to z § 27 ods. 5.
27 ods. 5 zákona o DPH
„Pri zmene sadzby dane sa použije pri každom vzniku daňovej povinnosti sadzba dane platná v deň vzniku daňovej povinnosti.“
Základ dane
Podľa zákona o dani z pridanej hodnoty je základom dane všetko, čo tvorí protihodnotu, ktorú dodávateľ prijal alebo má prijať od príjemcu plnenia alebo inej osoby za dodanie tovaru alebo služby, zníženú o daň. To znamená, že aj odmena za správu má svoj základ dane a samotnú daň, ktorá sa k základu dane pripočítava v jej aktuálnej výške.
Uvádzanie ceny s DPH
Členské štáty EÚ boli povinné implementovať do svojich zákonov smernicu 1998/6/ES o ochrane spotrebiteľa pri označovaní cien výrobkov ponúkaných spotrebiteľom. Podľa zákona č. 108/2024 Z. z. o ochrane spotrebiteľa § 2 písm. g) ods. 1 je predajnou cenou pre spotrebiteľa konečná cena vrátane DPH. V súlade s pravidlami ochrany spotrebiteľa je potrebné v situácii, keď prišlo k zvýšeniu sadzby DPH, brať do úvahy najmä spôsob, akým bola cena služby, v tomto prípade odmena za správu, dohodnutá. Rozhodnými sú nasledujúce skutočnosti:
- či bol v zmluve uvedený aj základ dane,
- či bolo v zmluve uvedené pravidlo vzťahujúce sa k zmene sadzby DPH,
- či bola cena služby definovaná inak ako celkovou výškou, resp. opísaný jej výpočet.
Praktické ustanovenia o výške odmeny za správu
Príklad 1: Zmluvné strany sa dohodli, že výška odmeny za správu je 8,40 € za priestor a mesiac.
Iné ustanovenia k výške odmeny (netýka sa inflačnej doložky) v zmluve nie sú uvedené. Odporúčame výšku odmeny za správu schváliť opätovne formou dodatku k zmluve o výkone správy.
Príklad 2: Zmluvné strany sa dohodli, že výška odmeny za správu je 8,40 € za priestor a mesiac.
Zmluva obsahuje ustanovenie, že cena je vrátane DPH. Odporúčame výšku odmeny za správu schváliť opätovne formou dodatku k zmluve o výkone správy.
Príklad 3: Zmluvné strany sa dohodli, že výška odmeny za správu je 8,40 € za priestor a mesiac.
Zmluva obsahuje tiež ustanovenie, že cena je vrátane DPH vo výške 20 %. Nárok na účtovanie novej sadzby DPH je otázny a nie celkom určitý. Pri uplatnení vyššej sadzby je možné argumentačne sa oprieť o to, že síce cena v zmluve je v súlade s pravidlami ochrany spotrebiteľa uvedená s DPH, zároveň je jasne v zmluve uvedené, že sa predajná cena skladá zo základu dane, ktorý je vypočítateľný, a sadzby dane, ktorá je k nemu pripočítaná.
Keďže sa však základ dane nemení, mení sa len sadzba dane, je správca oprávnený uplatniť pri fakturácii novú sadzbu dane s ohľadom na ustanovenie § 27 ods. 5 zákona o DPH. Rovnako je možné oprieť sa o to, že zmluva o výkone správy obsahuje toto ustanovenie ako zásadu určenia výšky odmeny za správu, a teda ak táto zásada neobsahuje neprijateľné alebo neplatné ustanovenia, je aplikovateľná na zmluvný vzťah a zmluvné strany by ju mali rešpektovať.
Príklad 4: Zmluvné strany sa dohodli, že výška odmeny za správu je 8,40 € vrátane DPH.
Iné ustanovenia k výške odmeny (netýka sa inflačnej doložky) v zmluve nie sú uvedené. Oprávnenie účtovať novú sadzbu DPH je otázne, platí argumentácia ako v príklade 3.
Príklad 5: Zmluvné strany sa dohodli, že výška odmeny za správu je 7 € plus DPH.
Iné ustanovenia k výške odmeny (netýka sa inflačnej doložky) v zmluve nie sú uvedené. Takéto ustanovenie v zmluve je v priamom rozpore so zásadami ochrany spotrebiteľa a nielen že odporúčame neriskovať automatickú zmenu fakturovanej výšky odmeny za správu, ale je viac ako nevyhnutné zmeniť dané ustanovenie zmluvy tak, aby cena bola uvedená aspoň ako doplnková informácia vrátane DPH.
Príklad 6: Bez ohľadu na určenie výšky odmeny za správu zmluva obsahuje ustanovenie, ktoré obsahovo hovorí, že výška odmeny za správu obsahuje 20 % DPH alebo jej ekvivalent vyjadrený v peniazoch a zároveň informáciu, že ide o výšku DPH platnú v čase podpisu zmluvy.
V takomto prípade je správca oprávnený účtovať novú sadzu DPH.
Príklad 7: Bez ohľadu na určenie výšky odmeny za správu zmluva obsahuje ustanovenie, ktoré obsahovo hovorí, že cena je uvedená spolu s DPH vo výške platnej v čase uzavretia zmluvy a/alebo správca je oprávnený v prípade zmeny sadzby DPH účtovať k základu dane aktuálnu sadzbu DPH.
Takéto ustanovenie je najbezpečnejšie vo vzťahu k rizikám obrany spotrebiteľov voči novej výške odmeny za správu a správca je nepochybne oprávnený účtovať novú výšku DPH.
Argumentácia o neprijateľnosti podmienok o určení výšky odmeny za správu
Podľa platnej judikatúry aj podmienky, ktoré sú inak neprijateľné, ak mal spotrebiteľ možnosť zmeniť obsah zmluvy, neposudzujú sa ako neprijateľné a zmluvné strany sa nimi môžu riadiť.
DPH a platby dodávateľom
Pri platbách dodávateľom je potrebné posudzovať každú platbu osobitne a na ňu uplatniť ustanovenia § 27 ods. 5 zákona o DPH, ktoré platia tak na služby, ako aj na dodávku tovarov. Platí, že daňová povinnosť vzniká dňom dodania tovaru alebo služby, alebo ak sa platba za tovar alebo službu prijme pred dodaním tovaru alebo služby, daňová povinnosť z danej platby vzniká dňom prijatia platby.
Podľa vzniku daňovej povinnosti bude účtovaná výška sadzby dane platná v danom zúčtovacom období. Rovnako je však potrebné posudzovať každú zmluvu osobitne, pretože ak by v zmluve bolo uvedené niečo v tom zmysle, že cena obsahuje aj DPH a je konečná, je vysoko pravdepodobné, že ak zloženie ceny ďalej nevysvetľujú iné ustanovenia zmluvy, dodávateľ automatický nárok na zmenu ceny nemá.
DPH a ŠFRB
Pri obnove bytových domov je možné vyššiu sadzbu DPH riešiť dvoma spôsobmi. Buď bude tento náklad hradený z FPÚaO, alebo bude k navýšeniu úveru o rozdiel v sadzbe DPH odsúhlasený dodatok rovnako ako úver samotný, teda dvojtretinovou väčšinou všetkých hlasov. V tomto prípade nejde o hlasovanie o tej istej veci do jedného roka, a preto nie je potrebné navyšovať kvórum pre úspešné schválenie otázky.
Problémom je zmena obstarávacieho nákladu
Vzhľadom na to, že došlo k zmene obstarávacieho nákladu, i keď pre zmenu zákona, je každá podpora schválená od ŠFRB, ktorá sa nedočerpala do konca roka 2024, nútená prejsť opakovaným schvaľovaním. V jednoduchosti sú vlastníci nútení opätovne odhlasovať cenu diela. Aj v prípade, že si je dom schopný uhradiť rozdiel z vlastných zdrojov.
Ako postupovať?
K prvej žiadosti o čerpanie, ktorá bude doručená na ŠFRB s novou DPH, je potrebné priložiť vyhlásenie k predloženému Oznámeniu o zvýšení Obstarávacieho nákladu. Toto tlačivo sa nachádza na stránke ŠFRB.
Okrem doloženia tlačiva je potrebné ŠFRB do konca čerpania, teda najneskôr s poslednou žiadosťou o čerpanie, doručiť zápisnicu, kde si vlastníci odhlasovali zmenu výšky obstarávacieho nákladu. Nie je to však jediné, čo musia vlastníci odhlasovať. Netreba zabudnúť, že dochádza k zmene zmluvy. Vzhľadom na to musí byť odhlasované aj právo správcu na podpis dodatkov všetkých zmlúv, teda zmluvy o dielo aj zmluvy so ŠFRB.
Pozor! Hlasovanie musí prejsť dvojtretinovou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome.
Kde ešte DPH ovplyvní cenu?
V podstate všade, kde dodávateľom je platiteľ DPH. Preto treba očakávať zvýšenie zálohových predpisov v priemere až o 2 % (nie všetci dodávatelia sú platiteľmi DPH), vyššie náklady je potrebné očakávať aj pri refakturácii mzdových nákladov na odmeny zástupcov vlastníkov správcom, ktorý je platiteľom DPH.
TEXT: JUDr. Jozef Štora, LL.M., MBA, predseda občianskeho združenia O. Z. PODPORA SPRÁVY
FOTO: Shutterstock
