Bude jún šťastným mesiacom hypotéky?
Monika Voleková Vyčkávanie na rozhodnutie Európskej centrálnej banky o znížení základnej úrokovej sadzby pripomína čakanie na Godota. Na konci dňa však veríme, že predsa len príde. Možno už v júni.
Je dobré, že sa v Rade guvernérov Európskej centrálnej banky (ECB) o tom hovorí. Sadzba zvýšila výšku úrokov na hypotékach a zdražela financovania projektov a firiem.
Stalo sa tak niekoľkokrát počas roka 2022 a citlivo na to zareagovali banky na Slovensku. Znížila sa dostupnosť bývania a realitný trh zažil v roku 2023 výrazne chladivé obdobie, ktoré developeri prečkali s pomocou rôznych bonusov a ponúk pre kupujúcich.
Prieťahy sú drahé
Hypotéky nie sú len o sadzbách, môžu do nich vstúpiť aj iné okolnosti, na ktoré je čerpane naviazané, napríklad kolaudácia bytového domu. Negatívnu skúsenosť pre 21 mesiacov trvajúcu kolaudáciu projektu Slnečnice POP v bratislavskej Petržalke má Cresco Real Estate. Developer informoval médiá, že predlžovanie kolaudácie malo dôsledky pre klientov, pomáhal im pri rokovaniach s bankami, aby mohli čerpať úver za podmienok, na akých sa dohodli v minulosti. Pre developera to malo tiež finančné dôsledky, keď náklady na správu dokončených bytov a splátky investičného úveru prevýšili milión eur.
Zlomový rok 2022
Ak si klient vzal hypotéku od 1 do 5 rokov v apríli 2022 od 1,31 %, tak v decembri 2022 to už bolo od 3,04 %. V januári tohto roka, podľa údajov Národnej banky Slovenska (NBshuS), to bolo už od 3,40 %. Sadzba pre túto fixáciu však bola najvyššia v októbri 2010, od 3,90 %. V januári tohto roka bola zatiaľ najvyššia sadzba za fixáciu nad 10 rokov, a to od 5,17 %.
Rok 2022 je ukážkou, ako sadzby hýbu trhom, kým v januári bol objem poskytnutých úverov na bývanie a stavebného sporenia 37,234 mil. eur, koncom roka stúpol na 40,822 mil. eur. V uplynulom roku, keď bola priemerná ročná inflácia 10,5 %, poskytli banky hypotekárne úverovanie väčšinu roka do 43 mil. eur, až v septembri bola táto hranica prekročená. Aktuálny rok 2024 začali tieto úvery za január na 43,3 mil. eur.
V januári tohto roka bola zatiaľ najvyššia sadzba za fixáciu nad 10 rokov 5,17%.
Politika a hypotéky
Rázne zvýšenie sadzby hypoték a mesačných splátok bolo jednou z tém kampane pred parlamentnými voľbami na jeseň 2023. NBS upozornila, že refixácie sa dotknú 300-tisíc hypoték do konca roka 2025, pričom problémové sú 3 % s výraznejším nárastom splátok nad 300 eur.
Najvyššiu vlnu refixácií očakáva NBS práve v budúcom roku. „Každý klient je pri poskytnutí úveru testovaný na sadzbu, ktorá je vyššia o 2 percentuálne body, akú reálne dostane. To je ďalší dodatočný vankúš v príjme domácností,“ uviedla na svojej stránke NBS v príspevku O hypotékach.
Hypotéky za 1 % boli anomáliou
Hypotéky s úrokom za jedno percento, príp. menej, boli anomáliou spôsobenou pandémiou. Sadzby hypoték sa vyvíjajú v cykloch. Ako dosahujú vysoké hodnoty teraz, tak v budúcnosti znova klesnú. Výrazný vplyv na to budú mať rozhodnutia Európskej centrálnej banky o znížení svojich základných úrokových sadzieb. To, že by sa tak mohlo udiať už v tomto roku, je viac než nepravdepodobné. Éra takmer „nulových“ alebo „superlacných“ hypoték je históriou. (Zdroj: NBS)
Súčasná vládna koalícia potom presadila zákonom pomoc so zvýšenými splátkami. O pomoc vo forme príspevku na zvýšenú splátku hypotéky požiadalo za január tohto roka takmer 10-tisíc ľudí. Minister práce Erik Tomáš o tom informoval vo februári TV JOJ Na hrane, v diskusii s opozičným poslancom Branislavom Gröhlingom.
„Očakávania boli vyššie, ale možno je to spôsobené aj tým, že je to všetko na začiatku,“ priznal Tomáš. Pripustil diskusiu o zmenách kritérií v zákone. Ako naznačil, evidujú podnety od občanov týkajúce sa napríklad refinancovania.
Refinancovanie alebo štátny príspevok?
ASB urobilo anketu medzi bankami, z ktorej vyplynulo, že v UniCredit Bank záujem o refinancovanie klesá a vo VÚB nebola v čase uzávierky téma refinancovania na stole, resp. podiel takýchto typov financovania hypotékou je klesajúci oproti situácii pred pár rokmi.
V Tatra banke evidovali mierny nárast záujmu klientov o refinancovanie a v Slovenskej sporiteľni nemajú klienti veľký záujem refinancovať, pretože úrokové sadzby zatiaľ výraznejšie neklesli. Banka predpokladá, že niektorí navyše prehodnocujú refinancovanie aj preto, aby neprišli o príspevok na zvýšenú splátku úveru na bývanie.
Rozhodne úroveň inflácie
Keďže index spotrebiteľských cien klesá bližšie k cieľu ECB na úrovni 2 %, väčšina predstaviteľov ECB podporila signály prezidentky Christine Lagarde, že prvé zníženie úrokových sadzieb príde v júni.
Člen Rady a šéf Gréckej centrálnej banky Yannis Stournaras je celkom optimistický. „Ak sa inflácia bude vyvíjať v súlade s našou marcovou prognózou a ak bude tento trend pokračovať až do konca roka, verím, že sa dočkáme zníženia kľúčových úrokových sadzieb ECB tento rok,“ povedal Stournaras koncom marca gréckym novinám Proto Thema. „Osobne si myslím, že zníženie úrokových sadzieb štyrikrát v tomto roku, zakaždým o 25 bázických bodov, je možné,“ skonštatoval.
Hodinou pravdy bude aj refixácia
Či sa tak naozaj stane, bude jasné v júni a ovplyvní to klientov aj pre developerov , ktorí pokračujú v príprave rezidenčných projektov. Ťažko však očakávať radikálne zníženie sadzieb na úroveň okolo 1 % ako v zlatej ére hypoték u nás. No aj menšie zníženie alebo postupné znižovanie má potenciál povzbudiť realitný obchod a rast objemu poskytovaných hypotekárnych úverov.
Kto má nižšiu sadzbu hypotéky a dostatok financií v rodinnom rozpočte, tak sa jej drží a zbytočne neriskuje refinancovanie. Hodina pravdy pre klienta však príde počas refixácie, akú sadzbu mu banka ponúkne, na akej sa dohodnú. Tu by mohla zamiešať očakávaniami na trhu ECB so svojím potenciálnym znižovaním základnej úrokovej sadzby. Potom bude na bankách, ako vyhodnotia situáciu a možno začnú súťažiť o klienta.
Rastie záujem úver od ŠFRB
Na zníženú dostupnosť hypoték reagovali klienti (ktorí splnia podmienky, pozn. red.) tak, že vo zvýšenej miere využili úver od Štátneho fondu na rozvoj bývania (ŠFRB) s garantovanou úrokovou mierou 1 % počas celej dĺžky splácania. Vzrástol aj počet požiadaviek o financovanie nájomného bývania pre právnické osoby v roku 2023 aj začiatkom tohto roka.
V prvom kvartáli 2024 zaznamenal fond enormný záujem fyzických osôb o úver, uviedla pre ASB šéfka marketingu fondu Kristína Starosta. Z predložených žiadostí o podporu je zrejmé, že podpora vo forme úveru zo ŠFRB tvorí pre žiadateľa prioritné financovanie obstarania bytu a prípadný úver, čiže hypotéka z komerčnej banky je skôr možnosťou, ako dofinancovať rozdiel nami poskytovanej podpory a ceny nehnuteľnosti.
K 15. januáru evidoval fond 75 žiadostí za 9,501 mil. eur, z čoho bolo 68 na kúpu bytu a na výstavbu bytu bolo 7 žiadateľov. Na porovnanie, v roku 2023 podporil ŠFRB spolu 201 žiadostí fyzických osôb za 20,642 mil. eur, z čoho bola 17,092 mil. eur na kúpu bytu a 3,550 mil. eur na výstavbu bytu. (Zdroj: ŠFRB)
