Projekt transformácie zanedbaného areálu postupuje: Súbor na Hraničnej zaznamenal dôležité rozhodnutie

Bývalé priemyselné areály v Bratislave postupne zanikajú a nahrádzajú ich nové projekty veľkých hráčov na realitnom trhu. Bodku za svojím príbehom dnes píše aj brownfield na Hraničnej ulici v Ružinove, ktorý nahradí rezidenčný development firmy YIT Slovakia. Po predchádzajúcom povolení odstránenia starého areálu postupuje dôležitým oznámením aj samotný projekt, ktorý aj v teoretickom prípade získania všetkých povolení paradoxne nemôže začať s výstavbou.

Územie vo východnej časti zóny Mlynské Nivy, v blízkosti známeho súboru Nuppu v Ružinove je atraktívnou polohou, ktorá sa dnes konečne dočkal postupnej transformácie. V tomto prípade sa o ňu čiastočne zaslúžil developer YIT Slovakia. Ten chce zmeniť pozemok, ktorý je vymedzený areálom firmy Západoslovenská distribučná zo severnej strany, bývalými uhoľnými skladmi zo západnej strany, ďalšími objektmi skladov z juhu a samotnou Hraničnou ulicou na východnej hranici plánovaného zámeru.

O prvej idei urbanizovať toto miesto informoval v máji roku 2022 portál Index, podľa ktorého si mal developer YIT Slovakia v roku 2021 prenajať pozemky na Hraničnej od vlastníka parcely, spoločnosti Asset. Išlo tak o prvú zmienku premeny priemyslenej lokality a zároveň začiatok konca skladového areálu.

Tento scenár sa začal pomaly potvrdzovať v marci roku 2023, keď Ružinov zverejnil oznámenie o začatí stavebného konania a konania o povolení odstránenia stavby. V júni minulého roku už prišlo aj definitívne rozhodnutie – mestská časť ako príslušný stavebný úrad, definitívne povolila odstránenie areálu Hraničná, čím developer získal voľnú cestu k asanácii. O danej skutočnosti sme informovali v tomto článku.

Celkovo bude odstránených osem stavieb, medzi ktoré patrí jednopodlažný murovaný objekt vrátnice, trojpodlažná administratívna budova či prízemná hala so zámočníckymi dielňami a prístavbou. Asanované budú aj garáže pre nákladné automobily a osobné vozidlá, odstráni sa tiež dvojpodlažná administratívna budova a povolenie obsahuje aj asanáciu prístrešku a spevnených plôch. Podľa dokumentácie je väčšina z týchto budov poškodená a teda ich odstránenie by v budúcnosti pravdepodobne bola nutné.

V rámci nového projektu má vzniknúť polyfunkčný súbor, ktorý je rozdelený na štyri samostatné objekty A, B, C a D. Prvý objekt predstavuje sedempodlažný bytový dom, pozostávajúci z troch sekcii so samostatnými vstupmi a osadený je na objekte podzemnej garáže. Na druhom až siedmom podlaží má vzniknúť 92 bytov pre 219 obyvateľov – 10 jednoizbových, 51 dvojizbových, 22 trojizbových a 9 štvor a päťizbových nehnuteľností. 

Spolu s objektom B, sedempodlažným hotelom, budú vytvárať mestský blok. Prízemie hotela bude typické vstupnými priestormi hotela, gastroprevádzkou,  administratívnym zázemím či fitness centra. Na druhom až siedmom podlaží sa bude nachádzať 72 hotelových izieb pre 144 hostí.

Táto stavba sa bude nachádzať na západnej hrane riešeného územia s jedným hlavným vstupom a osadený má byť na podzemnej garáži. Navrhovaný je v trojtraktovej schéme s jednostranne orientovanými izbami, v striktne definovanom členení fasád a so základným elementom francúzských okien s plytkými balkónmi.

Tretím a štvrtým objektom (C a D) sú garáže daných objektov, osadené pod úrovňou rastlého terénu. V nich sa bude nachádzať 152 parkovacích stojísk, pričom väčšiu časť pravdepodobne zaberie garáž pod bytovým domom, zvyšné budú zase tvoriť garáž hotela. Na teréne vznikne 24 miest pre automobily – celkovo bude nový zámer developera YIT Slovakia obsahovať 176 parkovacích miest. V rámci stavby bude zabezpečené aj parkovanie bicyklov v počte 154 parkovacích miest – 86 sa bude nachádzať v objekte bytového domu a 68 na teréne. 

Polyfunkčný súbor Hraničná vzišiel z pera renomovaného architektonického ateliéru Compass, ktorý tu navrhol jednoduché objekty strednej mierky, reagujúce na primerané merítko prostredia. Hmoty stavieb sú tvarovo obohatené o vystupujúce konštrukcie balkónov a lokálne ustupujúce konštrukcie loggií.

Materialita stavieb je umiernená, prevládajú biele plochy a celkovo jednoduchá architektúra. Oživenie môže priniesť výrazné krajinárske riešenie vnútrobloku, pričom pozemok má byť po ukončení výstavby upravený a dotvorený aj atraktívnymi sadovými úpravami verejnej zelene a drobnou architektúrou. Architekti tak nakreslili najmä dostupný projekt, ktorý môže zanedbané logistické územie vzkriesiť späť k životu.

Jeden z prvých miľníkov dosiahol projekt v máji roku 2023, keď získal súhlasné záväzné stanovisko od hlavného mesta. Dnes sa tento zámer posunul ďalším dôležitým oznámením. Okresný úrad, odbor starostlivosti o životné prostredie, rozhodol, že sa Polyfunkčný súbor Hraničná nebude posudzovať a projekt tak nateraz neprávoplatne prešiel posudzovaním EIA. 

Zámer bol navrhnutý v dvoch variantoch, pričom úrad odporučil realizáciu prvého variantu, kde bude zdrojom tepla tlakovo nezávislá horúcovodná odovzdávacia stanica tepla. Druhý variant, kde developer navrhol zásobovanie teplom pomocou centrálnej plynovej kotolne, teda nie je aktuálny.

Inštitúcia rovnako určila 26 podmienok na realizáciu tohto zámeru. V ďalších stupňoch projektovej dokumentácie majú byť zapracované opodstatnené pripomienky dotknutej verejnosti. Developer má v projekte taktiež realizovať aspoň dva prvky modrozelenej infraštruktúry ako sú dažďové záhrady, zelené strechy, bisolárne strechy, zelené fasády a retenčné alebo poloretenčné parkoviská. Celkovo však neboli vznesené závažnejšie pripomienky a projekt je tak na najlepšej ceste k ďalším povoleniam.

Zatiaľ je však najväčším problémom územný plán, ktorý tu neumožňuje stavať projekt s prevahou bývania, nakoľko súčasné plochy sú určené pre občiansku vybavenosť. Územný plán je tak potrebné zmeniť, čo však istý čas potrvá. Developer má ale ambiciózne ciele a začať s výstavbou chce už v roku 2025 s dokončením v roku 2027. Celkové náklady na realizáciu sú odhadované na 20 miliónov eur.

Projekt môže byť začiatkom oveľa väčšej transformácie danej lokality. V okolí sa totiž počíta aj s výstavbou plánovanej električkovej radiály, tiahnúcou sa po Mlynských nivách. Tá len potvrdí rozvoj Bratislavy, ktorej centrum sa naďalej rozširuje. Jeho súčasťou bude v budúcnosti aj development od spoločnosti YIT Slovakia, ktorá ak by teoreticky získala všetky stavebné povolenia pred zmenou územného plánu, nemôže začať stavať. Teraz tak ostáva len čakať.