Práva a povinnosti predsedu spoločenstva

image 96847 25 v1

Predseda spoločenstva môže konať len v rozsahu svojich právomocí, ktoré ustanovuje platná legislatíva a zmluva o spoločenstve. Za svoje konanie nesie plnú zodpovednosť a nesmie svoje právomoci prenášať na ďalšie osoby. Aké práva a povinnosti teda má?

Spoločenstvo vlastníkov bytov a nebytových priestorov je právnická osoba založená podľa zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov, ktorá v zmysle § 7 ods. 1 spravuje spoločné časti domu a spoločné zariadenia domu, nebytové priestory, ktoré sú v spoluvlastníctve vlastníkov bytov a nebytových priestorov, príslušenstvo a priľahlý pozemok vrátane ich údržby a obnovy. Spoločenstvo zabezpečuje plnenia spojené s užívaním bytov a nebytových priestorov v dome. Vzniká dňom zápisu do registra spoločenstiev vedeného okresným úradom v sídle kraja, príslušným podľa sídla spoločenstva.

Štatutárnym orgánom spoločenstva je predseda. Podmienky pre predsedu spoločenstva a ďalšie jeho orgány, jeho práva a povinnosti rámcovo ustanovuje § 7c. Pripomeňme si jeho znenie:

1. Orgánmi spoločenstva sú:

a) predseda,
b) rada,
c) zhromaždenie,
d) iný orgán, ak tak ustanoví zmluva o spoločenstve.

2. Predseda je štatutárny orgán, ktorý riadi činnosť spoločenstva a koná v jeho mene. Predsedu volí zhromaždenie nadpolovičnou väčšinou všetkých hlasov vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome na tri roky. Za predsedu môže byť zvolená len fyzická osoba, ktorá je spôsobilá na právne úkony a je bezúhonná. Predseda rozhoduje o všetkých záležitostiach spoločenstva, ak nie sú týmto zákonom, zmluvou o spoločenstve alebo stanovami zverené inému orgánu spoločenstva. Predseda navrhuje po prerokovaní v rade zhromaždeniu na schválenie:

a) rozpočet spoločenstva na príslušný kalendárny rok,
b) ročnú účtovnú uzávierku spoločenstva,
c) výšku mesačných úhrad za plnenia,
d) výšku mesačných platieb za správu,
e) použitie prostriedkov fondu prevádzky, údržby a opráv,
f) výšku príspevkov do fondu prevádzky, údržby a opráv,
g) vyúčtovanie úhrad za plnenia,
h) podanie návrhu na exekučné konanie,
i) vykonanie dobrovoľnej dražby 12ac) bytu alebo nebytového priestoru v dome na uspokojenie pohľadávok podľa § 15.

3. Predsedu odvoláva zhromaždenie nadpolovičnou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Ak je predseda odvolaný alebo sa skončilo funkčné obdobie predsedu z dôvodu zániku jeho vlastníckeho práva k bytu alebo nebytovému priestoru a nie je zároveň zvolený nový predseda, ak sa predseda vzdá funkcie alebo ju nie je schopný vykonávať z iných dôvodov najmenej počas troch po sebe nasledujúcich kalendárnych mesiacov, do zvolenia nového predsedu vykonáva funkciu predsedu člen rady určený radou.

4. Predseda zodpovedá za škodu spôsobe­nú spoločenstvu, vlastníkom bytov a nebytových priestorov v dome alebo tretím osobám porušením svojich povinností alebo prekročením svojich právomocí.

5. Rada je dozorný orgán spoločenstva. Rada:

a) zvoláva zhromaždenie najmenej raz za rok,
b) kontroluje vedenie účtovníctva a iných dokladov,
c) navrhuje odvolanie predsedu,
d) kontroluje činnosť spoločenstva a navrhuje opatrenia na nápravu nedostatkov.

6. Rada má najmenej troch členov. Členom rady môže byť len vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome. Členom rady nemôže byť predseda. Funkčné obdobie rady je tri roky. Na platné rozhodnutie rady je potrebný súhlas nadpolovičnej väčšiny jej členov. Členovia rady sú oprávnení nahliadať do všetkých dokladov a záznamov týkajúcich sa činnosti spoločenstva a kontrolujú, či spoločenstvo vykonáva činnosť v súlade s týmto zákonom, zmluvou o spoločenstve alebo stanovami spoločenstva.

7. Predseda a člen rady nesmú:

a) vo vlastnom mene ani na vlastný účet uzatvárať obchody, ktoré súvisia s činnosťou spoločenstva,
b) sprostredkúvať pre iné osoby obchody, ktoré sú predmetom činnosti spoločenstva alebo s ním súvisia.

8. Za bezúhonného sa na účely tohto zákona považuje ten, kto nebol právoplatne odsúdený za trestný čin hospodársky, trestný čin proti majetku alebo iný trestný čin spáchaný úmyselne, ktorého skutková podstata súvisí s predmetom činnosti spoločenstva, ak sa naň nehľadí, akoby nebol odsúdený. Bezúhonnosť sa preukazuje výpisom z registra trestov nie starším ako tri mesiace.

Keďže ustanovenia práv a povinností sú v zmysle uvedeného zákona rámcové, na lepšiu orientáciu a upresnenie ich treba „rozmeniť na drobné“, a to v zmluve o spoločenstve vlastníkov bytov a nebytových priestorov. Jasné definovanie právomocí a povinností predsedu spoločenstva je veľmi dôležité. Predíde sa tým prípadným konfliktom, ktoré by mohli vzniknúť nesplnením alebo prekročením právomocí. Význam príslovia „Co je psáno, to je dáno“ je na tomto mieste naozaj opodstatnený.

Aké ustanovenia by mala zmluva o spoločenstve vlastníkov bytov a nebytových priestorov obsahovať? Ide hlavne o ustanovenia, ktoré jednak rozvíjajú a spresňujú ustanovenia zákona a zároveň vychádzajú z praktických skúseností a z potreby veci jasne definovať:

1. Predseda je štatutárnym orgánom, ktorý riadi činnosť spoločenstva a koná v jeho mene.

2. Predsedu volí zhromaždenie vlastníkov bytov a nebytových priestorov na zhromaždení hlasovaním alebo písomným hlasovaním nadpolovičnou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome na tri roky, ak zákon neustanovuje inak.

3. Za predsedu môže byť zvolená len fyzická osoba, ktorá je spôsobilá na právne úkony, je vlastníkom alebo spoluvlastníkom bytu a je bezúhonná. Doklad o bezúhonnosti preukázaný výpisom z registra trestov nesmie byť starší ako tri mesiace.

4. Predseda rozhoduje o všetkých veciach spoločenstva, ak nie sú zákonom NR SR č. 182/1993 Z. z. v znení neskorších predpisov, zmluvou o spoločenstve vlastníkov bytov a nebytových priestorov zverené inému orgánu spoločenstva.

5. Predsedu počas jeho neprítomnosti zastupuje v plnom rozsahu člen rady určený radou s plnou zodpovednosťou štatutárneho zástupcu.

6. Predseda zodpovedá za škodu spôsobenú spoločenstvu, vlastníkom bytov a nebytových priestorov alebo tretím osobám porušením svojich povinností alebo prekročením svojich právomocí.

7. Predsedu odvoláva zhromaždenie nadpolovičnou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Ak je predseda odvolaný alebo sa skončilo funkčné obdobie predsedu z dôvodu zániku jeho vlastníckeho práva k bytu alebo nebytovému priestoru a nie je zároveň zvolený nový predseda, ak sa predseda vzdá funkcie alebo ju nie je schopný vykonávať z iných dôvodov najmenej počas troch po sebe nasledujúcich kalendárnych mesiacov, do zvolenia nového predsedu vykonáva funkciu predsedu člen rady určený radou. Rada koná tak, aby do 30 dní odo dňa oznámenia o odstúpení z funkcie predsedu alebo člena rady bol vykonaný nový akt volieb alebo určenie člena rady, ktorý bude vykonávať funkciu predsedu.

8. Funkcia predsedu zaniká jeho výmazom z registra spoločenstiev vlastníkov bytov a nebytových priestorov na základe návrhu zmeny zapisovaných skutočností.

9. Člen rady určený radou je povinný podať príslušnému správnemu orgánu návrh na zápis zmeny do 15 dní odo dňa, keď zmeny nastali, na ktorom musí byť pravosť podpisu úradne osvedčená. Ak bude návrh podaný oneskorene, správny orgán zmeny nezapíše. Odovzdanie celej dokumentácie týkajúcej sa správy domu je určené do 15 dní po registrácii novozvoleného predsedu alebo člena rady určeného radou.

Komentár
Doplnenie ustanovenia o lehotu odovzdania dokumentácie spoločenstva medzi pôvodným a novým predsedom alebo členom rady určeným radou je veľmi dôležité pre plynulú prácu spoločenstva. Lehota odovzdania nie je zákonom určená, preto môže byť dohodnutá. Pôvodný predseda musí odovzdať všetku dokumentáciu spoločenstva, t. j. zmluvu o spoločenstve a všetky jej dodatky, doklady o registrácii, IČO, DIČ, účtovníctvo vrátane dokladov a daňového priznania (ak bolo podávané) za všetky roky od založenia spoločenstva (pokiaľ neboli zlikvidované v zmysle lehôt platnej registratúry), všetky zmluvy s dodávateľmi, úverové zmluvy, zápisnice zo zhromaždení, z rokovaní rady (ak z nich vyplývajú nejaké záväzné rozhodnutia) a všetky ďalšie doklady. Táto dokumentácia je majetkom spoločenstva ako právnickej osoby, nie predsedu.

10. Predseda vykonáva svoju funkciu s povinnosťami z nej vyplývajúcimi dovtedy, kým výkon funkcie neprevezme novozvolený a zaregistrovaný predseda alebo člen rady určený radou, registrovaný v príslušnom registri spoločenstiev vedenom okresným úradom v sídle kraja. Rada musí konať tak, aby 30 dní pred dňom uplynutia volebného obdobia orgánov spoločenstva bol vykonaný nový akt volieb orgánov spoločenstva alebo určenie člena rady, ktorý bude vykonávať funkciu predsedu. Ak predseda alebo člen rady odstúpi z funkcie, rada musí konať tak, aby do 30 dní od oznámenia o odstúpení z funkcie predsedu alebo člena rady bol vykonaný nový akt volieb alebo určenie člena rady, ktorý bude vykonávať funkciu predsedu.

Komentár:
Ustanovenie je doplnené o lehotu vykonania volieb z dôvodu uplynutia volebného obdobia predsedu. Z praktických skúseností pri konzultáciách odporúčame vykonať voľbu predsedu k termínu jeho predchádzajúcej voľby alebo najneskôr do troch mesiacov po uplynutí volebného obdobia.

11. Predseda navrhuje po prerokovaní v rade zhromaždeniu na schválenie:

a) rozpočet spoločenstva na príslušný kalendárny rok,
b) ročnú účtovnú uzávierku za plnenia spojené s užívaním bytov a nebytových priestorov,
c) výšku mesačných úhrad za plnenia spojené s užívaním bytov a nebytových priestorov,
d) výšku mesačných platieb za správu,
e) použitie fondu prevádzky, údržby a opráv,
f) výšku príspevku do fondu prevádzky, údržby a opráv,
g) vyúčtovanie úhrad za plnenia spojené s užívaním bytov a nebytových priestorov,
h) podanie návrhu na exekučné konanie,
i) odstúpenie dlžníkov na vykonanie dobrovoľnej dražby bytu alebo nebytového priestoru v dome na uspokojenie pohľadávok vzniknutých z právnych úkonov týkajúcich sa domu, spoločných častí domu, spoločných zariadení domu a príslušenstva a na zabezpečenie pohľadávok vzniknutých z právnych úkonov týkajúcich sa bytu alebo nebytového priestoru v dome,
j) spracovanie návrhu žaloby na súd s požiadavkou predaja bytu alebo nebytového priestoru pri naplnení podstaty § 11 ods. 5 zákona NR SR č. 182/1993 Z. z. v znení neskorších predpisov.

12. Vlastníci zvolili za predsedu spoločenstva vlastníkov bytov a nebytových priestorov:
Meno a priezvisko, trvale bytom
v ……………………………….
na trojročné volebné obdobie
od ………….. do ……………….

Komentár:
Uvedenie trvania volebného obdobia je dôležité z toho dôvodu, aby bolo zrejmé, kedy zanikne volebné obdobie a treba začať pripravovať nové voľby predsedu.

13. Na styk s peňažným ústavom sú spoločne poverení podpisovým právom predseda a určený člen rady.

Komentár:
Určiť ďalšiu osobu na styk s peňažným ústavom je dôležité pre kontrolu a prehľadnosť narábania s finančnými prostriedkami spoločenstva.

14. Prostriedky fondu prevádzky, údržby a opráv môže predseda použiť len na financovanie opráv, údržby, zlepšenia, prípadne na iné investície, o ktorých rozhodlo zhromaždenie vlastníkov bytov a nebytových priestorov. Ďalej na financovanie nákladov spojených s pravidelnými prehliadkami vyhradených technických zariadení podľa osobitných predpisov a financovanie bežnej údržby a opráv spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, príslušenstva domu nepresahujúcich v jednotlivom prípade sumu ……………. €
(slovom ………………………. eur).

Komentár:
Taxatívne vymedzenie sumy, ktorú je predseda oprávnený použiť z fondu prevádzky, údržby a opráv, je dôležité preto, aby sa nezneužívali prostriedky v rozsahu, o ktorom môže rozhodnúť len zhromaždenie. Toto ustanovenie sa nevzťahuje na úhradu plnení v zmysle uzatvorených dodávateľsko-odberateľských zmlúv, úverových zmlúv a ďalších zmluvných záväzkov.

15. Predseda je povinný zabezpečiť odstránenie chyby alebo poruchy technického zariadenia, ktoré boli zistené kontrolou stavu bezpečnosti technického zariadenia, ak bezprostredne ohrozujú život, zdravie alebo majetok, a to aj bez súhlasu vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Ide o povinnosti vyplývajúce zo zákona č. 264/1999 Z. z. o technických požiadavkách na výrobky a o posudzovaní zhody a o zmene a doplnení niektorých zákonov v znení neskorších predpisov, zákona č. 314/2001 Z. z. o ochrane pred požiarmi v znení neskorších predpisov, zákona č. 124/2006 Z. z. o bezpečnosti a ochrane zdravia pri práci a o zmene a doplnení niektorých zákonov v znení neskorších predpisov, zákona č. 355/2007 Z. z. o ochrane, podpore a rozvoji verejného zdravia a o zmene a doplnení niektorých zákonov v znení neskorších predpisov a pod.

Komentár:
Toto ustanovenie upresňuje povinnosť vykonania povinných revízií VTZ, ktoré vychádzajú z ďalších záväzných právnych predpisov.

16. Rozsah oprávnení predsedu môže byť rozhodnutím zhromaždenia vlastníkov obmedzený alebo rozšírený.

17. Predseda nesmie:

a) vo vlastnom mene ani na vlastný účet uzatvárať obchody, ktoré súvisia s činnosťou spoločenstva,
b) sprostredkúvať pre iné osoby obchody, ktoré sú predmetom činnosti spoločenstva alebo s ním súvisia.

18. Predseda ešte pred aktom volieb, ak súhlasil s kandidovaním, musí preukázať svoju bezúhonnosť výpisom z registra trestov nie starším ako tri mesiace.

Komentár:
Ustanovenie predchádza situácii, že by bola za predsedu zvolená fyzická osoba, ktorá nie je bezúhonná.

19. Do registra spoločenstiev vedeného príslušným registrovým úradom sa zapisuje aj zmena alebo zánik zapisovaných skutočností (§ 7 ods. 8). Štatutárny orgán je povinný podať príslušnému správnemu orgánu návrh na zápis zmeny do 15 dní odo dňa, keď zmeny nastali, na ktorom musí byť pravosť podpisu úradne osvedčená. Ak bude návrh podaný oneskorene, správny orgán zmeny nezapíše. K návrhu treba priložiť:

a) zápisnicu zo zhromaždenia,
b) prezenčnú listinu zo zhromaždenia,
c) uznesenie zhromaždenia vlastníkov o vykonanej zmene zmluvy o spoločenstve,
d) dodatok zmluvy o spoločenstve,
e) správny poplatok,
f) pri zmene štatutára výpis z registra trestov nie starší ako tri mesiace,
g) aktuálny list vlastníctva za celý dom.

Komentár:
Prílohy k návrhu na zápis zmeny zapisovaných skutočností do registra spoločenstiev vychádzajú z podmienok a požiadaviek registrového úradu.

20. Predseda po prerokovaní v rade môže odstúpiť dlžníkov na súdne vymáhanie na uspokojenie pohľadávok vzniknutých z právnych úkonov týkajúcich sa domu, spoločných častí domu, spoločných zariadení domu a príslušenstva a na zabezpečenie pohľadávok vzniknutých z právnych úkonov týkajúcich sa bytu alebo nebytového priestoru v dome, pri pohľadávkach vo výške zodpovedajúcej trom mesačným zálohovým predpisom. Krátkodobé podlžnosti na mesačných zálohových platbách alebo nedoplatku z ročného vyúčtovania sa vymôžu na základe písomnej výzvy spoločenstva na úhradu celej dlžnej sumy vrátane príslušenstva (zmluvnej pokuty alebo úroku z omeškania) alebo na základe uzatvorenej zmluvy o splácaní dlhu medzi spoločenstvom a dlžníkom vrátane príslušenstva splátkovým kalendárom. V prípade neuhradenia krátkodobej podlžnosti alebo nedodržania splátkového kalendára predseda postúpi vymáhanie dlhu na súd alebo prostredníctvom dobrovoľnej dražby.

Komentár:
Odstúpenie súdneho vymáhania pohľadávok spoločenstva voči vlastníkom nemusí schvaľovať zhromaždenie. Zvy­čajne sa vlastníkovi pošle upomienka s uvedením dlhu a lehoty jeho úhrady. Ak vlastník dlh do danej lehoty nevyrovná, podá predseda spoločenstva skrátenú žalobu na súd – platobný roz­kaz, na základe ktorého potom súd vydá rozhodnutie. Zhromaždenie schvaľuje, v zmysle zákona, exekučné vymáhanie pohľadávky a vymáhanie pohľadávky dobrovoľnou dražbou istiny nad 2 000 €.

21. Predseda nerieši susedské spory, ktoré nesúvisia s činnosťou spoločenstva.

Komentár:
Toto ustanovenie vychádza z praxe. Často sa stávalo, že susedia zaťažovali predsedu spoločenstva alebo členov rady spormi, ktoré mali medzi sebou, nesúviseli však so správou bytového domu.

Zmluvu o spoločenstve možno doplniť o ďalšie ustanovenia rozširujúce alebo obmedzujúce práva a povinnosti predsedu spoločenstva podľa špecifických podmienok v jednotlivých bytových domoch. Zároveň treba zdôrazniť, že predseda spoločenstva nesie zodpovednosť za svoje konanie. Môže rozhodovať iba v rámci daných právomocí. V niek­torých spoločenstvách sa zabezpečuje časť služieb na základe mandátnej zmluvy. Dôležité je, že nemožno na mandatára preniesť celý rozsah práv a povinností predsedu ani ich od neho vyžadovať. Mandátna zmluva sa uzatvára na základe ustanovení obchodného zákonníka a neposudzuje sa podľa zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov.

Predseda zodpovedá za doklady spoločenstva, vedenie účtovníctva aj za vypracovanie ročného vyúčtovania, a to aj v takom prípade, ak je vedením účtovníctva alebo zabezpečovaním niektorých služieb poverená iná osoba. Predseda nemôže preniesť svoje právomoci na inú osobu.

Byť predsedom spoločenstva je zodpovedná úloha. V niektorých domoch si prácu predsedu vážia, v niektorých nie. Ľudský faktor je v tomto prípade zásadný na strane predsedu aj na strane všetkých vlastníkov.

 

Text: Ing. Otília Leskovská, odborný poradca

Ilustračné foto: Dano Veselský

Článok bol uverejnený v časopise Správa budov 4/2017.