Zvýhodnené financovanie bytových domov

Financovanie obnovy bytového domu, takpovediac z vlastného vrecka, nie je veľmi reálne. Vlastníci bytov a nebytových priestorov bytových domov však majú viaceré možnosti jej financovania. Medzi ne patrí napr. bankový úver.

Máloktorý bytový dom má dostatok vlastných prostriedkov na financovanie významnejších investícií. Vďaka dostupnosti bankových úverov však môžu vlastníci získať potrebné prostriedky rýchlo a jednoducho. O tom, čo všetko je na to potrebné, hovorí Andrea Sláviková, vedúca oddelenia riadenia produktov Micros Slovenskej sporiteľne.

Prečo je vhodné financovať obnovu bytového domu úverom?
Z praktických dôvodov. Čakať, kým budete mať na účte dosť peňazí, by trvalo pridlho. Navyše, mnoho bytových domov potrebuje odstrániť systémové poruchy, ktorých riešenie sa jednoducho nedá odkladať. Bankový úver je jedným z najefektívnejších a najrýchlejších spôsobov prístupu k potrebným financiám. Slovenská sporiteľňa je významným partnerom v oblasti financovania obnovy bytových domov už 13 rokov. Klienti oceňujú predovšetkým individuálny prístup našich špecialistov, hľadanie riešení, transparentnosť podmienok, variabilitu výberu podmienok a rozhodnutie o úvere už do 3 pracovných dní.

Čo musia urobiť vlastníci bytových domov, aby úver dostali?
Najskôr je potrebné, aby schválili samotnú investičnú akciu a dodávateľa stavebných prác. Na to stačí nadpolovičná väčšina vlastníkov prítomných na domovej schôdzi. Samozrejme, ak to v zmluve o výkone správy či v podmienkach spoločenstva nemajú dohodnuté inak. Na odsúhlasenie úveru je potom potrebná dvojtretinová väčšina všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov.

Nebýva práve toto problém?
Najmä vo väčších bytových domoch je takmer nemožné zorganizovať schôdzu, na ktorej by úver odsúhlasila dvojtretinová väčšina všetkých vlastníkov. Výhodou však je, že hlasovanie je možné urobiť aj písomnou formou. A tu dokážu byť mimoriadne nápomocní naši špecialisti, ktorí pomôžu s prípravou na hlasovanie. Zabezpečia, aby boli všetky informácie podané jasne a čo najjednoduchšie tak, aby nedochádzalo k prieťahom a nevyhnutnosti ďalšieho hlasovania. Zároveň zástupcom vlastníkov poskytnú nielen prehľad potrebných dokladov, ale aj vzorové zápisnice zohľadňujúce všetky zákonné náležitosti.

Koľko vlastných peňazí musí mať bytový dom k dispozícii?
Vlastné zdroje nie sú nevyhnutné. Prefinancovať totiž dokážeme celých 100 % investičných nákladov. Navyše, vlastníkom vieme pomôcť aj s poskytnutím bezplatného kontokorentného úveru vo výške až troch mesačných splátok úveru. To v prípade, ak na účte prechodne nemajú dostatok prostriedkov na splácanie, napríklad z dôvodu, že niektorí vlastníci meškajú so svojimi platbami.

Ako rýchlo sa vedia vlastníci dostať k potrebným peniazom?
Záväznú informáciu o tom, či a za akých podmienok vieme úver poskytnúť, dostanú od nás do troch pracovných dní od podania žiadosti a predloženia požadovaných podkladov. Peniaze sa potom dajú čerpať ihneď po podpise úverovej zmluvy a splnení ostatných podmienok banky, ako je napríklad vinkulácia poistného plnenia, predloženie faktúr, zmlúv na dokladovanie účelu použitia úveru.

Ako je to s čerpaním a dokladovaním úveru?
Čerpanie úveru je postupné na základe predložených faktúr a dokladov o vykonaných stavebných prácach. Zároveň však vlastníkom umožňujeme použiť posledných 10 % z úveru bez akéhokoľvek dokladovania. Stačí, ak si túto možnosť odsúhlasia v rámci hlasovania o úvere. Prefinancovať tak môžu stavebné práce, ktoré si spravia svojpomocne, prípadne môžu túto časť využiť ako rezervu na stavebné práce, o ktorých v pôvodnom pláne neuvažovali.

Úver väčšinou znamená navýšenie platieb do fondu prevádzky, údržby a opráv. Dá sa tomu vyhnúť?
Po zateplení a vykonaní ostatných opatrení na úsporu energie zvyčajne výrazne klesnú náklady na kúrenie. Tiež sa zníži počet porúch, ktoré sú v starých bytových domoch pomerne časté a ich odstránenie stojí nemálo peňazí. Úspory po zrealizovaní investície tak zvyčajne plne vykompenzujú mierne zvýšené mesačné príspevky do fondu prevádzky, údržby a opráv pre splácanie úveru. Samozrejme, obnova bytového domu trvá nejaký čas a do času, keď sa úspory reálne odrazia na mesačných platbách za energiu, môže prejsť aj viac ako rok. Ani tu sa však vlastníci nemusia obávať zvýšených výdavkov. Počas realizácie investície im totiž vieme splácanie upraviť tak, aby nemuseli mesačne platiť viac. Takúto úpravu môžu získať až na 18 mesiacov. V neposlednom rade treba povedať, že v Slovenskej sporiteľni poskytujeme úvery so splatnosťou až 25 rokov. Vlastníci si tak dokážu nastaviť splácanie tak, aby splátka presne vyhovovala ich predstavám a finančným možnostiam.

Je potrebné pri úvere zakladať nejaký majetok?
Vlastníci sa niekedy boja, že budú musieť založiť svoj byt, podobne ako pri hypotéke. Toto je však len mýtus. V Slovenskej sporiteľni nič také nevyžadujeme. Štandardne nevyžadujeme ani vinkuláciu prostriedkov na účte bytového domu, čo je bežná prax v iných bankách. Stačí nám len vinkulácia poistného plnenia bytového domu.

Do čoho dnes najčastejšie smerujú investície v bytových domoch?
Vlastníci postupujú rozumne a v rámci investícií do obnovy hľadajú v prvom rade energetické úspory, ktoré im ušetria peniaze. Medzi najčastejšie financovanými prácami sú zateplenie a oprava obvodového plášťa bytového domu, modernizácia vykurovania, výmena okien a vstupných dverí, oprava balkónov a lodžií, výmena či oprava spoločných rozvodov. V neposlednom rade ide aj o opravy alebo obnovu striech, schodísk alebo spoločných priestorov. V poslednom období zaznamenávame aj zvýšený záujem o opravy a výmeny výťahov či výstavbu nových balkónov a lodžií. Riešime aj odkúpenie pozemkov priamo pod bytovým domom alebo aj priľahlých pozemkov.

S čím majú ľudia problémy, ak chcú svoj bytový dom zatepliť? Akým chybám sa majú vyhnúť?
Vlastníci bytov sa musia predovšetkým dohodnúť, to je úplný základ. Veľkú pozornosť je potom potrebné venovať výberu dodávateľa stavebných prác. Investícia do obnovy bytového domu stojí nemálo peňazí a mnohí vlastníci preto hľadajú, ako to urobiť čo najlacnejšie. Samozrejme, cena je dôležitá, no ešte dôležitejšia je kvalita vykonaných stavebných prác a použitých stavebných materiálov. Výber dodávateľa preto netreba podceniť, kľúčové sú dobré referencie. Pri financovaní cez úver môže byť aj 10- či 20-tisícový rozdiel v cene prác pomerne ľahko zvládnuteľný. Napríklad 20-tisícové navýšenie úveru so splatnosťou 15 rokov a sadzbou 1,45 % ročne predstavuje mesačnú splátku vyššiu o zhruba 120 €. Po rozpočítaní napr. na 50 bytov, čo je bežný počet bytov v bytových domoch, sú to len 2 až 3 € mesačne na domácnosť.

Kedy je najlepšie riešiť obnovu domu a jej financovanie?
Moje odporúčanie je stanoviť si termín, kedy chceme, aby boli práce hotové, a podľa toho si vypracovať harmonogram jednotlivých úkonov. Samozrejme, vlastníci chcú, aby bol projekt zatepľovania hotový pred začiatkom vykurovacej sezóny. Nie vždy si však zistia, čo všetko je k tomu potrebné, z čoho vznikajú neželané prestoje. Napríklad nevedia, že na zateplenie je potrebné právoplatné stavebné povolenie, ktorého vybavenie chvíľu trvá a bez ktorého nemôžu začať čerpať úver.

Existuje možnosť, ako získať úver výhodnejšie?
Úrokové sadzby sú dnes mimoriadne nízke, bežne sa pohybujú na úrovni okolo 1,5 % ročne. Od roku 2007 Slovenská sporiteľňa ponúka aj zvýhodnené úvery z európskych zdrojov na financovanie bytových domov a doposiaľ sa s ich pomocou financovalo takmer 800 projektov.

Článok bol uverejnený v časopise Správa budov 1/2019.