Čaká Slovensko realitný pôst?

Vydrica 1.etapa budovy
Zdroj: Vydrica Development

Lacné hypotekárne hody sa končia, čo sa prejavuje aj na klesajúcej dostupnosti bývania. Predávajúci a kupujúci musia v čase rastúcich úrokových sadzieb a vysokej inflácie (v auguste 2022 dosiahla medziročne 14 %) zmeniť svoje správanie.

Trh nehnuteľností sa postupne ochladzuje a nastáva zreálnenie v očakávaní ponukovej a skutočnej predajnej ceny. Záujemcovia o úver sa musia navyše prispôsobiť ponuke financovania zo strany bánk, ktoré prísnejšie posudzujú žiadateľov. Pred pár rokmi bola hypotéka s úrokom viac ako3 % nemysliteľná, aktuálne je to inak. Drahšie úvery na bývanie sú však dobrou správou v tom smere, že klesne úroveň špekulatívnych nákupov nehnuteľností za lacné peniaze.

Národná banka Slovenska (NBS) skonštatovala koncom septembra, čo je jasné aj očakávané. Vysoký rast cien znížil dostupnosť bývania a kompozitný index naznačuje, že „oslabenie trhu nehnuteľností môže priniesť korekcie na trhu“. Tie by mohli privítať najmä kupujúci, ktorí v súčasnosti dôsledne zvažujú každú kúpu alebo čakajú na postupné zníženie cien.

Index dostupnosti bývania

Je založený na tzv. primeranom príjme, ktorý vychádza z aktuálnej priemernej výšky splátky hypotéky (pri zohľadnení aktuálnych cien nehnuteľností a úrokových mier).Primeraný príjem sa porovnáva s úrovňou miezd v jednotlivých regiónoch. Výsledný podiel sa interpretuje vo vzťahu k dlhodobému priemeru.

„Index dostupnosti bývania sa dostal na najnižšiu úroveň od roku 2011. Rozhodujúcu úlohu zohrávajú úrokové sadzby,“ konštatuje NBS s tým, že v prvom štvrťroku bola priemerná úroková sadzba 1,04 %, v druhom kvartáli už 1,6 %. Index dostupnosti bývania sa priemerne pre celé Slovensko zhoršil o 10,6 bodu.

Podobný názor má aj hypotekárny špecialista Boris Ilič z Gepard Finance, ktorý pre ASB uviedol, že úrokové sadzby hypoték rastú a rásť budú. Inflácia je vysoká a rast miezd ju nedobieha, čo naznačuje, že v najbližších rokoch sa bude dostupnosť bývania zhoršovať.

Novostavieb je stále málo
Novostavieb je stále málo | Zdroj: J&T Real Estate

Žiadna sláva na východe

Názory odborníkov na dostupnosť bývania v prípade najlukratívnejšieho bratislavského regiónu sú rôzne. NBS tvrdí, že relatívne najdostupnejšie sa javia nehnuteľnosti v bratislavskom a trnavskom regióne, čo je dané výškou regionálnych miezd.

Ekonomický analytik Tatra banky Boris Fojtík zasa tvrdí, že dlhodobo najnižšia dostupnosť bývania je práve v bratislavskom regióne. Na druhom mieste sa paradoxne striedajú prešovský a košický región. V prípade košického regiónu hrá veľkú úlohu, že mesto Košice je ekonomickým centrom, ktoré prirodzene zvyšuje cenovú hladinu.

Aká je životná úroveň vašej domácnosti?
Aká je životná úroveň vašej domácnosti? | Zdroj: Focus

Na druhej strane v prešovskom regióne hrajú na cenovej úrovni a z toho vyplývajúcej nedostupnosti bývania svoju úlohu rekreačné nehnuteľnosti. NBS dodáva, že dostupnosť bývania podľa indexu dostupnosti bývania je najhoršia v Žilinskom, Prešovskom a Košickom kraji.

Makroanalytik VÚB Zdenko Štefanides mieni, že „NBS nedávno ukázala, že dostupnosť bývania v Bratislavskom kraji sa zhoršila do takej miery, že priemerná domácnosť, rodina s dvomi deťmi, si na bežnú nehnuteľnosť nesiahne, ani keď má našetrených 20% kúpnej ceny“.

„Aj vzhľadom na nepriaznivý vývoj ekonomiky bude narastať počet mladých ľudí odkázaných na prenájom či mama hotel,“ povedal Vladimír Kubrický, Realitná únia SR.

Svojou developerskou optikou vidí dostupnosť bývania v metropole východného Slovenska konateľ developera MM Invest Ján Marušin: „Dostupnosť bývania v Košiciach v oblasti novostavieb bytov, ale aj rodinných domov je veľmi slabá“.

Podľa jeho názoru je to zapríčinené najmä tým, že niekoľko rokov sa enormne predlžuje proces vybavovania stavebného povolenia. V mnohých prípadoch sa hľadajú prekážky, ako ho spomaliť alebo zastaviť, a výsledkom je výstavba minima nových projektov. Ceny bytov a domov tu preto stúpli viac ako v iných krajských mestách.

shutterstock 1371212378 840x560 1
22 % by bez ochranných oparení mohla byť inflácia začiatkom budúceho roka | Zdroj: Shutterstock

O budúcnosti rozhodnú aj ceny energií

Znížená dostupnosť bývania ohrozuje sen o vlastnom bývaní najmä mladých ľudí s nízkymi zárobkami, ale aj tých, ktorí nemajú nasporených dosť vlastných prostriedkov, aby znížili výšku úveru. V oranžovej až červenej zóne sa môžu ocitnúť ľudia žijúci single aj rodiny, kde jeden člen domácnosti alebo obaja prídu o zamestnanie na dlhší čas.

Zvýšenie úrokov znamená aj vyššie náklady na splácanie hypotéky a menej peňazí v rozpočte pri stúpajúcich cenách ovplyvnených infláciou. Dostupnosť vlastného bývania sa zhoršila nielen v Bratislave či ostatných krajských mestách, ale naprieč celým Slovenskom, uviedol realitný analytik Realitnej únie SR Vladimír Kubrický. Už dnes je podľa neho jasné, že „aj vzhľadom na nepriaznivý vývoj ekonomiky bude narastať počet mladých ľudí odkázaných na prenájom či mama hotel“.

Ako sa zmenil váš domáci príjem za posledné dva roky?
Ako sa zmenil váš domáci príjem za posledné dva roky? | Zdroj: Focus

Čaká Slovákov v budúcnosti bývanie vo viacgeneračných bytoch a rodinných domoch, aby rodiny ušetrili? To by znamenalo aj výstavbu bytov a domov s viacerými izbami a vyššie náklady na bývanie, čo pri situácii na trhu s energiami nie je zanedbateľné. Čiastočnú odpoveď dá tohtoročná zima, účty za energie a kroky vlády, ktoré majú zabrániť kolapsu.

Slovensko patrí medzi krajiny s vysokým podielom bytov v osobnom vlastníctve na rozdiel od štátov západnej Európy a Škandinávie, kde je vysoký podiel bývania v podnájme. Je možné, že trend „bývaj vo svojom vždy, keď to ide“, sa u nás dočká zmeny. To by znamenalo aj zmenu v platoch a financiách domácností, pretože pre mnohé je vlastná nehnuteľnosť často jediným hodnotným majetkom.

Rodinné rozpočty sú pod tlakom

Slovenské domácnosti sú pod tlakom inflácie, výdavkov na energie, bývanie a stravu, a preto prehodnocujú hospodárenie. NBS v súvislosti s výdavkami na bývanie poukázala v septembri na fakt, že nájomné rástlo najrýchlejšie od roku 2017.

Štatistický úrad SR ešte v júli informoval, že nominálne mesačné mzdy medziročne vzrástli, ale v dôsledku inflácie reálne poklesli. Zamestnanosť vo väčšine odvetví síce rástla, ale v priemysle už piaty mesiac klesla, čo nie je dobrá správa.

Ako sa zmeni zivotna uroven v nasledujucich 12 mesiacoch 1
Ako sa zmení životná úroveň v nasledujúcich 12 mesiacoch? | Zdroj: Focus

Postpandemický boom na trhu práce je minulosťou. Aktuálne sa mnoho firiem, najmä z energeticky náročných priemyselných odvetví, skôr pripravuje na utlmovanie výroby a prepúšťanie, reaguje makroanalytik Zdenko Štefanides. Dodáva, že strata pracovných miest hrozí aj v sektoroch služieb.

A k týmto negatívnym faktorom pribudne od roku 2023 aj sprísnenie limitu maximálneho úveru v pomere k príjmu pre ľudí starších ako 40 rokov. Aj preto sa dá očakávať, že potenciálnych nových záujemcov o úver a kúpu bývania bude ubúdať. Domácnosti sa v prvom polroku 2022 snažili využiť výhodnú úroveň hypoték. Istou výhodou je silná konkurencia bánk na Slovensku, ktoré zvyšujú úrokové sadzby postupne.

Ako sa zmenili vaše výdavky za posledné dva roky?
Ako sa zmenili vaše výdavky za posledné dva roky? | Zdroj: Focus

„V súčasnosti môže aj jeden deň rozhodnúť o tom, či klient bude mať výrazne vyššiu úrokovú sadzbu na hypotéke. Stáva sa, že banky zo dňa na deň oznámia zvýšenie sadzby aj o 0,5%,“ upozorňuje hypotekárny špecialista Ilič, ktorý spomína aj poistenie schopnosti splácať úver. Stáva sa však, že záujemcovia o bývanie idú pri hypotéke tzv. na doraz úverových možností, čo negatívne ovplyvňuje rodinné financie.

V Bratislave klesá ponuka nájomného bývania

V druhom polroku pri stúpajúcich sadzbách úverov však občania aj viac zvažujú nákup nehnuteľností a aktívne sa zaujímajú o energetickú úroveň bytu, rodinného domu či apartmánu. Núti ich k tomu pokračujúca energetická kríza, ktorá je dôsledkom vojnového konfliktu na Ukrajine.

Ceny tovarov a služieb začali rásť ešte pred vojnou na Ukrajine. Tento vojenský konflikt však znamenal zásadnú zmenu. Skokovo stúpli ceny energií a potravín a medzinárodný obchod je narušený.

Priemerna mesacna mzda v hospodarstve SR v E
Priemerná mesačná mzda v hospodárstve SR v eurách. | Zdroj: ŠÚ SR

Vojnoví utečenci z Ukrajiny najmä na jar preverili možnosti trhu s nájomným bývaním v krajských mestách vrátane Bratislavy. To je alternatívou vlastného bývania pre mnohých nebratislavských absolventov vysokých škôl a ľudí z regiónov, ktorí sa prisťahovali za prácou .

V hlavnom meste ponuka nájomného bývania dlhodobo klesá a ceny rastú. V realitnej kancelárii HERRYS evidujú od marca tohto roka pokles ponuky o 60 % a rast nájomného o 20%. „Pri 1-izbových bytoch sa pohybujeme nad 450 eur bez energií, pri 2-izbových bytoch nad 650 eur a pri 3-izbových bytoch 950 eur bez energií,“ konkretizuje podmienky v Bratislave Filip Žoldák z HERRYS.

Novostavieb je stále málo

Rast cien v hlavnom meste zatiaľ pokračuje. Takmer vo všetkých bytových segmentoch, starších aj novších bytoch, stúpli ceny od začiatku tohto roka v úzkom rozmedzí 11 až 13 %. Podľa realitného analytika Kubrického sa predajný cyklus pri nehnuteľnostiach tento rok predĺžil.

Neplatí to však pre 1-izbové byty, ich ponuka sa v priebehu tohto roka zvýšila len nepatrne. Nečudo, práve najmenšie byty sú najviac v hľadáčiku realitných investorov.

Rast ponuky potvrdila aj realitná Kancelária HERRYS, od marca stúpla o 60 % ponuka bytov na sekundárnom trhu, pričom ponuka novostavieb je historicky najnižšia a rozširuje sa veľmi pomaly. Aj preto si nehnuteľnosti udržujú svoje ceny aj pri takom navýšení ponuky na sekundárnom trhu.

„Súčasná situácia môže priniesť veľa zaujímavých príležitostí pre kupujúcich, a to v zmysle kvalitnej ponuky. Počet dokončených novostavieb v ponuke je však cca tretinový oproti ponuke starších bytov,“uzavrel Filip Žoldák.

NBS je vo svojich predikciách na záver roka 2022 a rok 2023opatrná. Inflácia, ktorá negatívne vplýva na slovenskú ekonomiku a kúpyschopnosť, by bez ochranných oparení mohla začiatkom budúceho roka stúpnuť až na 22 %. Odtiaľ by mala klesnúť, ale aj jej priemerná úroveň by mala dosiahnuť 18 %. Vo zvyšku aktuálneho roka by mala dosiahnuť 13 %, rásť by však mali ceny potravín, naopak, klesnúť by mali ceny pohonných látok.

Článok bol uverejnený v časopise ASB 10/2022