Zákon o poplatku za rozvoj: pravidlá hry musia platiť pre obe strany

image 71933 25 v1

Poplatok za rozvoj dáva investorom jasný signál: Prichádzaš do územia, zaťažíš ho svojou investíciou. Preto musíš prispieť aj na verejnú infraštruktúru.

Ako sme už koncom minulého roka v ASB 11-12/2014 písali, na Ministerstve financií SR bola pripravená pracovná verzia zákona o poplatku za rozvoj. Divoké developerské roky sú preč, trh sa prečistil a dnešní hráči volajú po presne nastavených pravidlách hry.

Poďte stavať k nám
Všeobecne nepriateľská nálada často pretavená do radikálnych protestov proti akejkoľvek novej výstavbe by sa zavedením poplatku mohla zmeniť na konštruktívnu debatu, v lepšom prípade dokonca na pozývanie investorov, aby svoje peniaze vložili do konkrétneho územia. O tom, že sa tým zhodnotí aj priľahlé okolie a susedom kvalitnejším prostredím stúpne cena bytov, azda ani netreba písať. Pravidlá by mali prospieť obom stranám: developeri si budú môcť jasne nastaviť financovanie projektu bez Damoklovho meča v podobne neočakávaných požiadaviek zo strany samosprávy na vedľajšie, viac či menej dobrovoľne vynútené investície, a na druhej strane samospráva bude mať jasnú predstavu, koľko eur s novým projektom pritečie do obecnej kasy. Navrhovaný zákon má niekoľko nedostatkov, ktoré myšlienku transparentnosti pochovávajú. Oslovili sme preto niekoľko samospráv aj developerských spoločností, aby sa k téme vyjadrili.

Poučenie z Vancouveru
Iniciátorom zavedenia tohto poplatku je Inštitút urbánneho rozvoja, ktorý združuje developerov a ďalších podnikateľov, ktorým nie je jedno, ako sú nastavené pravidlá vo výstavbe a v súvisiacom rozvoji miest a obcí. Myšlienku poplatku priniesol na Slovensko architekt Drahan Petrovič, ktorý pôsobil niekoľko rokov v kanadskom Vancouveri. Je to mesto známe vysokou úrovňou kvality života, brať si z tamojších overených postupov príklad teda nie je žiadna hanba. V súčasnosti má Drahan Petrovič za sebou aj developerské skúsenosti. Imagine development sa podieľal, spolu so spoločnosťou ITB development, na výstavbe obytného súboru Nový háj v Petržalke a aktuálne realizuje ďalší projekt Hájpark. Hlavnú výhodu navrhovaného poplatku vysvetľuje architekt takto: „Potreby mesta sa vo Vancouveri financujú z dvoch zdrojov – z daní obyvateľov a z príspevkov developerov. Dane však aj tam pokrývajú len nevyhnutný chod mesta. A, samozrejme, žiadny politik ich radikálne nezvýši. Mesto realizuje svoj rozvoj práve za pomoci príspevkov od developerov. Je pravidlom, že výrazne sa skvalitňuje len tá časť mesta, kde sa umiestňuje nový development a obyvatelia toto pravidlo rešpektujú. Príspevky majú teda aj iný význam – napomáhajú v území presadzovať novú výstavbu.“ Praktické detaily vyzerajú takto: „ Vancouver je rozdelený podľa bonity pozemkov na viaceré oblasti, v ktorých je presne určené, podľa druhu plánovaného developmentu, akú sumu musíte odviesť z každého metra štvorcového nadzemnej podlažnej plochy (okrem parkovísk). Až na pár typologických výnimiek prispievajú všetci, ktorí v akejkoľvek forme pridávajú do mesta novú podlažnú plochu. Neprispieva sa napríklad za rekonštrukcie budov. Sú na to presné a jednoduché tabuľky, ktoré neumožňujú žiadne dezinterpretácie. Príspevok platí developer pred vydaním stavebného povolenia a posiela sa na špeciálny účet, z ktorého mesto financuje výhradne infraštruktúru a verejnoprospešné mestské stavby. Platí, že vyzbierané prostriedky v danej lokalite musia byt v tej lokalite aj použité! Budujú sa z nich parky, materské škôlky, sociálne bývanie, a tiež kanalizačné, vodné, drenážne a dopravné projekty. Celý proces je transparentný a zabezpečuje, aby peniaze developerov boli použité výlučne v prospech obyvateľov dotknutého územia. Tí presne vedia, že nová infraštruktúra sa zrealizovala len vďaka novému  projektu, čo následne zlepšuje vnímanie činnosti developera v očiach verejnosti.“

Od protestov po žaloby
Jeho slová potvrdzuje aj Igor Lichý z ITB Developent, ktorý má s developerskými projektmi v Bratislave bohaté skúsenosti: „Tento typ poplatku by mal slúžiť výlučne na zmiernenie napätia medzi „starousadlíkmi“ a developerom. Momentálna situácia je taká, že výstavba naráža na odpor susedov a aktivistov. Využívajú a zneužívajú pri tom všetky možné inštitúty, počnúc petíciami cez  námietky v konaní, odvolania, mimoriadne opravné prostriedky, námietky prokurátora, trestné oznámenia až po žaloby na súd. Na jednej strane to môžeme hodnotiť ako egoizmus tých, čo už majú svoje domy, bytovky a kancelárie postavené, ale na druhej strane treba uznať, že výstavba spravidla znižuje kvalitu života susedov. Myslím si, že poplatky by mali financovať iba projekty v bezprostrednom okolí stavby ako satisfakcia pre obyvateľov za útrapy spôsobené výstavbou a ako pokus o zmiernenie odporu proti novej výstavbe.“

Ako ruská ruleta
Už sme si zvykli, že na Slovensku je presadzovanie pravidiel nevďačná úloha. Stretáva sa s nevôľou a obavami z okresania manévrovacieho priestoru, či už v medziach zákona alebo v rámci džentlmenských dohôd. Tentokrát však iniciatíva ide zo strany investorov, ktorým nie je jedno, koľko percent nákladov z projektu sa naleje do vynútených investícií, čo sa napokon pretaví do finálnych cien pre koncových klientov. Investičný vabank developerov prestáva baviť.  Igor Lichý súhlasí: „,Vynútené‘ investície sú ruskou ruletou developmentu a môžu z dobrého projektu za hodinu urobiť stratový. Máme skúsenosť, že sme boli tlačení do nereálnych ,vynútených‘ investícií v už rozbehnutom projekte.“ Jedným zo sporných bodov návrhu zákona je stanovenie výšky poplatku v eurách za jeden meter štvorcový hrubej nadzemnej podlažnej plochy. Developeri trvajú na zákonom stanovenej hornej hranici, aby sa obmedzil priestor na korupciu.  

Vo Vajnoroch draho?
Výška poplatku by však mohla variovať v rámci mesta či obce. Ing. Ján Mrva, starosta mestskej časti Bratislava-Vajnory, tvrdí, že návrh má niekoľko nedostatkov: „Treba odlišovať samosprávy podľa veľkosti a rozvoja. Navyše, poplatok by sa mal platiť už pri územnom rozhodnutí a nielen pri stavebnom povolení.“ Navrhuje  započítať aj garáže do hrubej podlahovej plochy. „Celá procedúra nie je dotiahnutá presne. Malo by tam byť ošetrené aj dodatočné stavebné povolenie, možno dvojnásobkom sadzby,“ netají svoj radikálny názor vajnorský starosta.  Zároveň má jasnú predstavu o  odstupňovaní poplatku a za prijateľnú považuje výšku „cca 20 – 40 eur na m2, podľa veľkosti samosprávy. V zákone treba dať možnosť miestnym zastupiteľstvám pohybovať sa v určitých intervaloch a autonómne si výšku poplatku určovať. Zastupiteľstvá by mali kopírovať vôľu obyvateľov samospráv. Vyššie poplatky by dávali tam, kde chcú investičnú výstavbu tlmiť, a kde ju chcú naopak podporovať (napr. kvôli obyvateľom odchádzajúcim preč z dedín), určili by poplatky nižšie. Interval by mal byť stanovený v zákone – špecifikovaný podľa veľkosti: krajské a okresné mestá a Bratislava a Košice samostatne.“ Výška poplatku, samozrejme, musí byť podložená podrobnou analýzou v dotknutom území, aby samosprávy sumy takpovediac nestrieľali od pása. Podľa Jána Mrvu by tento poplatok kladne ovplyvnil rozvoj jednotlivých lokalít v prospech samosprávy a investorov. „Mestská časť by tým získala legálne financie na zlepšenie miestnych komunikácií, prípadne ich rozšírenie a možnú výstavbu občianskej vybavenosti ako sú škôlky, školy atď. Odbúralo by sa aj možné korupčné prostredie,“ dopĺňa Ján Mrva.

Dobrý krok do budúcnosti
Hovorca mesta Žilina PhDr. Pavol Čorba súhlasí s možnosťou miest určovať výšku poplatku v jednotlivých lokalitách: „Jednoznačne by to malo byť v priamej kompetencii miest a obcí,“ tvrdí však, že: „Zatiaľ sme neanalyzovali kvantitatívne a ani kvalitatívne dopady na rozvoj jednotlivých lokalít. Nepredpokladáme však, že by zavedením takéhoto poplatku jednorazovo došlo k odstráneniu všetkých naakumulovaných problémov v dôsledku minulej výstavby v našom meste. Veríme však, že by to bol dobrý krok do budúcnosti a umožnil by nám minimálne postupne riešiť problémy s infraštruktúrou v mestských častiach, aj keď len v obmedzenom rozsahu.“ Najdôležitejšie prínosy zákona vidí predovšetkým v zavedení jasných pravidiel. „Prispievať bude každý, kto splní dikciu zákona. Jednoducho bude jasný výklad a jasné podmienky, ktoré v konečnom dôsledku zjednodušia rokovania samospráv s developermi,“ dodáva.  Mgr. Renata Kaščáková, špecialista pre strategický rozvoj mesta Útvaru hlavného architekta mesta Trenčín o odstupňovaní poplatku hovorí: „Má logiku a malo by byť, podľa nášho názoru, ponechané na obce. Výber poplatku a jeho administrácia je vecou organizačného a personálneho nastavenia, ktoré by sme v prípade potreby určite zvládli.“ Zákon o poplatku za rozvoj považujú v Trenčíne za veľmi potrebný. Renata Kaščáková zdôrazňuje: „Zvýšené náklady na služby vyvolané investíciou často neprimerane zaťažujú obce, ktoré dnes prakticky okrem dohody s investorom nemajú inú páku na to, aby ho k takýmto investíciám vôbec primäli. Aj keď ,osvietených‘ investorov, ktorí chápu aj potrebu a zmysel vyvolaných investícií, pribúda, stále sú dohody ťažké.“ Podľa uvedených vyjadrení mestá zákon o poplatku za rozvoj vítajú. Znenie zákona však mestá presne nepoznajú a je zrejmé, že otvorená diskusia na túto tému ešte neprebehla. Rovnako mestá majú výrazne odlišné predstavy o výške poplatku. Štatistiky s počtami postavenej hrubej nadzemnej podlažnej plochy, ktoré by jasne ukázali o aké finančné prostriedky by si mohli zákonne prilepšiť, si opýtané mestá nevedú. Pokiaľ by si mali samostatne stanoviť výšku poplatku, tak sa takejto štatistike a následnej analýze nevyhnú. V opačnom prípade je namieste otázka, do akej miery možno rozhodovaciu kompetenciu ponechať na jednotlivých samosprávach. Vo Vajnoroch, Žiline aj v Trenčíne potvrdzujú, že administráciu poplatkov by zvládli.

Nechcú platiť dvakrát
Obavy developerov však vyvoláva predstava zdvojených investícií. Zaplatia zákonom stanovený poplatok, ale samospráva nebude schopná v súlade s projektovým harmonogramom postaviť križovatku, kruhový objazd, zrekonštruovať kolektor či zrevitalizovať priľahlý park. Predstava, že by sa na Slovensku dopredu pripravovala infraštruktúra tak, ako to beží vo Viedni pri budovaní úplne novej štvrte Aspern – Seestadt, kde bola dovedená linka metra so zastávkami ešte pred samotnou výstavbou, je chimérická.  Igor Lichý to komentuje a nedáva si servítku pred ústa: „Mestá sú pasívne a absolútne nepripravené na rozvoj. Nemajú logické a fungujúce stratégie, nemajú územné plány zón, nemajú personál. Rozvoj miest prebieha chaoticky a je v polohe obštrukcií voči developerom.  Európsky trend je úplne opačný.“ Dodáva, že je dôležité, aby „obce mali pripravený rámec na takéto projekty (pozemky, územný plán zóny, projektová príprava, povolenia a podobne). Veľakrát nie je problém v samotnej sume, ale v tom, že nie sú  vysporiadané pozemky a povoľovacie procesy na ,vynútené‘ investície brzdia samotný projekt.“ Igor Lichý zdôrazňuje: „Poplatok by mal byť podmienený dodržiavaním zákonov zo strany štátnej správy a samosprávy, hlavne dodržiavaním termínov na vydanie rozhodnutí.“

Bez zápočtu úplne zle
Úspešnosť projektu podporí jeho kvalitná dopravná dostupnosť a obslužnosť, či kultivované okolie s kvalitnými parkovými úpravami. Nehovoriac o tom, že ak si tieto investície vezme pod dohľad sám developer, budú urobené v časovom súlade so samotným projektom, v primeranej kvalite a za dobrú cenu. Investície, ktoré sa realizujú pod hlavičkou verejného obstarávania v obciach, majú často zdĺhavý priebeh, kvalita prác je diskutabilná a priestor na korupciu pri získaní zákazky stále ostáva. Pokiaľ obce nebudú povinné zrealizovať výstavbu súvisiacej infraštruktúry spolu s novou výstavbou, budú musieť stavebníci naďalej sami realizovať investície do verejnej infraštruktúry. Preto je zápočet vynaložených investícií (ktoré sú už realitou) voči poplatku nevyhnutný. Inak zákon nevyrieši súčasné problémy, navyše zaťaží výstavbu ďalším poplatkom. Je namieste zdôrazniť, že pripravovaný zákon sa netýka len veľkých developerov, pri ktorých sa môžeme rozprávať o sumách vo výške desiatok až stoviek tisíc eur. Zákon sa dotkne aj individuálnych stavebníkov. Ak by výška poplatku dosiahla IUR navrhovaných 10 eur za 1 m2, pri bežnom rodinnom dome by nepresiahol dve tisícky. Síce výrazne nezaťaží stavebný rozpočet, ale zrejme bude stavebníkov zaujímať, čo sa za ich peniaze v obci postavilo. Drahan Petrovič  na záver pripomína: „Bez funkčného mechanizmu spätnej kontroly a zo zákona povinného odpočtu pre občana, sa prostriedky môžu z rozvojovej lokality šikovne presunúť inde a na iný účel, a zákon tak stratí zmysel.“ Zákon, ktorý výrazným spôsobom zasiahne do investičnej výstavby a tým aj do budúceho rozvoja miest a obcí, nesmie byť v žiadnom prípade ušitý horúcou ihlou, aby ulahodil vybraným politickým záujmom. Vyžaduje si širšiu diskusiu, odborné analýzy a v neposlednom rade fundovaných odborníkov na strane miest a obcí, aby boli schopné naplniť jeho literu. Inak ostane žeriav v našom susedstve naďalej strašiakom.

Mária Nováková

Ilustračné foto: Dano Veselský

Článok bol uverejnený v časopise ASB