Realitný trh na Slovensku? Dopyt po projektoch vo všetkých segmentoch pokračuje
Potenciál v jednotlivých segmentoch developingu je stále veľmi veľký. Na rozdiel od nedávnej minulosti sa však výber developerských projektov postupne saturuje. Prevláda názor, že najväčší potenciál je v rezidenčných projektoch. Nie však hocijakých. Vyžaduje sa kvalita vo všetkých smeroch. Podobne je to aj v administratíve. Dnes už nestačí dobrá lokalita. A ani vyššie číslo podlažia kancelárie nemusí rozhodnúť. Klient vyžaduje niečo viac. A to všetko, samozrejme, v cene. Do diskusie na tému developing sme vyzvali zástupcov významných developerských spoločností. Svoj názor nám priblížil Jiří Pecháček, generálny riaditeľ spoločnosti FINEP & partners, Juraj Šaštinský, riaditeľ odboru Real Estate skupiny Penta Investments, Lucia Švecová, riaditeľka slovenskej pobočky medzinárodnej spoločnosti ORCO Property Group, a Peter Uhlárik, podpredseda predstavenstva a riaditeľ divízie obchodu a marketingu spoločnosti GRUNT.
V ktorej oblasti developingu vidíte najväčší potenciál?
J. Šaštinský: Vo všetkých segmentoch očakávame ďalší kontinuálny vývoj. Slovenský realitný trh ešte nie je natoľko saturovaný, aby sa nevytváral ďalší dopyt po projektoch vo všetkých segmentoch. Zaujímavým segmentom do budúcnosti môže byť logistika.
L. Švecová: Závisí to od lokality a termínu realizácie, ale najväčší potenciál zatiaľ vidíme v rezidenčných projektoch.
P. Uhlárik: V súčasnosti stále existuje enormný záujem o byty, a to nielen v regióne Bratislavy. Napriek množstvu developerských projektov dopyt stále výrazne prevyšuje ponuku. V budúcnosti môže byť veľkou konkurenčnou výhodou popri cene dobrá lokalita, ako aj výnimočné architektonické riešenie. Absorpcia trhu administratívnych budov je stále pomerne vysoká.
Príliv zahraničných nájomníkov sa síce bude znižovať, stále je však veľa kancelárskych priestorov, ktoré nezodpovedajú štandardu nových budov. Preto sa predpokladá zvýšený záujem domácich firiem o presťahovanie sa do modernejších priestorov. V konkurenčnej výhode budú developeri, ktorí vedia poskytnúť okrem kvalitných priestorov aj niečo viac, napríklad budovu so zázemím športového využitia. A keďže sa životná úroveň neustále zvyšuje, očakáva sa zvýšený záujem o prenájom obchodných priestorov, a to i v menších mestách.
Boom hypermarketov a obchodných centier s obchodmi pre vyššiu alebo strednú vrstvu obyvateľstva nedáva veľa priestoru na vytvorenie malých mestských obchodov ponúkajúcich služby dennej potreby (pekáreň, mäsiarstvo, čistiareň, oprava obuvi atď.), ktoré by aj architektonicky vhodne dopĺňali atmosféru mestského centra.
Kým bude Slovensko atraktívnou krajinou pre zahraničných investorov, bude stále záujem o nové priemyselné či logistické parky. S pribúdaním diaľnic sa predpokladá rozšírenie logistických parkov aj na stred a východ Slovenska. Najväčší potenciál však vidíme v segmente cestovného ruchu a športu.
Aká minimálna miera výnosu rozhoduje o investovaní kapitálu?
J. Pecháček: Miera výnosu dosiahnuteľná v oblasti rezidenčných a kancelárskych nehnuteľností sa neustále znižuje. Pred niekoľkými rokmi bola vyše 10 % p. a., v súčasnosti sa pohybuje okolo 6 %. Pri kancelárskych objektoch a obchodných centrách je to dané predovšetkým prevahou dopytu po kvalitných objektoch zo strany inštitucionálnych investorov.
J. Šaštinský: V prípade našej spoločnosti platí pravidlo, že vstupujeme do projektov, kde môžeme dosiahnuť návratnosť investícií 25 %.
L. Švecová: Závisí to od typu projektu a jeho lokality.
P. Uhlárik: Nedá sa hovoriť o konkrétnych číslach, keďže to závisí od mnohých faktorov, ako sú segment trhu, aktuálna situácia na realitnom trhu, voľné finančné zdroje developera a aktuálne úrokové miery na trhu.
Do akej miery je pre developera zaujímavé dostať projekt až do finálnej fázy prenájmu alebo predaja budovy? V čom spočívajú výhody predaja ďalšiemu investorovi?
J. Pecháček: Všetko je otázkou ponuky. Nájomné zmluvy sa väčšinou uzatvárajú ešte pred dokončením projektu, aspoň tie pilotné. Naopak, projekty bývajú často predmetom predaja už vo fáze územného rozhodnutia, pretože v tejto etape možno realizovať veľkú časť budúceho zisku. A taktiež uvoľniť pracovný kapitál na kúpu ďalších projektov.
J. Šaštinský: Jedným zo základných cieľov developera je po kolaudácii a obsadení budovu predať. Samozrejme, existujú príklady, keď sa developer dohodne s realitným fondom ešte pred začiatkom výstavby.
L. Švecová: Dostať projekt do finálnej fázy je zaujímavé z hľadiska realizácie zisku.
P. Uhlárik: Závisí to od obchodnej stratégie developera. Výhodou dokončiť projekt predajom či prenájmom môže byť jednak kontrola nad celým procesom developmentu, jednak možnosť ovplyvniť a úspešne ukončiť projekt. V neposlednom rade je to aj osobný kontakt s klientom, možnosť vyhovieť jeho individuálnym požiadavkám a spätná väzba od klienta.
Čo Vám najviac sťažuje prácu?
J. Pecháček: Určite je to prílišná administratíva a občas i naše vlastné chyby.
J. Šaštinský: V súčasnosti je to jednoznačne čakanie na schválenie nového územného plánu Bratislavy.
P. Uhlárik: Pre developera je v súčasnosti veľmi priaznivá situácia na slovenskom realitnom trhu. Vzhľadom na vysokú stavebnú aktivitu je však nedostatok kvalitných remeselníkov na dokončovacie práce.
Aké zmeny očakávate v súvislosti s rozšírením Schengenského priestoru, resp. s konverziou na euro na Slovensku?
J. Pecháček: V tomto smere neočakávam žiadny dramatický vývoj.
J. Šaštinský: Napriek rôznych prognózam si myslím, že po zavedení eura dôjde k miernemu rastu cien práce, služieb a tovarov, čo bude mať, samozrejme, vplyv aj na ceny nehnuteľností.
L. Švecová: V tejto súvislosti očakávame postupné vyrovnávanie sa cenám vo vyspelých krajinách.
P. Uhlárik: Dá sa očakávať väčšia konkurencia pri hraničných oblastiach, postupné vytvorenie prirodzených regiónov, stabilnejšie úrokové sadzby, ako aj zrušenie kurzových rizík a nárast inflácie.
Lucia Hakelová
Foto: GRUNT, Petra Bošanská, archív spoločnosti MaMaison Residence
Vizualizácia: FINEP, a. s.
