Zo starších kancelárií by mohli byť byty. Čaká ich výzva udržateľnosti

Na trhu s kancelárskymi budovami v Bratislave sú okrem špičkových administratívnych objektov s medzinárodnou certifikáciou aj budovy nižšej kategórie. Ich vlastníkom môže byť okrem súkromného sektora aj verejný sektor a štátna správa.

Najväčšia transakciu urobil verejný sektor

Bratislava Rearch Forum (BRF) združuje medzinárodné spoločnosti Cushman & Wakefield, CBRE, Colliers International a JLL s pobočkami na Slovensku, ktoré zdieľajú informácie o kancelárskom trhu v hlavnom meste Slovenska.

Podľa BRF v prvom štvrťroku 2022 v Bratislave celková ponuka týchto priestorov prekročila 2 milióny m². Z toho 65 % kancelárskych priestorov bolo v štandarde A a 35 % v štandarde B. Prvým trom mesiacom dominovali transakcie v IT sektore s veľkosťou 11 170 m². Najväčšia transakcia prebehla vo verejnom sektore vo výške 5-tisíc m² v budove Omnia BC. Celkovo bolo zaznamenaných deväť transakcií s výmerou nad tisíc m².

Takmer 645 300 m² kancelárskych priestorov má platnú certifikáciu zelenej/trvalo udržateľnej budovy. Ide o 32 % z celkového objemu kancelárskych priestorov v Bratislave alebo 37 z 299 budov. Z certifikovaného počtu má 63 % certifikát BREEAM, 5 % kombináciu BREEAM/WELL GOLD a 32 % LEED. Najvyššie hodnotenie BREEAM Outstanding má iba budova Twin City Tower, v prípade LEED Platinum ide o budovy Digital Park I – III a Ein Park Offices.

Obnovu ovplyvnia environmentálne požiadavky

Rekonštrukcia takýchto budov bude podľa šéfa realitnej divízie z investičnej holdingovej spoločnosti MiddleCap Group Tomáša Jurdáka skôr či neskôr nevyhnutnosťou. Bude to vtedy, keď znižovanie uhlíkovej stopy nebude iba prezentáciou developera, ale vstúpia do platnosti regulácie.

„Jedného dňa sa to stane súčasťou legislatívy. V Londýne dnes vyhodnocujú, či developer môže budovu zbúrať. V mnohých prípadoch je výsledkom, že musí využiť jestvujúcu konštrukciu v strede mesta.  Má to veľký vplyv na finálnu podobu budovy,“ povedal Jurdák počas májovej konferencie Reality Summit 2022 v Bratislave.

Staré objekty takto získajú hodnotu. Ich konverzia bude environmentálne atraktívnejšia v porovnaní s výstavbou nových kancelárskych budov, mieni Jurdák s tým, že pre firmy sa to stane prioritou. Hlavným limitom konverzií u nás je územný plán a tempo jeho zmien.

MiddleCap pripravuje v hlavnom meste Spojeného kráľovstva obnovu kancelárskej budovy Seal House zo 70. rokov minulého storočia. Aktuálne pracuje na finálnej podobe s architektonickým štúdiom Eric Parry.

Jeho prvá londýnska budova, kancelársky objekt Southworks na Rushworth Street, zvíťazila v roku 2021 v celosvetovej súťaži Smartest Building 2021. Vyhrala v konkurencii 14 stavieb, medzi ktorými bola aj výšková budova Twin City Tower v Bratislave od developera HB Reavis.

Štát by mohol byť aj developerom

Záujem o udržateľné pracovné priestory pre svojich zamestnancov má aj štátna správa. „V roku 2021 sme zaznamenali exodus štátnych subjektov do moderných kancelárií,“ povedal počas konferencie o dianí na kancelárskom trhu v Bratislave managing director Tomáš Hegedűš z poradenskej a investičnej spoločnosti CBRE na Slovensku.

Dodal, že odchod bol neriadený a vysoko neefektívny. Ale situácia je taká, že štátni zamestnanci sú aj v kanceláriách bez klimatizácie, kde na jedného človeka pripadá priemerne 35 m² . „V komerčnej sfére je to 5 až 8 m²,“ porovnal Hegedűš.

Prestavba takýchto starších objektov napríklad na nájomné byty by bola atraktívna. Poukázal na skúsenosti v západnej Európe, kde majú štátne budovy na starosti centralizované štátne organizácie na starosti štátne budovy a sú štátni developeri. Iným druhom problémov sú podľa neho povinnosť výstavby parkovacích miest pre obytnú budovu a nevyhovujúci pomer funkcie občianskej vybavenosti a bývania v územnom pláne Bratislavy.

Myšlienka využiť budovy vo vlastníctve štátu na bývanie nie je nová. Portál Trend v decembri 2021 napísal, že nevyužívané bývalé ubytovacie zariadenie Hviezda s výškou 82 metrov na Kukučínovej ulici v Bratislave je v správe Ministerstva obrany SR. Rezort sa rozhodol ju rekonštruovať ako polyfunkčnú s kombináciou kancelárskych a ubytovacích priestorov.

Na nájomné bývanie chcel bratislavský magistrát prestavať zdevastovaný komplex bývalého Stredného odborného učilišťa železničného na ulici Na Pántoch v mestskej časti Rača. Správcom stavby SOU železničného v majetku štátu je od roku 2014 Ministerstvo vnútra SR. „Ministerstvo na stretnutí deklarovalo, že pozemky majú rezervované na podporu programu štátneho nájomného bývania,“ uviedlo vtedy mesto Bratislava.