Lízing nehnuteľností pravdepodobne ešte prekvapí

29. mája 2007

Lízing v oblasti automobilov či hnuteľných predmetov už dávnejšie zažil svoj boom, nehnuteľnosti trochu zaostávali. Celkový objem financovania nehnuteľností prostredníctvom lízingu nehnuteľností má síce medziročne vysoký nárast, no jeho výška je zatiaľ pomerne nízka. Je to však segment trhu, ktorý ešte len čaká na vyššie prírastky a ktorý dokáže vďaka viacerým výhodám konkurovať bankovým produktom.

Podľa Asociácie lízingových spoločností SR (ALS SR) poskytovalo v roku 2006 lízing nehnuteľností desať spoločností a spolu uzatvorili 110 zmlúv. V roku 2006 bol objem obchodov v lízingu nehnuteľností 3,377 mld. Sk, čo v porovnaní so sumou 2,666 mld. Sk z roku 2005 znamená nárast takmer 27 %. Najčastejšie sa lízingom financujú priemyselné budovy, pričom podiel nových a starších budov je približne rovnaký.

Realitnému lízingu nahráva celkový hospodársky rast, lepšia finančná kondícia firiem a najmä odstránenie legislatívnych bariér. Donedávna zaťažovalo lízing dvojité zdanenie a dlhý čas odpisovania. Daň z prevodu a prechodu nehnuteľností už zanikla úplne a dala lízingu nehnuteľností zelenú. Lízing nehnuteľností má svoje špecifiká, povedzme si však na úvod o lízingu niečo všeobecne.

Čo je to lízing

V slovenskom zákonodarstve je lízing charakterizovaný všeobecne ako prenájom s právom kúpy prenajatej veci. Je to trojstranný vzťah, ktorého aktérmi sú dodávateľ tovaru, nájomca – užívateľ tovaru a lízingová spoločnosť – prenajímateľ, vlastník tovaru. Lízing by sa dal zjednodušene opísať ako prenájom majetku dlhodobej spotreby. Je to prenájom veci za stanovené splátky, ktorá sa po určitom čase môže stať majetkom nájomcu za symbolickú zostatkovú cenu. Vďaka lízingu môže firma získať investíciu úplne alebo čiastočne z cudzích zdrojov bez priameho dopadu na výšku jeho vlastného kapitálu. To jej v dlhšom časovom horizonte umožňuje optimalizovať cash-flow. Finančné prostriedky sa neprejavia v účtovnej bilancii, čo prináša daňové výhody – splátky za prenájom idú do nákladov a znižujú tak daňový základ. Zrýchlené odpisy majetku sa zarátajú do nákladov, čím znižujú základ dane, a teda aj jej výšku. Lízing umožňuje pokryť náklady na investície až do 100 % z cudzích zdrojov, čo pri bankovom produkte nie je možné.

Ako to funguje

Tovar, ktorý si nájomca vyberie, kúpi lízingová spoločnosť od dodávateľa. Lízingová spoločnosť následne prenajme tovar nájomcovi a ten ho užíva. Nájomca, klient lízingovej spoločnosti, teda nie je vlastníkom prenajatého majetku. Ten ostáva počas celého obdobia lízingového vzťahu majetkom lízingovej spoločnosti. Výhodou pre nájomcu je, že môže majetok užívať aj bez zaplatenia celej ceny tovaru a podnikatelia navyše môžu využiť daňové zvýhodnenia, ktoré sa na lízing vzťahujú. Lízingová zmluva upravuje vzťahy počas prenájmu a väčšinou rieši i situáciu pri ukončení lízingu (odkúpenie predmetu lízingu).

Lízing nehnuteľností na vzostupe

„Financovanie prostredníctvom lízingu nehnuteľností sa stáva čoraz rozšírenejšou formou obstarania cudzích zdrojov pri výstavbe vlastnej nehnuteľnosti, nehnuteľnosti na ďalší prenájom alebo pri uvoľnení zdrojov z existujúcej budovy (spätný lízing). Lízing nehnuteľností bol spočiatku až na výnimky obľúbený predovšetkým u zahraničných spoločností investujúcich na Slovensku, avšak v súčasnosti sa darí realizovať projekty najmä s domácimi klientmi. Oslovujú ich predovšetkým daňové výhody, ale aj flexibilné a kvalitné služby prispôsobené ich potrebám,“ hovorí o vstupe lízingu do segmentu financovania nehnuteľností Ing. Martin Pleva, vedúci odboru lízingu nehnuteľností z UniCredit Leasing Slovakia, a. s., ktorá do apríla tohto roku pôsobila pod názvom CAC Leasing.

Aleš Dojčár, riaditeľ pre lízing nehnuteľností spoločnosti ČSOB Leasing, spresňuje, že zásadný obrat na trhu lízingu nehnuteľností nastal v roku 2004, keď sa zmenili daňové pravidlá v SR, ktoré súvisia s prevodom a prechodom nehnuteľností a so samotným účtovaním finančného lízingu. „Odvtedy trh lízingu nehnuteľností narastie ročne minimálne o 20 %. Postupne sa na trhu udomácňuje povedomie klientov o výhodách finančného lízingu nehnuteľností, ktoré priamo súvisia s flexibilitou samotného produktu a s daňovým štítom. Vzhľadom na neutíchajúci stavebný boom, ktorý badať už na celom území Slovenska, môžeme predpokladať nárast objemu financovania nehnuteľností prostredníctvom lízingu i v budúcnosti, čo súvisí aj so spomenutým zvýšeným povedomím klientov o štruktúre finančného lízingu a jeho výhodách, predpovedá A. Dojčár.

Martin Pleva i Aleš Dojčár sa zhodujú, že najväčšie – takmer polovičné – zastúpenie majú priemyselné budovy, po nich nasledujú logistické centrá a budovy. Maloobchodné budovy a supermarkety majú 33 % podiel, kancelárske budovy tvoria 10 % z celkového trhu. Rezidenčné nehnuteľnosti sa v súčasnosti prostredníctvom lízingu na Slovensku nefinancujú.

Pri financovaní nehnuteľností sa môže využiť finančný, spätný i operatívny lízing. Ďalej uvádzame vhodnosť toho-ktorého typu v konkrétnej situácii a jeho uplatnenie na trhu.

Finančný lízing

Na trhu dominuje finančný a spätný lízing, hoci aj operatívny lízing má stúpajúcu tendenciu. Podľa M. Plevu najväčší záujem je o finančný lízing na novú výstavbu výrobných hál, skladov a kancelárskych priestorov. Pri tomto druhu lízingu možno z daňového hľadiska odpísať nehnuteľnosť už za 12 rokov a po skončení lízingu sa nájomca stane vlastníkom financovanej nehnuteľnosti spravidla za symbolickú kúpnu cenu. Klient je ekonomickým vlastníkom nehnuteľnosti, čiže si ju účtuje vo svojich výkazoch, ako keby ju naozaj právne vlastnil. „Pri klasickom finančnom lízingu je dodávateľom nehnuteľnosti tretia strana, najčastejšie je to predávajúci,“ dopĺňa A. Dojčár.

Spätný lízing

„Pri spätnom lízingu je dodávateľom nehnuteľností samotný lízingový nájomca, ktorý potrebuje získať dodatočné finančné zdroje napr. na rozvojové aktivity. Obidva typy finančného lízingu majú z pohľadu dopytu stúpajúcu tendenciu,“ pokračuje A. Dojčár. Podľa M. Plevu sa spätný lízing najčastejšie aplikuje pri administratívnych priestoroch, pretože ak sú v dobrej lokalite, ich trhová hodnota umožňuje uvoľnenie prijateľnej sumy finančných zdrojov.

Operatívny lízing

„Operatívny lízing je na treťom mieste, hoci tu má dopyt jednoznačne rastúci trend,“ hovorí o tretej možnosti lízingu M. Pleva. Využívajú ho podľa neho spoločnosti, ktoré dbajú na finančné ukazovatele. Tento druh lízingu sa svojou podstatou viac blíži k prenájmu nehnuteľnosti, čiže lízingová spoločnosť môže na seba prebrať starostlivosť o budovu. Klient sa môže stať vlastníkom budovy po skončení lízingu za vyššiu kúpnu cenu. Pri tomto modeli sa predmet lízingu nevykazuje v účtovníctve lízingového nájomcu, čo mu zlepšuje ukazovatele pomeru vlastnených aktív a vytvoreného zisku.

Aj A. Dojčár potvrdzuje, že sa na trhu zvyšuje dopyt po operatívnom lízingu, ktorý využíva princíp tzv. „off balance“ financovania, kde sa prenajatý majetok neobjaví v súvahe lízingového prenajímateľa. „Tento typ financovania zaujíma najmä medzinárodné spoločnosti, ktoré preferujú operatívnosť pri nájme nehnuteľnosti a zároveň ju nepotrebujú vykazovať v aktívach spoločnosti. Operatívny lízing ma stúpajúcu tendenciu, ale zatiaľ nemožno hovoriť o významných objemoch obchodov uzatvorených prostredníctvom tohto produktu,“ hovorí A. Dojčár.

V čom lízing prekoná úver?

M. Pleva považuje za najväčšie výhody najmä zrýchlené odpisovanie, nižší požadovaný pomer vlastných zdrojov (keďže lízingová spoločnosť je majiteľom predmetu lízingu, v optimálnych prípadoch môže byť financovanie aj bez vlastných zdrojov), ďalej možnosť mimosúvahového účtovania o predmete lízingu pri operatívnom lízingu. „Na rozdiel od bankového úveru je prostredníctvom lízingu nehnuteľností možné prefinancovať aj celú nehnuteľnosť a tento produkt ponúkatiež spomínané zrýchlené odpisovanie, keď možno nehnuteľnosť odpísať už za 12 rokov. Lízing nehnuteľností je cenovo porovnateľný s bankovým úverom,“ hovorí o výhodách M. Pleva.

Podľa A. Dojčára medzi základné výhody lízingu nehnuteľností v porovnaní s bankovým financovaním patrí flexibilita pri realizácii obchodu a najmä daňový štít, ktorý znamená daňovú úsporu z titulu zrýchlených, to znamená väčších odpisov (skrátenie času odpisovania z 20 rokov na 12 rokov). „Uvediem príklad: pri financovaní nehnuteľností v hodnote 50 mil. Sk je hodnota daňovej úspory za 12 rokov vo výške 3,8 mil. Sk, čo tvorí 7,6 % z hodnoty financovania. Pri spoločnostiach, ktoré dokážu generovať výrazné cash-flow, predstavuje táto daňová úspora významnú položku,“ uvažuje A. Dojčár.

Pri spätnom lízingu je podľa neho hlavnou výhodou získanie dodatočných prostriedkov pri predaji predmetnej nehnuteľnosti lízingovej spoločnosti a použitie získaných prostriedkov na rozvojové aktivity. Pri tomto modeli možno získať väčší objem finančných prostriedkov, aké sa použili v prípade investičných nákladov spojených s výstavbou nehnuteľnosti. „Tento predpoklad je postavený na princípe zvyšujúcej sa trhovej hodnoty nehnuteľností. Pri bonitných spoločnostiach, ktoré dokážu generovať výrazné cash-flow, možno prefinancovať nehnuteľnosť až v hodnote 100 % znaleckého posudku. Taká výhoda sa pri bankovom financovaní nedá využiť,“ hovorí A. Dojčár.

UniCredit Leasing Slovakia, a. s.
UniCredit Leasing Slovakia, a. s., je univerzálnou lízingovou spoločnosťou so silným finančným zázemím. Počas prvých desiatich rokov svojho pôsobenia pod názvom CAC LEASING Slovakia, a. s., sa stala najväčšou lízingovou spoločnosťou na Slovensku a dlhodobým lídrom na slovenskom lízingovom trhu. V rámci začlenenia do finančnej skupiny UniCredit vystupuje od 2. apríla 2007 pod obchodným menom UniCredit Leasing Slovakia, a. s.

V roku 2006 dosiahla spoločnosť ešte pod názvom CAC LEASING Slovakia, a. s., nárast počtu uzatvorených zmlúv o 22,8 % oproti predchádzajúcemu roku, keď uzatvorila 13 039 lízingových zmlúv. Celkový objem nových obchodov v obstarávacích cenách dosiahol v roku 2006 hodnotu 12,9 mld. Sk bez DPH, čo predstavuje medziročný nárast o 20,7 %. Ku koncu roka 2006 spoločnosť evidovala 31 607 aktívnych zmlúv. Objem obchodov v obstarávacích cenách v oblasti lízingu nehnuteľností dosiahol v roku 2006 hodnotu 1,667 mld. Sk, pričom za rok 2005 to bolo 1,591 mld. Sk. Spoločnosť ponúka financovanie širokého spektra projektov v hodnote už od 0,5 mil. eur pri existujúcich budovách a od 1 mil. eur pri financovaní výstavby.

Spoločnosť financovala napr. výstavbu závodu pre spoločnosť Giesecke & Devrient v priemyselnom parku v Nitre, zo segmentu logistických centier je to rakúska spoločnosť Cargo Partner a slovenská developerská spoločnosť IP Development, pre ktoré financovali ich logisticko-administratívne budovy. Spoločnosť sa podieľa na financovaní rozširovania predajnej siete spoločnosti Tesco, medzi administratívne projekty patrí budova pre Železničnú spoločnosť v Bratislave.
Akcionármi spoločnosti sú UniCredit Bank Slovakia, a. s., s podielom 19,9 %, Bank Austria Creditanstalt Leasing, GmbH Viedeň, s podielom 44,9 % a CAC LEASING, a. s., Praha, s podielom 35,2 %.

ČSOB Leasing, a. s.
ČSOB Leasing je lízingová spoločnosť univerzálneho typu, ktorá ponúka financovanie osobných, úžitkových, nákladných vozidiel a dopravnej techniky, ako aj financovanie strojov, technológií a zariadení. Financovaniu nehnuteľností sa venuje od leta 2006, odkedy spoločnosť dosiahla obrat v celkovom objeme 542,808 mld. Sk. Ponúka finančný lízing, operatívny lízing, splátkový predaj a spotrebný úver. ČSOB Leasing pôsobí na trhu od roku 1996. So základným imaním 1,5 mld. Sk a s kapitálovým zázemím belgickej finančnej skupiny KBC Group je kapitálovo najsilnejšou lízingovou spoločnosťou na Slovensku.

Obstarávacia cena financovania hnuteľných aj nehnuteľných predmetov za rok 2006 bola 12,117 mld. Sk, z toho obstarávacia cena nehnuteľných predmetov bola 543 mil. Sk. Vďaka tomu sa ČSOB Leasingu druhý rok po sebe podarilo podľa výsledkov ALS SR obhájiť pozíciu trhovej jednotky v oblasti hnuteľného majetku a so 16 % podielom na celkovom trhu lízingu nehnuteľností je na druhom mieste. Medzi referencie v roku 2006 patrí z pohľadu objemu financovania zaujímavý obchod so spoločnosťou Motor Car Bratislava, s. r. o.

Akcionármi spoločnosti ČSOB Leasing, a. s., sú Československá obchodní banka, a. s., ktorá vlastní 90 % akcií, a ČSOB Leasing Česká republika s 10 % akcií.

Tatra-Leasing, s. r. o.
Tatra-Leasing je podľa informácií poskytnutých ALS SR vďaka minuloročnému celkovému objemu vo výške 7 013 793 Sk na piatom mieste medzi lízingovými spoločnosťami, objem minuloročného financovania nehnuteľností 441 344 Sk ho však posúva na tretie miesto.

Polovičným vlastníkom spoločnosti Tatra-Leasing, s. r. o., je Raiffeisen-Leasing International Gesellschaft m.b.H a takmer rovnakým podielom disponuje Tatra banka, a. s.

KOFIS LEASING
Spoločnosť KOFIS LEASING vznikla v roku 1996. Bola založená vtedajšou Prvou komunálnou bankou, dnes Dexiou banka Slovensko. KOFIS tak patrí do nadnárodnej finančnej skupiny. V roku 2001 došlo k zmene jeho akcionárskej štruktúry, novým a zároveň jediným akcionárom sa stala spoločnosť Dexia Kommunalkredit Holding AG so sídlom vo Viedni, ktorá už v tomto období vlastnila majoritnú majetkovú účasť v Prvej komunálnej banke. KOFIS LEASING sa touto zmenou začlenil do nadnárodnej finančnej skupiny Dexia. V súčasnosti je 100 % vlastníkom KOFIS LEASING, a.s. spoločnosť Kommunalkredit Austria AG, Wien, prostredníctvom spoločnosti Kommunalkredit Beteiligungs – und Immobilien GmbH, Wien.

Spoločnosť je od svojho vzniku univerzálnou lízingovou spoločnosťou. Orientuje sa však primárne na komunálnu sféru. Zúčastňuje sa financovania investičných zámerov miest a obcí. Patria medzi ne technológie, stroje, zariadenia, rôzne vybavenia. V súčasnosti sa rozšírilo portfólio produktov o lízing nehnuteľností.

IMMORENT Slovensko
IMMORENT Slovensko je podľa informácií poskytnutých ALS SR lídrom na trhu lízingového financovania nehnuteľností a jednou z vedúcich spoločností v poskytovaní lízingu strojov a zariadení. Poskytuje lízing nehnuteľností, lízing strojov a zariadení a projekty a služby v oblasti financovania a výstavby nehnuteľností. IMMORENT ponúka služby súvisiace s projektovým financovaním a prenájmom nehnuteľností. Na Slovensku spravuje aj portfólio nehnuteľností spoločnosti Sparkassen Immobilien AG. Spoločnosť IMMORENT AG je 100-percentnou dcérskou spoločnosťou Erste Bank. Slovenským partnerom spoločnosti IMMORENT Slovensko je Slovenská sporiteľňa, a. s.

Immoconsult Slovakia
Investkredit Bank AG, ktorá je súčasťou Austrian Volksbank Group, je bankou špecializujúcou sa na podnikové a iné nehnuteľnosti. Ponúka produkty od financovania až po nezávislé developerské aktivity a správu majetku, podporované pravidelným vlastným výskumom trhu.

Spolu s kompetenciami v oblasti lízingu spoločnosti Immoconsult Leasinggesellschaft m.b.H. ponúka Immoconsult Slovakia v novej Bank for Real Estate vlastníkom a užívateľom opcie zachovanie likvidity a optimalizácie bilancie, a to najmä v prípadoch rýchlej expanzie ich priestorov.

Všetky služby financovania a projektové služby poskytuje nielen v Rakúsku, ale i v susedných krajinách Strednej a Východnej Európy: na Slovensku, v Českej Republike, v Maďarsku, v Rumunsku. Okrem toho ponúka prostredníctvom pobočiek Volksbank Group spolu s Immoconsult aj riešenia lízingu zariadení (v Rakúsku: VB Leasing Finanzierungsgesellschaft m.b.H., pre Strednú a Východnú Európu: VB-Leasing International Holding GmbH spolu so svojimi pobočkami).

Martina Jakušová