Pavel Pelikán: Sme pripravení stavať nájomné byty

Výkonný riaditeľ JTRE Pavel Pelikán v rozhovore pre ASB povedal, čo si myslí o novom stavebnom zákone, ako je na tom výstavba prvého slovenského mrakodrapu, aj čo sa podľa neho bude diať s kanceláriami po pandémii.  

Nové objekty vznikajúce v rámci mestskej štvrte Eurovea City a projektu Klingerka významnou mierou prispejú k tomu, ako bude vyzerať „downtown“. Ako to zapadá do celkovej koncepcie Bratislavy? 

Mesto už dávno hovorilo, že brownfieldy pri Pribinovej a Mlynských nivách je potrebné využiť. Ako sa projekty postupne realizujú, vzniká na východ od historického nové, moderné centrum. Bratislava má veľké šťastie že mala takmer vo svojom srdci tak dlho veľké nevyužívané plochy, ktoré dnes môžu pomôcť k tomu, aby sa stala mestom krátkych vzdialeností. Aby ľudia opäť mohli bývať v meste a nemuseli by cestovať z okrajových častí, alebo satelitov. 

Ľudia, ktorý budú v novom centre Bratislavy bývať, budú pravdepodobne iná klientela, ako tá, ktorá si kupuje nehnuteľnosti v okrajových častiach hlavného mesta a satelitoch…

To sa nedá povedať takto jednoznačne. Byty v downtowne môžu mať rôznu cenovú úroveň a projekty sa dajú prispôsobiť tak, aby nepatrili medzi najdrahší segment. To najprémiovejšie bývanie bude v Bratislave na ľavom brehu Dunaja a podľa mňa jednoznačne späté s riekou. 

Sú ešte voľné byty v Eurovea Tower? 

Predaných je viac ako 80 percent bytov. Byty nie sú len v mrakodrape, ale aj v nižšej časti, EUROVEA RIVERSIDE, smerom na promenádu, tak ako sú aj v prvej časti Eurovea. Predávajú sa veľmi dobre. 

Videli sme, ako ste položili základy prvého mrakodrapu. Prebieha výstavba plynule, alebo sa vyskytli nejaké komplikácie? 

Staviame podľa harmonogramu bez akýchkoľvek problémov. S hrubou stavbou EUROVEA TOWER by sme mali byť na konci tohto roka okolo 30. poschodia. Ešte nám chvíľu potrvá, kým sa dostaneme na samý vrch. 

Eurovea City
Eurovea City | Zdroj: JTRE

Čo zmení nová legislatíva

Vývoj Bratislavy kopíruje historický vývoj veľkých európskych miest. Z ktorých chýb sa ešte môžeme poučiť a neurobiť ich? 

Bratislava by si mala zobrať príklad z toho, ako sa v niektorých mestách prestavali nevyužité napríklad bývalé doky či brownfieldy. Ako sa vybudovali promenády pre obyvateľov. Dobrým príkladom je Eurovea. Bratislava mala dlhodobo nastavený územný plán, tak, že čiara zastavania sa končila tam, kde stojí Eurovea. Promenáda ostala veľmi široká a neopakovateľná. Môžeme si byť istí, že keby Íri, ktorí prvú etapu Eurovey stavali, mali čiaru zastavanosti bližšie k vode, stavali by až potiaľ. V tomto môžeme byť radi, že Bratislava mala limity vo výstavbe. 

Ktoré doky v Bratislave by sa dali využiť? Podporujete vyhlásenie Zimného prístavu za kultúrnu pamiatku? 

Tak ako sa mesto postupne rozrastá a to, čo bolo kedysi perifériou, je dnes súčasťou širšieho alebo nového centra, prirodzene dochádza aj k premiestňovaniu priemyslu a premene brownfieldov na živé mestské štvrte. Je to celosvetový trend, ktorý vidíme aj v tradičných prístavných mestách ako Hamburg. 

Čiže aj územie Zimného prístavu sa raz prirodzene stane súčasťou živého mesta a jeho historická stopa v ňom môže pokračovať prostredníctvom zachovaných artefaktov alebo architektúry nadväzujúcej na jeho atmosféru, podobne ako v spomínanom Hamburgu. Tieto artefakty by mohli byť vyhlásené za kultúrne pamiatky a niektoré už aj sú. 

Samozrejme, v prípade bratislavského prístavu dnes hovoríme o procese, ktorý, ak bude naštartovaný, bude trvať desiatky rokov. Prístav sa nedá zrušiť, ak by sa mal zrušiť, musel by byť nahradený. Slovensko je totiž viazané medzinárodnými dohovormi o lodnej doprave na Dunaji a tieto musí dodržiavať.

Ako výstavbu v Bratislave ovplyvní nový stavebný zákon (Zákon o územnom plánovaní a stavebnom poriadku)? 

Nie každý si je vedomý toho, že zákon č. 50 z roku 1976 vtedy urobili podľa západonemeckého vzoru. Bol to veľmi kvalitný zákon, len sa prežil a už s ním nevieme ďalej fungovať. Musíme sa niekam pohnúť. Úprava by mala jasne definovať, aké sú pravidlá pre štát, samosprávy, developerov, aktivistov, verejnosť aj individuálnych staviteľov, tak, aby pravidlá boli čo najjasnejšie, najpresnejšie, aby neexistovali nijaké okľuky. Keď tie pravidlá budú nastavené rovnako pre všetkých, bude to najlepšie, čo sa môže stať. 

Myslíte si, že je nový stavebný zákon nastavený dobre? 

To, čo dnes spôsobuje problémy, nielen nám, ale aj štátu pri výstavbe vlastnej infraštruktúry, je zdĺhavosť konaní. Niektoré kroky sa opakujú viacnásobne, čo znamená, že tá istá pripomienka vám príde pri povoľovaní jednej stavby aj trikrát, napriek tomu, že už bola vyhodnotená, alebo zapracovaná do projektu. Toto sú určite veci, ktoré treba odstrániť – skrátiť konania a zlúčiť ich. 

Určite vnímam vášnivú diskusiu, aké práva budú mať mestá a obce. Dôležité je povedať, že musia mať právo vstupovať do toho, akým spôsobom je riešené ich územie, ako bude vyzerať územný plán. Je nutné dať im jasnú úlohu. Ale najmä na prvom stupni, keď sa rozhoduje, čo sa má na území postaviť. Potom môžeme zlúčiť konanie o EIA a konanie o územnom konaní do jedného a pristúpiť už len k technickému spracovaniu toho, čo už všetky strany prešli, podporili, alebo spripomienkovali, v stavebnom konaní. Nikdy sa nedá vyhovieť úplne všetkým pripomienkam a požiadavkám. 

V rámci stavebného konania je potrebné dať väčšiu právomoc odborným inžinierom a architektom, ktorí sú zodpovední za to, aby boli dodržané technické normy, predpisy a vyhlášky, ktoré limitujú stavbu z hľadiska hygieny, svetlotechniky, statiky, a podobne.

Máte osobnú skúsenosť s Marcelom Slávikom? 

My nie sme tí, ktorí definujú účastníkov akéhokoľvek konania. Tých definuje zákon. Zákon umožnil aj pánovi Slávikovi prostredníctvom Združenia domových samospráv byť účastníkom konaní. Plne to rešpektujeme, lebo s tým nevieme nič urobiť. 

Komunikujeme s ním rovnako, ako s hocijakým iným účastníkom konania. Všetky pripomienky, návrhy a námety sú vyhodnocované. Tam, kde sa dá vyhovieť, projekt upravíme. Nezmysly typu žiadať zelenú strechu na výrobnej hale sú nerealizovateľné aj z finančného hľadiska, pretože potom by statika stavby vyzerala úplne inak. Je rozdiel, keď dostanete pripomienky, ktoré sa týkajú konkrétneho projektu a keď dostanete štyridsať pripomienok, ktoré sú len prekopírované od projektu k projektu. 

Čo v prípade, že sú podmienky nerealizovateľné? 

Potom sa všetci boríme s odvolaniami a s konaniami na vyššom stupni a celý proces výstavby sa predlžuje. 

Ako by mohol vyzerať nový územný plán hlavného mesta?  

Bratislave určite chýba flexibilita v rámci funkcií. Mesto sa nemôže riadiť iba podľa farbičiek, ktoré sú nakreslené v mape, navyše v šialene veľkej mierke kde milimeter na mape znamená v skutočnosti desiatky metrov. Musí sa riadiť tým, aké potreby majú obyvatelia a vyjsť im v ústrety. Nemôžeme stavať v centre mesta desiatky tisíc metrov štvorcových kancelárií, v ktorých sa ráno o ôsmej zažne a o piatej sa v nich zhasne. Musíme do mesta dostať hlavne bývanie a zmiešané projekty. Myslím si, že súčasné vedenie magistrátu tomu rozumie. 

Pavel Pelikán
Pavel Pelikán | Zdroj: Miro Pochyba

Nájomné byty si vyžadujú osvetu

Magistrát v novej Koncepcii mestskej bytovej politiky hovorí, že chce zlepšiť komunikáciu so súkromným sektorom. Ako sa vám s ním komunikuje? 

Ak mám povedať jedno slovo, tak konštruktívne. Primátor Matúš Vallo je architekt, rovnako ako jeho poradca pre rozvoj mesta a územné plánovanie Juraj Šujan , obaja sú veľmi inteligentní, féroví a vzdelaní ľudia, ktorý sa vyznajú v tom, čo robia v oblasti realít, výstavby a developmentu. Nastavenie z hľadiska osobnostných znalostí na magistráte je dnes úplne inde, ako bývalo v našej oblasti. 

Magistrát rozumie tomu, že rozvoj mesta je jednou z najdôležitejších tém, v ktorej treba vychádzať v ústrety obyvateľom, nie developerom, alebo štátu. Obyvatelia vytvárajú dopyt po tom, čo a kde v meste treba budovať. Oni sú tí, ktorí by mali povedať, ako sa im s mestom spolupracuje. 

Ako vnímate Metropolitný inštitút Bratislavy? 

Myslím si, že im treba dať čas na rozbeh. Prvé aktivity sa sústreďujú na dotvorenie verejných priestorov. Sú to zmeny, ktoré sa dajú pomerne rýchlo realizovať, zatiaľ čo úprava územného plánu a väčšie a náročnejšie projekty sú beh na dlhšie trate. Pokiaľ MIB dokáže dlhodobo pritiahnuť odborníkov, ktorí vedia riešiť veci v oblastiach, v ktorých sa vyznajú, tak to len podporujem. 

Štát už viac menej priznáva, že s výstavbou nájomných bytov bude potrebovať pomoc. Uvažujete nad tým, že sa zapojíte? 

Sme pripravení. Zatiaľ nepoznáme pravidlá. Keď budú jasné, môžeme do toho ísť. 

V akej forme a za akých podmienok si to viete predstaviť? 

Na Slovensku ľudia nepoznajú nájomné bývanie. Vedia, čo je to kúpiť si byt a platiť hypotéku, čo je to prenajať si byt z komerčného sektora. Musíme ich v prvom rade edukovať, aby pochopili, že aj nájomné bývanie je tiež alternatíva a ukázať im, aké môže mať benefity. A to je úloha štátu. 

Nepochybujem, že nájomné bývanie sa môže stať zaujímavou súčasťou trhu s bývaním. Historicky pred revolúciou sme mali obrovský bytový fond, ktorý bol v podstate takmer na sto percent nájomný, či už išlo o štátne, družstevné alebo podnikové byty. Tento fond sa rozpredal na súkromné vlastníctvo.

Ak chceme nájomné bývanie, tento fond budeme musieť znova vybudovať a presvedčiť rodičov v štvorčlennej rodine s dvomi deťmi, že nájomné bývanie je pre nich bezpečné a nemusia sa ho vôbec báť aj dlhodobo. A samozrejme veľmi bude závisieť na tom aká podpora nájomného bývania, v akej výške a v akej schéme bude prijatá zo strany štátu aby bolo toto „dotované“ nájomné bývanie atraktívne pre ľudí.  

Hovorilo sa o tom, že by Bratislava urobila s developermi v rámci spolupráce kompromisy v rámci územného plánu. 

Pri kompromisoch v rámci územného plánu treba veľmi dôkladne zvážiť, ako na to. Aby sa nestalo, že bude zvýhodnená iba nejaká časť developerských projektov. Mesto samozrejme môže očakávať isté benefity, keď vyjde v ústrety často oprávnenej požiadavke na zmenu. Dá sa to vyriešiť rýchlymi úpravami a aktualizáciami územného plánu, tak aby rozsah výstavby bytov bol flexibilnejší. 

Pohľad na projekt Kynek Rezidencie ktorý vyrastá v nitrianskej lokalite v blízkosti historického kaštieľa.
Pohľad na projekt Kynek Rezidencie. | JTRE

V Nitre nekupujú z papiera

V súčasnosti ste developerom rezidenčného projektu v Nitre. Rátate v budúcnosti aj s možnosťou intenzívnejšie expandovať do regiónov? 

Platí, že biznis je globálny a development lokálny. Bratislava je naše domáce pole. Rezidencie Kynek alebo rozšírenie Eperie v Prešove robíme ako developer pre Prvú penzijnú správcovskú spoločnosť Poštovej banky, podieľame sa aj na budúcich projektoch v Tatrách. Nehovoríme, že nebudeme nikdy stavať v Košiciach, ale musíme mať na to vhodnú príležitosť. 

Aké špecifiká má z hľadiska bytového trhu Nitra? 

Keď prišiel „jaguárový boom“, stúpli ceny nehnuteľností. Trh sa tam  nasýtil do takej miery, že dopyt po bytoch už nie je taký silný, ako býval. Je to vidieť aj v prípade rezidencií Kynek. Už sa blížime k ukončeniu projektu. Ľudia sa začínajú o byty zaujímať až teraz, keď vidia, ako projekt vyzerá a vedia, že sa určite dokončí. Nie sú odkázaní na to, aby kupovali z papiera. 

Situácia v Bratislave je zásadne odlišná a dopyt po bytoch stále vysoko prevyšuje ponuku. Byty však pribúdajú len pomaly. Kde sa ešte v hlavnom meste dá stavať? 

Bratislava sa hlavne musí pozrieť čo najviac dovnútra, aby sa neťahala ďalej do šírky, ale využila pozemky v meste, kde sa to ešte dá. Jednou z plôch, ktoré boli dlhodobo voľné a určené na zastavanie, boli pozemky na mieste, kde bude stáť Nové Lido – medzi Apollom a Starým mostom, Einsteinovou ulicou a hrádzou.

V projektoch Nové Lido aj Eurovea City ste presunuli automobilovú dopravu pod zem a zdôrazňujete pešie zóny. Je toto spôsob, ako vyriešiť problém s mobilitou v bratislavskom centre? 

Tomu škodí najmä tranzit áut. Situácia sa zlepší, keď dokončia obchvat D4R7. Avšak stále ostáva jeden problémový neuralgický bod a to je most Lafranconi, ktorý v podstate neviete obísť. Keď chcete tranzitovať z Nitry smerom na Záhorie a Prahu, musíte prejsť cez Lafranconi aj po dokončení D4R7. Pokiaľ sa na moste stane nejaký problém, autám nezostáva nič iné, len ísť po Nábreží armádneho generála Ludvíka Svobodu alebo Pražskú a následne cez mesto. 

Konečným riešením podľa mňa bude vybudovanie tunelu pod Karpatmi. Keď pôjdem z Nitry tranzitom cez Bratislavu a budem vedieť, že časť obchvatu juhovýchodným smerom je uzavretá, pôjdem cez severný smer a obídem celé mesto. 

Vizualizácie NKKC Nové Lido
Vizualizácie NKKC Nové Lido | Zdroj: JTRE

Koncerty a kongresy

V rámci Nového Lida ste predložili aj víziu národného kultúrneho a kongresového centra (NKKC). Myslíte, že je jeho výstavba v nasledujúcich rokoch reálna? 

S projektom Národného kultúrneho a kongresového centra prišlo občianske združenie. Štát sa s víziou stotožnil a prisľúbil podporu vo výške 60 miliónov eur. Uviedol nejaké podmienky, ako by mal tento projekt vyzerať. Dnes beží výberové konanie, v rámci ktorého sa vyberá budúca lokalita pre NKKC a partner, ktorý by mal projekt realizovať. Ešte to nie je ukončené, my sami nevieme, aké budú finálne podmienky, ani zadanie nie je úplne jasné a  prihlásené projekty sa podľa mňa nedajú celkom jednoducho porovnávať. 

O akých podmienkach zatiaľ vieme?  

To, čo Bratislave určite chýba, je moderný a efektívny priestor, ktorý dokáže hostiť kongresy a zároveň hlavné mesto nedisponuje dostatočnou kapacitou izieb v štandarde štyri a viac hviezdičiek, ktoré sú pre takéto akcie nevyhnutné. 

Prioritou pre Bratislavu by malo byť pritiahnuť kongresy rádovo do 1200-1500 účastníkov a tých je drvivá väčšina, väčšie predstavujú iba malú časť tohto segmentu. Bratislava má veľkú výhodu v tom, že je v MICE segmente zatiaľ neopozeraná. Organizátori kongresov musia účastníkom prinášať nové lokality. Lekár z Filadelfie nepôjde päťkrát na kongres do Bruselu. Rovnako dôležitá je socializácia a voľná časť programu. Mesto musí uspokojiť potreby účastníkov. V blízkej dostupnosti by mali byť zaujímavé historické pamiatky, kultúrne inštitúcie, kvalitné gastro a kvalitné verejné priestory ako nábrežia a podobne. 

Už len na tržbách účastníkov kongresu môže štát vybrať tak veľa peňazí, že návratnosť investície môže byť veľmi zaujímavá. Štandardný účastník kongresu minie priemerne 500 eur na deň, čo je neporovnateľne viac, ako minie bežný turista. Z toho až do stovky môže skončiť v štátnom rozpočte len na DPH.  

Pôvodne sme občianskemu združeniu aj štátu predložili dva projekty. Jeden bol situovaný v Novom Lide a jeden v East Tower v Eurovea City. Na multifunkčnej hale v rámci Eurovea City sme začali pracovať pred piatimi rokmi, keď sme si jasne povedali, že Bratislava potrebuje takéto zariadenie. Na základe debát s odborníkmi, ktorí kongresy desiatky rokov organizujú, sme ju veľkostne nastavili na kapacitu okolo 2200 účastníkov kongresu. Tento projekt ale nespĺňal parametre a podmienky občianskeho združenia. 

Nebolo to tak, že kongresové centrum ste z East Tower škrtli po tom, čo magistrát neschválil zámer, ktorý predpokladal zvýšenie podlahovej plochy? 

Projekt sme rozdelili na etapy, aby v prípade záujmu bolo možné neskôr vybudovať aj kongresovo-kultúrnu časť. Stále si myslíme, že vybudovanie multifunkčného centra s takýmito parametrami v Bratislave má zmysel a môže predstavovať aj pre štát najlepšiu hodnotu za peniaze. Občianske združenie však uprednostňuje centrum s vyššou kapacitou.

Ak na NKKC neposkytne štát peniaze, alebo nebudete vybraní, vyškrtnete ho z projektu Nové Lido úplne? 

Nové Lido pripravujeme s tímom pod vedením Juraja Benetina a Mateja Gréberta z ateliéru Compass architekti už takmer desať rokov. Priamo oproti námestiu v Eurovei máme aj námestie v Novom Lide, na konci ktorého je od začiatku umiestnený objekt celospoločenského významu. Sedel s požiadavkami na NKKC a tak sme ho pripravili tak, aby spĺňal požiadavky kongresov aj kultúry, veľkostne aj kapacitne a hlavne logikou, flexibilitou priestorov a potrebného vybavenia, ktoré je rozhodujúce hlavne pre kongresy. Projekt sme predstavili združeniu a uvidíme, či vyhrá. 

Kongresy a kultúra, to sú dva celkom odlišné svety… 

Ak budeme robiť halu pre kultúru aj kongresy, do veľkej miery sa musíme prispôsobiť kongresom, pretože ich zázemie a fungovanie si vyžaduje oveľa viac priestoru. Ľudia prídu na koncert, dajú si pivo alebo kávu, po koncerte maximálne rýchlu večeru a idú domov. Účastník kongresu v komplexe trávi osem až desať hodín denne. Počas dňa niekoľkokrát potrebuje catering a ten pri väčších kongresoch potrebuje veľa priestoru.

Kongresy potrebujú black box, ktorý je jeden deň oranžový, pretože tam firma robí akciu s oranžovým logom a za tri dni musí byť zelený. Kongres má, čo sa týka priestoru, blízko k výstavníctvu. Priestory je potrebné rýchlo ozdobiť, odzdobiť, prestavať na menšiu, alebo väčšiu sálu, rozbiť priestor a tak ďalej.  

Pavel Pelikán
Pavel Pelikán | Zdroj: Miro Pochyba

Zmení koronakríza kancelárie?

Eurovea do veľkej miery spĺňa nákupnú aj spoločenskú funkciu. Prišla pandémia a mnoho sa zmenilo. Ako na to muselo nákupné centrum reflektovať? 

Toto nie je prvá epidémia, ktorá vo svete vypukla. Môžeme sa pozrieť do Ázie, ktorá bola v podobnej situácii nedávno viackrát. Prístup ľudí k životu a stretávaniu sa tam nijak dramaticky nezmenil. Kancelárie aj nákupné centrá sa tam stavajú stále približne také isté. Nie je dôvod myslieť si, že sme robili 50 rokov všetko zle a máme teraz začať robiť všetko inak. 

Hovoríte o tom, že v zahraničí sa aj po epidémiách stavajú kancelárie stále podobne, alebo rovnako. Na Slovensku sa ale veľa hovorilo o tom, že koronakríza by mohla byť impulzom na zmenu, ako rozmýšľame o kanceláriách. 

Áno, vidíme to najmä pri korporátnych klientoch, ktorí majú centrálu v USA, Nemecku alebo inde a majú pravidlá nastavené celoplošne, bez ohľadu na to, aké sú lokálne podmienky. To je určite problém, o ktorom treba hovoriť. 

Druhá vec je určite je aj miera práce z domu. Väčšina slovenských firiem predtým neponúkala prácu z domu. Pandémia ich presvedčila, že ľudia na home office dokážu fungovať. Otázne je, v akej miere a ako kvalitne. Dnes veľké firmy v určitej kapacite púšťajú ľudí späť do kancelárií a je bitka o to, kto pôjde do roboty. Dlho sme tu mali trend stavať čo najdostupnejšie byty. Sú pomerne malé a ľudia si v nich nevedia zariadiť domáce kancelárie. 

Neviem si predstaviť, ako sa dá budovať spolupatričnosť, lojalita s firmou, ako ľudia vedia navnímať ako firma funguje, kam chce smerovať, keď budú fungovať na home office. Keď prijmete človeka, ktorý od prvého dňa sedí doma, ako bude lojálny voči firme? Ako ho kolegovia môžu viesť, aby sa zlepšoval? To sa nedá. 

A čo sa týka zmien v samotných kancelárskych priestoroch? 

Máme tu generácie mileniálov a Z, ktorí majú úplne iný pohľad na to, ako chcú pracovať. Veľmi im chýba a bude chýbať socializácia. V roku 2019 sme všetci volali po tom, aby boli pracovné tímy interaktívne, aby sme všetci mali medzi sebou väzby, aby sme zdieľali pracoviská, kaviarne v rámci firmy, tulivaky a oddychové zóny. Teraz to nemôžeme všetko hodiť za hlavu. Ja si myslím, že sa k tomu vrátime.

Aj keď niektorí ľudia zostanú na home office, tí čo budú v práci, budú možno potrebovať ešte viac priestoru. Keď sa predtým firmy tlačili do toho, že mali na jedného zamestnanca sedem metrov štvorcových, do budúcnosti sa možno zase vrátime k desiatim metrom štvorcovým, alebo aj viac. 

Pracovné prostredie sa aj bez ohľadu na pandémiu neustále mení a preto všetky moderné kancelárske budovy staviame ako flexibilné priestory, ktoré sa novým požiadavkám dokážu rýchlo prispôsobiť.

Pavel Pelikán

Pavel Pelikán

Je absolventom Slovenskej technickej univerzity v Bratislave. Zastáva pozíciu výkonného riaditeľa spoločnosti J&TREAL ESTATE. V roku 1997 a 1998 bol riaditeľom bratislavskej pobočky spoločnosti Fenestra Sk a v rokoch 1998 – 2000 pôsobil na pozícii projektového manažéra v spoločnosti Lindner Slovakia.

Veronika Rajničová