Cena starších bytov v Bratislave  v priemere o 30 % lacnejšie ako novostavby. Dominovať bude nájomný trh

Ceny starších bytov v Bratislave zostali v druhom štvrťroku na úrovniach zo začiatku roka. Podľa analytikov Bencont Investments bola priemerná cena bytov z druhej ruky 3 556 eur/m2, čo je však medziročne nárast o 2%.

V raste v tomto roku pokračovalo priemerné nájomné aj s energiami, ktoré sa dostalo na 16,09 eur/m². Medziročný nárast je 6,58 %.

V druhom štvrťroku zostali ceny starších bytov v Bratislave v porovnaní so začiatkom roka nezmenené. Priemerná jednotková cena bola 3 556 €/m². Medziročne však došlo k nárastu o 2 %. Môže za to najmä  pokles cien bytov v druhej polovici minulého roka, kedy boli po sérii poklesov najnižšie.

V porovnaní s predošlým štvrťrokom sa nezmenila ani priemerná absolútna cena starších bytov, medziročne je o 3,5 % vyššia. Priemerná rozloha ponúkaných bytov z druhej ruky bola 64,86

Prenájom dvojizbového bytu v Bratislave je na úrovni 863 €

V druhom štvrťroku pokračovalo v raste nájomné na m², jeho priemerná výška aj s energiami sa dostala na 16,09 €/m². Nájomné tak medziročne vzrástlo o 6,58 %. Priemerná výška celkového nájomného sa v porovnaní so začiatkom roka znížila o 0,5 % na 965 €, čo bolo spôsobené najmä poklesom plochy bytov ponúkaných na prenájom. Priemerná plocha totiž klesla o 2,36 % na aktuálnych 62,78 m².

Prenájom priemerného dvojizbového bytu v Bratislave sa pohyboval na úrovni 863 eur aj s energiami. V Starom Meste nájom priemerného dvojizbového dosahoval 984 €, zatiaľ čo vo zvyšných bratislavských okresoch sa pohyboval od 805 € do 864 €.

Rudolf Bruchánik, hlavný analytik BencontInvestments k situácii uviedol, že priaznivá makroekonomická situácia spolu s nominálnym prepadom cien starších nehnuteľností zatraktívňuje nehnuteľnosti z druhej ruky. V prípade kúpy bytu bez použitia úveru je pre kupujúceho aktuálna situácia výhodná.

Iná situácia podľa neho nastáva pri kúpe pomocou hypotéky, pretože pri prepočte výdavkov môže záujemca na jednej strane naraziť na pravidlá centrálnej banky. Tie môžu ovplyvniť maximálnu splátku a tým výšku samotného úveru, ktorý si vie dovoliť vzhľadom na svoj disponibilný príjem. Na druhej strane môže vypočítanú splátku porovnávať s možnosťou platenia nájomného za obdobný byt.

A práve tu má z finančného hľadiska navrch nájom, ktorý si zároveň okrem depozitu na začiatku nevyžaduje vysokú vstupnú investíciu ako v prípade hypotéky, kde je štandardom potreba vlastných zdrojov aspoň vo výške 20 % z hodnoty nehnuteľnosti. „Uvedená situácia prirodzene podporuje dopyt po nájme, ktorého priemerná cena preto rastie,“ upozornil Bruchánik.

Pokračovanie rastu priemerného nájomného znamenalo aj zníženie rozdielu medzi splátkou hypotéky a platbami nájomného. Aj tak je však splátka hypotéky za priemerný 50-metrový byt (pri sadzbe 4,5 % p.a.) stále o 10,5 % vyššia ako nájom obdobného bytu. Platby za nájom a platby za hypotéku pri súčasných ponukových cenách by sa vyrovnali až v prípade, že by sa úroková sadzba dostala na 3,67 % p.a.

Nájomný trh bude dominovať aj v druhej polovici roka 2024

Otázkou zostáva podľa analytika Bruchánika vývoj úrokových sadzieb. Európska centrálna banka v júni pristúpila k prvému zníženiu hlavnej úrokovej sadzby o štvrť percentuálneho boda a do konca roka by mohlo dôjsť ešte k jednému až dvom takýmto zníženiam. Vývoj úrokových sadzieb na hypotéky na Slovensku však nemusí kopírovať vývoj v eurozóne a zníženie môže byť pomalšie. Závisieť to bude, okrem iného, aj od hospodárenia štátu a vývoja úrokov na štátnych dlhopisoch.

V druhej polovici roka 2024 bude naďalej dominovať nájomný trh, kde je sústredený silný dopyt, čo bude ťahať nahor aj ceny. „Byty z druhej ruky sú po prepade cien atraktívnejšie, avšak potrebujú viac času, kým mzdy vykompenzujú zvýšené úrokové sadzby, alebo kým dôjde k poklesu úrokových sadzieb. Odložený dopyt sa bude postupne vracať na trh, čím sa bude cena stabilizovať resp. mierne rásť,“ uzavrel analytik Bencont Investments.