Andrea Dingová 
Luboš Horyl: Developeri považujú facility management skôr za nutné zlo, väčšina nákladov je však dôsledkom legislatívy
Partneri sekcie:
V 90. rokoch bol facility management úplne cudzím pojmom. Za ostatné roky sa vyprofiloval do samostatného odboru, ktorý má omnoho širší zásah ako len správu budov. Je jedno, či ide o priemyselné, administratívne či bytové budovy. V súčasnosti má prím rezidenčná výstavba. O facility managemente bytových budov sme sa rozprávali s Lubošom Horylom, riaditeľom spoločnosti Danube Facility Services.
Rozhovor je redakčne upraveným prepisom podcastu Na betón.
Aké sú základné rozdiely vo facility managemente bytových budov v porovnaní s ostatnými budovami?
Základným rozdielom, ktorý generuje množstvo odlišných situácií a spôsobov riešenia, je to, že kým pri administratívnych budovách alebo nákupných centrách komunikujete s jedným vlastníkom, pri bytovom dome stoja na druhej strane viacerí vlastníci. Pri väčších rezidenčných projektoch hovoríme rádovo o stovkách. A čo vlastník, to nejaký názor, nejaká predstava, ako by mal dom fungovať.
Z tohto hľadiska je komunikácia oveľa náročnejšia a kladie na facility manažéra oveľa väčšie nároky na asertivitu, teda na spôsob komunikácie s vlastníkmi, ako pri administratívnych budovách. Ide často o ľudí, ktorí nehnuteľnosť vlastnia, nemajú také povedomie, ako má napríklad pri administratívnej budove property manažér alebo asset manažér o tom, ako jednotlivé časti budovy, technológie alebo aj nejaké „soft-services“ majú fungovať.
Zároveň netušia, aké sú cenové relácie jednotlivých služieb. Preto je komunikácia s týmto vlastníkmi úplne iná. Je náročnejšia na obsah a je určite početnejšia. Aj samotný spôsob komunikácie je oveľa náročnejší, pretože ľudia mnohokrát komunikujú nie úplne vyberaným spôsobom, takže človek musí byť na to pripravený a aj trošku obrnený. Toto je zásadný rozdiel.
Zároveň by som spomenul zákon č.182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, ktorý napríklad exaktne určuje, ako má správca narábať s finančnými prostriedkami bytového domu. Je tu oveľa menej možností, ako použiť peniaze. Takéto legislatívne obmedzenie pri administratíve alebo nákupných centrách (donedávna ani pri polyfunkčných objektoch) nie je. Toto sú zásadné rozdiely medzi spravovaním bytového domu alebo rezidenčných budov a medzi administratívou alebo nákupným centrom.
Čím je facility management bytových budov ešte špecifický? Aké služby sú nevyhnutné na zabezpečenie ich bezproblémovej prevádzky?
Z hľadiska technológie veľké rozdiely nie sú. Zariadenia, ktoré zabezpečujú dodávku tepla, chladu alebo požiarnobezpečnostné zariadenia, sú v podstate identické. Ide skôr o priority. V bytových domoch sú prioritné bezpečnosť vstupov, výťahy, jednoducho zariadenia alebo tie funkcionality, ktoré k bežnému fungovaniu každý človek potrebuje. Ďalší rozdiel je v čase, keď sa rezident zdržiava v priestore bytového domu. Ten je úplne iný ako pri administratívnych budovách.
Spomenuli ste výťahy. Ako rýchlo by mal facility manažér alebo správca reagovať na poruchu?
Čím je reakčný čas kratší, tým lepšie. Pri poruche výťahu je veľmi dôležité, aby človeka, ktorý tam uviazol, vyslobodili čo najskôr, maximálne do hodiny. Poruchy sa snažíme odstrániť čím skôr. Samozrejme, je dôležité, kedy táto porucha nastane. Či cez deň, alebo počas noci.
Ak nastane počas dňa, máme k dispozícii vlastného zamestnanca, ktorý je na vyslobodenie človeka vyškolený. Vďaka tomu trvá vyslobodenie rádovo minúty. Aj subdodávky však máme nakontrahované tak, aby sa vyslobodenie uskutočnilo maximálne do hodiny.
Ostro sledované sú aj iné poruchy v bytových domoch. Aj tie sa snažíme odstrániť čo najrýchlejšie. Naši vlastní zamestnanci majú pohotovosť, aby škody spôsobené nehodami boli čo najmenšie.
Vypočujte si tento rozhovor ako podcast
Facility management pokrýva široké spektrum činností súvisiacich so správou budov. Prečo ho niektorí developeri, investori či vlastníci vnímajú ako také nutné zlo?
Za posledné roky sa prevádzkové náklady dostávajú napríklad v administratíve na úroveň samotného nájmu. Alebo je dokonca položka prevádzkových nákladov vyššia ako samotný nájom. Takže jej venujú, či už vlastníci budov, prenajímatelia, alebo aj samotní nájomcovia, oveľa viac pozornosti. Keďže sa každý developer alebo každý prenajímateľ snaží náklady tlačiť čo najnižšie, je facility management považovaný skôr za nutné zlo.
Na nás je vyvíjaný tlak, aby sme tieto náklady znižovali. Väčšina nákladov je, žiaľ, generovaná platnou legislatívou. To znamená, že sa nedajú nijakým spôsobom obísť. Či už je to frekvencia servisov, alebo jednotlivých činností. Napriek tomu sa ani tu kreativite medze nekladú a požiadavky na nás sú niekedy naozaj na hrane. My si však niektoré náklady musíme vedieť obhájiť, pretože zodpovednosť je na nás.
Developerovi sa snažíme vysvetliť, že to nie je len o cene. Hodnota budovy závisí aj od kvality správy alebo facility managementu. Kvalitným servisom predlžujeme životnosť technológií, zaručujeme chod služieb pre koncového klienta. Zároveň vzniká menej porúch. Sú to spojené nádoby a jednoducho musíme vždy nájsť nejaký zdravý kompromis. V každom prípade cene zodpovedá aj výsledná kvalita služby. Na toto by mali vlastníci alebo developeri, samozrejme, prihliadať.
Facility manažér dokáže poskytnúť podporu developerovi aj v prípravnej, resp. realizačnej fáze projektu. V akom rozsahu?
Sme veľmi radi, keď môžeme pripomienkovať alebo môžeme byť súčasťou projektovej aj realizačnej fázy. Na základe skúseností vieme stavebníkovi odporučiť alebo upraviť niektoré riešenia či už v rámci architektúry, alebo aj v rámci technológií, tak, aby budúca prevádzka danej budovy bola naozaj efektívna, aby bola čo najjednoduchšia jednak po prevádzkovej stránke, jednak po finančnej.
Stretli sme sa v minulosti s projektmi, kde developer nereflektoval naše návrhy. Tu však treba povedať, že po dokončení stavby už niektoré zmeny nemusia byť realizovateľné alebo sú možné len za cenu ďalších dodatočných, a nie malých, nákladov.
Od partnerov ASB
Preto je dobré si odporúčania vychádzajúce z našich skúseností osvojiť a implementovať ich pri samotnej výstavbe. Toto považujem za najväčšiu pridanú hodnotu facility managementu. Nakoniec je na developerovi, či pripomienky akceptuje alebo nie.
Z môjho pohľadu ide o pomerne významnú pomoc. Prečo sa táto spolupráca napriek tomu často podceňuje?
Pripomienky v projektovom zadaní alebo vo fáze realizácie môžu vyvolať zmeny, ktoré so sebou prinášajú časové predĺženie realizácie projektu alebo dodatočné náklady. A to môže byť dôvod, prečo developer nakoniec od zmien upustí a zrealizuje svoje pôvodné plány, aj keď požiadavky alebo pripomienky od nás sú určite validné. Myslím si, že najdôležitejšie je časové hľadisko.
