Reklamácia ročného vyúčtovania a stavebných prác

Ruka v ruke so spokojnosťou s výsledkom ide aj nespokojnosť. V prípade ročných vyúčtovaní sú spravidla spokojní tí, ktorí vo vyúčtovaní nájdu preplatok. V prípade stavebných prác zasa tí, ktorí bez väčšej ujmy na zdraví a finančných strát dostanú to, za čo zaplatili.

Niekoľko denníkov oslovilo Združenie spoločenstiev vlastníkov bytov na tému reklamácií ročného vyúčtovania alebo stavebných prác. Odpovede na dané otázky vám možno pomôžu pri hľadaní odpovedí na tie vaše.

V čom spočíva hlavný rozdiel medzi reklamovaním služieb dodávateľov energie (teplo, teplá voda, plyn) a reklamovaním opravárenských, remeselných a stavebných prác?
Plnenia (služby spojené s užívaním bytov a nebytových priestorov) sa reklamujú u predsedu spoločenstva a členov rady, ak je v bytovom dome vytvorené spoločenstvo a ak v dome nie je zriadené spoločenstvo, tak u správcu a Slovenskej obchodnej inšpekcie. Ak nie je vlastník spokojný s vyjadrením pred­sedu spoločenstva, správcu alebo Slovenskej obchodnej inšpekcie (SOI), môže podať žalobu na súd. Tu treba upozorniť, že SOI nevyba­vuje reklamácie nákladov na teplo na vykurovanie a prípravu teplej vody. Tie vybavuje príslušná Štátna energetická inšpekcia (ŠEI) priamo. Na reklamácie súvisiace s vyúčtovaním sa vo všeobecnosti vzťahuje zákonč. 250/2007 Z. z. o ochrane spotrebiteľa, niek­toré ustanovenia Občianskeho zákonníka, pri dodávke tepla z CZT (centrálne zásobovanie teplom) zákon č. 657/2004 Z. z. o tepelnej energetike a z neho vyplývajúca vyhláška č. 358/2009 Z. z. o rozpočítavaní nákladov.

Stavebné, remeselné, opravárenské a údržbárske práce sa reklamujú v zmysle zmluvy o dielo opierajúc sa o Obchodný zákonník. Môžu sa riešiť aj cez SOI, najčastejšie sa však riešia súdnou cestou, pričom pri nedodržaní ustanovení zmluvy o dielo alebo inej dodávateľskej zmluvy sa podáva žaloba.
 
Ako treba postupovať pri reklamácii ročného vyúčtovania plnení a v akej lehote?
Pri vyúčtovaní plnení niekedy postačuje ústne vysvetlenie nejasnosti. Ak s ním vlastník nie je spokojný, podáva písomnú reklamáciu, o ktorú sa môže opierať pri ďalšom postupe. Vo vyúčtovaní by mala byť uvedená lehota, do ktorej možno vyúčtovanie reklamovať. Zvyčajne je to 15 až 30 dní od prevzatia vyúčtovania. Ak táto lehota nie je uvedená, môže byť dohodnutá v zmluve o spoločenstve. Nezávisle od toho však možno finančné vyrovnanie pohľadávok a záväzkov vymáhať do troch rokov od prevzatia vyúčtovania, tak ako sa to uvádza v ustanovení Občianskeho zákonníka o premlčacej lehote.

Aký je rozdiel pri reklamácii vlastníka bytu v bytovom dome, ktorý spravuje správca a ktorý spravuje spoločenstvo samo?
Rozdiel vo forme reklamácie nie je žiaden, v konečnom dôsledku ide o vlastníka bytu ako o konečného spotrebiteľa služieb. Rozdiel je iba v tom, u koho sa reklamácia podáva.

Aké služby sa podľa vašich skúseností reklamujú najčastejšie? Na čo si dať pozor, aby sa dali služby reklamovať, respektíve aby sa nemuseli reklamovať vôbec (odovzdanie kvalitne zrealizovaného diela)?
Najčastejšie sa reklamujú náklady na teplo a teplú vodu, potom náklady na studenú vodu a ostatné služby už menej. Odvíja sa to zrejme od toho, že náklady na prvé dve položky sú najvyššie. Najzávažnejšie sú reklamácie súvisiace s meraním tepla PRVN (pomerový rozdeľovač vykurovacích nákladov), ktoré sa reklamujú okrem spoločenstva a správcu u ŠEI. ŠEI však vyúčtovanie zväčša neprepočítava. Kontroluje to, či vyúčtovanie obsahuje všetky zákonom stanovené náležitosti, ktoré má vyúčtovanie tepla a teplej vody obsahovať v zmysle vyhlášky ÚRSO č. 358/2009 Z. z. Často ide o náročné dokazovanie a zdĺhavý súdny spor.
 
Aké máte skúsenosti s reklamáciami vyplývajúcimi z nekvalitne zrealizovaného zateplenia bytových domov?
Pri reklamáciách tepelnoizolačných prác existuje niekoľko veľmi dôležitých prvotných faktorov, ktorých zanedbanie alebo podcenenie ovplyvní kvalitu alebo rozsah stavby. Ide o všeobecné, ale dôležité podmienky:

• Vypracovanie kvalitného projektu v plnom rozsahu na celú stavbu

 Pri tomto kroku je dôležité, aby projektant vypracoval projekt na danú konkrétnu stavbu vrátane rozpočtu, vypracovaných detailov s ohľadom na navrhovanú technológiu a ďalšie podrobnosti, ktoré sa môžu zdať v tejto etape banálne, ale práve pri dokazovaní nekvality sú o to podstatnejšie. V neposlednom rade je dôležité aj vyčíslenie úspor na teple, ktoré hrá dôležitú úlohu pri nastavovaní objemu úveru a schopnosti jeho následného splácania, pretože práve ušetrené peniaze vynakladané na teplo sú často jediným zdrojom zvýšenia príspevku do fondu prevádzky, údržby a opráv na mesačnú splátku úverov.

• Výber kvalitného a seriózneho zhotovovateľa

    Dnešná ponuka zhotovovateľov na trhu je široká. Treba osloviť viacero firiem a porov­nať ich ponuky podľa dopredu stanovených kritérií. A najmä porovnávať porovnateľné – položky podľa projektu (výkaz výmer), či sú zahrnuté do ponuky v plnom rozsahu. Podstatné pri rozhodovaní sú referencie o realizovaných stavbách.

• Stavebný dozor

    Stavebný dozor je odborník s oprávnením na dohliadanie stavieb. Ide o nezávislú osobu, ktorá má konať v záujme investora (vlastníkov bytov) a chrániť jeho záujmy tým, že dohliada na dodržiavanie projektu, navrhnutej technológie, časového harmonogramu prác. Kontroluje použitie komponentov tepelnoizolačného systému navrhnutého projektantom a podobne. Súčasťou jeho povinností je aj vykonávanie záznamov do stavebného denníka z priebehu výstavby vrátane foto­dokumentácie. Stavebný dozor má zmluv­nú zodpovednosť za realizované dielo.

• Pravosť materiálov a technológií

K cenovej ponuke treba od oslovených zhotovovateľov žiadať certifikáty na mate­riály, ale najmä certifikáty na danú technológiu – tepelnoizolačný systém, ktorým sa preukazuje súlad jednotlivých komponentov systému. Rovnako treba požadovať doklad o tom, že všetci pracovníci, ktorí na stavbe tepelnoizolačný systém realizujú, sú na daný systém preškolení. Niektorí výrobcovia zatepľovacích systémov vykonávajú kontroly na stavbách, pri ktorých sa používajú ich systémy.

• Cena diela

Jedno múdre príslovie hovorí, že nie sme takí bohatí, aby sme kupovali lacné veci. To platí najmä pri investíciách, ktoré majú slúžiť niekoľko desiatok rokov a prispieť k zhodnoteniu nehnuteľnosti. Cena musí zodpovedať skutočnosti. Určité korekcie ceny sa však objaviť môžu.

Čo býva najčastejším dôvodom reklamácií pri zatepľovaní bytových domov a prečo?
Práve nedodržanie alebo zanedbanie zásad uvedených v predchádzajúcich bodoch je najčastejším dôvodom vzniku reklamácie. Každý objekt je jedinečný, čo znamená, že na každý objekt je nutné vypracovať vždy nový projekt. Jeho súčasťou by malo byť aj riešenie špecifických detailov, ktoré si vyžadujú použitie určitej technológie a vybraných technických riešení. Nie je možné projekt len prevziať z inej budovy. Dôvodom reklamácie sú väčšinou technické poruchy, vyplývajúce z nesprávneho nalepenia tepelnoizolačných dosiek, ktoré sa prejavuje prasklinami alebo takzvaným vankúšovým efektom, použitie nesprávnych kotiev alebo zníženie ich počtu, nesprávne osadenie tepelnoizolačných dosiek okolo stavebných otvorov (okien, dverí), nesprávne nanášanie vrstiev pod vystužujúcu sieťku a na ňu a podobne. Tieto poruchy sa často prejavujú až po určitom čase. Práve takýmto poruchám možno predísť zabezpečením kvalitného stavebného dozoru.

Dôvodom reklamácie môže byť aj nedodržanie dohodnutých bodov zmluvy o dielo, napríklad nedodržanie termínov, nedodržanie zmluvne dohodnutej ceny či omeškanie úhrad za dielo. Zmluvu si treba dobre preštudovať a dať si ju odobriť odborníkom, pretože musí hájiť a ochraňovať záujmy oboch zmluvných strán – zhotovovateľa aj investora.

S akými najväčšími kuriozitami ste sa stretli?
Často ide o smutné kuriozity. Ľudia naozaj často bezhlavo uzatvárajú zmluvné vzťahy, akoby si ani neuvedomovali, o akú veľkú finančnú investíciu, akou zateplenie objektu určite je, ide. Napríklad zaplatia zálohu na obstaranie materiálu dopredu bez toho, aby výšku a spôsob jej úhrady ošetrili v zmluve. Najčastejšie sa však ulakomia na nízku cenu zateplenia, ktorého súčasťou sú síce certifikované komponenty, ale nie sú vzájomne chemicky a technologicky súčinné. Zvlášť kuriózny bol prípad, keď sa vlastníci rozhodli zmeniť hrúbku tepelnoizolačnej dosky. Pôvod­ne projektantom navrhovanú hrúbku 100 mm zmenili na 50 mm. Tu si treba uvedomiť, že cenový rozdiel medzi hrúbkami polystyrénu je minimálny, ale tepelnoizolačné vlastnosti sú výrazne odlišné. S vidinou minimálnych úspor finančných nákladov, keďže ostatné vrstvy tepelnoizolačného systému sú rovnaké, sa potom celkový efekt (úspora tepla) stráca.
 
Ako správne postupovať pri reklamácií zateplenia?
Pri reklamácii sa musí vychádzať z ustanovení zmluvy o dielo a Obchodného zákonníka. Reklamácia by sa zásadne mala podávať písomne na adresu sídla firmy s presným opisom reklamácie. Zvyčajne sa dokladajú podrobnosti z projektu stavby, ktoré neboli dodržané buď úplne, alebo čiastočne, dokumentácia zo staveného denníka a príslušná fotodokumentácia. Štandardné organizácie sa k reklamáciám hlásia a snažia sa oprávnene reklamované poruchy odstrániť k spokojnosti investora. V prípade, že sa nedostatok neodstráni alebo zhotovovateľ reklamáciu neuzná, často dochádza k súdnym sporom. Potom už do hry vstupuje aj súdny znalec.

Na tomto mieste treba dôrazne upozorniť všetkých predsedov spoločenstiev a každého, kto sa podieľa na príprave ktorejkoľvek investície do bytového domu, aby nezanedbal žiadnu maličkosť, nepodcenil upozornenia či rady odborníkov. Za chyby v takomto prípade platia všetci vlastníci.
 
Na čo treba pri realizácii myslieť, respektíve na čo sa treba pripraviť?
V prvom rade sa treba snažiť predchádzať vzniku zložitých situácií. Ďalej treba kontrolovať a vyžadovať dodržanie projektu, postupu prác, technológií a použitých materiálov, dohodnutých termínov a ďalších zmluvných ustanovení, preveriť každú skutočnosť na stavbe, pravidelne sa zúčastňovať na kontrolných dňoch a zabezpečiť potrebnú dokumentáciu z realizácie stavby, podpísať iba dostatočne rozsiahlu zmluvu o dielo chrániacu obe strany a každú zmenu riešiť jej dodatkom, zaplatiť iba za skutočne vykonané práce v danom rozsahu a kvalite. Šetrenie na nesprávnom mieste sa spravidla vypomstí. Finančné náklady, ktoré bude nutné vynaložiť na právnikov, často prevýšia tie kalkulované.
 
Kedy môžu nastať komplikácie?
Komplikácie môžu nastať v každej fáze realizácie stavby, dokonca aj po jej prevzatí do užívania. Je dobré, ak sa k zatepleniu pristupuje komplexne, napríklad výmenou všetkých okien za nové v bytoch aj spoločných nebytových priestoroch ešte pred zateplením, pretože práve dodatočným zásahom do zateplenia výmenou okien môže nastať poškodenie, prípadne následné zatekanie cez poškodené ostenie. Ak sa na skoršej výmene okien nepodarí dohodnúť, treba vlastníkov upozorniť dopredu na riziká, ktoré z dodatočnej výmeny okien vyplývajú, a zodpovednosť za nesprávny postup pri výmene presunúť na nich.

Ďalšiu komplikáciu predstavuje výskyt rias na zateplenej fasáde, ktoré vyzerajú ako pleseň a sú veľmi neestetické. Najčastejšie sa vyskytujú na málo oslnených stenách alebo stenách, ktoré sa nachádzajú v blízkosti zdroja vlhkosti, napríklad v blízkosti lesa. Odstraňujú sa chemicky alebo tlakovou vodou. Táto komplikácia sa však nepovažuje za poruchu tepelnoizolačného systému. Výskytu rias možno predchádzať použitím povrchovej úpravy neumožňujúcej zachytenie prachových častíc, ktoré pre ne tvoria živnú pôdu.
 
Aký rozhodovací postup pri schvaľovaní podania reklamácie musia vlastníci bytov v bytovom dome dodržať, kým reklamáciu podajú?
Podanie reklamácie nie je nevyhnutné schvaľovať. Právo reklamovať vychádza z ustanovení zmluvy o dielo a Obchodného zákonníka. Reklamácie voči dodávateľovi podáva osoba, ktorá podpisuje zmluvy v mene vlastníkov. Reklamáciu možno podať v zmluvne dohodnutej lehote.
 
Na otázky odpovedala za Združenie spoločenstiev vlastníkov bytov na Slovensku jej viceprezidentka Ing. Otília Leskovská.
FOTO: STOMIX

Recenzovala doc. Ing. Viera Somorová, PhD., ktorá pôsobí na Katedre technológie stavieb Stavebnej fakulty STU v Bratislave.

Článok bol uverejnený v časopise Správa budov.