Správa budov

Panelové bytové domy podliehajú amortizácii a vyžadujú od svojich užívateľov podieľať sa na ich obnove, či už komplexnej, alebo čiastkovej. Zvoliť správnu koncepciu obnovy bytového domu je často náročné a zlyháva na nejednotnosti názorov obyvateľov domu na rozsah, kvalitu a finančné požiadavky riešenia. Parciálne riešenia sa často projektovo i rozpočtovo delia z dôvodu možnej etapizácie riešenia obnovy bytového domu. Je potrebné podotknúť, že aj každá čiastková problematika by mala byť riešená komplexne, príkladom čoho je tento príspevok zaoberajúci sa obnovou vstupov do bytových domov.

Facility management sa vo svete aplikuje dlhšie obdobie, ako je vek dospelého človeka. Správne sa preto v motte konštatuje, že profesia facility manažér je už dospelom veku. Úmerne s „dospievaním“ profesie facility manažéra však rastú aj požiadavky na jeho kvalifikáciu a vedomosti. O profesii facility manažéra v dospelom veku určite môžeme hovoriť v krajinách Európskej únie, ale najmä v „kolíske“ facility managementu – v USA, kde sa facility management uplatňuje už viac rokov. V tzv. postkomunistických štátoch možno túto profesiu prirovnať ku školákovi. Požiadavka vzdelávania má nesporne prioritné postavenie u nášho „školáka“, kde jeho skúsenosti nie sú také rozsiahle, ako u „dospeláka“.

Technológia panelových domov bola v druhej polovici 20. storočia dominantnou technológiou riešenia bytovej otázky. Mnohé domy postavené touto technológiou sú dnes v pomerne zlom stave, vykazujú rozličné poruchy nosného systému a potrebujú sanačný zásah. Vyskytujúce sa poruchy sú často dôsledkom nekvalitného návrhu (nevhodné tvarové riešenie detailov) a tiež nekvalitnej výstavby (nízka kvalita materiálov, nepresná montáž a pod.). K zlému stavu však prispieva aj zvyšujúca sa agresívnosť prostredia a často aj zanedbaná údržba.

Investícia do obnovy bytových budov, výstavby nájomných bytov a zatepľovania je pre štát v čase krízy najvýhodnejšia. Takáto forma investícií nezaťaží štátny rozpočet, pretože ide o úvery, ktoré sa štátu vrátia. Z jedného investovaného eura sa touto formou totiž štátu vráti 57 centov (17,17 Sk).

Aj keď sa dosiaľ o facility managemente (FM) hovorí predovšetkým v súvislosti s administratívnymi priestormi, obchodnými centrami či priemyselnými areálmi, neznamená to, že by sa nemohol využiť pri rezidenčných objektoch. Správa bytových domov však pre subjekty poskytujúce facility management nie je príliš zaujímavá, pretože projekty FM bytových objektov sú omnoho prácnejšie. Môže za to špecifická situácia, ktorou je množstvo partnerov – vlastníkov bytových jednotiek, pričom vo vzťahu ku klientom sa vyžaduje prepracovanejší osobný prístup. Nehovoriac o tom, že výnosnosť takejto správy je, naopak, nižšia. 

Spoločnosť ANASOFT APR, spol. s r. o., usporiadala v dňoch 15. až 16. 10. 2008 v hoteli Sitno vo Vyhniach Konferenciu DOMUS – FINUS 2008. Konferencia bola určená pre užívateľov ekonomických informačných systémov DOMUS a FINUS, v ktorých sa spravuje asi 375 000 bytových i nebytových priestorov. Cieľom konferencie DOMUS – FINUS 2008 bolo predstavenie noviniek v informačných systémoch DOMUS a FINUS a vysvetlenie postupov konverzie eura v systémoch. O týchto témach sme sa rozprávali so špecialistami spoločnosti ANASOFT, ktorí reprezentujú jednotlivé oblasti.

Keď spoločnosť Slovak Estate Management (SEM) začínala na trhu, nemala v správe ani jeden objekt. Po štvorročnom pôsobení ich má v portfóliu už viac ako pätnásť. Spravuje nové aj staršie bytové domy, ale spolupracuje aj s investormi pri rozvíjaní a realizácii správy a údržby novostavieb. Filozofiu spravovania bytových domov očami mladej spoločnosti nám predstavil konateľ firmy Marián Podoba.

S celkovou spravovanou plochou 530 000 štvorcových metrov a viac ako 750 nehnuteľnosťami patrí spoločnosť DeTeImmobilien-Slovakia, s. r. o., medzi najväčších poskytovateľov služieb v oblasti facility managementu na Slovensku. Do jej servisného portfólia patrí real estate management (zahŕňajúci komerčný facility management, správu priestorov, nájmy a prenájmy), technický a infraštruktúrny facility management. DeTeImmobilien-Slovakia má know-how nemeckej matky a v roku 2006 vznikla outsourcingom. „Je nástupcom sekcie manažovania nehnuteľností a interných služieb Slovak Telekomu,“ upresňuje konateľ a generálny riaditeľ Ing. arch. Karol Hederling.

V tomto príspevku sa zamyslíme nad rozdielmi významov slov správa budov a facility manangement.

Oblasti developmentu a facility managementu sú čoraz viac aj na Slovensku previazané spoločným záujmom – tým je naplnenie skutočných požiadaviek klientov. Kladenie dôrazu na potreby budúcich užívateľov sa v developerských zámeroch najintenzívnejšie projektuje cez hybné páky facility managementu. Prečo? Ak odpovieme slovami Andreja Lendela z developerskej spoločnosti Atlas Real, s. r. o., služby facility managementu sú pre developerov dôležité predovšetkým z hľadiska profesionálnych skúseností s prevádzkou obdobných stavieb. Facility manažéri sa vedia pozrieť na projekt z pohľadu budúceho vlastníka, respektíve prevádzkovateľa – či už z aspektu energetickej a funkčnej hospodárnosti, alebo dispozičného riešenia.

Počítačový program slúži predovšetkým ako interný nástroj správcu, prostredníctvom ktorého vytvára výstupy pre vlastníkov bytov v podobe zálohových predpisov a ročných vyúčtovaní služieb. Podstatne zjednodušuje prácu s existujúcimi dátami vlastníkov bytov a nameranými hodnotami spotreby médií, ale zároveň zvyšuje dôveryhodnosť správcu voči vlastníkovi. Vzhľadom na rôzny typ alebo veľkosť správy je dôležité vybrať si ten správny softvér.

O tom, ako dosiahnuť úspory 30 až 70 percent pri spotrebe tepla, sme sa rozprávali s Ing. Vojtechom Červenkom, obchodným riaditeľom spoločnosti Dalkia, a. s.

Michal Piterka sedí, takpovediac, na dvoch stoličkách. V Stavebnom bytovom družstve Komárno pôsobí od roku 1991 a v súčasnosti zastáva funkciu člena predstavenstva, ale aj technického zástupcu riaditeľa. Vďaka svojim niekoľkoročným skúsenostiam získal triezvy pohľad na oblasť správy bytových domov, kde treba zladiť zákonné nariadenia s požiadavkami samotných obyvateľov. A keďže človek je tvor zložitý, nemusí to byť zakaždým jednoduché.

Ak hovoríme o obnove bytového fondu, máme na mysli komplexnú modernizáciu všetkých stavebných a konštrukčných prvkov stavby a použitie technologicky lepších a modernejších materiálov a systémov.

Správa bytových domov pozná dve formy – vlastníci bytov v bytovom dome sa môžu rozhodnúť pre založenie spoločenstva vlastníkov alebo uzavrú zmluvu o výkone správy so správcovskou firmou. Aby vlastníci bytov boli spokojní, spýtali sme sa kompetentných za správu bytových domov, či sú pripravení poskytnúť svoje služby rovnako kvalitne aj po zmene meny. Procesy zmeny koruny na euro od januára 2009 sa totiž priamo týkajú aj vlastníkov bytov a podnikateľov.