Pre bytový dom v správe je optimálne, ak má za každý vchod jedného zástupcu vlastníkov bytov. Zástupcovia vchodov potom tvoria výbor vlastníkov bytového domu. Členovia výboru sa v spolupráci so správcovskou spoločnosťou podieľajú na správe, prevádzke a obnove domu. V prípade, že sa výbor vlastníkov nepodarí vytvoriť, je potrebné, aby si vlastníci bytov zvolili aspoň jedného zástupcu vlastníkov bytov. Týmto zvolením ho splnomocňujú, aby ich zastupoval.
Veľa pojmov súvisiacich s vlastníctvom bytu, nebytového priestoru a správy budov býva pre ich používateľov nejasných. Objasnenie prinášame na základe zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov.
„Všetko z jednej ruky“, zdôrazňuje Viliam Valovič, riaditeľ a predseda predstavenstva prešovskej spoločnosti Spravbytkomfort, ktorá pôsobí v oblasti energetického, bytového aj objektového manažmentu. Týmto mottom sa úspešne riadia od príchodu rakúskeho akcionára Energiekomfort Viedeň, ktorý do podniku vstúpil s bohatými skúsenosťami zo zahraničia, ale aj z dcérskej firmy v Nových Zámkoch. Pod vplyvom rakúskeho koncernu sa Spravbytkomfort zmenil na prozákaznícky orientovanú spoločnosť, ktorá sa v súčasnosti stará o 20-tisíc klientov. Zároveň sa ako výrobca tepla spotrebou predanej energie zaraďuje medzi najväčšie podniky na Slovensku.
Navrhovanie strešných konštrukcií je disciplínou, ktorá v priebehu posledných rokov zaznamenala značný vývoj. Žiaľ, aj napriek tomu je všeobecne známe, že väčšina plochých striech panelových domov vykazuje celý rad menších alebo väčších porúch. Tieto sa prejavujú nielen zatekaním do podstrešných priestorov, ale v súčasnosti aj nedostatočnou tepelnoizolačnou schopnosťou strešného plášťa.
Každý správca ma zo zákona povinnosť spracovať pre vlastníkov bytov vyúčtovanie služieb, a to najneskôr do 31. mája nasledujúceho roka. Najdôležitejší nástroj vo vzťahu ku klientom má byť prehľadný a jasný aj pre čitateľa bez odborných znalostí.
Nejedna spoločnosť stojí v oblasti zabezpečenia upratovania pred zložitou otázkou, komu túto službu zveriť do rúk. Mnoho malých firiem rieši tento problém najímaním upratovačov alebo brigádnikov cez inzerát. Pri pracovnom pohovore často rozhoduje iba prvý dojem a zamestnávateľ je nútený niesť všetky existujúce riziká. Pozitívom lacnejšej alternatívy je často iba cena, nemusí však automaticky znamenať kvalitu alebo bezpečnosť. Výhodou špecializovaných upratovacích alebo facility managementových spoločností je predovšetkým spoľahlivosť a záruka kvality, na ktorú sa nabaľuje aj vyššia investícia. Výhradní dodávatelia takýchto služieb však väčšinou vedia, čo a ako čistiť. Výber toho správneho by mala firma dôkladne zvážiť.
„Správcovia bytových domov sa po novelizácii zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov zákonom č. 367/2004 Z. z. stretávajú s ťažkosťami pri nadobúdaní živnosti,“ tvrdí viceprezident Asociácie správcov bytových domov a zároveň riaditeľ správcovskej spoločnosti ETP management budov Jozef Malich. „Keď sa záujemca na príslušnom obvodnom úrade odboru živnostenského podnikania pokúša o splnenie zákonnej povinnosti a ohlásením voľnej živnosti požiada o vydanie živnostenského listu, nepochodí. Žiadosť je zamietnutá a konanie zastavené. V Bratislave sú takéto rozhodnutia potvrdené aj odvolacím správnym orgánom.“
So vzrastajúcou energetickou efektívnosťou v domoch alebo budovách neklesá iba spotreba energie a prípadne účty za ňu. Klesajú aj emisie skleníkových plynov spojené so spaľovaním fosílnych palív. Aj preto vytvára spoločnosť Johnson Controls inteligentné prostredia, ktoré sú bezpečné a udržateľné. „Týmto sa aj ich obyvatelia stávajú oveľa produktívnejšími a užívajú si väčšie pohodlie. A to je dobré pre podnikanie aj pre život,“ hovorí v rozhovore pre Správu budov Ing. Ladislav Piršel, PhD., riaditeľ Building Service Juhovýchodná Európa a konateľ spoločnosti Johnson Controls International, spol. s r. o.
Životnosť výťahov sa pohybuje približne v rozmedzí 15 až 20 rokov, no v starších bytových domoch nie je výnimkou používanie tridsať- či štyridsaťročných zdvíhacích zariadení. Zodpovednosť za ich technický stav nesú majitelia bytov, ktorí sa odkúpením bytu stali aj spoluvlastníkmi spoločných zariadení.
Zastaranému a ľahko zneužiteľnému manuálnemu zapisovaniu do dochádzky zrejme definitívne odzvonilo. Zamestnávateľom trh ponúka jednoduchšie a efektívnejšie prostriedky na získanie prehľadu o dochádzke a činnosti ich podriadených. V súčasnosti úlohu papiera, pera aj pozorovateľa preberá elektronický systém, ktorý vďaka automatizácii dokáže zjednodušiť prácu firemných personalistov. Odbremeňuje ich od množstva byrokratických úkonov a vytvára viac priestoru na riešenie podstatných záležitostí.
Prenájom nevyužívaných spoločných priestorov v bytovom dome môže byť vhodným zdrojom prostriedkov do fondu prevádzky, údržby a opráv. Pri vybudovaní podnikateľských prevádzok môžeme dokonca hovoriť o veľmi významných čiastkach, pomocou ktorých môžu vlastníci financovať nákladnejšie rekonštrukcie či obnovy bytového domu. Prenájom závisí od toho, ako je dom riešený a v akom prostredí je situovaný. O náklonnosti obyvateľov voči tejto myšlienke rozhoduje účel prenájmu či skutočnosť, do akej miery ovplyvní vnútorný život domu. Väčšine obyvateľov však nie je úplne zrejmé, ktoré priestory možno považovať za spoločné.
K vytvoreniu jednotného trhu a zvýšeniu voľného pohybu služieb v rámci Európskej únie významne prispieva európska legislatíva. Jej základným princípom je harmonizácia základných požiadaviek na služby a následná normalizácia – vytvorenie jednotných európskych noriem. To platí aj pre oblasť facility managementu, ktorý sa považuje za jednu z najdôležitejších služieb s významným prínosom pre výkonnosť podnikov v rámci európskeho trhu.
Projekt III Veže na Bajkalskej ulici v Bratislave – to nie sú len tri ladné elipsy, ktoré sa budú podieľať na revitalizácii atraktívneho mestského prostredia. Je to aj ponuka inteligentného bývania, v ktorom sa účelne spája komfort s vysokou mierou súkromia a bezpečia. Pridanou hodnotou je aj aktívna účasť facility managementu ešte v priebehu výstavby objektu, sledujúca nový trend bývania budúcnosti. „Dôležité je hneď na začiatku optimálne nastavenie systému facility managementu,“ hovorí Ing. Branislav Tresa, výkonný riaditeľ firmy SOMAT – služby, spol. s r. o., ktorá pre III Veže zabezpečuje facility management, čiže komplexnú správcovskú činnosť.
I keď Stavebné bytové družstvo Bratislava II má za sebou už niekoľko desiatok rokov svojej pôsobnosti, jeho dcérska spoločnosť – Správa domov SBD Bratislava II, s. r. o., zaznamenala nedávno len druhý rok svojej existencie. Aj pomerne krátke obdobie však stačilo, aby sa táto správcovská spoločnosť výrazne a pozitívne zviditeľnila pri spravovaní približne 8 500 bytov v druhom bratislavskom obvode. Ako v rozhovore uvádza konateľ spoločnosti Správa domov SBD Bratislava II, s. r. o., Ing. Miloš Ceconík, okrem služieb vyplývajúcich zo zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov rozširujú svoje aktivity aj o nadštandardné služby, ktorými pokrývajú potreby klientov.
Jedným z ukazovateľov kvalitnej správcovskej spoločnosti je prehľadné a uvážlivé použitie fondu prevádzky, údržby a opráv. Dôvodom je najmä skutočnosť, že klient vníma hospodárenie s fondom ako hospodárenie s vlastnými prostriedkami. Treba dodať, že celkom pochopiteľne. Spokojnosť v tomto smere často znamená celkovú spokojnosť klienta a jeho dôveru k správcovskej spoločnosti.
