Správa budov

Architekt,  aj facility manažér majú na vzhľad aj fungovanie architektonického diela úplne iný pohľad. Facility manažér sa naň pozerá z pohľadu efektívnosti budúcej prevádzky, a preto je dôležité, aby bol už pri príprave projektovej dokumentácie. Musí však úzko komunikovať s architektom, ktorý je zodpovedný za návrhovú a realizačnú fázu daného objektu. „Jeden bez druhého jednoducho nemôžu existovať,“ hovorí Ing. arch. Roman Talaš z architektonickej kancelárie Siebert + Talaš, spol. s r. o., ktorá nedávno odovzdala do užívania svojmu klientovi novú administratívnu budovu SPP v Bratislave.

Upratovacie a čistiace práce a technická správa budov s outsourcingom energetiky – to sú najdôležitejšie oblasti záujmu spoločnosti IN Facility, s. r. o., ktorá už tretí rok pôsobí v oblasti komplexného facility managementu. Hoci spolumajitelia spoločnosti Oliver Ochaba a Patrik Miškovský umiestnili svoje sídlo do Modry, administratívne zázemie majú v neďalekom Pezinku. Odtiaľ koordinujú teritórium siahajúce od Nitry po Bratislavu, na ktorom realizujú svoju činnosť. Objem spravovaných plôch prekračuje 100 tisíc metrov štvorcových.

Sneh, ktorý spadol zo strechy bytového domu a poškodil zaparkované auto. Prípadne poškodená strecha, ktorá sa preborila pod ťarchou snehu. Alebo zaplavené spoločné priestory bytového domu, do ktorých pretiekla voda z prasknutého potrubia. Všetky tieto škody majú spoločného menovateľa. Môže ich uhradiť poisťovňa, ak máte uzatvorené poistenie bytového domu.

Ak sa vládny program zatepľovania bytových a rodinných domov rozbehne, 400 firiem s certifikátom kvality je pripravených zastať pozíciu dodávateľa prác. "Zatepľovať obvodové fasády bytových a rodinných domy nebudú robiť veľké stavebné podniky, ale malé a stredné podniky a tie sú na nový program nachystané," povedal pre TASR prezident Slovenskej asociácie malých a stredných podnikov (SAMSP) Vladimír Sirotka.

Na akej úrovni je povedomie vlastníkov bytov na Slovensku? „Neporovnateľne vyššie, ako to bolo pred desiatimi rokmi,“ odpovedá Martin Hanták, výkonný riaditeľ Správy domov SBD Bratislava II, s. r. o. „V dnešnej dobe prevažne mladí vlastníci bytov v bytových domoch prejavujú záujem o svoje práva, majú väčší záujem riešiť veci, ktoré sa týkajú bytového domu, v ktorom bývajú. Nie všetci vlastníci si však uvedomujú, že pri svojich vlastníckych právach majú aj svoje vlastnícke povinnosti.“ Ing. Eva Rybárová, vedúca správy domov v spoločnosti Služby pre bývanie, s. r. o., Trenčín kriticky dopĺňa, že často zdôrazňovaná absencia vlastníckeho povedomia je na Slovensku realitou... Aká je teda situácia?

Suma 71 miliónov eur (2,14 miliardy Sk), o ktorú sa v rámci nového programu zatepľovania zvýši terajšie finančné portfólio Štátneho fondu rozvoja bývania, pomôže čerpaním bezúročného úveru od štátu zatepliť asi 20 000 až 25 000 bytov. Uviedla Linda Vaškovičová z tlačového oddelenia Ministerstva výstavby a regionálneho rozvoja SR.

Správa nehnuteľností dodnes zostáva jediným predmetom činnosti spoločnosti Váš správca, spol. s r. o., ktorá už siedmy rok pôsobí na slovenskom trhu. Podľa generálneho riaditeľa tejto spoločnosti Jozefa Štoru vznikla z jednoduchého dôvodu: zdravá zlosť na neschopných správcov domov, kde sa nachádzali aj ich byty. „A tak sme spolu s mojím spoločníkom Romanom Vargom založili spoločnosť Váš správca, ktorá od začiatku chcela zaujať potenciálnych klientov svojím osobitým prístupom a starať sa o ich skutočné potreby,“ hovorí v rozhovore pre Správu budov Jozef Štora. „Aby správca nebol vnímaný ako nutné zlo, ale ako seriózny partner.“

Možnosti uplatnenia metódy facility managementu predstavujú významný priestor pre riadenie podporných činností na rovnakej kvalitatívnej úrovni, ako sú činnosti v rámci hlavného predmetu podnikania. Oproti manažmentu hlavného predmetu činnosti je prínosom facility managementu cielená „posadnutosť“  využitím priestoru, nehnuteľností a inventára vrátane zaistenia jeho kvality v rámci pracovného prostredia a oslobodenia manažmentu primárnej činnosti od rozhodovania mnohých operatívnych problémov v rámci podporných činností. Výsledkom zavedenia facility managementu nie sú iba úspory režijných nákladov, ale zaistenie týchto činností zabezpečí aj vyššiu výkonnosť a zisk firmy vrátane jej konkurencieschopnosti.

Spôsob rozpočítavania nákladov za teplo a za energiu všeobecne má rozhodujúci vplyv nielen na správanie sa odberateľov. Záujmom konečných spotrebiteľov – užívateľov bytov –, ale aj záujmom distribútorov a výrobcov tepla, a predovšetkým našej krajiny ako štátu závislého od dovozu energie, je zvyšovanie energetickej a ekonomickej efektívnosti výroby a distribúcie tepla. V súčasnosti uplatňované metódy rozpočítania k tomu nevedú. Dodávateľsko-odberateľské vzťahy sú deformované, v dôsledku čoho nemožno koncepčne plánovať, a dochádza k nesprávnym rozhodnutiam. V mnohých prípadoch sú odberatelia tepla ekonomickými nástrojmi donútení k odpojeniu od sústavy CZT a vybudovaniu vlastných tepelných zdrojov, pričom odpojením spôsobený nárast nákladov v pôvodnej sústave je často väčší ako úspora nákladov v odpojenom dome.

V predchádzajúcom čísle sme sa začali podrobnejšie zaoberať témou, ktorá v tomto období rezonuje najviac – prípravou a spracovaním ročného vyúčtovania plnení.

„Softvér je najmä o číslach – či lepšie povedané, celý náš biznis je o číslach,“ hovorí Jozef Turóci, obchodný manažér zo spoločnosti Anasoft APR, s. r. o. Spoločnosti, ktorej softvéry spravujú 1/3 všetkých bytov v Slovenskej republike, čo predstavuje číslo blížiace sa k 400-tisíc priestorom. Za svetom čísel na rozmanitom trhu IT služieb sú najmä ľudia, ktorí posunuli tento slovenský softwarehouse k popredným dodávateľom individuálnych riešení a poskytovateľom konzultačných a integračných služieb. „Našou najdôležitejšou inšpiráciou stále zostáva zákazník,“ dodáva Jozef Turóci k filozofii spoločnosti, ktorá konkurenčný svet čísel zmäkčuje aj svojou filantropiou.

Výroba a predaj tepla, správa bytov. To je hlavný predmet činnosti spoločnosti Služby pre bývanie, s. r. o., ktorá patrí medzi najväčšie firmy pôsobiace v tejto oblasti v Trenčíne. V obidvoch sférach pôsobenia sa snaží o maximálnu efektívnosť, pretože ako súkromná firma sú Služby pre bývanie odkázané na šikovnosť svojich ľudí a, samozrejme, vedenia, ku ktorému patrí aj konateľka spoločnosti Ing. Alena Mašlániová. „V správe budov musíte dbať na korektnosť vzťahov a vo vykurovaní zase musíte prinášať aj alternatívne riešenia v oblasti energetiky,“ hovorí Alena Mašlániová v rozhovore pre Správu budov o základných princípoch svojej práci.

Príprava a spracovanie ročného vyúčtovania plnení v spoločenstvách vlastníkov bytov začína naberať obrátky po prijatí poslednej faktúry za plnenia spojené s užívaním bytov a nebytových priestorov za predchádzajúci rok. Zvyčajne to začína od februára. Vyúčtovanie za predchádzajúci rok musí spoločenstvo predložiť najneskôr do 31. mája nasledujúceho roka.

Obyvatelia panelových domov, najmä tí, ktorí bývajú na najvyšších podlažiach, často prežívajú nočnú moru v podobe predstavy, že im bude do bytu zatekať.  Následkom zatekania sú okrem iného nemalé finančné investície na opravu a údržbu strechy. Každá strecha príde do štádia, keď sa už bežným spôsobom nedá opraviť a treba urobiť kompletný nový hydroizolačný povlak. Dal by sa však takýto problém vyriešiť definitívne?

Rozvíjajúce sa aktivity developerskej spoločnosti GRUNT viedli k vyčleneniu aktivít, ktoré priamo nesúviseli s jej biznis modelom. Išlo najmä o inžinierske siete a prípravu územia na zabezpečenie infraštruktúry. Ďalším momentom pre vznik spoločnosti GEON, s. r. o., bola liberalizácia energetického trhu, na základe čoho sa umožnil aj iným subjektom vstup do tohto odvetvia. Obidve udalosti sa uskutočnili približne pred štyrmi rokmi a odvtedy sa GEON špecializuje na správu nehnuteľností, a zároveň vlastní a prevádzkuje distribučné sústavy v oblasti elektroenergetiky, plynárenstva a tepelnej energetiky. Podľa konateľa spoločnosti GEON, s. r. o., Martina Bartolčiča tak vznikol priaznivý synergický efekt medzi obidvoma subjektmi.