Správa budov

V tomto príspevku sa zamyslíme nad rozdielmi významov slov správa budov a facility manangement.

Oblasti developmentu a facility managementu sú čoraz viac aj na Slovensku previazané spoločným záujmom – tým je naplnenie skutočných požiadaviek klientov. Kladenie dôrazu na potreby budúcich užívateľov sa v developerských zámeroch najintenzívnejšie projektuje cez hybné páky facility managementu. Prečo? Ak odpovieme slovami Andreja Lendela z developerskej spoločnosti Atlas Real, s. r. o., služby facility managementu sú pre developerov dôležité predovšetkým z hľadiska profesionálnych skúseností s prevádzkou obdobných stavieb. Facility manažéri sa vedia pozrieť na projekt z pohľadu budúceho vlastníka, respektíve prevádzkovateľa – či už z aspektu energetickej a funkčnej hospodárnosti, alebo dispozičného riešenia.

Počítačový program slúži predovšetkým ako interný nástroj správcu, prostredníctvom ktorého vytvára výstupy pre vlastníkov bytov v podobe zálohových predpisov a ročných vyúčtovaní služieb. Podstatne zjednodušuje prácu s existujúcimi dátami vlastníkov bytov a nameranými hodnotami spotreby médií, ale zároveň zvyšuje dôveryhodnosť správcu voči vlastníkovi. Vzhľadom na rôzny typ alebo veľkosť správy je dôležité vybrať si ten správny softvér.

O tom, ako dosiahnuť úspory 30 až 70 percent pri spotrebe tepla, sme sa rozprávali s Ing. Vojtechom Červenkom, obchodným riaditeľom spoločnosti Dalkia, a. s.

Michal Piterka sedí, takpovediac, na dvoch stoličkách. V Stavebnom bytovom družstve Komárno pôsobí od roku 1991 a v súčasnosti zastáva funkciu člena predstavenstva, ale aj technického zástupcu riaditeľa. Vďaka svojim niekoľkoročným skúsenostiam získal triezvy pohľad na oblasť správy bytových domov, kde treba zladiť zákonné nariadenia s požiadavkami samotných obyvateľov. A keďže človek je tvor zložitý, nemusí to byť zakaždým jednoduché.

Ak hovoríme o obnove bytového fondu, máme na mysli komplexnú modernizáciu všetkých stavebných a konštrukčných prvkov stavby a použitie technologicky lepších a modernejších materiálov a systémov.

Správa bytových domov pozná dve formy – vlastníci bytov v bytovom dome sa môžu rozhodnúť pre založenie spoločenstva vlastníkov alebo uzavrú zmluvu o výkone správy so správcovskou firmou. Aby vlastníci bytov boli spokojní, spýtali sme sa kompetentných za správu bytových domov, či sú pripravení poskytnúť svoje služby rovnako kvalitne aj po zmene meny. Procesy zmeny koruny na euro od januára 2009 sa totiž priamo týkajú aj vlastníkov bytov a podnikateľov.

Súčasná úroveň poznania stavu bytového fondu Slovenskej republiky a jeho zachovanie pre ďalšie roky si vyžaduje zvýšenú pozornosť zo strany štátu aj zo strany vlastníkov bytov. Jedným zo zdrojov financovania obnovy bytových domov, ktorý môžu bytové družstvá, správcovské spoločnosti a spoločenstvá vlastníkov bytov využiť, je úverový program realizovaný prostredníctvom Štátneho fondu rozvoja bývania.

Spoločnosť, o ktorej bude v nasledujúcich riadkoch reč, je istým spôsobom špecifická. Navonok pôsobí ako realitná kancelária, ale ponúka na prenájom najmä byty, rezidencie, objekty a kancelárske priestory, ktoré sú jej majetkom. V skutočnosti je akciovou spoločnosťou so stopercentnou majetkovou účasťou štátu, ktorá poskytuje komplex služieb vysokého štandardu v oblasti prenájmu, bývania a správy bytových a nebytových priestorov. Jej zákazníci sú v prevažnej miere z oblasti diplomatických misií a medzinárodných organizácií, akreditovaných v SR, zahraničných firiem, ale aj fyzické osoby, ktoré majú záujem o kvalitné bývanie. Nie nadarmo nesie od počiatku svojho vzniku výstižný názov Správa služieb diplomatického zboru (SSDZ).

Dôležitým faktorom úspešného outsourcingu (zadania zákazky subdodávateľovi) je uzavretie kvalitnej zmluvy medzi klientom a poskytovateľom. Postup spracovania zmluvy  sa uvádza v druhej časti európskej normy STN EN 15221-2 Návod na prípravu dohôd o facility managemente.

Budova na Piešťanskej ulici v Bratislave poslúžila ako pilotný projekt odstránenia systémovej poruchy balkónov. Tento bytový dom bol vybraný na základe prieskumu ako typický reprezentant systému LB (MB) vrátane charakteristických porúch prejavujúcich sa vo veľkom rozsahu aj na ostatných bytových domoch tohto konštrukčného systému.

Po letnej sezóne nastáva obdobie, kedy sa jednotlivé vykurovacie sústavy opätovne spúšťajú do prevádzky. Stáva sa, že v objektoch, ktoré prešli hydraulickým vyregulovaním, sa objavujú sťažnosti, súvisiace so studenými radiátormi a celkovou nepohodou v niektorých bytoch. Práve tieto problémy často vedú k nespokojnosti správcov a vlastníkov bytov s kvalitou hydraulického vyregulovania a k následným reklamáciám u realizačnej, prípadne projekčnej firmy.

Spoločnosť OKIN GROUP, a. s. je staronovým hráčom v oblasti služieb facility managementu. V našej krajine síce len nedávno oficiálne založila dcérsku spoločnosť OKIN FACILITY SK, slovenskému zákazníkovi však vďaka päťročnému pôsobeniu organizačnej zložky na našom území nie je úplne neznáma. Na miestny trh chce priniesť vnímanie facility managementu ako služby, ktorá firme pomôže odbremeniť sa od podporných činností a sústrediť sa predovšetkým na svoj vlastný core-business. Tým firmám významne ušetrí energiu na zvyšovanie ich produktivity. O vízii spoločnosti nám viac porozprával Milan Janoušek, riaditeľ divízie Facility Management, ktorého materská spoločnosť poverila vedením slovenskej pobočky.

Outsourcing, v preklade nákup výkonu od externého dodávateľa, je dnes veľmi často používaný výraz. V základoch podnikania je známy predovšetkým ako nákup celých komponentov od externého dodávateľa. Ako príklad možno uviesť nákup palubných dosiek či autosedačiek v automobilovej výrobe, kde má outsourcer prenajatú časť haly a priamo v nej montuje ucelené komponenty podľa klientových želaní. Komponenty sú tak ihneď pripravené na zakomponovanie do vozidla. My sa však v príspevku budeme zaoberať outsourcingom v oblasti facility managementu, t. j. v oblasti správy budov, majetku a zabezpečovania interných služieb spoločností a užívateľov objektov.

Cieľom medzinárodnej konferencie, ktorá sa uskutoční 12. novembra 2008 v Bratislave, je poukázať na technické a právne aspekty pri výmene prvkov sústredených vertikálnych rozvodov v bytových domoch, ktoré sú v súčasnosti jedným z najpálčivejších problémov v obnove bytového fondu.