Profil spoločnosti DeTeImmobilien-Slovakia, s. r. o.

S celkovou spravovanou plochou 530 000 štvorcových metrov a viac ako 750 nehnuteľnosťami patrí spoločnosť DeTeImmobilien-Slovakia, s. r. o., medzi najväčších poskytovateľov služieb v oblasti facility managementu na Slovensku. Do jej servisného portfólia patrí real estate management (zahŕňajúci komerčný facility management, správu priestorov, nájmy a prenájmy), technický a infraštruktúrny facility management. DeTeImmobilien-Slovakia má know-how nemeckej matky a v roku 2006 vznikla outsourcingom. „Je nástupcom sekcie manažovania nehnuteľností a interných služieb Slovak Telekomu,“ upresňuje konateľ a generálny riaditeľ Ing. arch. Karol Hederling.

Čo podnietilo samotný outsourcing v Slovak Telekome, ako vlastne vznikla spoločnosť DeTeImmobilien?
Počas privatizácie Slovak Telekomu prišlo k zásadným zmenám v jej štruktúrach, pričom v roku 2002 sa v spoločnosti prezieravo vytvorila sekcia riadenia nehnuteľností (po anglicky Real estate and Facility management). Postupne sa pod túto sekciu sústreďovali všetky aktivity, ktoré súvisia s facility managementom. Išlo naozaj o veľmi predvídavé rozhodnutie, lebo Európska technická norma pre facility management sa spracovala iba pred dvomi rokmi a na Slovensku vstúpila do platnosti pred rokom.

Čím sa celý proces začal?
Na začiatku musel nezávislý konzultant pripraviť stratégiu nehnuteľností, keďže riadenie majetku (Asset management) má v hierarchii najvyššiu prioritu. Následne prijatá stratégia určila potrebu nehnuteľností pre Slovak Telekom a súčasne definovala zákazku pre outsourcovaný subjekt. Kryštalizoval sa tak predmet činností služieb facility managementu.

Čo bolo ďalej?
Po prijatí stratégie sa vypísal tender, ktorého víťaz prevzal všetky činnosti sekcie facility managementu spoločnosti. Forma „joint venture“ nemeckej matky DeTeImmobilien GmbH so slovenským subjektom Trajekt sa osvedčila. V tomto vzťahu sa zamedzilo kultúrnym či individuálnym rozdielom, pretože slovenský subjekt priniesol poznanie trhu, mentalitu ľudí a vlastne aj zákazku, nemecký spoluvlastník zasa know-how.

Pre Slovak Telekom však robíte aj predaj nehnuteľností, čo zvonka vyzerá, akoby ste sa zbavovali svojej zákazky. Nie je to kontraproduktívne?
O tejto situácii sme dopredu vedeli, pretože budúcnosť bola vopred viac-menej definovaná. Inými slovami, bolo jasné, že tím, ktorý sa zaoberá danou činnosťou, bude svoje schopnosti a skúsenosti ďalej uplatňovať v spolupráci nielen so spoločnosťou Slovak Telekom, ale následne aj s inými zákazníkmi, ktorých sa nám darí úspešne získavať.

V akom štádiu sa momentálne nachádzate?
V súčasnosti sme v treťom roku päťročnej servisnej zmluvy uzatvorenej medzi našou spoločnosťou a spoločnosťou Slovak Telekom. Portfólio sa postupne zmenšuje v zmysle schválenej stratégie, v cieľovom stave sa vo svojom rozsahu zredukuje približne na pätinu. Celý proces prebieha podľa očakávania a postupné znižovanie tejto zákazky kompenzujeme novými klientmi. Vzťah so Slovak Telekomom máme iba zmluvný. Vznikli sme ako nový právny subjekt, v ktorom pracuje 250 zamestnancov – v prevažnej väčšine z niekdajšieho Slovak Telekomu. Pokračujeme v práci, ktorú sme robili predtým, ale už na základe servisnej zmluvy o facility managemente. Je to regulárny režim medzi dodávateľom a klientom.

Aké sú vaše dodávateľské povinnosti?
Sme predovšetkým firma, ktorá robí technický a infraštruktúrny facility management a property management. Trh nám časom otvoril priestor aj v oblasti real estate managementu, v rámci ktorého vykonávame relokácie, ako aj space management – a to od štúdie cez poradenstvo až po samotnú realizáciu. Aj táto činnosť bola jednou z aktivít realizovaných pre Slovak Telekom. Sústredili sme pracovníkov ich ústredia do jednej budovy z viacerých lokalít. Začalo to výberom miesta s možnými alternatívami. Po jeho výbere sme pripravili jeho „prispôsobovanie“ – čiže úpravu priestoru pre podmienky klienta­ – a následne sme pracovníkov aj fyzicky presťahovali.

Umožňuje vám zmluva so Slovak Telekomom mať aj iných klientov?
Samozrejme. Už na začiatku vedeli, že budú výrazne redukovať portfólio, pričom táto činnosť je skutočne efektívna len pri určitom objeme. Keď pod neho klesnete, stávate sa neefektívnym. Nechali si však poradiť, že my, ako ich dodávateľ, budeme ich výpadky pokrývať novými klientmi. Efektívnosť procesu, a teda ich cena neklesne – dokážeme pre nich udržať vysokú mieru produktivity práce. Aby som sa teda vrátil k otázke – áno, máme aj množstvo ďalších zákazníkov, máme marketingové oddelenie a aktívne sa zúčastňujeme rôznych vyhlásených súťaží na poskytovanie služieb facility managementu.

Mohol si Slovak Telekom vybrať aj iného dodávateľa?
Áno. Napokon, vypísali tender na dodávku týchto služieb. Určitým problémom boli špecifiká ich hlavnej činnosti a teda potrebný know-how. Získali ho cez víťaza tendra, ktorý takúto činnosť realizuje v Nemecku, a zároveň si zachovali kontinuitu procesov cez personál, ktorý prešiel do novej firmy.

Komu skladáte účty vy ako generálny riaditeľ?
Valnému zhromaždeniu našej spoločnosti. No a, samozrejme, našim klientom, čo je asi ešte dôležitejšie.

Na vašej internetovej stránke je sebavedomá myšlienka, že sa chcete stať vedúcou spoločnosťou na Slovensku v oblasti facility managementu. Dovolí vám to konkurencia?
Existuje veľa subjektov, ktoré zdanlivo ponúkajú obdobné služby ako my, ale v komplexnosti ponuky a aj jej reálneho výkonu si za tým stojíme. Napríklad v oblasti analýz robíme pre klienta komplexnú službu. Či už ide o trh a jeho možnosti, alebo návrhy najvhodnejšieho riešenia objektu a jeho financovania. On sa potom musí rozhodnúť, či do toho ide a aká alternatíva je pre neho najvhodnejšia. Toto sme napríklad robili aj pre Siemens a s našou „feasibility study“ (uskutočniteľnosť zámeru) boli spokojní.

Pre Slovenskú sporiteľňu ste nedávno robili veľké sťahovanie. Ako to dopadlo?
Myslím si, že veľmi dobre. V tomto prípade však zákazka nebola v plnom rozsahu, pretože budovu si sami postavili. Potom prišlo finále: presťahovanie z rôznych lokalít do nového ústredia. Prihlásili sme sa do tendra, v rámci ktorého nastali medzi nami komplikované diskusie. My si totiž sťahovaciu firmu berieme len ako subdodávku. Obšírne sme im museli vysvetľovať, že sťahovanie nie je len o silných chlapoch a nosení škatúľ, ale aj o kompletnej logistike. Na začiatku náš prínos trochu zľahčovali, ale neskôr uznali, že naša pridaná hodnota bola pomerne vysoká.

Mohli by ste tú pridanú hodnotu konkretizovať?
Ľudia v tak veľkej inštitúcii zvyčajne nemajú čas na to, aby vypadli z pracovného procesu. Niektoré sekcie banky dokonca nemôžu prerušiť svoju činnosť ani na dve hodiny. Jednoducho, treba to zrealizovať tak, aby dotyčný človek odovzdal svoje zbalené veci a v priebehu niekoľkých hodín si mohol sadnúť za funkčný počítač a telefón a pracovať ďalej. Museli sme to všetko zorganizovať v logickej nadväznosti a vymyslieť spôsob balenia. Vzhľadom na to, že sa sťahovalo 1 200 ľudí, riešenie týchto otázok bolo z logistickej strany značne komplikované. Ale ako som už povedal, Slovenská sporiteľňa bola s výsledkom spokojná a šíri o nás len dobré referencie.

Dostali ste sa aj k správe tejto budovy?
Nie, vyhrali sme tender iba na jednorazovú činnosť. No ktovie, čo bude v budúcnosti? Zmluvy sa končia a môžu sa vypísať nové tendre. Samozrejme, radi by sme sa ich zúčastnili a pokračovali pre Slovenskú sporiteľňu v systematickom facility managemente.

Význam facility managementu pre hlavnú činnosť firmy je čoraz zreteľnejší. V čom teda spočívajú jeho výhody?
Podľa technickej normy je facility management výkon podporných činností – a nie iba technická správa budov či ich údržba. Podporná činnosť v sebe predstavuje približne 30 % nákladov pri štandardnej firme a obsahuje samotnú správu budovy, upratovanie, telefóny, správu rozmiestnenia pracovníkov, autodopravu, ako aj účtovníctvo – hoci ho málokto zadá firme zameranej na facility management.

Vy sám ste architekt. Je to pre vás výhoda pozerať sa na vec aj z inej stránky?
Určite, lebo viem, čo sa v budovách deje. Architekt nestavia budovu ako technický celok, navrhuje ju na vykonávanie istých činností. Hoci je s tým spojená aj estetika, prvoradá úloha je účelovosť. Raz bola funkcia prioritná, inokedy potlačená, ale vždy musela byť naplnená – inak by nemala zmysel. Ako architekt sa teda dokážem na vec pozrieť komplexnejšie a vidím aj užívateľa. Facility management mi zase pomáha pozerať sa na architektúru v novej optike.

Aká je v týchto súvislostiach rola facility manažéra?
Ako architekt som napríklad presvedčený, že facility manažér by mal byť už pri projektovaní budovy, lebo vie o samotnej prevádzke oveľa viac ako architekt. Paradoxne si to neuvedomujú ani investori. No sú to práve oni, ktorí by mali trvať na prítomnosti facility manažéra, lebo im šetrí budúce prevádzkové náklady. Trochu však narážame na vžité formulácie a stretávame sa so situáciami, keď je facility manažér v konflikte záujmov so svojim klientom.

Prečo?
To, čo je výnosom facility manažéra, je nákladom na strane klienta. A v tom je rozpor, ktorý treba vyriešiť. My preto uzatvárame odlišné zmluvy, v ktorých náš zisk nie je závislý od obratu. Dokonca sme to otočili a klientovi hovoríme: poď­me sa o úspory podeliť.

Čo to v praxi znamená?
Povieme, tu je vaša základňa a vašich 30 % nákladov predstavuje X miliónov korún. My tu zákazku zoberieme a dohodneme si podmienky pri presne zadefinovaných službách, ich úrovni a ukazovateľoch výkonnosti. Keď im náklady znížime, o rozdiel sa navzájom podelíme. Ako service provider teda máme záujem na klesaní objemu zákaziek. No ak by sme mali záujem na jej kvantitatívnom raste…

…budova by vyzerala úžasne.
Áno, lebo by sme na ňu minuli veľa peňazí. Vzájomný podiel na úsporách však šetrí klientovi náklady, a to oboch motivuje k vzájomnej spolupráci.

Čo je vašim ďalším stimulom?
Kvalita by mala byť presne definovaná dohodami o ukazovateľoch výkonnosti služieb. Je to zložité a obyčajne k týmto dohodám príde až v období, keď už zákazka beží. V začiatkoch je to veľakrát o dôvere, tá je zase spojená s otvorenosťou.

Ktorým smerom sa bude vyvíjať facility management na Slovensku?
Firmy si budú čoraz viac uvedomovať vedľajšie náklady spojené so svojim biznisom. Dnes ich nepoznajú, ale pritom majú veľké a neefektívne oddelenia: právne, ekonomické, kontrolórske či údržbárske. Postupne ich však začnú tlačiť náklady týchto zložiek a súčasná kríza to bude len znásobovať. Budú sa hľadať rezervy, kde sa bude dať. Ak by som to mal doviesť až do absurdnosti, kríza teda môže znamenať zlepšenie biznisu. Dôraz na facility management totiž prinesie klientom úspory.

To bude váš hlavný vklad?
Určite, prvou otázkou klienta bude, čo z toho bude mať, keď si nás zoberie. Odpoveď je jednoduchá: ušetrí. Výstižný príklad je oblasť space managementu. Ľudia dnes rozšafne sedia vo firmách, v ktorej každý zamestnanec má sám pre seba kanceláriu. Stojí to však veľké peniaze, a pritom vhodným usporiadaním sa dá získať až 30 % priestoru. A to platí aj o ďalších oblastiach technického facility managementu, kde môžeme ušetriť klientovi peniaze, pričom neohrozíme jeho biznis. Berieme totiž na seba aj časť jeho podnikateľského rizika.

Ľudo Petránsky
Foto: Dano Veselský

Článok bol uverejnený v magazíne Správa budov 4/2008.