Správa budov

Spôsob rozpočítavania nákladov za teplo a za energiu všeobecne má rozhodujúci vplyv nielen na správanie sa odberateľov. Záujmom konečných spotrebiteľov – užívateľov bytov –, ale aj záujmom distribútorov a výrobcov tepla, a predovšetkým našej krajiny ako štátu závislého od dovozu energie, je zvyšovanie energetickej a ekonomickej efektívnosti výroby a distribúcie tepla. V súčasnosti uplatňované metódy rozpočítania k tomu nevedú. Dodávateľsko-odberateľské vzťahy sú deformované, v dôsledku čoho nemožno koncepčne plánovať, a dochádza k nesprávnym rozhodnutiam. V mnohých prípadoch sú odberatelia tepla ekonomickými nástrojmi donútení k odpojeniu od sústavy CZT a vybudovaniu vlastných tepelných zdrojov, pričom odpojením spôsobený nárast nákladov v pôvodnej sústave je často väčší ako úspora nákladov v odpojenom dome.

V predchádzajúcom čísle sme sa začali podrobnejšie zaoberať témou, ktorá v tomto období rezonuje najviac – prípravou a spracovaním ročného vyúčtovania plnení.

„Softvér je najmä o číslach – či lepšie povedané, celý náš biznis je o číslach,“ hovorí Jozef Turóci, obchodný manažér zo spoločnosti Anasoft APR, s. r. o. Spoločnosti, ktorej softvéry spravujú 1/3 všetkých bytov v Slovenskej republike, čo predstavuje číslo blížiace sa k 400-tisíc priestorom. Za svetom čísel na rozmanitom trhu IT služieb sú najmä ľudia, ktorí posunuli tento slovenský softwarehouse k popredným dodávateľom individuálnych riešení a poskytovateľom konzultačných a integračných služieb. „Našou najdôležitejšou inšpiráciou stále zostáva zákazník,“ dodáva Jozef Turóci k filozofii spoločnosti, ktorá konkurenčný svet čísel zmäkčuje aj svojou filantropiou.

Výroba a predaj tepla, správa bytov. To je hlavný predmet činnosti spoločnosti Služby pre bývanie, s. r. o., ktorá patrí medzi najväčšie firmy pôsobiace v tejto oblasti v Trenčíne. V obidvoch sférach pôsobenia sa snaží o maximálnu efektívnosť, pretože ako súkromná firma sú Služby pre bývanie odkázané na šikovnosť svojich ľudí a, samozrejme, vedenia, ku ktorému patrí aj konateľka spoločnosti Ing. Alena Mašlániová. „V správe budov musíte dbať na korektnosť vzťahov a vo vykurovaní zase musíte prinášať aj alternatívne riešenia v oblasti energetiky,“ hovorí Alena Mašlániová v rozhovore pre Správu budov o základných princípoch svojej práci.

Príprava a spracovanie ročného vyúčtovania plnení v spoločenstvách vlastníkov bytov začína naberať obrátky po prijatí poslednej faktúry za plnenia spojené s užívaním bytov a nebytových priestorov za predchádzajúci rok. Zvyčajne to začína od februára. Vyúčtovanie za predchádzajúci rok musí spoločenstvo predložiť najneskôr do 31. mája nasledujúceho roka.

Obyvatelia panelových domov, najmä tí, ktorí bývajú na najvyšších podlažiach, často prežívajú nočnú moru v podobe predstavy, že im bude do bytu zatekať.  Následkom zatekania sú okrem iného nemalé finančné investície na opravu a údržbu strechy. Každá strecha príde do štádia, keď sa už bežným spôsobom nedá opraviť a treba urobiť kompletný nový hydroizolačný povlak. Dal by sa však takýto problém vyriešiť definitívne?

Rozvíjajúce sa aktivity developerskej spoločnosti GRUNT viedli k vyčleneniu aktivít, ktoré priamo nesúviseli s jej biznis modelom. Išlo najmä o inžinierske siete a prípravu územia na zabezpečenie infraštruktúry. Ďalším momentom pre vznik spoločnosti GEON, s. r. o., bola liberalizácia energetického trhu, na základe čoho sa umožnil aj iným subjektom vstup do tohto odvetvia. Obidve udalosti sa uskutočnili približne pred štyrmi rokmi a odvtedy sa GEON špecializuje na správu nehnuteľností, a zároveň vlastní a prevádzkuje distribučné sústavy v oblasti elektroenergetiky, plynárenstva a tepelnej energetiky. Podľa konateľa spoločnosti GEON, s. r. o., Martina Bartolčiča tak vznikol priaznivý synergický efekt medzi obidvoma subjektmi.

Facility management sa vo svete aplikuje dlhšie obdobie, ako je vek dospelého človeka. Správne sa preto v motte konštatuje, že profesia facility manažér je už dospelom veku. Úmerne s „dospievaním“ profesie facility manažéra však rastú aj požiadavky na jeho kvalifikáciu a vedomosti. O profesii facility manažéra v dospelom veku určite môžeme hovoriť v krajinách Európskej únie, ale najmä v „kolíske“ facility managementu – v USA, kde sa facility management uplatňuje už viac rokov. V tzv. postkomunistických štátoch možno túto profesiu prirovnať ku školákovi. Požiadavka vzdelávania má nesporne prioritné postavenie u nášho „školáka“, kde jeho skúsenosti nie sú také rozsiahle, ako u „dospeláka“.

Panelové bytové domy podliehajú amortizácii a vyžadujú od svojich užívateľov podieľať sa na ich obnove, či už komplexnej, alebo čiastkovej. Zvoliť správnu koncepciu obnovy bytového domu je často náročné a zlyháva na nejednotnosti názorov obyvateľov domu na rozsah, kvalitu a finančné požiadavky riešenia. Parciálne riešenia sa často projektovo i rozpočtovo delia z dôvodu možnej etapizácie riešenia obnovy bytového domu. Je potrebné podotknúť, že aj každá čiastková problematika by mala byť riešená komplexne, príkladom čoho je tento príspevok zaoberajúci sa obnovou vstupov do bytových domov.

Technológia panelových domov bola v druhej polovici 20. storočia dominantnou technológiou riešenia bytovej otázky. Mnohé domy postavené touto technológiou sú dnes v pomerne zlom stave, vykazujú rozličné poruchy nosného systému a potrebujú sanačný zásah. Vyskytujúce sa poruchy sú často dôsledkom nekvalitného návrhu (nevhodné tvarové riešenie detailov) a tiež nekvalitnej výstavby (nízka kvalita materiálov, nepresná montáž a pod.). K zlému stavu však prispieva aj zvyšujúca sa agresívnosť prostredia a často aj zanedbaná údržba.

Aj keď sa dosiaľ o facility managemente (FM) hovorí predovšetkým v súvislosti s administratívnymi priestormi, obchodnými centrami či priemyselnými areálmi, neznamená to, že by sa nemohol využiť pri rezidenčných objektoch. Správa bytových domov však pre subjekty poskytujúce facility management nie je príliš zaujímavá, pretože projekty FM bytových objektov sú omnoho prácnejšie. Môže za to špecifická situácia, ktorou je množstvo partnerov – vlastníkov bytových jednotiek, pričom vo vzťahu ku klientom sa vyžaduje prepracovanejší osobný prístup. Nehovoriac o tom, že výnosnosť takejto správy je, naopak, nižšia. 

Investícia do obnovy bytových budov, výstavby nájomných bytov a zatepľovania je pre štát v čase krízy najvýhodnejšia. Takáto forma investícií nezaťaží štátny rozpočet, pretože ide o úvery, ktoré sa štátu vrátia. Z jedného investovaného eura sa touto formou totiž štátu vráti 57 centov (17,17 Sk).

Spoločnosť ANASOFT APR, spol. s r. o., usporiadala v dňoch 15. až 16. 10. 2008 v hoteli Sitno vo Vyhniach Konferenciu DOMUS – FINUS 2008. Konferencia bola určená pre užívateľov ekonomických informačných systémov DOMUS a FINUS, v ktorých sa spravuje asi 375 000 bytových i nebytových priestorov. Cieľom konferencie DOMUS – FINUS 2008 bolo predstavenie noviniek v informačných systémoch DOMUS a FINUS a vysvetlenie postupov konverzie eura v systémoch. O týchto témach sme sa rozprávali so špecialistami spoločnosti ANASOFT, ktorí reprezentujú jednotlivé oblasti.

Keď spoločnosť Slovak Estate Management (SEM) začínala na trhu, nemala v správe ani jeden objekt. Po štvorročnom pôsobení ich má v portfóliu už viac ako pätnásť. Spravuje nové aj staršie bytové domy, ale spolupracuje aj s investormi pri rozvíjaní a realizácii správy a údržby novostavieb. Filozofiu spravovania bytových domov očami mladej spoločnosti nám predstavil konateľ firmy Marián Podoba.

S celkovou spravovanou plochou 530 000 štvorcových metrov a viac ako 750 nehnuteľnosťami patrí spoločnosť DeTeImmobilien-Slovakia, s. r. o., medzi najväčších poskytovateľov služieb v oblasti facility managementu na Slovensku. Do jej servisného portfólia patrí real estate management (zahŕňajúci komerčný facility management, správu priestorov, nájmy a prenájmy), technický a infraštruktúrny facility management. DeTeImmobilien-Slovakia má know-how nemeckej matky a v roku 2006 vznikla outsourcingom. „Je nástupcom sekcie manažovania nehnuteľností a interných služieb Slovak Telekomu,“ upresňuje konateľ a generálny riaditeľ Ing. arch. Karol Hederling.