Anketa: Developerov zaujala možnosť vrátiť poplatok za rozvoj
Monika Voleková 
Prináša ju novela zákona o poplatku za rozvoj. Bude zaujímavé sledovať, či samosprávy zvýšia alebo znížia sadzbu tohto poplatku a ako sa prejaví v praxi naviazanie poplatku na inflačný koeficient.
Novela zákona o miestnom poplatku za rozvoj prináša možnosť vrátenia poplatku alebo jeho časti po 1. januári 2026. Využijete ju?
Juraj Duška, VI GROUP: Určite áno. Je to práve to, v čom novela zákona o miestnom poplatku; dobieha staré „resty“ a konečne tak bude možný tzv. zápočet vyvolaných investícii z rozvojového poplatku. Otázkou nateraz pre nás ostáva iba to, ako efektívne bude v praxi fungovať verejné obstarávanie k danej investícií.
Igor Bubeník, CORWIN: Počkáme si na aplikačnú prax. S podobným inštitútom máme skúsenosti napríklad z Prahy, kde sa už dnes všetky investície do lokality, odovzdané komunikácie a zeleň, odpočítavajú z poplatku za rozvoj. Samospráva tak dokáže viesť konštruktívny rozhovor s investormi a tí zase dopredu vedia, aké náklady ich čakajú. Veríme, že bude aspoň tak dobre fungovať aj na Slovensku.
Ján Krnáč, Cresco Real Estate: V prípade, že budeme realizovať verejné investície, ktoré budú spĺňať podmienky stanovené v zákone, túto možnosť využijeme.
Radek Pšenička, YIT Slovakia: Novelu zákona o poplatku za rozvoj, ktorá by mala vstúpiť do platnosti od 1. novembra 2025, v súčasnosti podrobne analyzujeme. Samozrejme, zaoberáme sa aj touto možnosťou a jej praktickou aplikáciou v našom portfóliu projektov. Na základe predbežných záverov je však významne limitovaná možnosť vrátenia, resp. „započítania“ predmetného poplatku.
Jednou zo základných podmienok je vzájomná dohoda, a teda špecifická zmluva o spolupráci s obcou, ktorá by sa mohla teoreticky podpísať až po 1. novembri 2025, keď novela vstúpi do praxe. Uvádzam to len na margo toho, aby tu nevznikol dojem, že sa takto budú dať automaticky „započítať“ napríklad všetky vyvolané investície na všetkých projektoch a podobne.
Martin Šimurda, Bencont Development:V prípade, že by nám vznikol takýto právny nárok, určite by sme to zvážili.
Poplatok za rozvoj je naviazaný na inflačný koeficient, ktorý ho môže zvýšiť. Čo na to hovoríte?
Juraj Duška, VI GROUP: Na jednej strane chápeme a vnímame daný úmysel, no na strane druhej iné poplatky (napríklad správne) nie sú naviazané na inflačný koeficient. Vynára sa tak otázka: prečo nie sú?! Takže v sumáre to hodnotíme ako ďalšiu finančnú záťaž, ktorá sa s určitosťou premietne do výsledných cien nehnuteľností.
Igor Bubeník, CORWIN: Inflácia má, samozrejme, reálne dôsledky na všetky naše náklady, ktoré sa musia premietať do rozpočtov. Aj preto by sa mali výrazne zrýchliť povoľovacie konania a celková administratíva spojená so zmenami územného plánu, procesov posudzovania vplyvov na životné prostredie či so stavebnými povoleniami.
Nielenže ide o obrovskú záťaž pre úrady, ale ak musíme ako v prípade Palmy v Bratislave čakať na zmenu neaktuálneho územného plánu šesť rokov, pričom ide len o jeden z mnohých administratívnych krokov pred začiatkom výstavby, náklady projektu dramaticky rastú pre infláciu a zvýšenie cien materiálov a prác.
Ak si k tomu pripočítate rastúcu daňovú záťaž, výdavky spojené s údržbou, strážením pozemku či rôzne vyvolané investície, znamená každý stratený rok dodatočné náklady v miliónoch eur, ktoré sa musia premietnuť do cien. Práve tento stratený čas, ktorý spôsobili extrémne dlhé povoľovania, „požiera“ obrovské množstvo peňazí, ktoré by inak developer mohol investovať do lokality.
Radek Pšenička, YIT Slovakia: Rozumieme a akceptujeme. Ale v princípe si každá obec všeobecne záväzným nariadením schváli výšku predmetného poplatku a takisto si ju vie aj zmeniť.
Ján Krnáč, Cresco Real Estate: Takéto riešenie je racionálne a verím, že ho nebude nutné opäť umelo zvyšovať tak, ako to bolo pri tejto novele zákona. Na druhej strane stále zostáva otázka, akú protihodnotu získa za poplatok za rozvoj predmetná lokalita. Zatiaľ žiadnu neevidujeme a nemáme ani žiadnu vedomosť o tom, na aké účely boli vynaložené doteraz odvedené poplatky za rozvoj.
Je preto potrebné rozlišovať medzi dvoma typmi developmentu. Prvým sú veľké rozvojové územia, v ktorých musí developer vybudovať celú infraštruktúru vrátane ciest, sietí, prípojok či škôl. V taktom prípade by mal byť poplatok za rozvoj vrátený späť v čo najväčšej miere, ak nie úplne.
Druhým prípadom je zahusťovanie území pomocou projektov vnútri existujúcej zástavby, kde už je infraštruktúra vybudovaná, developer sa na ňu len pripojí, V takomto prípade je logické, že si mesto poplatok ponechá a použije ho na údržbu alebo rozvoj už vybudovanej infraštruktúry.
Martin Šimurda, Bencont Development: Inflačná doložka je niečo, čo je pochopiteľné hlavne v období, keď bola inflácia niekoľko rokov vyššia, než sme boli zvyknutí. Ale spravodlivejšie a rozumnejšie by bolo keby – keď sa zavádza inflačná doložka – bola akceptovaná vo všetkých oblastiach, nielen selektívne pre istý druh poplatku.
Platíte aj v zahraničí v nejakej podobe poplatok za rozvoj?
Juraj Duška, VI GROUP: V ČR je dlhodobo používaný inštitút plánovacej zmluvy, ktorý viac alebo menej upravuje práva/povinnosti stavebníka a mesta/obce, kde je zámer situovaný. Bohužiaľ, platí, že tzv. zásady pre výstavbu si tvorí a schvaľuje samospráva sídla, a teda výška „neúčelového finančného príspevku“ je rôzna a počíta sa rôznym spôsobom. V podstate je to na ľubovôli toho-ktorého zastupiteľstva.
V prípade, že samospráva potrebuje realizovať na svojich pozemkoch konkrétnu infraštruktúru, je namiesto finančnej kontribúcie dohodnutá povinnosť jej vybudovania v hodnote vypočítaného príspevku. Veľmi záleží aj na tom, či je miestna samospráva naklonená dialógu a realizácii zámeru.
V prípade, ak nie je, je veľmi jednoduché zastaviť projekt tak, že stavebník musí splniť požiadavky, ktoré sú často likvidačné, inak obec/mesto nedá súhlas s výstavbou, respektíve neumožní procesy v samostatnej pôsobnosti mesta/obce. Tie sú však nevyhnutné pre vydanie stavebného povolenia, prípadne úspešnú realizáciu diela.
Nový stavebný zákon účinný od júla 2024 mal za cieľ riešiť (okrem iného aj zjednotiť) tento postup, teda vytvorenie zásad a metodiky uzatvárania plánovacích zmlúv, čo sa postupne aj napĺňa. No to najzásadnejšie – určenie výšky príspevku – zostáva aj dnes iba v moci miestnej samosprávy.
Igor Bubeník, CORWIN: Áno. V Ľubľane ide o proces na základe dohody oboch strán. Mesto môže získať zdroje potrebné na rozvoj lokality ešte pred samotným spustením výstavby. Peniaze končia výhradne v okolí projektu a samospráva dokáže obhájiť svoje rozhodnutia aj vďaka tomu, že obyvatelia okamžite vidia pozitívne dosahy investície na ich život. Podobne dobré skúsenosti máme aj z Prahy, kde si developer môže vyvolané investície uplatniť ako zápočet voči poplatku za rozvoj.
Oproti Bratislave je v oboch mestách o polovicu nižšia DPH na byty a celkovo nižšie odvody. Obe metropoly môžu v tomto smere slúžiť Bratislave ako inšpirácia a jasný dôkaz, že kvalitnejšie verejné priestory, služby a vyššia kvalita života sa dajú dosiahnuť práve cez kooperáciu so súkromným sektorom a nie v boji s ním.
Radek Pšenička, YIT Slovakia: YIT Slovakia je 100 % dcérskou spoločnosťou koncernu YIT so sídlom v Helsinkách. Vo Fínsku poznáme tzv. „development compensation“ na základe lokálneho zákona o výstavbe a územnom plánovaní z roku 2003, z ktorého sa financuje ako zmena územného plánu (ÚP), podrobný územný plán zóny (ÚPZ), tak aj výstavba potrebnej infraštruktúry.
Developer a mesto sa vzájomne dohodnú na konkrétnej alokácii predmetného poplatku a na základe platnej legislatívy uzatvoria zmluvu. V nej sa na jednej strane developer zaviaže zaplatiť stanovený poplatok a mesto na druhej strane zasa zmeniť ÚP alebo aj ÚPZ a v dohodnutých termínoch vybudovať všetku potrebnú infraštruktúru pre konkrétny projekt až po hranicu pozemku developera.
Mesto získava stanovené percento z nadhodnoty – navýšenia hodnoty zmenou územného plánu (zmenou funkčného využitia). Na základe nezávislej trhovej valuácie je stanovená hodnota územia pred zmenou a predpokladaná po zmene. Z tejto nadhodnoty zaplatí investor mestu stanovené percento.
Ján Krnáč, Cresco Real Estate: Česká republika nestanovila pevné pravidlá, či kritériá na odvádzanie takéhoto poplatku, napríklad jednotný odvod z každého štvorcového metra. Kritériá vychádzajú z individuálnej dohody s mestskou časťou. V dvoch našich českých projektoch budujeme priestory pre materskú školu, lebo sme sa tak dohodli s mestskou časťou. V princípe systém funguje podobne, ako u nás, len s rozdielom, že na Slovensku odvádzajú developeri paralelne aj poplatok za rozvoj.
Martin Šimurda, Bencont Development: Nie, v zahraničí momentálne nedevelopujeme nič.
