Dajú sa stavať efektívne nájomné byty? Pracovnú silu ušetria prefabrikáty a čas inovatívne spracovanie dát
Monika Voleková 
Zefektívnenie a urýchlenie procesov výstavby je výzva pre projektantov a zhotoviteľov stavieb vrátane štátom podporovaného nájomného bývania, kde je nájomné regulované. Cestou sú inovácie, využívanie informačného modelu stavby (BIM), umelej inteligencie, prefabrikátov a poloprefabrikátov.
Treba k tomu pridať aj zrýchlenie povoľovacích procesov. Či sa zmenia požiadavky na presvetlenie bytov, parkovanie alebo požiarnu ochranu, je však vecou korektnej odbornej diskusie odborníkov v štátnych službách a developerského sektora.
Potenciál štátom podporovanej výstavby je veľký
O týchto témach sa hovorilo na odbornej konferencii Projektovanie pre štátom podporované nájomné bývanie (6. 10. 2026) na pôde Slovenskej technickej univerzity v Bratislave, ktorú pripravili Agentúra pre štátom podporované nájomné bývanie (AŠPNB) a stavebno-developerská spoločnosť YIT Slovakia.
Dopyt po riešeniach existuje, dostupnosť bývania na Slovensku je nízka a štát sa ju snaží riešiť aj cez Štátny fond rozvoja bývania a AŠPNB, ktorá má sedem investičných partnerov a byty odovzdané od poisťovne Kooperativa v Bratislave a Žiline; vo výstavbe sú byty v Žiari nad Hronom (365.invest) a ďalšie stovky sú príprave. Z krajských miest sú najlepšie pripravené Košice s potenciálom výstavby až 5 400 bytov. Prvé nájomné byty chcú stavať s investičným partnerom v štyroch lokalitách.
Štát podporuje túto formu nájomného bývania 5 % DPH na prestavané byty a sľubuje si aj lepšiu mobilitu pracovnej sily. Vyše 93 % obyvateľov síce vlastní byt, no chýbajú byty nielen pre strednú vrstvu, potrebné profesie a mladých ľudí, ale aj pre sociálne znevýhodnených.
Štátom podporované nájomné bývanie je určené tým, ktorí nedosiahnu na hypotéku. Výšku nájomného v týchto bytoch určuje vláda svojím nariadením, pričom zohľadňuje regionálne rozdiely. Cieľom je, aby bývanie bolo cenovo dostupné a udržateľné pre nájomcov. Podlahová plocha bytu je od 27 do 90 m2.
Vláda je pripravená na legislatívne zmeny, ak o to odborníci požiadajú
Na úvod konferencie vystúpil s príhovorom premiér Robert Fico. „Sú tu súkromní investori, u nich máme peniaze a schopnosť projekty realizovať. Sú tu samosprávy, ktoré sú pripravené poskytovať územia a vytvárať legislatívne konania, ktoré sú nevyhnutné na realizáciu takýchto projektov, a potom je tu štát, ktorý má predstavovať a ponúkať zmysluplný finančný, ekonomický a legislatívny rámec,“ uviedol predseda vlády. Zároveň avizoval, že vláda je pripravená robiť legislatívne zmeny v prípade, ak o to odborníci požiadajú.
Pripomenul, že štátom podporované nájomné bývanie nie sú sociálne byty, ale štandardné nájomné byty, ktoré pri nastavených parametroch umožňujú nižšie nájomné, aké je na bežnom trhu. Požiadal samosprávy a investorov, aby pri výstavbe nájomných bytov nebrali do úvahy len ich počet.
„Tie byty musia byť zasadené do nejakého prostredia. Chceme vytvárať celky, ktoré budú dobre vyzerať. Chceme, aby tam boli všetky prvky, ktoré patria ku kultúrnemu a kvalitnému bývaniu,“ uzavrel.
YIT Slovakia predstavil systém UniHause
Potrebu stavať účelne si, samozrejme, uvedomuje aj súkromný sektor a prináša riešenia v rôznych oblastiach. Tomáš Augustín, riaditeľ vývoja a riadenia projektov v spoločnosti YIT Slovakia, predstavil systém UniHause, ktorý je použiteľný pre nájomné bývanie budované v spolupráci so samosprávami a komerčné nájomné bývanie.
V prvom prípade samospráva prináša pozemok a firma návrh, projektovú prípravu, realizáciu a podporu pri financovaní. V prvom kroku ide o vstupné parametre klienta a pozemku, v druhom je softvér (umelá inteligencia) Qubu spojený s know-how developera. V treťom kroku po spracovaní vstupov prichádzajú návrhy a výpočty efektívnosti a indikatívnych nákladov.
Štvrtým krkom je tzv. off site construction, ktorý je nezávislý od lokálnych kapacít a suchých procesov, k čomu sa širšie vyjadril Patrik Golský, výkonný riaditeľ spoločnosti YIT Slovakia. Záverečným piatym krokom je štúdia v dokumentácii pre územné rozhodnutie (opäť cez Qubu). Za ňou nasleduje zámer, projekt stavby a RPD klasickou metódou projekcie. Bližšie sme sa využitiu umelej inteligencie v stavebníctve a developmente venovali v septembrovom čísle ASB.
PROMA: Dôležitá je typológia bytov
Nájomné regulované štátom ovplyvňuje cieľovú cenu 1 m2, táto cena je vstupom do návrhu, nie je jeho výsledkom, uviedol vo svojej prezentácii Dávid Sándor, vedúci VDC štúdia PROMA. Zdôraznil, že termíny a financovanie rozhodujú o konštrukčnom systéme a miere prefabrikácie. Táto voľba sa musí urobiť už v štúdii, pretože neskôr je drahá.
Všetky požiadavky vstupujú do jedného digitálneho modelu – plochy, bilancie, ceny aj postup sú vlastnosti modelu, nie samostatné dokumenty. Dôležité sú typológie a výmery bytov, štandard vybavenia, architektúra, územný plán a sociálny aspekt. Štátom podporované nájomné bývanie nie je ubytovňa, je to mix bytov s lodžiami, vnútroblokom a so spoločnými priestormi.
Tomáš Guniš, projektovo-architektonický špecialista zo spoločnosti SAINT-GOBAIN vidí priestor na modulárnu výstavbu. Firma má pozitívne skúsenosti: nosnú konštrukciu domu s tromi podlažiami je možné postaviť za týždeň. Modulárna kúpeľňa príde z továrne ako hotový box a žeriav ju osadí na miesto.
Panel prejde pred odchodom z továrne kontrolou. Na stavbe, ako skonštatoval, je potom minimum odpadu, menej pracovných úrazov a nižšia prevádzková spotreba. Keď sa zosúladí výroba panelov a ich dodávka na stavbu, prinesie to 50 % úsporu času.
Príklady Nového európskeho Bauhausu v bývaní máme aj na Slovensku
Svoje miesto v kvalite moderného bývania v Európskej únii majú hodnoty Nového európskeho Bauhausu – udržateľnosť, krása, inklúzia a procesné princípy. Zrealizované projekty, ako napríklad budova Kosmalt (Átrium Architekti,2025) v Košiciach, Nová Vajnorská (Compass Architekti, 2023), mestský nájomný dom (Pantograph, 2025) na Muchovom námestí v Bratislave-Petržalke či Nádvorie Trnava (Vallo Sadovský Architects, 2018), vyzdvihla ako príklady Nového európskeho Bauhausu na Slovensku Anna Borská z oddelenia realizácie Architektonickej politiky SR z Úradu pre územné plánovanie a výstavbu SR.
Pri novostavbe nájomného domu na Muchovom námestí, kde je v príprave 2. etapa, spomenula tému mestského nájomného bývania ako verejnej služby, ktorá priniesla v tomto prípade 103 bytov pre rôzne domácnosti. Bytový dom formuje piazzetu a komunitný park so zachovanou zeleňou sa odráža v kvalite verejného priestoru. Ihrisko, komunitné záhrady či aktívny parter podporujú susedské vzťahy v bytovke.
Nájomné bývanie neznamená ubytovňu ani prerobený internát. Obnova budovy Kosmaltu je ukážkou udržateľnosti, keď sa zachovala konštrukcia ubytovne s 13 nadzemnými podlažiami aj prefabrikovaný raster fasády, zvýšil sa energetický štandard budovy a predĺžila sa jej využiteľnosť. Vzniklo 507 bytových jednotiek s lodžiami, budova má veľké zasklenie a pôvodnú konštrukčnú logiku domu.
