Po družstevnom bývaní je na Slovensku slušný dopyt. Podielnikmi sú aj podnikatelia
Monika Voleková Družstevné bývanie je ďalšou alternatívou, ako sa dostať k bytu, a pre developera a zhotoviteľa stavby je to spôsob, ako zrealizovať svoj produkt. Tento typ bývania nie je hlavným prúdom na slovenskom trhu, ale pomaly naberá na sile. Družstevné bývanie ponúkajú napr. developeri YIT Slovakia a Penta Real Estate v Bratislave a ROCA Development v Prešove. Ako sa im darí? Spolu priniesli na trh vyše 300 družstevných bytov.
Družstevné bývanie je v rámci väčších projektov riadne označené a okrem zvyčajných informácií o byte uvádzajú developeri aj indikatívnu výšku mesačnej splátky (Penta Real Estate) či odhadovanú mesačnú platbu (YIT Slovensko); zároveň vysvetľujú, ako funguje družstevné bývanie, podmienky vstupu do družstva, cenu družstevného podielu, kto si berie úver od banky a podobne.
V roku 2024 developer YIT Slovensko oprášil myšlienku družstevného bývania spred roka 1989 a zrealizoval ho odvtedy v troch etapách projektu NUPPU a dvoch etapách projektu ZWIRN v Bratislave-Ružinove. Počet predaných bytov do družstva od roku 2024 k dnešnému dňu je viac ako 200.
Celkovo je aktuálne 1 družstvo v predaji a 4 družstvá sú uzatvorené. ROCA Development ponúka družstevné bývanie od roku 2024 v prešovskom projekte BYTY DUO a Penta Real Estate od mája 2026 v etape Bory Družstevné Bývanie v bratislavskom Lamači.
Je to ďalšia možnosť nielen popri stúpajúcich úrokoch hypoték od bánk, ale aj štátom podporovanom nájomnom bývaní, ktoré má priniesť najmä do krajských miest v prvých kolách stovky bytov. Ako prvá samospráva ich budú s investičným partnerom stavať Košice v roku 2027.
YIT plánuje družstevné bývanie aj v Košiciach
Radek Pšenička, Senior business development advisor zo spoločnosti YIT Slovakia, považuje družstevné bývanie za nástroj do ťažkých časov, keď sa vyostruje konkurencia.
„Rast cien sa výrazne spomalil, je možné, že ceny narazili na svoj strop. Akýkoľvek kanál, ktorý nie je závislý od hypotekárneho financovania, je dobrý. Podiel takto predaných bytov bude možno v budúcnosti tvoriť polovicu predajov. Je to ideálny model pre krajské mestá,“ povedal Pšenička v septembri v Košiciach počas festivalu bývania Living City, kde bol jeden z odborných panelov práve o družstevnom bývaní.
Konštatoval, že v spoločnosti YIT Slovakia je podiel družstevných bytov na celkovo predaných bytoch 40 %; developer sa chce po Bratislave usadiť aj v Košiciach a predstaviť tam svoj projekt družstevného bývania. Zároveň ponúka stavebné kapacity a modulárnu výstavbu Agentúre pre štátom podporované nájomné bývanie.
V najnovšej etape NUPPU Magnolia 5 v Bratislave pokračuje družstevné bývanie s minimálne 35 podielnikmi. Bývanie v projekte NUPPU je na úrovni označovanej ako štandard a v ZWIRNE v susedstve downtownu ide o vyšší štandard. Developer má k projektom svoje dáta, ktoré prezentoval v roku 2025. Z nich vyplynulo, že tento model priťahuje v Bratislave vo veľkej miere ľudí v strednom a vo vyššom veku.
Trend oslovuje ľudí s flexibilnými formami práce
Kým v družstve v Magnolii 3 tvorili osoby nad 40 rokov takmer 40 % žiadateľov, v projekte ZWIRN 3 podiel žiadateľov vo veku 40+ presiahol polovicu všetkých záujemcov. Výraznejší rozdiel sa ukázal aj v ekonomickom a vo vzdelanostnom profile klientov.
Zatiaľ čo v Magnolii 3 tvorili vysokoškoláci 72 %, v družstve ZWIRN 3 tento podiel vzrástol až na takmer 90 %. Zaujímavosťou je aj výraznejšia zmena v profesijnom zložení záujemcov – v ZWIRNE 3 sa oproti Magnolii 3 zdvojnásobilo zastúpenie klientov, ktorých hlavným zdrojom príjmov je podnikanie.
Tento trend potvrdzuje, že model družstevného bývania oslovuje aj podnikateľov, samostatne zárobkovo činné osoby a ľudí s flexibilnými formami práce, pretože členstvo v družstve nie je podmienené trvalým pracovným pomerom.
Developer si v Prešove urobil najprv prieskum
ROCA Development pred začiatkom umiestnenia družstevných bytov do projektu s 10 bytovými domami BYTY DUO (286 bytov) komunikoval s financujúcou bankou a zrealizoval 3-mesačný prieskum trhu. Družstevnú sekciu tvoril mix bytov, ktoré na základe prieskumu vyčlenil na túto formu financovania. Sú to 1- až 3-izbové aj priestranné 4-izbové byty na najvyššom poschodí s výmerou vyše 100 m2.
„Dva bytové domy sme vyčlenili na klasický predaj s prevodom do osobného vlastníctva (64 bytov ), aby sme uspokojili dopyt na trhu, a dva bytové domy (spolu 55 bytov) sme vyčlenili na družstevné financovanie,“ uviedol Matúš Mathis, manažér predaja v projekte.
Prečítajte si tiež
Približne 48 % klientov deklarovalo kúpu družstevného podielu ako formu investície – prenájmu bytu alebo zhodnotenie a rozšírenie rodinného majetku. Táto forma im dáva zaujímavú príležitosť rozšíriť portfólio nehnuteľnosti bez nutnosti zadlžovania sa ako fyzickej osoby.
Podľa jeho informácií si družstevné bývanie zvolilo najviac klientov vo veku vo veku 30 až 40 rokov. Zaujímavé je aj ich finančné pozadie – pri 51 družstevníkoch má 35 vysokoškolské vzdelanie (69 %). Príjem nad 2 000 eur mesačne má 29 družstevníkov (približne 57 %) a príjem nad 3 000 eur má 19 družstevníkov (približne 37 %). Zároveň je v družstve 28 podnikateľov (55 %).
Penta chce ďalšie družstevné byty na Boroch
Záujem o projekt Bory Družstevné Bývanie, ktorý je súčasťou rastúcej štvrte na západe hlavného mesta, je od začiatku podľa developera veľmi dobrý. „V prvej fáze sme na tento model vyčlenili 84 dokončených a skolaudovaných bytov v etape Bory Na hrádzi.
Aktuálne máme podpísaných 20 rezervačných zmlúv a približne 75 % je v procese so záujemcami. Doterajší vývoj nám potvrdzuje, že na trhu existuje relevantný dopyt po alternatíve ku klasickému hypotekárnemu financovaniu,“ konštatoval country managing director v spoločnosti Penta Real Estate Michal Rehák.
Vzhľadom na doterajší záujem už developer počíta s pokračovaním družstevného bývania v ďalšej ponuke. Model potvrdzuje, že na trhu má svoje miesto a dokáže osloviť klientov, pre ktorých klasické hypotekárne financovanie nie je dostupnou alebo preferovanou cestou. „Konkrétny rozsah a termín ďalšej fázy predstavíme neskôr,“ uzavrel Rehák.
Okrem družstevného prichádza aj komerčné nájomné bývanie
Za Dunajom, v bratislavskej Petržalke, pokračuje výstavba inej formy bývania, ktorá si u nás našla svoje miesto ešte pred družstevným bývaním – komerčné nájomné bývanie. Existovalo už v Košiciach a v Trnave, aktuálne je vo výstavbe v projekte Nesto od developera Lucron.
Na jar tohto roka na tlačovej besede odznelo, že to bude komerčné bývanie s komunitnými priestormi v objekte s 15 nadzemnými podlažiami (314 bytových jednotiek), kanceláriami aj retailovými priestormi v objekte so šiestimi nadzemnými podlažiami. Táto bratislavská lokalita je prístupnejšia vďaka tomu, že tam premáva autobusová linka.
„Projekt napreduje podľa plánu, výstavbu sme začali na jar 2026 a aktuálne sa pracuje na železobetónových konštrukciách na prvom nadzemnom podlaží. Súbežne s architektmi riešime interiéry, zariadenie a farebnosť jednotiek aj spoločných priestorov s ohľadom na cieľovú skupinu a budúce využitie projektu. Nebude to holý priestor, ale bývanie pripravené na okamžité nasťahovanie,“ informoval Slavomír Habánik, development director v spoločnosti Lucron.
Projekt bude v prevádzke začiatkom roku 2029 a developer začne oslovovať trh približne rok pred tým, vtedy zverejní ceny. Cenovka je vyššia ako v prípade 1-izbového bytu v danej lokalite. Rozdiel je podľa Habánika v tom, že ide o kompletne zariadené bývanie, nie holý priestor.
Nájomné bude all inclusive, čo znamená, že v cene sú zohľadnené aj všetky náklady za energie, internet či používanie spoločných priestorov, napríklad posilňovne. Nájomca si môže doplatiť aj ďalšie služby.
