image 64362 25 v1
Galéria(1)

Čo je potrebné urobiť pred schválením nadstavby bytového domu?

Partneri sekcie:

Pred realizáciou nadstavby alebo vstavby by sa mali dotknutí vlastníci oboznámiť nielen so zámerom investora a s architektonickým návrhom, ale aj s právnou úpravou vzájomných vzťahov.

01Pravnik radi nahrada

Jedným zo spôsobov nadobúdania vlastníctva k bytu alebo nebytovému priestoru v dome je ich nadobudnutie zmluvou o vstavbe alebo nadstavbe bytového domu. Keďže sa v súčasnosti tento inštitút využíva veľmi často pri výstavbe bytov v husto obývaných lokalitách, z hľadiska budúcich stavebníkov, ako aj vlastníkov bytov a nebytových priestorov v nadstavbou alebo vstavbou dotknutom dome je nevyhnutné dôkladne poznať príslušnú právnu úpravu. Nadobúdanie vlastníctva bytov a nebytových priestorov sa realizuje na základe zmluvy o vstavbe a zmluvy o nadstavbe domu. V praxi sa v súvislosti s touto problematikou vyskytujú situá­cie, ktorými sa treba zaoberať skôr, než dôjde k samotnej realizácii vstavby alebo nadstavby. Hmotnoprávnu problematiku vstavby a nadstavby domu upravujú predovšetkým ustanovenia zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov. Možno konštatovať, že uvedená právna úprava nie je v zákone dostatočná, čo v praxi spôsobuje značné a mnohokrát ťažko riešiteľné problémy. Zákon č. 50/1976 Z. z. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku (ďalej aj ako stavebný zákon) ustanovuje v § 139b ods. 5 písm. a), že zmeny dokončených stavieb sú nadstavby, ktorými sa stavby zvyšujú. Pojmy vstavba a nadstavba domu však zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov ani iný platný právny predpis nešpecifikuje. V praxi ide o byty a nebytové priestory, ktorých výstavba sa realizuje na už existujúcom a skolaudovanom bytovom dome evidovanom v príslušnom katastri nehnuteľností s tým, že vstavba sa vykonáva v rámci existujúcich vonkajších hraníc bytového domu a nemení sa ňou vonkajšie ohraničenie domu, kým v prípade nadstavby dochádza k navýšeniu bytového domu o ďalšie podlažia so súčasným zvýšením domu. Zvyčajne sa nadstavba domu realizuje v neobývanom podkroví alebo na streche domu.

Zmluva o vstavbe alebo nadstavbe

Zmluvu o vstavbe alebo nadstavbe možno uzatvoriť medzi stavebníkom a doterajšími vlastníkmi bytov a nebytových priestorov v bytovom dome. Podľa ustanovení § 43b stavebného zákona sa bytovým domom rozumie budova určená na bývanie pozostávajúca zo štyroch a viacerých bytov so spoločným hlavným vstupom z verejnej komunikácie a bytom sa rozumie obytná miestnosť alebo súbor obytných miestností s príslušenstvom usporiadaný do funkčného celku s vlastným uzavretím určený na trvalé bývanie. Obdobný výklad pojmov bytový dom a byt obsahuje aj § 2 zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, ktorý zároveň ustanovuje definíciu nebytového priestoru v bytovom dome, ktorým sa rozumie miestnosť alebo súbor miestností, ktoré sú rozhodnutím stavebného úradu určené na iné účely ako na bývanie, pričom ním nie sú príslušenstvo bytu ani spoločné časti a spoločné zariadenia domu.

Vymedzenie podmienok

Účelom uzatvorenia zmluvy o vstavbe alebo nadstavbe bytového domu je vymedzenie podmienok realizácie vstavby alebo nadstavby, úprava vzájomných práv a povinností zmluvných strán a v konečnom dôsledku nadobudnutie vlastníctva k novovytvoreným bytom alebo nebytovým priestorom v dome zo strany stavebníkov.

(Ne)schválenie návrhu zmluvy

Realizácia každej vstavby a nadstavby sa dotýka spoločných častí a zariadení domu, ktoré sú v podielovom spoluvlastníctve vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Uzatvoreniu zmluvy o vstavbe alebo nadstavbe domu musí podľa zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov nevyhnutne predchádzať jej schválenie ostatnými vlastníkmi bytov a nebytových priestorov v dome. Podľa § 14 zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov je na rozhodnutie o zmluve o vstavbe alebo nadstavbe potrebný súhlas dvojtretinovej väčšiny všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, pričom zákon neumožňuje (ako pri iných bežných rozhodnutiach vlastníkov realizovaných na schôdzi) súhlas jednoduchej väčšiny prítomných vlastníkov, resp. pokiaľ ide o písomné hlasovanie, súhlas nadpolovičnej väčši­ny všetkých vlastníkov. Súhlas dvoch tretín všetkých vlastníkov so stavbou a nadstavbou možno získať na schôdzi vlastníkov, resp. na zhromaždení spoločenstva vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, prípadne písomným hlasovaním vlastníkov s tým, že v takom prípade potvrdia podpis vlastníka na hlasovacom lístku najmenej dvaja overovatelia zvolení vopred na schôdzi vlastníkov bytov a nebytových priestorov. Písomné hlasovanie môže namiesto dvoch overovateľov overiť aj notár alebo obecný úrad.

Zmluvu musí podpísať dvojtretinová väčšina

Rozhodujúcou skutočnosťou z hľadiska uzatvorenia zmluvy o vstavbe alebo nadstavbe domu je následný podpis zmluvy najmenej dvojtretinovou väčšinou všetkých vlastníkov. Takto podpísaná zmluva je záväzná pre všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Zmluva o vstavbe alebo nadstavbe domu poslúži aj ako podklad na vydanie stavebného povolenia, keďže stavebník preukazuje právo na stavbu práve predložením tejto zmluvy.

Povinnosti vlastníka nového bytu

Podľa ustanovení zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, ak vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome nadobudol byt alebo nebytový priestor v dome na základe zmluvy o vstavbe alebo nadstavbe domu, je povinný pristúpiť k zmluve o výkone správy, resp. k zmluve o spoločenstve. V zmysle uvedeného k tomuto pristúpeniu k zmluve dochádza okamihom podpisu zmluvy, ale s účinnosťou až po dokončení vstavby alebo nadstavby bytu alebo nebytového priestoru a ich následnom skolaudovaní, teda spravidla niekoľko mesiacov až rokov po schválení, uzatvorení zmluvy o vstavbe alebo nadstavbe a jej zápise do katastra nehnuteľností. Do kolaudácie vstavby alebo nadstavby vytvoreného bytu alebo nebytového priestoru takýto byt alebo nebytový priestor nespĺňa zákonnú definíciu na to, aby mohol byť z právneho hľadiska považovaný za byt alebo nebytový priestor.

Zvýšené náklady na energiu spotrebovanú v spoločných priestoroch

Táto skutočnosť v praxi spôsobuje často problémy z hľadiska využívania spoločných priestorov stavebníkmi počas realizácie vstavby alebo nadstavby domu. V zákone o vlastníctve bytov a nebytových priestorov totiž úplne absentuje úprava týkajúca sa podieľania sa stavebníka na skutočných nákladoch spojených so spotrebovanou energiou, ako aj s výkonom správy v dome do času, kým dôjde k dokončeniu a skolaudovaniu vstavby či nadstavby jeho bytu alebo nebytového priestoru. Toto sa odráža vo vyšších nákladoch na energie využívané v rámci spoločných priestorov v dome, na ktorých sa potom musia ostatní vlastníci podieľať a ich úhradu si od stavebníka nemôžu nijako vynútiť, ak túto otázku neupravia v zmluve o vstavbe alebo nadstavbe domu. Znamená to, že stavebník síce pri realizácii vstavby či nadstavby používa spoločné priestory v dome a využíva inžinierske siete, na čo je v zmluve o vstavbe alebo nadstavbe spravidla priamo oprávnený, ale nepodieľa sa ani čiastočne na správe týchto spoločných priestorov a úhrade nákladov na elektrinu, vykurovanie či využívanie spoločných častí a zariadení domu (ako sú schodištia, chodby, povaly, výťahy, vodovodné, kanalizačné, plynové prípojky a pod.). Preto je potrebné v zmluve o vstavbe a nadstavbe uložiť stavebníkovi povinnosť vykonávania platieb za užívanie spoločných priestorov, ako aj za energiu spotrebovanú v rámci realizácie vstavby a nadstavby.

Ďalšie zákonom neriešené situácie

Okrem uvedených podmienok týkajúcich sa čiastočného podieľania sa stavebníka na správe domu a úhrade nákladov spojených s používaním spoločných priestorov sa v praxi vyskytujú ďalšie situácie, ktoré zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov nepredpokladá a je potrebné ich riešiť. Preto je dôležité ich pri dojednávaní a schvaľovaní zmlúv o vstavbe alebo nadstavbe predvídať a podmienky ich riešenia upraviť už priamo v znení zmlúv o vstavbe alebo nadstavbe. Takýmito otázkami sú napríklad presné termíny na zabezpečenie stavebného povolenia, termíny na realizácie stavby, lehoty a sankcie za nedržanie termínov a iných podmienok zmluvy a s tým spojené právo odstúpenia od zmluvy a pod. V zmluve je vhodné dohodnúť a konkretizovať rozsah plánovanej stavby, napríklad priložením plánu a vizualizácie pripravovanej vstavby alebo nadstavby, aby mali vlastníci predstavu o zamýšľanej stavbe a nebolo ju možné svojvoľne zo strany stavebníka neskôr meniť bez súhlasu ostatných vlastníkov.

Čo možno získať za súhlas so vstavbou alebo nadstavbou?

Je bežné, že v zmluve o vstavbe alebo nadstavbe je medzi účastníkmi dohodnuté, že stavebník je v rámci realizácie vstavby alebo nadstavby zároveň povinný uhradiť vlastníkom bytov a nebytových priestorov v dome určitú sumu ako odplatu za právo stavby alebo je stavebník povinný zabezpečiť rekonštrukcie spoločných častí a spoločných zariadení domu. Vykonanie rekonštrukčných prác je obvykle dohodnuté ako forma odplaty za umožnenie realizácie vstavby alebo nadstavby. Často však v zmluve absentuje presné vymedzenie a špecifikácia týchto prác a úkonov, ktoré má stavebník zabezpečiť. Treba prihliadať na skutočnosť, že záväzok stavebníka na vykonanie rekonštrukčných prác musí byť vymedzený jasne, pričom ideálne je priloženie opisu rekonštrukčných prác, ako aj položkového rozpočtu za tieto práce. Netreba zabúdať, že s rekonštrukciou je tiež spojená následná zodpovednosť za poruchy, respektíve zodpovednosť z poskytnutej záruky na vykonané práce, preto je vhodné v zmluve dohodnúť aj prevod práv zo záruk za vykonanú rekonštrukciu zo stavebníkov na vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome.

Vymedzenie času na stavebné práce

Rovnako je vhodné určiť stavebníkovi čas vykonávania stavebných prác (vymedzením hodín počas pracovných dní/víkendu), aby bolo počas výstavby čo najmenej rušené užívanie ostatných bytov a nebytových priestorov v dome.

Pokuta za nedodržanie dohodnutých podmienok

Čo sa týka zmluvných sankcií vo forme zmluvných pokút, tie je dôležité dohodnúť najmä preto, aby mal stavebník motiváciu na riadne plnenie svojich zmluvných povinností – a to najmä realizovať a dokončiť stavbu riadne a dodržiavať pri tom zmluvne dohodnuté termíny, ktoré sa týkajú napríklad inžinierskych činností, ako sú zabezpečenie potrebných podkladov na spracovanie projektovej dokumentácie, zabezpečenie vydania právoplatného územného rozhodnutia, stavebného povolenia a napokon kolaudačného rozhodnutia. Zároveň sa tým vlastníkom poskytuje určitá záruka, že vstavba alebo nadstavba, prípadne aj rekonštrukcia spoločných priestorov, sa skutočne zrealizuje, a to v rozumnom čase, riadne a v dohodnutom rozsahu. Zmluvná pokuta zároveň umožňuje vlastníkom uplatňovať voči stavebníkovi z dôvodu omeškania alebo iného porušenia zmluvy určitú sankciu bez toho, aby museli preukazovať skutočne vzniknutú škodu. V prípade, že by sa dohodnuté termíny a lehoty zo strany stavebníka nedodržali, hrozila by mu v zmysle zmluvy zmluvná pokuta, v niektorých osobitých prípadoch aj zánik samotnej zmluvy alebo právo ostaných vlastníkov bytov a nebytových priestorov od zmluvy odstúpiť. Takýmto osobitým prípadom zániku zmluvy alebo odstúpenia od zmluvy môže byť napríklad nepredloženie právoplatného stavebného povolenia stavebníkom v lehote dohodnutej v zmluve, dlhšie meškanie s realizáciou rekonštrukčných prác a pod.

Podmienky inžinierskej činnosti

Pokiaľ ide o spomínané inžinierske činnosti, postup a podmienky na zabezpečenie projektovej dokumentácie, stavebného povolenia a kolaudačného rozhodnutia na stavby a podmienky realizovania stavby po uzavretí zmluvy o vstavbe alebo nadstavbe sú upravené v stavebnom zákone.

Zápis nových bytov do katastra

Po vykonaní vstavby alebo nadstavby domu prebieha zápis novovytvorených bytov alebo nebytových priestorov do katastra nehnuteľností na základe návrhu, ku ktorému je potrebné priložiť zmluvu o vstavbe alebo nadstavbe domu, kolaudačné rozhodnutie, pôdorys novovytvorených podlaží bytového domu, ako aj bytov a nebytových priestorov. Ako vlastník novovytvoreného bytu alebo nebytového priestoru sa zapíše osoba uvedená v zmluve o vstavbe alebo nadstavbe domu. Ak má stavebník záujem o zápis bytov alebo nebytových priestorov už v štádiu rozostavanosti, je potrebné k návrhu na zápis priložiť zmluvu o vstavbe alebo nadstavbe domu a znalecký posudok o stupni rozostavanosti bytov alebo nebytových priestorov. Konanie o zápise novovytvorených bytov a nebytových priestorov má charakter záznamu podľa § 34 zákona 162/1995 Z. z. o katastri nehnuteľností.

Čo má zmluva obsahovať?

Náležitosti zmluvy o vstavbe a nadstavbe domu a niektoré ďalšie predpoklady na uzatvorenie predmetných zmlúv medzi stavebníkmi a doterajšími vlastníkmi bytov a nebytových priestorov v dome upravujú kogentné ustanovenia zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov. Zmluva o vstavbe alebo nadstavbe domu musí mať písomnú formu a musí obsahovať náležitosti uvedené v § 22 ods. 1, pričom stavebníkom môže byť právnická alebo fyzická osoba. Podstatnými náležitosťami zmluvy sú:

  • Určenie vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome s vymedzením polohy a uvedením rozsahu podlahovej plochy bytu a nebytového priestoru v dome – podľa aktuálneho listu vlastníctva v čase uzatvorenia zmluvy;
  • Vymedzenie a výpočet spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, spoločných nebytových priestorov a príslušenstva, prípadne určenie, ktoré spoločné časti domu a spoločné zariadenia domu alebo pozemok budú užívať len niektorí vlastníci;
  • Vymedzenie spoluvlastníckeho podielu vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome na spoločných častiach domu, spoločných zariadeniach domu a spoločných nebytových priestoroch, na príslušenstve a na pozemku, pričom veľkosť spoluvlastníckeho podielu musí byť daná podielom podlahovej plochy bytu alebo nebytového priestoru k úhrnu podlahových plôch všetkých bytov a nebytových priestorov v dome;
  • Určenie osoby oprávnenej zastupovať vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, pričom táto osoba nemusí byť jedným z vlastníkov bytu alebo nebytového priestoru v dome, často však ide o domového dôverníka, ale aj o osobu menovanú správcom domu na vykonávanie dohľadu nad priebehom stavby;
  • Spôsob financovania stavebných nákladov, podiely a splatnosť príspevkov, prípadne rozsah ocenenia práce stavebníkov.

Zmluva musí okrem náležitostí uvedených v odrážkach vyššie obsahovať presné vymedzenie spoločných častí domu, spoločných zariadení domu alebo spoločných nebytových priestorov, v ktorých sa bude uskutočňovať vstavba alebo nadstavba.

Text: JUDr. Attila Nagy
FOTO: Dano Veselský

Autor je advokát a zakladateľ advokátskej kancelárie JUDr. Attila Nagy, s. r. o. Právnickú fakultu UK v Bratislave ukončil v roku 2005. Po ukončení štúdia pôsobil ako advokátsky koncipient v etablovanej advokátskej kancelárii. Počas svojej praxe sa venoval najmä právnemu poradenstvu v oblasti nehnuteľností, pracovného a občianskeho práva, ako aj právu obchodných spoločností. V roku 2007 absolvoval rigoróznu skúšku. Od roku 2009 pôsobí ako advokát, venuje sa najmä oblasti obchodného a občianskeho práva a poskytuje komplexné právne poradenstvo svojim firemným klientom.

Článok bol uverejnený v časopise Správa budov.