Domôžte sa svojich pohľadávok mimosúdnou cestou
Jedným z častých problémov, s ktorými sa pri výkone správy stretávajú spoločenstvá vlastníkov bytov a nebytových priestorov (ďalej len spoločenstvo) alebo správcovia, je vymáhanie pohľadávok od vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ktoré vznikajú z dôvodu neuhradených mesačných platieb do fondu prevádzky, údržby a opráv (ďalej len pohľadávka).
Uspokojenie pohľadávky prostredníctvom dobrovoľnej dražby je jedným zo spôsobov výkonu záložného práva v zmysle § 151j ods. 1 zákona č. 40/1964 Zb. Občianskeho zákonníka. Na to, aby si správca alebo spoločenstvo mohlo takýto spôsob vymáhania svojej pohľadávky zvoliť, treba splniť viacero zákonných predpokladov.
Existencia záložného práva
Prvým predpokladom je existencia záložného práva k bytu/nebytovému priestoru, ktorý má byť predmetom dražby, zriadeného v prospech spoločenstva alebo v prospech ostatných vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, a existencia pohľadávky. Vznik takéhoto záložného práva ustanovuje § 15 ods. 1 zákona č.182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov: „Na zabezpečenie pohľadávok vzniknutých z právnych úkonov týkajúcich sa domu, spoločných častí domu, spoločných zariadení domu a príslušenstva a na zabezpečenie pohľadávok vzniknutých z právnych úkonov týkajúcich sa bytu alebo nebytového priestoru v dome, ktoré urobil vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome, vzniká zo zákona k bytu alebo k nebytovému priestoru v dome záložné právo v prospech spoločenstva; ak sa spoločenstvo nezriaďuje, vzniká zo zákona záložné právo v prospech ostatných vlastníkov bytov a nebytových priestorov. Vznik a zánik záložného práva sa zapíše do katastra nehnuteľností na základe rozhodnutia vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome; návrh na zápis podáva predseda alebo správca.“
Ide o tzv. zákonné záložné právo, ktoré vznikne priamo zo zákona, a teda na jeho vznik nie je potrebné splnenie ďalších právnych skutočností, ako je to napríklad v prípade zmluvného záložného práva. Zápis takéhoto zákonného záložného práva uskutočňuje príslušná správa katastra na základe návrhu predsedu spoločenstva/správcu, a to záznamom, ktorý má deklaratórny charakter, a teda deklaruje už existujúcu právnu skutočnosť. Dátum registrácie takéhoto záložného práva do katastra nehnuteľností, napriek jeho deklaratórnemu charakteru, má význam pre určenie poradia rozhodujúceho na uspokojenie záložných práv, zvlášť pri existencii viacerých záložných práv viaznucich na danom byte/nebytovom priestore. Existencia pohľadávky v čase výkonu záložného práva je preukázateľná výpisom nedoplatkov mesačných platieb, týkajúcich sa konkrétneho bytu/nebytového priestoru.
| Najnižším podaním je peňažná suma, pri ktorej sa dražba začína. Najnižšie podanie býva v zásade zhodné s cenou určenou znaleckým posudkom, môže však byť aj vyššie či nižšie, pričom ZoDD stanovuje zákonné limity len pre dolnú hranicu tak, že najnižšie podanie nesmie byť nižšie ako tri štvrtiny z ceny predmetu dražby určenej znaleckým posudkom. Minimálnym prihodením sa rozumie minimálna suma, o ktorú môže účastník dražby svoju ponuku na dražbe zvýšiť. Dražobnou zábezpekou je suma, akú musí zložiť každá osoba, ktorá sa na dražbu dostaví s cieľom dražiť (účastník dražby), ak sa zloženie dražobnej zábezpeky v oznámení o dražbe požaduje. Oznámenie o dražbe sa musí minimálne 30 dní pred dražbou zaregistrovať v notárskom registri dražieb a uverejniť v Obchodnom vestníku; v rovnakej lehote sa musí zaslať aj osobám, ktoré určuje ZoDD. Minimálne 15 dní pred dražbou sa musí oznámenie o dražbe zverejniť na úradnej tabuli obce, v periodickej tlači s pôsobnosťou minimálne pre obec, ako aj na viditeľnom mieste na predmete dražby. O splnenie týchto podmienok sa, samozrejme, postará dražobník. |
Dobrovoľná dražba
V prípade spoločenstva je ďalším krokom prerokovanie vykonania dobrovoľnej dražby v rade spoločenstva. Následne predseda spoločenstva predloží zhromaždeniu na schválenie vykonanie dobrovoľnej dražby bytu alebo nebytového priestoru v dome. Schôdza vlastníkov sa musí zvolať zákonným spôsobom (oznámenie o schôdzi vlastníkov musí byť v písomnej forme doručené každému vlastníkovi bytu alebo nebytového priestoru v dome minimálne päť dní pred dňom konania schôdze). Pri hlasovaní na schôdzi vlastníkov sa rozhoduje nadpolovičnou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, pričom na jeden byt/nebytový priestor pripadá jeden hlas. V rozhodnutí je vhodné uviesť aj konkrétneho dražobníka, ktorého spoločenstvo poverí vykonaním dobrovoľnej dražby. Podobne aj v prípade správcu je tento povinný zvolať schôdzu vlastníkov. Rozhodnutie vlastníkov však musí obsahovať aj splnomocnenie správcu na navrhnutie dobrovoľnej dražby, uzatvorenie zmluvy o dobrovoľnej dražbe aj na ďalšie úkony spojené s vykonaním dobrovoľnej dražby.
Ďalej musí spoločenstvo/správca oznámiť dlžníkovi (vlastníkovi), príslušnej správe katastra, ako aj prednostnému záložnému veriteľovi (podľa poradia registrácie záložných práv v katastri nehnuteľností) začatie výkonu záložného práva. V oznámení by sa mali uvádzať: dôvod výkonu záložného práva, špecifikovaná pohľadávka, pre ktorú sa výkon záložného práva navrhuje, no najmä spôsob výkonu záložného práva (v našom prípade dobrovoľnou dražbou). Predať záloh na dražbe môže záložný veriteľ (spoločenstvo alebo správca) najskôr po uplynutí 30 dní odo dňa oznámenia o začatí výkonu záložného práva dlžníkovi (vlastníkovi). Po oznámení začatia výkonu záložného práva môže dlžník (vlastník) záloh (teda byt/nebytový priestor) previesť len zo súhlasom záložného veriteľa (správcu/spoločenstva).
Ďalším krokom je uzatvorenie zmluvy o vykonaní dražby (ďalej len zmluva) s konkrétnym dražobníkom. Nie je vylúčené, aby spoločenstvo/správca splnomocnil v zmluve dražobníka, aby oznámenie o začatí výkonu záložného práva zaslal spomínaným osobám priamo on. Zmluva o vykonaní dražby sa musí uzatvoriť v písomnej forme. Podstatné náležitosti zmluvy upravuje § 16 ZoDD. Nedostatok týchto náležitostí zákon sankcionuje neplatnosťou zmluvy. Prílohou zmluvy musí byť aj písomné vyhlásenie navrhovateľa dražby (správcu/spoločenstva), že predmet dražby (byt/nebytový priestor) možno dražiť, ako aj vyhlásenie o pravosti, výške a splatnosti pohľadávky, pre ktorú sa navrhuje výkon záložného práva. Treba uviesť, že navrhovateľ dražby za takéto vyhlásenie zodpovedá a zodpovednosti za škodu sa nemôže zbaviť, preto je potrebné, aby správca/spoločenstvo bralo na takéto vyhlásenie osobitný zreteľ.
Dražobník následne zaistí ohodnotenie predmetu dražby znaleckým posudkom. Dlžník (vlastník), prípadne osoby, ktoré majú byt v držbe, resp. nájomcovia, sú povinní po predchádzajúcej výzve a v čase určenom v tejto výzve umožniť ohodnotenie objektu. V praxi môže nastať situácia, keď sa dlžník alebo iná povinná osoba bráni vykonaniu ohodnotenia a napríklad neumožní znalcovi vykonať obhliadku predmetu dražby. ZoDD upravuje aj riešenie takejto situácie a umožňuje dražobníkovi ohodnotiť predmet dražby na základe dostupných údajov, ktoré má k dispozícii. Takýmto údajom môže byť aj starší znalecký posudok, prípadne zmluva o prevode vlastníctva, nákresy, potvrdenie o veku stavby a podobne. Preto je vhodné, aby navrhovateľ takéto údaje – ak ich má k dispozícii – poskytol čo najskôr dražobníkovi, čím môže značne urýchliť dražobný proces.
Keď sa predmet dražby ohodnotí, môže dražobník pristúpiť k najdôležitejšiemu kroku – k vyhotoveniu oznámenia o dražbe. Podstatné náležitosti oznámenia upravuje § 17 ZoDD a sú to najmä:
- označenie dražobníka a navrhovateľa dražby,
- miesto, dátum a čas konania dražby,
- označenie a opis predmetu dražby a jeho stavu,
- práva a záväzky viaznuce na predmete dražby (napr. záložné právo, vecné bremená atď.),
- odhadnutá cena predmetu dražby (v našom prípade cena určená znaleckým posudkom),
- najnižšie podanie a minimálne prihodenie,
- výška dražobnej zábezpeky, spôsob jej zloženia a lehota na jej zloženie,
- termíny obhliadok predmetu dražby.
Oznámenie o dražbe podpisuje dražobník a navrhovateľ, pričom navrhovateľov podpis sa musí úradne osvedčiť.
V praxi často dochádza k situácii, že dlžník vyplatí pohľadávku spolu s nákladmi dražby (vrátane odmeny dražobníka) ešte pred samotnou dražbou, čo je určite najlepším riešením pre všetky strany. V takomto prípade je navrhovateľ dražby povinný požiadať dražobníka, aby od dražby upustil, a dražobník je povinný tak spraviť.
Počas plynutia 30-dňovej lehoty by sa mal dražobník zamerať na čo najlepšiu propagáciu dražby, aby tak docielil čo najväčšiu účasť na dražbe, a teda aj čo najvyšší výťažok. Dražba sa uskutoční v termíne určenom v oznámení o dražbe. Na dražbe musia byť prítomní:
- licitátor (osoba, ktorá dražbu zaháji a ďalej vedie),
- notár, ktorý osvedčuje priebeh dražby a spisuje o tom notársku zápisnicu,
- ďalší účastníci, ktorí sa na dražbu dostavili s cieľom dražiť,
- verejnosť.
V prípade, že účastník urobí na dražbe podanie a žiadny ďalší účastník neurobí ani po tretej výzve licitátora vyššie podanie, udelí mu licitátor príklep. Úspešný účastník (vydražiteľ) sa doplatením ceny v stanovenej lehote stáva vlastníkom predmetu dražby ku dňu udelenia príklepu. V prípade, že by vydražiteľ cenu nedoplatil, dražba by sa zmarila a vydražiteľovi by prepadla dražobná zábezpeka. Tá by sa použila na úhradu nákladov zmarenej dražby, ako aj ďalšieho kola dražby. Ak na dražbe nie je prítomný žiadny účastník, resp. žiadny účastník neurobí podanie aspoň v hodnote najnižšieho podania, a to aj napriek jeho prípadnému zníženiu, vyhlási licitátor dražbu za neúspešnú.
Po skončení dražby zašle dražobník najneskôr do piatich dní odo dňa konania dražby notársku zápisnicu osvedčujúcu priebeh dražby osobám ustanoveným v ZoDD. Po doplatení ceny dosiahnutej vydražením poukáže dražobník výťažok na účet navrhovateľa, ktorý si z výťažku uspokojí svoju pohľadávku s príslušenstvom. Následne si dražobník vyúčtuje náklady dražby, ktoré sa takisto uhradia z výťažku, prípadne naloží s výťažkom spôsobom špecifikovaným v zmluve pri dodržaní všetkých zákonných ustanovení. Navrhovateľ teda neznáša žiadne náklady spojené s dražbou.
V prípade, že po uspokojení pohľadávky navrhovateľa s jej príslušenstvom a nákladov dražby ostane z výťažku dražby nejaký zostatok, je navrhovateľ povinný zložiť ho do notárskej úschovy v prospech ostatných záložných veriteľov, resp. dlžníka. Aj tu je možné, aby navrhovateľ už v zmluve o vykonaní dražby splnomocnil dražobníka na zloženie zostatku do notárskej úschovy.
Poslednú povinnosť, ktorú navrhovateľ musí splniť, upravuje § 151m ods. 9 zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník: „Záložný veriteľ je povinný podať záložcovi písomnú správu o výkone záložného práva bez zbytočného odkladu po predaji zálohu, v ktorej uvedie najmä údaje o predaji zálohu, hodnote výťažku z predaja zálohu, o nákladoch vynaložených na vykonanie záložného práva a o použití výťažku z predaja zálohu. Náklady vynaložené v súvislosti s výkonom záložného práva je záložný veriteľ povinný preukázať.“
Ak je dražba neúspešná (nedôjde k vydraženiu predmetu dražby), prípadne zmarená (nedôjde k doplateniu ceny dosiahnutej vydražením), môže navrhovateľ s dražobníkom uzatvoriť zmluvu o opakovanej dražbe, pričom zmluvu treba uzatvoriť do desiatich dní po doručení zápisnice o dražbe, resp. vyrozumenia o zmarení dražby.
Treba si však uvedomiť, že dobrovoľná dražba by mala byť pre správcu/spoločenstvo poslednou voľbou, ako si zabezpečiť vymoženie svojej pohľadávky, a vždy sa radšej pokúsiť o zmierlivé riešenie vzniknutej situácie s dlžníkom.
JUDr. Martin Hatara
Foto: Dano Veselský
Autor pôsobí ako člen predstavenstva v Dražobnej spoločnosti, a. s.
Článok bol uverejnený v magazíne Správa budov.
