Všetky časti stavby treba oceniť dôsledne
Do ceny stavby vstupuje množstvo faktorov, ktoré je potrebné zohľadniť. Ak sa niektorý vynechá alebo sa do rozpočtu nezahrnú všetky časti stavby, nemusí sa jej výsledná cena zhodovať s rozpočtom. O tom, ako tomuto nežiaducemu efektu predchádzať pomocou programov na oceňovanie výstavby, sme sa porozprávali s Ing. Milanom Mrázekom, garantom stavebného softvéru spoločnosti KROS, a. s.
Aké nástroje sú v súčasnosti dostupné na stanovenie ceny stavby?
Cena stavby je pre investora jedným z kľúčových faktorov, na základe ktorých sa rozhoduje o realizovaní alebo nerealizovaní výstavby. Cenu stavebného diela ovplyvňuje viacero faktorov. Niektoré z nich vie investor ovplyvniť, ako napríklad kvalitu použitých materiálov, použité technológie či rozsah uvažovanej výstavby.
Iné faktory, ktoré nie je možné ovplyvniť, sú dané umiestnením výstavby či legislatívou upravujúcou podmienky výstavby. Pri stanovovaní ceny výstavby je preto potrebné zohľadniť všetky faktory ovplyvňujúce cenu výstavby. Za týmto účelom je možné použiť kancelárske tabuľkové nástroje a informácie dostupné z prieskumu trhu napríklad dopytovaním stavebných firiem alebo dodávateľov materiálov.
Tento prístup je však použiteľný len na drobných stavbách, na väčších môže investor ľahko opomenúť všetky náklady súvisiace s výstavbou. Aby cena výstavby obsahovala všetky náklady, je vhodné používať programy na oceňovanie výstavby. Tie obsahujú cenníkové databázy s rozsiahlym sortimentom technológií, cenami stavebných prác, materiálov, odporúčané doplnkové náklady, ako réžia stavebnej firmy či odvody.
Pomocou oceňovacích nástrojov, ako napríklad CENKROS 4 s databázou Cenekon, je možné oceniť aj doplnkové náklady stavby, ako napríklad zariadenie staveniska, kompletačnú činnosť, dopravu materiálov na stavenisko a iné.
Do akej miery je takto stanovená cena reálna, a teda zhodná s výslednou cenou hotového stavebného diela?
Pri stanovení ceny výstavby hrá významnú úlohu skúsenosť rozpočtára alebo prípravára stavby. Je dôležité, aby poznal technológiu výstavby, projektantom navrhované materiály, umiestnenie stavby a podmienky výstavby.
Až na základe komplexného posúdenia a pochopenia projektu výstavby vzniká cena výstavby. Rozpočtár by mal zohľadniť všetky aspekty, ktoré môžu ovplyvniť cenu. Ak ich nedokáže alebo nemôže zistiť, napríklad z dôvodu nedostatočných informácií z projektovej dokumentácie, je vhodné, aby na tieto skutočnosti upozornil investora a predchádzal tak prípadným sporom ohľadom rozpočtovanej ceny a skutočnej ceny výstavby.
Dôležitý je aj čas, ktorý uplynie od prvej myšlienky investora o novom zámere výstavby až po kompletné zrealizovanie zámeru a odovzdanie stavby do používania. Ten sa pohybuje v mesiacoch až v rokoch. Len stavba jednoduchého rodinného domu trvá v súčasnosti s vybavením všetkých povolení v priemere 1,5 až 2 roky.
To je pomerne dlhé obdobie, počas ktorého sa môže vyskytnúť množstvo nepredvídaných vecí. V súčasnosti, keď sú ceny stavebných materiálov rozkolísané, nie je možné jednoznačne stanoviť cenu stavebného diela, ktorá bude fixná na dlhé obdobie. Toto je riziko, ktoré dnes musia stavebné firmy zvažovať. Je to ich know-how, pomocou ktorého sa vedia odlíšiť od konkurenčných spoločností.
V stavebnej praxi sa možno pomerne často stretnúť s predražením stavby. V čom vidíte hlavný problém?
Nemyslím si, že to je tak pri každej stavbe, no možné dôvody som spomenul. Rola prípravára stavby – cenára je pomerne náročná. Na základe projektovej dokumentácie, ktorá má istú mieru kvality a podrobností, musí prípravár stanoviť cenu stavby. Mnohokrát je to pod tlakom času a nevyhnutnosti komunikácie so subdodávateľmi.
Už samotné zostavenie cenovej ponuky je pomerne komplikovaný proces, ak sa nerozprávame o typizovaných stavbách. To môže vyústiť do toho, že sa opomenú oceniť niektoré časti stavby dôsledne. S kontrolou cenovej ponuky pri kompletovaní ponúk od subdodávateľov dokáže opäť pomôcť oceňovací nástroj CENKROS.
Pri samotnej výstavbe môže nastať niekoľko rôznych nepredvídaných okolností, ktoré, samozrejme, nemôže vždy znášať zhotoviteľ stavby. Existujú objektívne dôvody zdraženia stavby, ako napríklad zmeny vyvolané investorom. Sú však aj nepredvídané okolnosti, ktoré môžu predražiť stavbu.
Ako príklad môžeme uviesť podcenený geologický prieskum a z toho vyplývajúce vyššie náklady na zakladanie stavby, prísnejšie emisné normy aj v stavebníctve alebo požiadavky na ekologickosť výstavby.
V ostatnom období sme svedkami neúmerného navyšovania cien stavebných materiálov, energií a s tým súvisiacou vysokou infláciou. Ako sa táto situácia premieta do cien rozostavaných stavieb, ale aj tých, ktoré napríklad ešte len čakajú na stavebné povolenie?
Súčasná situácia na Slovensku je ovplyvňovaná dianím na globálnom trhu. Po dlhoročnom, v podstate predikovateľnom stave stavebného trhu prišli veľké výkyvy. Cenu stavby výrazne ovplyvňuje častá zmena surovín a komodít používaných pri výstavbe a energií nevyhnutných na výrobu stavebných materiálov.
Ako sa to prejavuje na cene stavieb, do veľkej miery závisí od zmlúv medzi investorom a zhotoviteľom stavby. V súkromnej sfére je tu istý priestor na to, aby sa investor a zhotoviteľ stavby dohodli na čiastočnom zohľadnený týchto vplyvov. Je však pomerne ťažké kontrolovať, či sú tieto navýšenia relevantné a zodpovedajúce cenovým posunom na trhu.
Aby sme vedeli investorom a zhotoviteľom pomôcť odkontrolovať ceny, pripravili sme Indexy vývoja cien CENEKON zvlášť pre stavebné práce a stavebné materiály. Vyjadrujú zmenu ceny za jednotlivé polroky od roku 2018 do aktuálnej cenovej úrovne.
Aké ďalšie faktory okrem týchto makroekonomických majú zásadný vplyv na výslednú cenu stavby?
V súčasnosti sa začína viac diskutovať aj o samotnom procese výstavby a jeho dopade na životné prostredie. V budúcnosti môžeme očakávať, že budú prísnejšie podmienky na výstavbu. Bude sa kontrolovať, akú uhlíkovú stopu realizovaná stavba vytvorila.
Určite môžeme očakávať prísnejšie podmienky s nakladaním odpadov na stavbách či podmienky, ktoré budú stanovovať pravidlá recyklovania materiálov a ich opätovného použitia do výstavby. To sa, samozrejme, bude odrážať aj na cene stavby.
Problém so skokovým nárastom cien je pomerne vypuklý pri verejných zákazkách. Ako by sa aktuálna situácia mala zohľadniť pri tvorbe ich cenových rozpočtov?
Podľa môjho názoru problémom pri verejných zákazkách môže byť už samotný proces obstarávania a pravidlá výberu zhotoviteľa. Dnes je rozhodujúcim kritériom najmä najnižšia cena. Ak sa zhotoviteľ v minulosti zaviazal zrealizovať stavbu verejnej zákazky za minimum svojho zisku, pri dnešných neustále sa meniacich cenách nie je možné tieto zmluvné ceny dodržať.
Zhotoviteľ tak dnes stojí pred neľahkým rozhodnutím – buď môže zrealizovať stavbu bez zisku či v strate, alebo sa pokúsiť vyjednať s investorom navýšenie ceny diela.
Riešením tejto situácie môže byť správne definovanie zmlúv o dielo. Tie by mali s takýmito situáciami počítať a dať do rúk investorovi aj zhotoviteľovi možnosti pracovať s nepredvídanými nárastmi cien.
Pomôcť tomu opäť môžu napríklad Indexy vývoja cien CENEKON, na základe ktorých je možné objektívne odôvodniť zmeny na trhu.
Jedným z opatrení, ako možno zabrániť predraženiu stavby, je kontrola cien v priebehu výstavby. Ako môže investor túto kontrolu realizovať?
Na kontrolu cien v priebehu výstavby sa musíme vrátiť na začiatok. Základom je dobre zostavený položkovitý rozpočet stavby obsahujúci všetky náklady, práce a materiály súvisiace so stavbou. Rozpočet je potom možné dostať do aplikácií, ako napr. KROS Priebeh výstavby, slúžiacich na vykazovanie a kontrolovanie priebehu výstavby.
Aplikácia KROS Priebeh výstavby predstavuje online riešenie na sledovanie ceny a rozsahu realizovaných prác na stavbách. Používateľom je dostupná z ľubovoľného počítača s internetom, z tabletu alebo mobilu, z kancelárie aj priamo zo stavby.
Stavebník aj investor na jednom mieste dostáva prehľad o kompletnom rozpočte stavby, ktorý pomocou aplikácie zdieľa stavebnej firme.
Stavebná firma vypĺňa zrealizované výkony na stavbe priamo v aplikácii. Takto pripravený súpis zrealizovaných prác stavebná firma predkladá investorovi stavby na schválenie. Aby investor nemusel neustále cestovať na miesto stavby a kontrolovať zrealizované práce, je možné pomocou aplikácie KROS Priebeh výstavby a mobilného telefónu zhotoviť fotodokumentáciu stavby.
Túto fotodokumentáciu stavebná firma zdieľa investorovi na odsúhlasenie. Celá komunikácia o zrealizovaných prácach tak prebieha na diaľku, minimalizuje sa chybovosť s ručným prepisovaním výkonov za realizované práce a možno spätne dohľadať, čo sa na stavbe realizovalo v konkrétnom období, a to nielen z hľadiska ceny a popisu prác, ale aj pomocou fotodokumentácie.
Samotná aplikácia však pomáha aj stavebným firmám. Pomocou modulu Zmeny počas výstavby je možné predkladať investorovi rozpočet na dodatky alebo zmeny na stavbe, mať prehľad o schválených a neschválených zmenách a ich dopade na celkovú cenu stavby. Stavebná firma môže samotný rozpočet stavby rozdeliť na menšie časti a priradiť ich subdodávateľom.
S nimi môže viesť kompletnú digitálnu komunikáciu a vymieňanie podkladov podobne ako s investorom stavby. Po odsúhlasení prác investorom môže stavebná firma priamo z aplikácie vyfakturovať uvedené práce vďaka prepojeniu na aplikáciu KROS Fakturácia.
Ako často je potrebné kontrolu vykonávať?
To je individuálne a závislé od rozsahu stavby. Drobné stavby či drobné rozsahy stavebných prác je niekedy možné uzatvoriť a fakturovať naraz. Pri väčších rozsahoch alebo komplikovanejších prácach je potrebné kontroly vykonávať priebežne.
ďaka tomu, že je aplikácia KROS Priebeh výstavby dostupná aj cez mobil priamo na stavbe, sa môže evidencia zrealizovaných prác spolu s fotodokumentáciou realizovať pri každej obhliadke stavby. Na konci mesiaca sa potom uzatvorí kompletný súpis prác, ktorý sa vyfakturuje.
Zdroj: PR článok KROS a.s.
