Kancelária sa mení na flexibilný priestor

Flexibilný pracovný priestor (flexible workspace) je aktuálny trend, ktorý rýchlym tempom mení tradičnú štruktúru trhu s kancelárskymi budovami aj na Slovensku.

V Bratislave sa nachádza viac ako 1,8 milióna m² kancelárskych priestorov, z toho je 62 % v štandarde A a 38 % v štandarde B. Ponuka kancelárií v štandarde A v hlavnom meste naďalej rastie.

Do konca roka 2019 pribudne ďalších 72 350 štvorcových metrov moderných kancelárií v projektoch, akými sú napríklad Tower 5 pri Národnom futbalovom štadióne alebo Nivy Tower. V roku 2020 doplní celkovú ponuku kancelárskych priestorov ďalších 60 800 m².

V súčasnosti sa zostruje súťaž medzi novopostavenými a staršími kancelárskymi budovami. Mnohí majitelia budov preto prehodnocujú ďalšie využitie administratívnych budov.

Príkladom je prestavba starších kancelárií na bytové domy alebo iné formy ubytovacích kapacít, prípadne ponúkanie kancelárií pre startupy vo forme coworkingových centier. Developeri sú prítomní aj v regiónoch. Spoločnosti, ktoré zabezpečujú outsourcing podnikových procesov a „zdieľané“ centrá služieb, sa pozerajú aj po priestoroch v menších mestách.

Vo viacerých prípadoch však chýbajú vhodné existujúce administratívne budovy, ktoré by boli pripravené na nasťahovanie a ponúkli by štandard, ktorý takéto spoločnosti očakávajú. V Nitre vidíme potenciál v projekte Tabáň. Vzniknúť by tu mali moderné kancelárske priestory, ktoré umožnia postupnú expanziu.

Rastie počet certifikovaných budov

Certifikát zelenej budovy (trvalo udržateľnej budovy) – buď certifikáciu LEED, alebo BREEAM – má v rámci celej ponuky kancelárskych priestorov 28 budov a ďalšie 4 sú vo výstavbe.

Po dokončení pôjde o plochu 621 083 štvorcových metrov, čo bude predstavovať 34 % celej ponuky budov na trhu. Rastúci záujem o certifikáciu možno pripísať nielen technologickej vyspelosti týchto budov, ale aj vyššej kvalite pracovného prostredia, ktoré ponúkajú.

Priestor ako služba

Pre startupy, ako aj pre medzinárodných hráčov je čoraz podstatnejšia flexibilita. Čoraz viac sa preto rozširujú koncepty coworkingových priestorov a kancelárskych hubov. Developeri sa snažia vytvárať nielen originálne pracovné prostredie, ale aj zabezpečiť potrebné služby a kvalitu spoločných priestorov, pričom nie je nevyhnutná zmluvná viazanosť na 3 alebo 5 rokov.

Dokonca sa zamýšľajú nad vytvorením komunity v rámci kancelárskych budov, aby pracujúci našli všetko potrebné v blízkosti pracoviska. Flexibilný pracovný priestor a flexibilný čas jeho prenájmu (flexible workspace) je preto trend, ktorý rýchlym tempom mení tradičnú štruktúru trhu s kancelárskymi budovami.

Tzv. coworkingové centrá sa dnes už nezameriavajú len na mladých kreatívcov, živnostníkov a drobných podnikateľov, ktorí chcú využívať priestor spolu so spriaznenými ľuďmi. Coworkingové centrá súčasnosti sú zamerané aj na korporátnu klientelu (viacero príkladov už máme aj na Slovensku) a odborníci im predpovedajú sľubnú budúcnosť.

Na konci roka 2018 bola v hlavných európskych mestách priemerná ponuka flexibilných pracovných miest na úrovni 1,8 % z celkovej ponuky kancelárskych priestorov.

Odborníci sa zhodujú na tom, že rast tohto typu kancelárií dosiahne v najbližšom roku úroveň 10 %. Najviac coworkingových centier v Európe sa nachádza Londýne – ide o viac ako 1 000 centier, ktoré ponúkajú okolo 270-tisíc štvorcových metrov.

Mesačný poplatok za stôl sa v Londýne pohybuje na priemernej úrovni 1 337 €. V Bratislave ponúka služby flexibilného pracovného miesta 13 centier. Celkovo sa plocha coworkingových centier u nás pohybuje na úrovni 9-tisíc štvorcových metrov. Mesačný poplatok za stôl sa pohybuje na úrovni od 79 do 290 €.

Rastie počet operátorov aj plocha

Rýchly rast ponuky coworkingových centier spôsobuje niekoľko faktorov. Najväčší posun však nastal vo vnímaní priestoru nie ako komodity, ale ako služby. V centre pozornosti stojí klient a jeho potreby. Veľkí majitelia budov odpovedajú na tento dopyt a konvenčné priestory dopĺňajú flexibilnými pracovnými priestormi.

Sľubnú budúcnosť coworkingových centier pre korporátnych klientov aj napriek otázkam niektorých nájomcov ohľadom IT bezpečnosti prináša najmä zmena v štruktúre pracovnej sily.

V Európe rastie pomer pracovných miest na čiastočný úväzok, zmluvných dodávateľov i samostatne zárobkovo činných osôb a pomaly sa približuje k počtu pracovných miest na plný úväzok. Mnohé spoločnosti sa snažia udržať flexibilitu, aby boli schopné reagovať na zmeny na trhu.

Rozvoj coworkingových centier v niektorých európskych mestách súvisí aj s rastúcou vládnou podporou začínajúcich podnikov a malých a stredných podnikov s cieľom stimulovať hospodársky rast prostredníctvom flexibility a inovácie.

Neprehliadnite: Pracovna pro každého

Vplyv majú aj plánované zmeny vo finan­čných účtovných štandardoch, ktoré budú zamerané na optimalizáciu výkonnosti realitného portfólia spoločností.

Potenciál pre rozvoj coworkingových centier je preto veľký. Operátori, ktorí dokážu prekročiť očakávania zákazníkov, porozumejú špecifickým potrebám klienta, vyriešia ich problémy, minimalizujú úsilie zákazníkov a vcítia sa do spotrebiteľov – to sú operátori, ktorí uspejú.

Článok bol uverejnený v časopise ASB špeciál 2019.