Zákonné záložné právo nevzniká zápisom na liste vlastníctva

28. apríla 2017

Inštitút zákonného záložného práva (ďalej ako „ZZP“) je v slovenskom právnom netradičným, ale za to pre vlastníkov bytov a nebytových priestorov veľmi vďačným prostriedkom speňažovania dlhu toho vlastníka, ktorý neplní svoju povinnosť podľa § 7b ods. 5 zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov nebytových priestorov.

Perexové foto: JUDr. Marek Perdík

Najväčšiu alchýmiu v otázkach ZZP spôsobuje otázka časového momentu jeho vzniku. Kedy reálne ZZP vzniká? Sú len tri možnosti, nad ktorými je možné uvažovať. Prvou z nich je názor, že ZZP vzniká jeho zápisom na liste vlastníctva, druhou z nich je názor, že ZZP vzniká v momente vzniku dlhu samotného, a treťou možnosťou je názor, že ZZP vzniká v momente nadobudnutia vlastníckeho práva k bytu alebo nebytovému priestoru.

Účelom tohto príspevku je dokázať, že ZZP nevzniká momentom jeho zápisu na liste vlastníctva (prvý názor). Na odborných seminároch je zo strany zástupcov SVB otázka zápisu ZZP v súvislosti s jeho vznikom tou najčastejšou.

Príspevok je preto adresovaný najmä pre spoločenstvá vlastníkov bytov a menších správcov bytových domov, nakoľko „väčšími“ správcami a tiež subjektmi vykonávajúcimi zmluvné záložné právo (najmä bankami) je tento názor už akceptovaný. Paradoxne nie je akceptovaný niektorými najkompetentnejšími – Okresnými úradmi.

V právnej teórii platí už viac ako 2 000 rokov zásada „súd pozná právo (iura novit curia)“. Znamená, že nie je nutné v spore dokazovať text zákona a že ak súd rozhoduje v spore, predpokladá sa a platí, že si je vedomý účinkov dopadu svojho rozhodnutia medzi zúčastnené strany. Kto iný by mal predsa poznať správnosť riešenia problému, než ten, kto o ňom rozhoduje?

Ak táto zásada platí v občianskoprávnych sporoch, analogicky platí aj pre rozhodovanie v správnoprávnych otázkach, v ktorých Okresný úrad rozhoduje aj o otázkach ZZP . Ale práve rozhodovacia právomoc Okresných úradov je kameňom úrazu. Okresné úrady totiž často odmietnu vykonať zápis ZZP z dôvodu neexistencie dlhu, no odôvodnenie nevykonania zápisu neexistenciou dlhu je vážnym pochybením Okresného úradu. Zamieňajú sa tu dva momenty.

Prvým je rozhodovacia právomoc hmotnoprávna a druhým je rozhodovacia právomoc procesnoprávna. Okresne úrady majú pri zákonnom záložnom rozhodovaciu právomoc len procesnoprávnu, nie hmotnoprávnu. Nerozhodujú o tom, ci zákonné záložné právo existuje alebo neexituje.

O tom, či právo alebo povinnosť vznikla alebo nevznikla, Okresne úrady rozhodujú vkladom, no o zákonnom záložnom práve sa vkladom nerozhoduje. Zápis ZZP sa vykonáva formou záznamu, v zmysle ktorého sa len vyznačí na liste vlastníctva už existujúca skutočnosť. Aj z tohto je teda zrejmé, že vznik ZZP sa musí viazať na iný moment než na jeho zápis na list vlastníctva.

Okresné úrady majú rozhodovaciu právomoc jedine o procesnoprávnych skutočnostiach v prípade, ak sa určitý záložný veriteľ (veritelia v pozícii ostatných vlastníkov) rozhodnú ZZP zapísať. Procesnými skutočnosťami sú náležitosti návrhu, ktoré musí podanie na Okresný úrad obsahovať. Ak podanie nemá napr. správne označenie navrhovateľa, Okresný úrad môže podanie odmietnuť.

V žiadnom prípade však nie je možné tvrdiť, že ak Okresný úrad zamietne návrh na zapísanie ZZP, tak ZZP neexistuje alebo že nevzniklo. Exituje ešte jeden prirodzený argument v prospech tvrdenia, že vznik ZZP nemá žiadny súvis so zápisom na liste vlastníctva.

Zákonným záložným právom je zabezpečená každá, hoci aj najmenšia pohľadávka ostatných vlastníkov, a v zmysle perfektného výkonu správy bytového domu a zabezpečovania pohľadávok ostatných vlastníkov by správca bytového domu musel v zmysle tohto argumentu opakovane podávať zbytočné návrhy na zápis ZZP a po zániku pohľadávky tiež návrh na výmaz ZZP. Takého konanie by bolo v rozpore so všetkými zásadami zdravého rozumu.