Top 10 pochybení správcov bytových domov

Vo vzťahu k ustanoveniam zákona o ochrane spotrebiteľa sa správcovia bytových domov dopúšťajú opakovane viacerých pochybení. Ktoré to sú?

Správcovia sú povinní zdržať sa konania, ktoré by bolo v rozpore s platnou legislatívou. Najčastejšie sa dopúšťajú nasledujúcich pochybení.

1. Reklamácia spotrebiteľa nevybavená v lehote 30 dní odo dňa jej uplatnenia

Predmetná povinnosť vychádza priamo zo spotrebiteľského charakteru zmluvy o výkone správy, na ktorú sa vzťahuje právny režim zákona č. 250/2007 Z. z. o ochrane spotrebiteľa (ďalej iba ako ,,ZoOS“). V zmysle ust. § 18 ods. 4 ZoOS: „Po určení spôsobu vybavenia reklamácie sa reklamácia vybaví ihneď, v odôvodnených prípadoch možno reklamáciu vybaviť aj neskôr; vybavenie reklamácie však nesmie trvať dlhšie ako 30 dní odo dňa uplatnenia reklamácie.“ O vybavení každej reklamácie je správca navyše povinný vydať spotrebiteľovi písomný doklad.

2. Absencia evidencie uplatnených reklamácií

V zmysle ust. § 18 ods. 10 ZoOS je správca ako poskytovateľ služby povinný viesť podrobnú evidenciu o reklamáciách uplatnených vlastníkmi bytov a nebytových priestorov v pozícii spotrebiteľov. Každá evidencia o reklamáciách musí obsahovať údaje o dátume uplatnenia reklamácie, dátume a spôsobe vybavenia reklamácie a poradové číslo dokladu o uplatnení reklamácie. Na požiadanie inšpektora je správca povinný predložiť evidenciu na nahliadnutie.

Neprehliadnite: Zákon o správcoch bytových domov v praxi

3. Nevystavenie potvrdenia o uplatnení reklamácie

Pri uplatnení reklamácie je správca povinný vydať spotrebiteľovi potvrdenie, najneskôr spolu s dokladom o vybavení reklamácie. Potvrdenie o uplatnení reklamácie sa nemusí doručovať iba v prípade, ak má spotrebiteľ možnosť preukázať uplatnenie reklamácie iným spôsobom (napr. doručenkou v prípade uplatnenia reklamácie formou zásielky adresovanej do vlastných rúk).

4. Porušenie informačnej povinnosti vo vzťahu k spotrebiteľovi

Ust. § 18 ods. 1 ZoOS ukladá správcovi, ktorý je poskytovateľom služieb špecifikovaných v zmluve o výkone správy, povinnosť riadne oboznámiť spotrebiteľov o podmienkach a spôsoboch uplatnenia reklamácií vrátane informácie o tom, kde možno reklamáciu uplatniť. Reklamačný poriadok musí byť zverejnený na viditeľnom a dostupnom mieste (kancelária správcu, vchod bytového domu, webové sídlo správcu…).

5. Obmedzenie formy uplatnenia reklamácie

Pomerne častým pochybením správcu je podanie informácie o spôsobe uplatnenia reklamácie (predovšetkým vo vzťahu k ročnému vyúčtovaniu za služby spojené s užívaním bytu/nebytového priestoru) obmedzené na písomnú formu. Keďže však zákon neviaže uplatnenie reklamácie len na určitú jednu formu právneho úkonu, v zmysle ustálenej judikatúry SR možno právo zo zodpovednosti za poruchy uplatniť tak písomne, ako aj ústne, prípadne konkludentným spôsobom (z ktorého však nepochybne vyplýva, čo ním spotrebiteľ zamýšľa prejaviť).

6. Skrátenie lehoty na uplatnenie reklamácie v rozpore so všeobecnou občianskoprávnou úpravou

Súčasťou ročného vyúčtovania za služby spojené s užívaním bytu (nebytového priestoru) je väčšinou poučenie správcu o tom, dokedy možno uplatniť reklamáciu jednotlivých položiek. V rámci predbežného posúdenia správnosti výpočtov je lehota na uplatnenie predmetnej reklamácie najčastejšie ustanovená na 15 dní. Aj keď je z hľadiska správcu (ktorý má záujem na čo najskoršom zaslaní preplatkov a konečnom vyúčtovaní nedoplatkov jednotlivých vlastníkov) uloženie takejto lehoty praktické, všeobecná záručná lehota poskytnutej služby je zákonom č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník (ďalej iba ako „OZ“) ustanovená na obdobie 24 mesiacov, pričom vo vzťahu k spotrebiteľovi túto lehotu nie je možné skracovať.

7. Účtovanie poplatkov spojených s vybavením reklamácie

Účtovaním akýchkoľvek poplatkov spojených s vybavením reklamácie (poštovné, poplatok za spracovanie podania…) sa správca dopúšťa porušenia ust. § 4 ods. 2 písm. a) ZoOS – tzv. ukladania povinností bez právneho dôvodu. Keďže je reklamácia zákonom garantované právo spotrebiteľa, pričom právna úprava spotrebiteľovi neukladá žiadne povinnosti v súvislosti s úhradou nákladov v prípade jej uplatnenia (bez ohľadu na konečný výsledok), takéto poplatky nie je oprávnený účtovať ani správca.

8. Účtovanie poplatku za výkon správy v sume vyššej, ako je vlastníkmi dohodnutá

Súčasťou každej zmluvy o výkone správy by mala byť fixne ustanovená výška poplatku za výkon správy (uvedená vrátane dane z pridanej hodnoty), odsúhlasená vlastníkmi bytov a nebytových priestorov v bytovom dome. Účtovanie vyššieho poplatku, ako je suma dohodnutá medzi správcom a vlastníkmi, je porušením ust.
§ 4 ods. 1 písm. c) ZoOS, keďže správca je ako poskytovateľ služieb povinný za každých okolností účtovať spotrebiteľom jednotlivé služby za vopred dohodnuté ceny.

9. Zmluvné podmienky sa musia formulovať zrozumiteľne

Ak sa spotrebiteľská zmluva uzatvára písomne a zároveň obsahuje ustanovenia, s ktorými sa síce spotrebiteľ mal možnosť oboznámiť už pred podpisom zmluvy, avšak ich obsah nemohol ovplyvniť, ukladá ust. § 4 ods. 6 ZoOS poskytovateľovi služby povinnosť formulovať zmluvné podmienky zrozumiteľne. Zo strany správcov je predmetné ustanovenie porušované predovšetkým abstraktnou formuláciou reklamačného poriadku či jednotlivých ustanovení zmluvy o výkone správy, z ktorých pre spotrebiteľa jednoznačne nevyplýva informácia o tom, kde, dokedy, prípadne akým spôsobom možno reklamovať jednotlivé služby (napr. odkaz na dokument, ktorý nie je zverejnený na mieste dostupnom spotrebiteľovi, poplatok za výkon správy, výšku ktorého nie je možné na základe zmluvného ustanovenia jednoznačne určiť…).

10. Zákaz použitia neprijateľnej zmluvnej podmienky

V zmysle ust. § 4 ods. 2 písm. c) je správca vo vzťahu k spotrebiteľom povinný zdržať sa používania neprijateľných zmluvných podmienok. Aj keď zákon č. 40/1964 Zb. jednotlivé neprijateľné zmluvné podmienky vymenúva (možnosť jednostranného odstúpenia od zmluvy výlučne pre poskytovateľa služby, neprimerane vysoký postih za nedodržanie zmluvných ustanovení iba v prípade porušenia zmluvy zo strany spotrebiteľa, rozhodovanie sporov výlučne rozhodcovským orgánom určeným poskytovateľom služby…), z dikcie ,,najmä“ vyplýva, že ide len o demonštratívny výpočet, t. j. za neprijateľné zmluvné podmienky je potrebné považovať všetky tie ustanovenia zmluvy, ktoré spôsobujú nerovnováhu vzájomných práv a povinností v neprospech spotrebiteľa.

Mgr. Silvia Valichnáčová
Interná právnička a mediátorka v spoločnosti Finlegal services, s. r. o.
Spoločnosť Finlegal services, s. r. o., vymáha viac ako 52 000 pohľadávok a vykonáva pre správcov bytových domov a spoločenstvá právnu agendu.

Článok bol uverejnený v časopise Správa budov 2/2019.