Prenájom spoločných priestorov ako zdroj príjmov do fondu bytového domu

„Mnoho ľudí si mýli nebytové priestory so spoločnými priestormi alebo s príslušenstvom bytu, akým je napríklad pivnica alebo komora. Bežne za nebytové miestnosti považujú práčovňu alebo sušiareň. Ako nebytové priestory však podľa zákona možno označiť miestnosti, ktoré sú rozhodnutím stavebného úradu určené na iné účely ako na bývanie, napríklad predajňa alebo reštaurácia v bytovom dome,“ upozorňuje zástupca vlastníkov Peter Trnkal.

Medzi takzvané spoločné priestory zaraďujeme spoločné časti a zariadenia bytového domu, ktoré sú v podielovom spoluvlastníctve všetkých vlastníkov bytových a nebytových priestorov. Spoločné časti sú nevyhnutné najmä pre bezpečnosť domu. Patria sem strechy, chodby, priečelia, vchody, podkrovia, povaly či spoločné terasy. Spoločné zariadenie je zasa určené na spoločné užívanie, a to aj v prípade, ak sa nachádza mimo domu. Takto označujeme napríklad práčovne, kotolne, sušiarne, kočikárne, ale aj spoločné televízne antény, bleskozvody, komíny a rozličné prípojky.

Spoločné zariadenia domov, ktoré v rámci prenájmu prichádzajú do úvahy, obyvatelia v starších bytových domoch takmer vôbec nevyužívajú, prípadne ich pôvodnú úlohu nahradila skladovacia funkcia. Nepotrebnú práčovňu, kočikáreň, sušiareň, alebo tiež voľnú strechu či fasádu domu môžu po vzájomnej dohode prenajať. „V tejto situácii môže zasadnúť najvyšší orgán domu, ktorým je schôdza vlastníkov alebo zhromaždenie vlastníkov pri spoločenstve, a nadpolovičnou väčšinou prijať rozhodnutie o prenájme. Uznesenie by malo obsahovať pokyny pre správcu alebo predsedu spoločenstva, ktorými ho vlastníci v mene spoločenstva poverujú uzatvoriť zmluvu s nájomcom podľa vopred dohodnutých podmienok,“ vysvetľuje Jozef Malich zo správcovskej spoločnosti ETP Management budov.

Prenájmy – za alebo proti

Výhody prenájmu spoločných priestorov prijíma ťažšie najmä najstaršia veková generácia, ktorá akékoľvek zmeny a riziká s nimi spojené vníma oveľa intenzívnejšie. Platí však pravidlo – čo dom, to iná zostava vlastníkov. Úspech závisí od presvedčovacích a vysvetľovacích schopností zástupcu vlastníkov, prípadne správcu alebo predsedu spoločenstva. „Celkový prístup obyvateľov domu k prenájmu spoločných priestorov môže ovplyvniť druh prenájmu a skutočnosť, či bude vchod pre nájomcu situovaný mimo vnútornej prevádzky. Vlastníci však prenájmy vo všeobecnosti skôr vítajú, predovšetkým tie, pri ktorých ide o významné príjmy do fondu. Je totiž nezanedbateľný rozdiel mať a nemať pol milióna alebo milión korún vo fonde,“ hovorí Jaroslava Zapletalová z Inštitútu bývania.

Z vlastníkov okupanti

„Súčasný stav hovorí o prevahe prípadov, keď sa niektorý z obyvateľov domu doslova zmocní kľúča od spoločného zariadenia a urobí si z neho vlastný sklad, mnohokrát plný nepotrebných vecí. Extrémom je, keď vymení pôvodnú zámku za svoju vlastnú a tým znemožní prístup dovnútra ostatným susedom. Neuvedomuje si však, že na takéto konanie nemá právo a ostatní obyvatelia mu môžu podľa zákona nariadiť vypratanie. Spoločné zariadenia sa totiž nazývajú spoločné, pretože patria všetkým. Preto nie je možné, aby hociktorý vlastník bezplatne okupoval spoločné zariadenia, aj keď iní obyvatelia domu nemajú v danej chvíli osobnú potrebu priestor využívať,“ hovorí Peter Trnkal.

Ako preventívne opatrenie proti podobným problémom môžu vlastníci na schôdzi prijať určité pravidlá. Prípadom nečestnosti pomôže predchádzať klauzula o tom, že krátkodobo, na jeden alebo dva mesiace, napríklad počas rekonštrukcie bytu, si môže ktorýkoľvek vlastník  spoločný priestor užívať zadarmo, ak zloží zábezpeku pre prípad, že by dohodnuté podmienky nesplnil. V opačnom prípade to môžu vypočítavejší  susedia zneužívať a dom prichádza o prostriedky do spoločného fondu z prenájmu. Ak má niektorý z domácich záujem o dlhodobé využívanie daného priestoru, mal by s ostatnými vlastníkmi bytových a nebytových priestorov uzatvoriť riadnu zmluvu. „Pri prenájme spoločných priestorov platia pre vlastníkov v danom bytovom dome rovnaké pravidlá ako pre akéhokoľvek iného nájomníka,“ zdôrazňuje Jaroslava Zapletalová.

Vstupy a bezpečnosť

Otázka zachovania bezpečnosti bytového domu je jedna z najdôležitejších, ktoré vlastníci pri prenájmoch riešia. Ideálne je oddeliť prevádzku od bytov vlastníkov. Mnoho šancí získať prostriedky do fondu stroskotá na nesúhlase obyvateľov, aby sa do prenajímaných priestorov vstupovalo cez vnútorné priestory domu. František Klimo, zástupca vlastníkov dvoch navzájom prepojených bytových domov, uvádza príklad z praxe: „V jednom bloku sme spoločné priestory prenajali dvom firmám, ktoré si za vlastné prostriedky urobili potrebné stavebné úpravy. V druhom bytovom dome sa rovnako nachádzajú vhodné priestory na prenájom, nenašli sme však záujemcu, ktorý by bol ochotný vybudovať si vlastný prístup. Vlastníci sa zhodli na tom, že by bolo príliš veľkým zásahom do súkromia domu, keby nájomníci a ich klienti používali naše chodby. Finančný rozdiel medzi oboma blokmi je však evidentný. Kým  v našom bytovom dome máme zisk 580-tisíc korún, vlastníci druhého majú 150-tisícové straty. Podľa zmluvy sa na oprave spoločných priestorov musia podieľať oba bloky, takže napriek vynikajúcim výsledkom predsa strácame.“

Ak sa obyvatelia domu rozhodnú spoločné priestory prenajať aj za predpokladu, že do domu budú mať prístup cudzí ľudia, mali by vyriešiť zabezpečenie domu proti možným krádežiam a iným udalostiam. V prípade priechodných prevádzok v bytových domoch zvyknú nájomníci prijímať zákazníkov na objednávku, čím získavajú prehľad o pohybe cudzích ľudí v interiéri. Firmy, ktoré prevádzkujú anténne zariadenia na streche domu, potrebujú byť v prípade náhlych výpadkov a porúch nezávislé od obyvateľov domu. Mali by však zároveň presne uviesť, ktoré osoby budú mať kľúče od domu. Podľa skúseností Jaroslavy Zapletalovej môže byť obojstranne výhodným riešením videotelefón: „V jednom bytovom dome ho vy­užívalo kaderníctvo, ktoré jeho ­inštaláciu aj financovalo. Vlastníci majiteľke na oplátku zmluvne zabezpečili päťročný nájom, aby sa jej investícia vyplatila.“

Podmienky prenájmu

Nevyhnutnou súčasťou obsahu zmluvy je predmet nájmu, meno prenajímateľa aj nájomcu. V dokumente musia byť uvedené presné podmienky prenájmu, ktoré prijala schôdza vlastníkov, jednak technické a finančné, jednak údaje o tom, na aký dlhý čas sa nájomná zmluva uzatvára a aké sú výpovedné lehoty pre obidve strany. Zákon hovorí, že pri rozúčtovaní úhrad sa zohľadňuje miera využívania spoločných priestorov. To znamená, že nájomca má rovnako platiť všetky spotreby a služby, ktoré sa mu poskytnú. Preto je nutné uviesť túto skutočnosť aj v zmluve, aby nedošlo k neoprávnenému odberu na úkor obyvateľov domu. Dôležité je presne vymedziť, čo prenájom zahŕňa, či sú poplatky za energie v inkluzíve alebo sa platia osobitne na základe určitých meraní, ktoré je potrebné zabezpečiť. Pre budúceho majiteľa prevádzky môže byť rovnako dôležité zapojenie do telefónnej siete alebo internetový prístup.

Zmluva by mala uvádzať, aké kroky vlastníci podniknú, keď prenajímateľ nebude plniť svoje povinnosti alebo prestane platiť. Rovnako treba zmluvne zabezpečiť likvidáciu zariadenia prenajatého priestoru v prípade, že nájomník odíde a nebude zastihnuteľný na uvedenej adrese. Vlastníci sa môžu právne poistiť a vynútiť si právo do určitej doby zariadenie zlikvidovať bez nároku nájomcu na odškodné, keby sa o zanechaný majetok dodatočne prihlásil. O prípadné vypratanie priestoru môžu zmluvne požiadať samotného nájomcu. V opačnom prípade musí likvidáciu zrealizovať alebo zaplatiť bytový dom. „Pre takéto prípady je najlepšie požiadať nájomcu o zloženie takzvanej zábezpeky. Ešte predtým však treba zistiť, koľko by vypratanie priestoru stálo. Táto čiastka sa podľa dohody nájomcovi vráti v čase, keď miestnosť uvoľní alebo dá do pôvodného stavu. Ak vzniknú nejaké škody, napríklad sa rozbije okno, a nájomník to pred odchodom nedá do poriadku, vzniknutá škoda sa uhradí zo zábezpeky a zvyšok sa mu vráti,“ navrhuje Peter Trnkal.

Prevádzky

Ak sa prenajímané spoločné priestory majú zmeniť na istý druh prevádzky, napríklad obchod alebo pohostinské zariadenie, treba ich v zmysle stavebného zákona prekvalifikovať, t. j. požiadať o stavebné povolenie a v rámci nového projektu vyriešiť všetko, čo s novou prevádzkou súvisí – napojiť ju na prívod vody, vykurovanie, elektrinu, vetranie a vybudovať hygienické zariadenie. Ešte pred uzavretím zmluvy musí byť obidvom stranám jasné, kto sa bude na týchto úpravách podieľať. Obyčajne ich realizuje nájomca na vlastné náklady. Ak to však urobí prenajímateľ, čiže vlastníci, mal by vedieť, za aký čas sa mu investícia premietnutá do poplatku za nájom vráti. K uzavretiu zmluvy nesmie dôjsť predtým, než stavebný úrad vydá kolaudačné rozhodnutie o zmene spoločného priestoru na nebytový. „Ak vlastníci so stavebnými úpravami nepočítali, musí sa zvolať nová schôdza, na ktorej vlastníci rozhodnú o ich realizácii. Keď zmeny budúcemu nájomníkovi schvália, musia ho pred uzatvorením zmluvy požiadať o predloženie potrebných potvrdení, vrátane potvrdenia z úradu verejného zdravotníctva a hasičského zboru,“ pripomína Jozef Malich.

Akú cenu určiť?

Cenu prenájmu určuje ponuka a dopyt v danej lokalite. Jaroslava Zapletalová odporúča získať viacero alternatív a ponuky porovnať, pokiaľ to atraktivita priestoru umožňuje. Realitné kancelárie majú v tejto oblasti prehľad a dokážu dobre poradiť. Pri inzerovaní ponuky sa bytový dom môže obrátiť aj na reklamné agentúry.
Ak si pri súčasnom pohybe cien vlastníci bytov nie sú istí, akú výšku nájmu určiť, najmä v súvislosti s drobnými prenájmami (uskladnenie, záujmové aktivity a pod.), Peter Trnkal odporúča orientovať sa podľa hybnej referenčnej hodnoty, napríklad stanoviť poplatok za prenájom 1 m² ako určité percento z minimálnej mzdy. Z dôvodu príjmu z prenájmu, ktorý podlieha daňovej povinnosti, je potrebná registrácia na daňovom úrade. To znamená, že vlastníci musia odviesť 19-percentú daň zo všetkých príjmov bytového domu. Môžu zvoliť dve formy odvodu: jednak prostredníctvom zrážkovej dane hneď pri úhrade jednotlivých nájmov alebo jednou položkou zo všetkých príjmov do 15. januára nasledujúceho roku, ktorá musí byť zároveň uvedená v daňovom výkaze.

Na vyhľadávaní informácií, dolaďovaní technických detailov a príprave zmluvy sa môžu podieľať všetci vlastníci domu. Šikovný zástupca vlastníkov všetko pripraví na podpis správcovi. „Sformulovanie zmluvy by malo byť súčasťou štandardnej služby, ktorú správca poskytuje za dohodnutý mesačný poplatok,“ hovorí Peter Trnkal a dodáva, že významné príjmy do fondu z prenájmu spoločných priestorov si ľudia uvedomujú. Na druhej strane však prehliadajú menšie dotácie, napríklad z prenajímania priestorov ako skladov.

Príklad spolunažívania

Zo spoločného spolunažívania môžu profitovať obyvatelia domu, ale aj nájomníci, ktorí sa usadili v spoločných priestoroch. Bytový dom, v ktorom ako zástupca vlastníkov pôsobí František Klimo, je dokonalým príkladom symbiózy medzi prenajímateľom a nájomníkom. „Stavebná firma, ktorá sídli na prízemí, prenajíma približne 40 m² plochy. Keďže stavebné úpravy zrealizovali vo svojej vlastnej réžii, uzavreli sme s nimi zmluvu, v ktorej sme im zabezpečili nezvyšovanie nájmu do roku 2008, a to bez ohľadu na infláciu. Od začiatku sa naši nájomníci správajú veľmi korektne. Počas stavebných úprav v prenajatých priestoroch rešpektovali právo našich obyvateľov na oddych a v podvečerných hodinách či v dňoch pracovného pokoja práce prerušili. Navyše bola impulzom aj ich pomoc pri zatepľovaní a vyregulovaní nášho domu, keď nám zaplatili nájomné na tri roky dopredu. Aj vďaka tomu nám nevznikli žiadne dlžoby.“

Anna Salvová
Foto: autorka

Článok bol uverejnený v magazíne Správa budov 2/2008.