Retailový trh ožíva, no riziká pretrvávajú. Pandémia spomalila jeho expanziu

retail
Zdroj: Shutterstock

Nákupné centrá si počas pandémie koronavírusu zažili kritické obdobie, počas ktorého došlo k sektorovým zmenám a presunutiu vyjednávacej pozície smerom k obchodníkom so silným finančným postavením a odolnosťou proti pandémii. V tomto roku sa očakáva rozšírenie slovenského retailu o vyše 150-tisíc štvorcových metrov, čo predstavuje výzvu v súvislosti s prilákaním dostatočného dopytu spotrebiteľov, ktorý sa čiastočne presunul do online prostredia.

V rámci publikácie ASB Almanach 2021 sme poskytli priestor odborníkom z prostredia stavebného podnikania.

Mimoriadne okolnosti v maloobchode spôsobili počas prvej a druhej vlny pandémie COVID-19 problémy s obratom nájomcov, ktoré negatívne ovplyvnili príjem prakticky každého vlastníka nákupných centier v krajine. V lepšej situácii sa nachádzali regionálne retailové projekty, ktoré nie sú do takej miery ovplyvnené dopytom od zamestnancov z priľahlých kancelárskych budov.

Vláda poskytla pomoc vo forme dotácie časti nájomného (žiadosti mohli byť podané do konca júna tohto roka), ktorá však nezabránila krachu časti maloobchodníkov s menšími obratmi a slabšou finančnou pozíciou spred pandémie. A to najmä zo sektora food & beverage a módy. Najviac zasiahnuté prevádzky uviedli, že počas minulého roka ich obraty klesli v priemere na 30 % v porovnaní s úrovňou pred pandémiou.

V najhoršej situácii sa ocitli fitnes centrá, kiná a detské kútiky, ktoré zostali dlhodobo zatvorené, resp. ich prevádzka bola väčšinu roka možná iba v obmedzenom režime. Najväčší nárast tržieb zaznamenali obchody so športovým tovarom a diskontné reťazce. A to z dôvodu zvýšenia dopytu po športovaní v exteriéri a zvýšeného dôrazu spotrebiteľov na akciový tovar.

Darilo sa aj hobby marketom, predajniam elektroniky a záhradníckym potrebám. Každý maloobchodník, ktorý dokázal efektívne implementovať tzv. omnichannel predaj, bude aj po tejto pandémii vo výrazne lepšej pozícii. Menšie nákupné centrá v sekundárnych lokalitách a centrá s neefektívnou správou sú v porovnaní so zastabilizovanými väčšími a dobre spravovanými centrami menej odolné proti mobilite nájomcov. Taktiež sú vystavené väčšiemu konkurenčnému tlaku.

Nájomcovia prichádzajú s čoraz náročnejšími podmienkami. Patria sem napríklad prenesenie nákladov na zariadenie maloobchodnej jednotky na prenajímateľa, možnosť prolongácie zmluvy pri zachovaní pôvodnej výšky nájomného a servisných poplatkov a ďalšie podmienky. Neistota spojená s obavami zo znovuzavedenia reštrikcií počas jesene tohto roka spôsobuje, že mnohé (najmä gastronomické) značky pozastavujú plánovanú expanziu.

To má vplyv na prenajímateľov, ktorí takto musia hľadať náhradných nájomcov do jednotiek, ktoré ostanú neprenajaté. Maloobchodné tržby sa prvýkrát dostali nad hodnotu pred pandémiou v júni tohto roka. Podľa Štatistického úradu SR v tomto mesiaci medziročne stúpli o 6,6 %. Najvyšší rast zaznamenal maloobchod s pohonnými látkami (17,1 %) a maloobchod mimo predajní (13,3 %), kam patrí aj internetový predaj.

Tržby maloobchodu s potravinami, nápojmi a tabakom však od začiatku pandémie stále nedosiahli rast a medziročne klesli o 5,5 %. Predajniam s odevmi a obuvou sa, naopak, darilo, pričom rástli o 12,1 % a 9 %. Predaj v kultúre a rekreácii bol síce vyšší ako pred rokom, stále však pod úrovňou roka 2019. Je teda zjavné, že zmeny v spotrebe pretrvávajú aj počas obdobia bez výrazných protipandemických opatrení.

Ihneď po otvorení obchodov sme evidovali návštevnosť centier takmer porovnateľnú s obdobím pred pandémiou COVID-19, no medzičasom došlo k jej ustáleniu na mierne nižších hodnotách. Aj keď rastúca zaočkovanosť obyvateľstva a znovuotvorenie obchodov vplývajú na slovenský maloobchod v zásade pozitívne a stabilizujúco, evidujeme aj zmeny v spotrebiteľskom správaní obyvateľstva.

Vo všeobecnosti je síce počet návštev obchodných centier nižší, ale veľkosť nákupu je vyššia ako pred pandémiou.

Nový development a značky na Slovensku

V dôsledku pandémie prišlo v roku 2020 aj k spomaleniu expanzie retailového trhu. Celková ponuka nákupných centier na Slovensku sa za celý rok rozšírila iba o necelých 75-tisíc štvorcových metrov. Medzi najvýznamnejšie projekty otvorené v minulom roku patrí nákupné centrum Novum Prešov. V súčasnosti otvorilo väčšinu svojich maloobchodných jednotiek, pričom celková miera obsadenosti centra je na úrovni 95 %.

Aktuálne je vo výstavbe na celom Slovensku okolo 152 000 štvorcových metrov nákupných centier alebo zmiešaných schém, ktoré by mali byť otvorené v priebehu nasledovného roka. Približne 62 % spadá pod Bratislavský kraj, 17 % pod Nitriansky kraj, 12 % pod Košický kraj a 9 % pod Prešovský a Žilinský kraj.

V tomto roku očakávame celkové rozšírenie ponuky retailových priestorov nákupných centier o približne 122-tisíc štvorcových metrov. V prípade retailových parkov o takmer 30-tisíc štvorcových metrov. Zrekonštruovaný obchodný dom Tesco v Nitre sa v júni otvoril pod novým názvom OD PRIOR Nitra s celkovou prenajímateľnou plochou viac ako 10 000 štvorcových metrov.

Ďalšia ikonická budova, pôvodný obchodný dom Prior, bola v apríli otvorená v centre Košíc po rozsiahlej rekonštrukcii pod novým názvom OD Urban. Medzi najväčšie centrá vo výstavbe patrí rozšírenie Eurovea II v Bratislave, ktoré bude ponúkať spolu s prvou fázou 85 000 štvorcových metrov a 250 obchodných jednotiek. Medzi nimi návštevníci nájdu aj medzinárodne obľúbený obchodný reťazec Primark.

HB Reavis avizoval otvorenie projektu Nivy (s prenajímateľnou výmerou až 70 000 štvorcových metrov) na september 2021.

Medzi väčšie projekty s bližším alebo vzdialenejším dátumom otvorenia evidujeme taktiež rozšírenie Eperia v Prešove, plánovanú výstavbu OC Ruža v Ružomberku od developera TetraStav, Promenada Living Park v Nitre a rozšírenie OC Madaras v Spišskej Novej Vsi. Zo slovenského maloobchodného trhu počas posledných dvoch rokov odišli alebo zatvorili časť predajní značky, ako Adidas, Camaieu, Forever 21, Freywille, Klenoty Aurum, Promod a Tous.

Svoj príchod, resp. expanziu však ohlásili značky, ako GAP, Oysho, Springfield, Women’secret, Regatta alebo Zara Home. Expanziu ohlásil aj obchodný reťazec s potravinami Žabka, ktorý je franšízou spoločnosti Tesco. IKEA otvorila výdajné miesta pre zákazníkov v Nitre, v Žiline a v Banskej Bystrici.

Mountfield, najväčší európsky špecializovaný maloobchod so záhradnou technikou, bazénmi a domácimi a záhradnými potrebami, si vybral ako miesto svojej novej predajne na Slovensku centrum Shopping Palace. Celkovo sa v roku 2021 ráta s príchodom ôsmich zahraničných značiek na slovenský trh. Rast výstavby má vplyv na celkovú saturáciu maloobchodu na Slovensku. To znamená, koľko štvorcových metrov maloobchodných plôch prislúcha na tisíc obyvateľov.

Z krajských miest má najvyššiu saturáciu nákupných centier Nitra, nasledovaná Žilinou a Bratislavou. Košice a Banská Bystrica z nich majú najnižšiu saturáciu. Podobná situácia platí aj po započítaní retailových parkov. V rámci medzinárodného porovnania s krajinami v strednej a východnej Európe sa nachádzame nad priemerom.

Bratislava dokonca výrazne vedie v saturácii nákupných centier, pričom má až o 83 % vyššiu saturáciu ako Praha. Tá je druhá v poradí so 618 štvorcovými metrami na tisíc obyvateľov. Dôvodom je okrem absencie klasických high street zón aj vysoký podiel obyvateľov z iných regiónov nakupujúcich v hlavnom meste.

Aj z tohto dôvodu trh v hlavnom meste aktuálne netrpí prebytkom ponuky. Otázny je však vplyv otvorenia dvoch nových väčších projektov na výkonnosť existujúcich nákupných centier. Retailové parky sú spomedzi hlavných miest populárne najmä v Bukurešti a vo Varšave.

V celonárodnom porovnaní sa Slovensko v saturácii nákupných centier nachádza na druhej pozícii po Poľsku. Poľsko má 281 štvorcových metrov prenajímateľných obchodných plôch v nákupných centrách na tisíc obyvateľov.

Investičný trh a ceny

Úrovne nájmov sa od minulého roka mierne znížili pre opatrenia proti COVID-19 a s tým súvisiacu nižšiu mobilitu a výdavky spotrebiteľov. Po období znižovania rizika v portfóliách investičných spoločností, z ktorého do veľkej miery benefitoval sektor priemyselných nehnuteľností, sa v roku 2021 počíta s čiastočnou rotáciou smerom k ostatným segmentom nehnuteľností.

Vidíme výrazný nárast investičnej aktivity vrátane niekoľkých prebiehajúcich rokovaní v maloobchode, ktorý by mal tvoriť väčšinu investícií za tento rok. Za prvý polrok sme videli štyri retailové transakcie s celkovou výškou 311 miliónov eur. V prvom polroku prišlo k akvizícii 60 % vlastníckeho podielu prémiového nákupného centra Aupark Bratislava investičnou skupinou WOOD & Company a jej joint venture partnerom Tatra Asset Management.

Táto akvizícia sa zaraďuje medzi najväčšie transakcie v slovenskom retaili a potvrdzuje dôveru v budúci vývoj nákupných centier na Slovensku. Významnou maloobchodnou transakciou bolo aj získanie väčšinového podielu spoločnosťou InTeFi v košickom obchodnom centre Cassovar, ktorá zahŕňa 7 000 m2 prenajímateľných maloobchodných plôch. Predmetom transakcií boli aj Tesco Senec a obchodné centrum Južanka.

Pandémia vniesla do retailových investícií aj zvýšený apetít po aktívach s menším počtom nájomníkov pri dlhších trvaniach nájomných zmlúv. Tie pre investorov predstavujú vyššiu stabilitu príjmov v prípade výkyvov v ekonomike. Patria sem najmä retailové parky alebo samostatne stojace retailové jednotky, ktoré poskytujú podobnú mieru rizikovosti ako priemyselné haly. U oboch sa dosiahnuteľná výnosová miera (tzv. prime yield) postupne znižuje vďaka vysokému dopytu po týchto aktívach.

V segmente retailových parkov a samostatne stojacich obchodných jednotiek možno dosiahnuť výnosové miery vo výške 7,00 až 7,25 %. A pri projektoch s WAULT-om 10 rokov dokonca 6,25 % až 6,50 %. Najlepšie nákupné centrá si naďalej udržujú výnosovú mieru na úrovni 6,00 %. Výhľad Cushman & Wakefield na tento rok je stabilný. No väčšina z nich čaká na zastabilizovanie príjmov predtým, ako sa budú ponúkať na predaj.

Maximálny nájom za štandardnú jednotku je na úrovni 65 eur za štvorcový meter za mesiac. Rozhodujúcim faktorom vplývajúcim na ceny bude aj zvýšenie saturácie v Bratislave s plánovaným otvorením Stanice Nivy a rozostavanou druhou fázou nákupného centra Eurovea. To odrádza niektorých investorov z dôvodu neistoty ohľadom absorpcie a budúcej výkonnosti projektov v hlavnom meste.

Nový development je však sprevádzaný výstavbou nových bytových a kancelárskych budov. Tie by mali zabezpečiť aj dodatočné zdroje dopytu pre nové projekty.

„V globálnom rozmere sa dá očakávať, že vplyvom nateraz ešte stále nevyriešenej pandémie COVID-19, výraznejšie sa prejavujúcich vplyvov globálneho otepľovania, otrasov svetovej ekonomiky a nepredvídateľnosti trhu práce bude kolísať aj spotrebiteľská dôvera. Táto situácia by mohla viesť k zvyšovaniu všeobecného povedomia a citlivosti spotrebiteľov na sociálne, bezpečnostné a environmentálne otázky. A teda aj k zmenám nákupného správania,“ vysvetľuje Pavol Kopernický, vedúci retailového tímu v spoločnosti Cushman & Wakefield na Slovensku.

„Medzi takéto zmeny nákupného správania môže patriť napr. aj tzv. „mindful shopping“, teda k potrebám a k životnému prostrediu vnímavejšie a racionálnejšie nakupovanie. Maloobchod tiež čaká ešte náročnejší a informovanejší spotrebiteľ. Získať a udržať si ho bude spoločná výzva pre maloobchodníkov, ako aj správcov maloobchodných nehnuteľností a investorov. Na strane víťazov budú tí, ktorí sa dokážu najlepšie prispôsobiť častým zmenám a výzvam dnešnej doby,“ dodáva.

Juraj Bronček
Juraj Bronček

Výskumný analytik spoločnosti Cushmann & Wakefield Slovensko.

Má šesťročné skúsenosti v oblasti výskumu v medzinárodnej ekonomike a komerčných nehnuteľnostiach vrátane autorstva článkov vo viacerých domácich a medzinárodných vedeckých periodikách.

Po absolvovaní doktorandského štúdia v odbore medzinárodný obchod na Obchodnej fakulte Ekonomickej univerzity v Bratislave prevzal zodpovednosť za oddelenie výskumu v spoločnosti Cushman & Wakefield Slovensko. Má na starosti tvorbu trhových štúdií, poskytovanie market intelligence služieb a analýzu dát pre súkromné spoločnosti a verejné inštitúcie pôsobiace na slovenskom trhu komerčných realít.

Juraj Bronček

Zdroj: Cushman & Wakefield Slovensko