Na počiatku developingu je vízia

Na počiatku developingu je vízia

Ktosi raz nazval developerov vizionármi v praxi. Vidia totiž investično-stavebnú príležitosť tam, kde je zatiaľ iba zelená lúka. Pravda, tam sa ich úloha nekončí, len sa začína. Tento proces ďalej pokračuje vytvorením finančného modelu, následným projektovaním až po realizáciu stavebného objektu. „Developer sa stáva akýmsi vševedkom, ktorý má prehľad prakticky o všetkých činnostiach, od právnych náležitostí cez technické záležitosti až po dohadovanie sa s budúcimi vlastníkmi či nájomcami,“ vysvetľuje Jiří Pecháček zo spoločnosti FINEP & partners. V prípade, ak developerská firma stavebný objekt aj prenajíma, tento proces zahŕňa často i realitnú činnosť. Začnime však hľadaním definície pojmu a jeho interpretáciou.

Čo je developing

Slovo developing značí vývoj, rozvoj alebo priebeh. „V realitnom biznise je to, zjednodušene povedané, proces, počas ktorého na kúsku zeme postupne vyrastie nehnuteľnosť,“ hovorí Peter Uhlárik zo spoločnosti GRUNT.

Developing sa prakticky začína výberom a kúpou vhodného pozemku či inej nehnuteľnosti. Zahŕňa aj development pozemkov, ktorý združuje viaceré činnosti, počnúc vykúpením pozemkov, ich majetkovým vyrovnaním až po prípravu infraštruktúry. Juraj Šaštinský zo skupiny Penta Investments vníma developing ako proces, ktorý spočíva v riadení projektu a nákladov a permanentnom monitorovaní kvality výstavby.

„Developing vystupuje ako integrujúci prvok medzi realitnými maklérmi, investormi, projektantmi a stavebnými firmami,“ približuje Juraj Šaštinský a ďalej tvrdí, že vo svojej podstate je procesom, ktorého účelom je vytvoriť stavebný objekt s cieľom uplatniť ho na trhu nehnuteľností. Uskutočňuje sa tak vo forme prenájmu stavebného objektu alebo jeho následného predaja.

Kto je developer

Úlohou developera je vylepšiť nehnuteľnosť, či už je to pozemok, alebo existujúca budova. Cieľom jeho aktivity je zvýšenie hodnoty nehnuteľnosti. Investor zasa zabezpečuje financovanie projektu. V niektorých prípadoch môže byť developer a investor tá istá spoločnosť. Podľa Jiřího Pecháčka pre developera je najdôležitejší cit pre kúpu nehnuteľnosti a vyvážený pohľad na celý proces developingu. Investor dáva k dispozícii svoj kapitál a najíma si odborníkov, ktorí ho zaštítia v jednotlivých fázach projektu.

V súčasnosti je už veľa developerov aj investormi, prípadne sa spolupodieľajú na financovaní projektu. Developer môže byť i správcom realitných fondov. „Developer je ten, kto musí ovládať celý proces od akvizície až po finálny predaj,“ dodáva Lucia Švecová zo spoločnosti ORCO Slovakia.

Tab. 1 Najväčšie developerské spoločnosti v roku 2005

Zdroj: TREND Top v stavebníctve a realitách 2006, prevzaté so súhlasom vydavateľa

Developerský rozum

Čo je pre developerov podstatné pri rozhodovaní o nových projektoch? Pri vstupe do nových projektov vychádzajú z aktuálneho stavu realitného trhu a prognózy jeho vývoja. „Kľúčovú úlohu hrá lokalita, a to pri každom segmente realitného trhu,“ vysvetľuje Juraj Šaštinský. V podstate ide o tieto faktory – miesto, cenu, efektivitu a prípadné riziká.

A aká je minimálna miera výnosu, ktorá rozhoduje o vstupe do projektu? Podľa Jiřího Pecháčka to pred niekoľkými rokmi bolo vyše 10 % p. a., v súčasnosti sa miera výnosu pohybuje okolo 6 %. Juraj Šaštinský zase tvrdí, že v prípade ich spoločnosti sa rozhodujú o vstupe do projektov, pri ktorých návratnosť investícií nie je menšia ako 25 %. Podľa Petra Uhlárika sa nedá hovoriť o konkrétnych číslach, keďže závisia od mnohých faktorov.

Základným cieľom developmentu je realizácia zisku. V niektorých prípadoch sa dá hovoriť aj o snahe priniesť na trh inovačné riešenia a nadčasovú architektúru a odlíšiť sa od konkurencie. „Cieľom je komplexnosť pripravovaných riešení a optimálne využitie celého územia,“ hovorí Peter Uhlárik.

Spolupráca

Podľa Ivany Bendovej, viceprezidentky a design riaditeľky spoločnosti Allied Architects International so sídlom v Šanghaji, je pre developerov dôležité uvedomiť si, ako uvažuje architekt. Architektka si kladie otázku, či developeri a architekti dokážu komunikovať spoločnou rečou.

A aké sú skúsenosti developerov s pripravenosťou samospráv na investície súkromného sektora? Vo všeobecnosti sa dá hovoriť o dobrých skúsenostiach. „I keď sú začiatky niekedy ťažké, treba sa vzájomne pochopiť a naučiť sa ctiť základné pravidlá,“ myslí si Jiří Pecháček.

Developeri uprednostňujú jednoznačnú komunikáciu pri napĺňaní svojich zámerov. Vítajú, keď mesto jasne hovorí, čo možno stavať na ich území a za akých podmienok. „Mestá a obce po dlhých rokoch pochopili, že v spolupráci so súkromným investorom vedia rozvíjať aj vlastné aktivity, a tým, samozrejme, zveľaďovať svoje prostredie. Naša skúsenosť je pozitívna, pripravujeme viacero spoločných projektov, kde bude mesto alebo, naopak, my spoluinvestorom,“ vysvetľuje Juraj Šaštinský. Peter Uhlárik spoluprácu s miestnou samosprávou hodnotí podobne: „Mesto je pripravené rokovať s investorom a má vôľu podporiť dobré projekty. Niekedy však narazíme na deficit finančných, administratívnych či personálnych kapacít.“ Spoluprácu s bratislavským magistrátom hodnotí obchodný riaditeľ spoločnosti J&T REAL ESTATE Miroslav Fülöp: „Komunikácia s magistrátom je veľmi pragmatická, čo znamená, že má zlepšujúcu tendenciu.“

Tab. 2 Najväčšie kancelárske projekty v SR (začiatok realizácie 2005 – 2006)

* akciová spoločnosť (joint venture Syner Group a Penta Investments)

A ktoré oblasti Slovenska majú v budúcnosti potenciál pritiahnuť investície? Závisí to predovšetkým od životnej úrovne v danom regióne. Developeri vedia, že časom nastane príležitosť na vhodný developerský projekt tam, kde majú ľudia dostatočný príjem. Po rokoch, keď sa realitný development sústreďoval len v hlavnom meste, sa v poslednom období realitný boom rozširuje aj do niektorých regiónov.

Pre investorov a developerov sú zaujímavé najmä regionálne veľkomestá so silnejúcim priemyslom, kde sa očakáva zintenzívnenie rezidenčnej výstavby, retailu a logistiky. „Tento vývoj však môže byť zabrzdený v odľahlejších regiónoch s nevyhovujúcou infraštruktúrou,“ dodáva Juraj Šaštinský. „Kameňom úrazu pri nebratislavských regiónoch je napriek strategickej polohe krajiny nízka miera dostupnosti. Investície budú zrejme územne jemne kopírovať postupne pribúdajúce úseky diaľnic,“ poukazuje na situáciu Peter Uhlárik.

Lucia Hakelová
Foto: archív vydavateľstva
Vizualizácia: GLOBAL GROUP

KategórieDeveloperi