Juraj Nevolnik: Rast stavebníctva zatiaľ nie je nezdravý

Ceny bytov vo veľkých mestách začali v závere roka 2016 prekonávať hodnoty z roku 2008, čiže z obdobia tesne pred vypuknutím realitnej krízy. Rast bol výraznejší ako v predošlom období, akceleruje aj aktivita developerov. Nastali realitné zlaté časy alebo treba začať biť na poplach? O situácii na realitnom trhu na Slovensku sme sa porozprávali s Jurajom Nevolníkom, Development Directorom v spoločnosti Penta Investments.

Ako by ste teda pomenovali situáciu na slovenskom realitnom trhu v súčasnosti? Je to ešte zdravý vývoj bez mohutných špekulatívnych nákupov?
Zatiaľ situáciu nevnímame ako kritickú. Aj my máme časť investičných kupujúcich, ale väčšina z nich sú tzv. long position investori, ktorí nehľadajú krátkodobý kapitálový výnos z predaja nehnuteľností so ziskom o rok či o dva.

Ak aj ide o podobnú investíciu, je to napríklad prípad, keď klient kúpi byt pre dcéru, ktorá sa po nejakých troch rokoch, keď dokončí vysokú školu, do neho aj presťahuje. No a dovtedy ho bude prenajímať. Za zdravý a udržateľný podiel považujeme 20 – 30 % takýchto investičných kupcov na jednom projekte.

Vývoj ešte nepresiahol tento limit?
V našich projektoch zatiaľ nie.

Ale nebezpečenstvo hrozí…
Uvedomujeme si to, dokonca sa snažíme brániť špekulatívnym kupujúcim aj zmluvne, keď pri kúpe bytu v našom projekte v podstate neumožňujeme predaj zmluvy, kým sa projekt nedokončí. Tým chceme zabrániť špekuláciám na trhu s nehnuteľnosťami.

Vo vašom prémiovom projekte Sky Park predávate byty už za 3 000 eur za štvorcový meter. Naozaj nehrozí realitná bublina?
Zatiaľ si nemyslím, že by bol rast nezdravý, navyše, Bratislava je región, ktorému sa ekonomicky dlhodobo darí. O tom svedčí, žiaľ, v neprospech ostatných častí Slovenska, aj migrácia mladých ľudí do hlavného mesta, ktorá do veľkej miery stojí za dopytom po bývaní. Trh s nehnuteľnosťami teda považujeme za zdravý a rast cien nie je skokový. Vo vzťahu k novým investíciám sme ale triezvi a nerobíme si veľké ilúzie, že rast nehnuteľností bude donekonečna pokračovať týmto tempom.

Stavebná konjunktúra však opäť môže rozkývať stavebnú kvalitu. Kladiete dôraz na stavebnú stránku projektu, napríklad na statiku?
Pri každom projekte si dávame vypracovať nezávislý audit statiky, pričom je jedno, či ide o 5-podlažné bytovky v lokalite Bory alebo 31-podlažné v Sky Parku. Popri tejto návrhovej časti máme aj nový interný tím špecialistov na jednotlivé technické časti stavby, ktorý pripomienkuje stavby zo stránky technológií, elektroinštalácií, vzduchotechniky a fasády.

Digital Park, Bratislava, 2012
Administratívny komplex pre moderné spoločnosti, ktoré vyžadujú flexibilitu a komfortné pracovné prostredie. Získal Cenu Dušana Jurkoviča.

V tejto súvislosti je zaujímavé, že až na výnimky nerealizujete svoje stavby formou generálnej dodávky. Prečo?
Keďže si jednotlivé časti tendrujeme sami, máme väčšiu kontrolu nad kvalitou a nákladmi projektu.

Vykonávate aj autorský dozor?
Áno, máme interný tím tzv. construction manažérov, ako aj  externé spoločnosti na realizáciu výberových konaní a technický dozor investora. To je, myslím, dostatočná kontrola kvality.

Veľký dôraz kladiete na architektúru svojich projektov. Prečo je to pre vás dôležité, zlepšuje vám to predaj?
Ako developer a predajca nikdy nebudeme a ani nechceme byť najlacnejší na trhu. Naším zámerom je nájsť rozumný pomer medzi cenou a výkonom. Nechceme robiť vyslovene luxusný segment, ale aj do vyššieho či nižšieho stredného segmentu typu Bory Bývanie chceme priniesť kvalitu, ktorá je pre daný segment nadštandardná. Snažíme sa teda investovať do kvalitnej architektúry, ktorú mnohí klienti pri byte či pozemku spočiatku ani nevnímajú.

Bory Mall, Bratislava, 2014
Nákupno-zábavné centrum, ktoré pochádza z dielne svetoznámeho talianskeho architekta Massimiliana Fuksasa.

Sky Park komunikujete na verejnosti najmä cez hviezdnu architektku Zahu Hadid. Ako ste sa k nej dostali?
S týmto veľkým ateliérom komunikujeme už niekoľko rokov, vlastne od momentu, keď zvíťazili v našej medzinárodnej architektonickej súťaži so štúdiou na pozemok na Čulenovej ulici. Projekt sa v priebehu rokov ešte upravoval, znížil sa počet veží v prospech verejných priestorov, výsledkom bude nový mestský park, taktiež od ateliéru Zahy Hadid.

Aká bola vaša pozícia?
Komunikácia s takou osobitou architektkou, akou bola Zaha Hadid, je, samozrejme, občas náročná. Aj developer nášho kalibru musel občas zraziť opätky a prispôsobiť sa termínom a predstavám tejto svetovej architektonickej kancelárie. Predsa len máme inú pozíciu, ako keď rokujeme s lokálnym architektom. Ale vo všeobecnosti to vnímame ako veľmi produktívnu diskusiu.

Bola Zaha Hadid aj v Bratislave?
Boli tu ľudia z jej ateliéru. Asi pred rokom a pol sem mala prísť aj ona, ale jej návšteva sa musela presunúť a potom už, žiaľ, zomrela. Veľmi sme dúfali, že sa nám podarí zabezpečiť jej návštevu pri začatí výstavby Sky Parku. Aj keď sa nám to už nepodarí, do Bratislavy prinesieme aspoň jej odkaz v podobe najmodernejšej architektúry.

Rosum, Bratislava, 2017
Kancelárske centrum ponúka viac ako 22 000 m2 prenajímateľných kancelárskych priestorov najvyššieho štandardu.

Zdá sa, že pri Sky Parku zostane jej osobitý organický rukopis. Zachováte jej koncept aj pri verejnom priestranstve?
Koncept, ktorý bol pôvodne navrhnutý, teda pavilónová zeleň a mestský park, sa v súčasnosti doťahuje a bude predstavený v najčistejšej podobe, teda neplánujeme na ňom nič zásadné meniť. Je to jedna z kvalitatívnych čŕt nášho projektu a intenzívne sa rieši s jej londýnskym ateliérom.

Bude zachovaná aj Jurkovičova tepláreň?
Áno, plánujeme jej fasádu kompletne zrekonštruovať a v súčasnosti finišujeme s uzatvorením konceptu jej obsahového využitia.

V internetových diskusiách som čítal, že by tam mal byť supermarket…
Zodpovedne môžem povedať, že nič také tam nebude… Pôjde o kombináciu komerčnej a verejnoprospešnej funkcie. Chceme, aby tepláreň bola samoudržateľná a dlhodobo fungovala bez našich či mestských dotácií. Určite to však nebude obchodné centrum.

Nová Terasa II., Košice, dokončenie 2017
Rezidenčný projekt, ktorý sa nachádza v Košiciach v susedstve historického centra a prináša do Košíc modernú architektúru.

Hviezdny ateliér aj niečo stojí – oplatia sa vám zvýšené náklady?
Určite. Je to drahšie, ale projekt Sky Park predstavuje vyššiu kvalitu bývania. Ak chceme ponúkať štvorcový meter za 3 000 eur s DPH, tak musí byť aj adekvátne kvalitný. Architektúra je súčasť kúpnej ceny.

Existujú exaktné tabuľky, ako sa kvalitná architektúra pretaví do ceny bytu?
Asi by bolo veľmi ťažké nájsť štatistickú koreláciu medzi tým, o koľko meno architekta zvýši cenu bytov. My ani nechceme analyzovať projekt takýmto spôsobom. Dôležitejšia ako meno architekta je pre nás kvalita návrhu.

Ako ešte vťahujete zákazníka do kúpy vášho bytu? Môže sa aj aktívnejšie zapájať a robiť si aj dispozičné zmeny?
Pokiaľ to technické a časové možnosti výstavby umožňujú, ponúkame aj klientske zmeny, keď si klient okrem výberu štandardu v spolupráci s nami nominovaným partnerom môže prispôsobiť byt na mieru ešte pred dokončením. Pravdaže, všetko je podmienené logistikou výstavby a bolo by nereálne čakať, že sa takáto zmena dá robiť mesiac pred kolaudáciou.

V uplynulých rokoch štartovali dopyt po nových bytoch aj lacné hypotéky. Bude dopyt pokračovať aj po avizovanom vstupe Národnej banky Slovenska?
Jeden z dôležitých faktorov pri kúpe bytu je aj výška anuitnej splátky a najmä vo vyššom strednom segmente to môže ovplyvniť dopyt. Časť kupujúcich kupovala byty na konci minulého roku práve kvôli tomu, že sa bála zavedenia reštrikcií Národnej banky Slovenska, ktorá sa chystá dlhodobo regulovať 90 až100 % hypotéky. Z dlhodobého hľadiska to však nevnímam ako zásadný problém, pretože väčšina klientov zloží potrebných 20 % aj z vlastných prostriedkov.

Čo keď sa zvýši úroková sadzba?
Ak by neboli úrokové sadzby 1,7 %, ale napríklad 5 %, tak by išlo o úplne inú situáciu. Znamenalo by to, že ekonomika rastie rýchlejším tempom a zvýšením úrokovej sadzby je potrebné brzdiť prehrievanie. Je to zaujímavá téma, o ktorej ekonómovia vedú v súčasnosti polemiku.

Ekonomika rastie, ale úrokové sadzby sú napriek tomu nízke a všetci sa obávajú ďalšieho prepadu. Je to zvláštny stav, ktorý nemá v modernej dobe precedens. Existuje síce veľká neistota, ktorá bráni rýchlemu rastu centrálnych úrokových sadzieb, ale zároveň máme fundamenty, ktoré hovoria, že ekonomika sa rozvíja pozitívnym smerom.

Bratislava je teda stále schopná absorbovať ďalšie tisíce štvorcových metrov?
Keby sme tomu neverili, tak to nerobíme. Absorpciu potvrdzuje aj fakt, že predávame byty rekordnou rýchlosťou. Je za tým viacero faktorov, patrí k nim demografia a do istej miery aj dobiehanie akumulovaného dopytu z minulých rokov – čo bol odložený nákup. Neexistuje teda zásadný dôvod, prečo by Bratislava nemala rásť. Je to región, ktorému sa na Slovensku najviac darí. Ľudia tu študujú na vysokých školách, kde po absolvovaní hľadajú svoje prvé bývanie, a aj preto je tu priestor na nový rast.

Rast môže byť extenzívny do dĺžky a šírky, ale ako vnímate zahusťovanie mesta?
Podľa mňa je potrebné Bratislavu koncepčne a premyslene zahusťovať, čo však môže naraziť na odpor ľudí, ktorí bývajú v danej mestskej časti, lebo na prvé počutie to znie nepríjemne. V praxi je zahusťovanie mesta z dlhodobého hľadiska udržateľnejšie z pohľadu dopravy, ako aj údržby infraštruktúry.

A oblasť rekonštrukcií starších objektov?
Pre nás ako developera to nie je zaujímavý segment. Nie preto, že by to nebola pekná disciplína, ale problém je v mierke. Naše vnútorné náklady sú v podstate rovnako vysoké, keby sme rekonštruovali 50 bytov v Starom Meste, ako keby sme stavali 300 bytov v lokalite Bory. Túto možnosť teda prenechávame iným, možno menším developerom.

Zaostrime na proces developmentu v Pente. Aké má fázy?
Začína sa obchodnou stratégiou, kde si povieme, čo chceme v rámci daného segmentu v najbližšom roku-dvoch robiť. Následne náš obchodný a akvizičný tím pracuje na vyhľadávaní nových investičných príležitostí. Každú investičnú príležitosť posudzujeme s analytikmi vo valuačnom modeli, ktorého výsledkom je cena, ktorú sme ochotní za projekt zaplatiť pri adekvátnom poznaní rizík a možných výnosov v budúcnosti.

Po akvizícii organizujeme architektonickú súťaž a po jej ukončení spolupracujeme s daným tímom na príprave projektovej dokumentácie. Interní projektoví manažéri koordinujú prípravu projektu a následne tzv. construction manažéri dohliadajú na externého dodávateľa daných služieb súvisiacich s výstavbou. Náš lízingový, resp. tím predajcov súčasne nastavuje obchodnú a marketingovú stratégiu pre daný projekt.

Bory Bývanie, Bratislava, dokončenie 2018
Nachádza sa medzi mestskými časťami Lamač a Devínska Nová Ves, pričom developer má záujem na tomto území vybudovať novú mestskú štvrť.  

Každá investícia sa odvíja od miery zisku. Aká je tá vaša?
Na slovenskom trhu pracujú developeri s čistou maržou od 10 – 20 %. Dôležitejšia ako percentuálne vyjadrenie marže je pre nás návratnosť vlastného kapitálu. Ide o výnos na percentách investovaného kapitálu ročne, pričom zohľadňuje aj bankové financovanie.

Vaša čistá marža sa pohybuje v spomenutom rozpätí?
Závisí to od projektov. Pri niektorých máme čistú maržu aj okolo 10%, potom sú zase projekty, ktoré prevyšujú 20 %.

Ako je to napríklad pri čerstvej administratíve Rosum?
Pri Rosume to ešte nevieme, lebo ide o projekt, ktorý nebol exitovaný. Zisk teda zistíme až pri jeho následnom predaji budúcemu majiteľovi. Našou stratégiou pri kancelárskych nehnuteľnostiach je budovu postaviť, prenajať a následne predať ďalšiemu investorovi, ktorý je spravidla inštitucionálny fond spravujúci nehnuteľnosti.

Robíte to pri každom projekte?
Závisí to od trhu a príležitostí, pričom každý produkt má za správnu cenu svojho kupca. Ako typický príklad takejto transakcie môžem uviesť predaj Florentina v Prahe čínskemu investičnému fondu za necelých 300 miliónov eur. Projekt bol postavený, prenajatý a následne exitovaný. Ak teda vieme povedať, že pri rezidenčných projektoch sa čistá marža pohybuje medzi 10 – 20 %, pri kanceláriách je to trochu komplexnejšia matematika.

Miera neobsadenosti kancelárií na Slovensku je nízka. Je pre vás dôležité mať stopercentnú obsadenosť už počas výstavby?
Nie. Je výhodou silného investora, že si môže dovoliť začať stavbu tzv. špekulatívne a nemusí čakať na predprenájom budovy. To nám dáva veľkú konkurenčnú výhodu v rokovaní s nájomcami, ktorí neplánujú sťahovanie niekoľko rokov vopred, ale naopak, chcú sa sťahovať o rok či rok a pol. Dnes je to oveľa častejšie ako pred niekoľkými rokmi, takže je dobré mať pripravenú dostatočnú zásobu štvorcových metrov, tzv. stock.

Akú obsadenosť musíte mať, aby ste dostali financie od banky?
Ak chceme získať od banky financovanie výstavby, potrebujeme mať 30 – 40 % predprenájom budovy, pričom my si môžeme dovoliť začať výstavbu aj bez toho, aby sme to mali financované bankami. Za zdravé považujeme, keď má budova pri kolaudácii 50 – 60 % obsadenosť a do dvoch rokov by sa mala pohybovať okolo 90 %. A toto je aj prípad Rosumu.

Spomínali ste valuačný model – ten vám určuje aj mieru investičného rizika?
Výsledkom valuačného modelu je vnútorná miera návratnosti a zohľadňuje nami očakávané riziká aj z dlhodobého hľadiska. Napríklad, ak má horizont desať rokov, tak zhodnotíme aj možný prepad na trhu. Výsledná kúpna cena teda zohľadňuje mieru rizika, ktorá je analyzovaná vo viacerých scenároch. Robíme si prepočty, ktoré nám ukazujú, ako sa bude miera návratnosti vyvíjať v závislosti od výšky nákladov, rýchlosti predaja a pod.

Kto schvaľuje tieto stratégie?
Máme dvojstupňové schvaľovanie projektu. Prvým je rada riaditeľov pre Real Estate, keď tá projekt schváli, posúva ho na investičnú komisiu, ktorá sa vyjadruje k jednotlivým investičným príležitostiam.

Kto sú ich členovia?
Rada riaditeľov má štyroch členov – je tam pán Jozef Oravkin ako partner v Pente, potom sú tam dvaja obchodní riaditelia zodpovední za rezidenčný a komerčný segment a ja ako riaditeľ pre development. V investičnej komisii sú všetci partneri spoločnosti a náš finančný riaditeľ.

Ako sa dostávate k investičným príležitostiam? Využívate aj politický lobing?
Veľkú väčšinu pozemkov, ktoré zhodnocujeme v našich investíciách, sme kúpili od iných súkromných vlastníkov. Pri akvizíciách teda nie sme odkázaní na verejný sektor. Ako súkromný investor pokladáme skôr za dôležité, aby boli jasne vymedzené pravidlá hry, ktoré platia pre všetkých rovnako. Rolu samosprávy tak chápeme v rovine toho, kto má určiť víziu rozvoja daného územia a dôsledne vymáhať dodržiavanie týchto pravidiel.

Sky Park, Bratislava, dokončenie 2019
Multifunkčný projekt v širšom centre hlavného mesta SR navrhnutý svetovým architektonickým štúdiom Zaha Hadid Architects

V minulom čísle prinieslo ASB podrobnú analýzu o poplatku za rozvoj, kde sa vyjadrovali aj zástupcovia spoločnosti Penta Investments. Tu by som sa vás chcel opýtať, či sa tento poplatok už premietol do zvýšenej ceny za byty?
Ako investor sa snažíme správať zodpovedne, podieľali sme sa na investíciách do verejnej infraštruktúry aj predtým, ako poplatok za rozvoj existoval. Bolo by však nešťastné, keby sme boli následne nútení do ďalších dodatočných investícií, ktoré by sa v konečnom výsledku premietli do ceny koncového produktu pre spotrebiteľa.

Najviac investujete v Bratislave a Košiciach, teda v dvoch najväčších mestách Slovenska, ktorým spoluvytvárate ich obraz. Ako vnímate mieru svojej zodpovednosti?
Dobrou vizitkou pre nás ako developera sú naše projekty, ktoré na Slovensku i v Českej republike zbierajú architektonické ocenenia. Jedným z dôvodov je, že vždy keď je to z finančných a časových možné, sa snažíme realizovať architektonickú súťaž.

Zároveň sa podieľame na územnom plánovaní mesta a aktuálne pripravujeme novú urbanistickú štúdiu územia Bory, ktorá by mala reagovať na iný vývoj mesta, ako sa predpokladalo pred niekoľkými rokmi. Participovali sme aj na územnom pláne zóny Chalúpkova a vo všeobecnosti vždy, keď je na to priestor, sa snažíme zapojiť do diskusie o budúcnosti územia, kde pôsobíme.

Ako v tejto súvislosti komunikujete s magistrátmi, miestnymi úradmi, ale aj rôznymi aktivistami?
S magistrátom a vedením mestských častí máme nastavenú komunikáciu na veľmi korektnej, odbornej a kultivovanej úrovni, takže si nemyslím, že by nás starostovia vnímali ako nepriateľov. Samozrejme, komunikujeme aj s občianskymi združeniami typu Cyklokoalícia. Jej pripomienky sme napríklad zohľadňovali pri výstavbe administratívnej budovy Rosum aj neskôr po územnom rozhodnutí, čiže nad rámec tohto, čo mohlo byť zohľadnené. Musí to však byť opodstatnené a v rozumných medziach.

Na ktorý váš projekt ste hrdý a na ktorý zase nie?
Hoci som pri výstavbe Digital Parku ešte nebol, som hrdý práve na tento náš prvý realitný projekt – vyjadruje, že kvalita stavby je pre nás dôležitejšia než rýchly zisk. Je to stavba, ktorá aj takmer sedem rokov po kolaudácii pôsobí, ako keby bola nová.

V našom portfóliu máme síce aj svetové projekty ako Sky Park, ale rovnako som hrdý aj na bytové domy v Boroch. Je pekné robiť prémiové veci, ale možno ešte ťažšie projekty, ktoré sú cenovo dostupné a zároveň kvalitné. Tak, aby ich ľudia nazývali svojím domovom aj po mnohých rokoch od nasťahovania.

Juraj Nevolník

Pre Pentu začal pracovať v roku 2010 ešte ako študent na oddelení prípravy projektovej dokumentácie. Bol zodpovedný napríklad za development rezidenčnej časti Borov. Dnes je v pozícii riaditeľa pre development a na starosti má prípravu projektov od základného konceptu až po samotnú výstavbu. Je absolventom Fakulty architektúry na STU, v rámci štúdia sa zúčastnil viacerých stáží v zahraničných ateliéroch. Taktiež absolvoval doplnkové štúdium z finančnej oblasti.

BRATISLAVA
TEXT: ĽUDOVÍT PETRÁNSKY,
FOTO: PENTA INVESTMENTS
Text pod foto: Miro Pochyba

Článok bol uverejnený v časopise ASB 3/2017.