Predvídavý investor a možnosti financovania

Predvídavý investor a možnosti financovania

Výstavba a následný prenájom, resp. predaj nebytových objektov je podnikateľskou činnosťou, ktorá má celkom prirodzene vopred zadefinovaný záujem vytvoriť zisk. „Tento však musí byť kompromisom medzi snahou znižovať náklady na výstavbu a výslednou užívateľskou hodnotou objektu,“ vysvetľuje výkonný riaditeľ J&T Real Estate, a. s., Ing. Pavel Pelikán. Realita však nepustí – prázdne domy zisk neprinesú. Úspešné budú iba vtedy, ak splňia požiadavky ľudí pracujúcich či žijúcich v týchto budovách. To všetko musí zohľadňovať predvídavý investor.


Ponuka a dopyt

Ak sú teda zdrojom zisku investora predovšetkým klienti, možno súhlasiť so slovami JUDr. Gábora Zászlósa zo spoločnosti TriGránit, že investor musí neustále hľadať a uplatňovať nové technologické postupy, úsporné ekonomické riešenia a zároveň vytvárať pre klientov čo najvyšší komfort. Vzťah medzi investorom-prevádzkovateľom budovy a klientom musí byť dynamicky vyvážený, pretože zásadne ovplyvňuje generovanie zisku.

V zmysle takto položenej otázky delí Pavel Pelikán nebytové budovy na dve základné kategórie: špekulatívne a s vopred definovaným budúcim užívateľom. Medzi špekulatívne budovy patria kancelárske, obchodné a vo veľmi malej miere aj logistické (výrobné) priestory, teda priestory, ktoré sa budujú bez vopred známeho budúceho užívateľa. Tieto objekty musia spĺňať všeobecne akceptovateľné kritériá potenciálnych klientov na nimi požadované priestory. „Musia byť konkurencieschopné v kontexte ponuky ostatných developerov a, samozrejme, musia poskytnúť budúcim užívateľom rozumnú mieru prevádzkových nákladov, ako aj potrebnú variabilitu dispozičného riešenia pre klientov,“ dodáva Pavel Pelikán.

Pri budovách pre vopred známych klientov (najmä logistika a výroba) je podľa neho situácia definovaná tým, že už samotné kritériá návrhu, ako aj prevádzkové požiadavky sú vopred jasne definované budúcim užívateľom.

Podľa Gábora Zászlósa aj tu platí stav ponuky a dopytu. Tieto faktory sú v podstate determinujúce vo vzťahu k úrovni vybavenosti, resp. vyššieho alebo nižšieho štandardu danej budovy vrátane úrovne balíka služieb, ktorú je klient ochotný či schopný zaplatiť. „Inak povedané, kúpna sila klientov rozhodujúcou mierou ovplyvňuje štandard aj úroveň vybavenosti budovy, od čoho závisí aj následná prevádzka a jej nákladovosť,“ upresňuje Gábor Zászlós.

Bytové alebo nebytové?

Podľa Pavla Pelikána jednoznačne bytové. Aspoň čo sa týka väčšej a rýchlejšej návratnosti investície developera. „Tieto majú návratnosť v princípe do troch rokov,“ vysvetľuje Pavel Pelikán. „Byty sa okamžite odpredávajú ich novým vlastníkom, investor teda kumuluje späť všetky vynaložené finančné prostriedky. Samozrejme, čím je investor šikovnejší a jeho produkt žiadanejší, tým vyššia môže byť miera zisku.“

Gábor Zászlós odpoveď na túto otázku rozširuje a hovorí, že návratnosť je rozdielna z titulu možnosti a foriem financovania jednotlivých typov investícií. Je známe, že štát vždy určitou mierou participuje na výstavbe bytov. Neplatí to však v komerčnej oblasti pri realizácii administratívnych budov. Aj tu však môžeme hovoriť o návratnosti z aspektu predaja alebo prenájmu nehnuteľnosti. Prirodzene, v prípade zhotovenia diela na kľúč je návratnosť takpovediac okamžitá, kým v prípade nájmu sa časovo posúva.

V zásade platí, že slovenský trh s oneskorením kopíruje vývoj v iných hlavných mestách Európy. To znamená, že ako prvé prichádzajú investície do obchodných centier, neskôr do špekulatívnych kancelárskych priestorov a bytov. Aj preto Pavel Pelikán v horizonte niekoľkých rokov očakáva, že nastane presýtenie trhu najmä v kancelárskych priestoroch. „V bytovom segmente predpokladám previs ponuky v nižších kategóriách. Bez problémov by sa mali predávať projekty s dobrou polohou, vysokým štandardom a ďalšou pridanou hodnotou,“ hovorí Pavel Pelikán. „To isté bude zhruba platiť aj pre kancelárske priestory. Aj vzhľadom na to, že konkurenčné prostredie prinúti developerov ponúkať priestory približne na rovnakej cenovej úrovni.“

Je všeobecne známe, že dynamika ponuky a dopytu v oblasti administratívnych budov čoraz viac vykazuje nerovnováhu. V nadchádzajúcich dvoch rokoch sa dá očakávať, že na slovenskom trhu (najmä s dôrazom na hlavné mesto) pribudne okolo 300-tisíc m2 kancelárskych priestorov. „Tento fakt, samozrejme, bude ovplyvňovať ceny predajov i nájmov,“ hovorí Gábor Zászlós. „Slovenský trh sa vo vzťahu k zahraničiu štandardizuje aj v tejto oblasti. Pri zachovaní adekvátnej marže investora sa v budúcnosti bude dať prežiť len s najvyššou kvalitou. To platí pre samotné dielo, ako aj pre štruktúrovanosť poskytovaných služieb.“

Financovanie nebytových stavieb

V možnostiach financovania pre fyzické osoby sa pri nebytových stavbách dá rozlíšiť, či ide o čisto administratívnu budovu určenú na výlučne nebytové účely, alebo ide o polyfunkčnú budovu, ktorej určitá časť sa môže využívať na podnikanie (kancelárie, obchodné priestory a pod.) a zvyšná na bytové účely.

Pri čisto nebytových stavbách možnosť využitia hypotéky takmer neprichádza do úvahy. „Na trhu však existuje aj produkt – tzv. americká hypotéka, ktorý sa účelovo neviaže na financovanie bývania,“ hovorí Miroslava Mitková, hypotekárna špecialistka zo spoločnosti Hypocentrum, a. s. V prevažnej väčšine bánk sa však na zabezpečenie tohto úveru musí použiť nehnuteľnosť určená na bývanie. Ak má teda klient k dispozícii objekt určený na bývanie, ktorým zabezpečí úver, môže takto získané financie použiť prakticky na čokoľvek – aj na financovanie nebytových priestorov.

Miroslava Mitková uvádza aj výnimku, ktorú v niektorých bankách môžu predstavovať nebytové priestory. Ide o tzv. apartmány predávajúce sa na bytové účely. Podstatou je, že svojím stavebným určením tieto priestory patria k nebytovým, a preto nemusia spĺňať bežné štandardy určené na bytové priestory. Napriek tomu sa budú využívať na prechodné či dlhodobejšie bytové účely. Pri takýchto nebytových jednotkách banka akceptuje aj zabezpečenie úveru kupovanou nehnuteľnosťou.

V prípade právnických osôb ide o financovanie prostredníctvom investičných úverov. „Tu treba rozlišovať, či ide o menšie úvery na kúpu jednej či viacerých nebytových jednotiek, alebo o veľké úvery na financovanie väčšieho objektu či výstavby nebytových jednotiek,“ zdôrazňuje Miroslava Mitková. „V každom prípade sa výška a podmienky financovania odvíjajú od typu projektu, čiže účelu použitia finančných prostriedkov, od kvality zabezpečenia úveru (popri záložnom práve na nehnuteľnosť napr. aj biankozmenka, záložné právo na obchodné podiely spoločníkov a i.) a bonity dlžníka.

Banka sa zameriava na finančné výsledky spoločnosti za posledný rok-dva, referencie a skúsenosti s daným typom projektov. Zároveň sa musí vypracovať kvalitný podnikateľský zámer a cash-flow projekt, z ktorého je zrejmá schopnosť investície splácať poskytnutý úver. Pri investičných úveroch zväčša treba rátať s kratšou lehotou splatnosti – najdlhšia lehota je približne 15 rokov.

Ľudo Petránsky
Foto: Robert Hošták