Nebytové budovy – účelová aj názorová rozmanitosť

Nebytové budovy – účelová aj názorová rozmanitosť

Nebytové budovy. Pojem, ktorý je široký svojou účelovou rozmanitosťou vyvolávajúcou neustále pochybnosti, rôzne definície a názorové hodnotenia. Pojem, ktorý prechádza viacerými zmenami svojej interpretácie, a to určite aj preto, že ho u nás formuje dynamika stavebnej konjunktúry i zrýchľujúci sa vývoj znalostí vo výskume. Nasledujúca analýza by chcela poukázať na esenciu z týchto výsledkov, ktoré dávajú tvár súčasnému slovenskému stavebníctvu a architektúre. Samozrejme, nechýbajú názory developerov, aktuálne príklady nebytových budov a krátka sonda do facility managementu, oblasti správy budovy zasahujúcej aj nebytový segment.

Hľadanie definície

Voľne parafrázujúc slová Ing. arch. Pavla Kollára, majiteľa skupiny IN, do ktorej patrí na Slovensku významný slovenský predajca stavebných materiálov STAVMAT IN a stavebná spoločnosť IN VEST, kritérií na nebytovú budovu je neúrekom – asi toľko, koľko je investorov násobených počtom tvorcov. Veď každá budova je osobitou odpoveďou. Kritériá prináša samotné obdobie, zákazník, tvorca či úradník. Slovom každý, kto sa procesu tvorby a schvaľovania zúčastňuje.

Nebytová budova sa vo svojom význame, ale i vo všeobecnom použití laickej verejnosti azda najviac blíži k predstave verejnej budovy. Prof. Zuzana Sternová z VVÚPS-NOVA, výskumno-vývojový ústav pozemných stavieb, s. r. o., v Bratislave však túto rozdielnosť precizuje.

„Nie každá nebytová budova je budovou verejnou,“ hovorí prof. Sternová. Podľa nej sa nebytové budovy delia podľa účelu užívania na školské, administratívne, zdravotnícke, kultúrne, športové a pod. Verejné budovy zase charakterizuje ich vlastníctvo, spôsob prevádzkovania (úhrady nákladov na prevádzku z verejných prostriedkov) a prístup verejnosti. Čiže nie všetky administratívne budovy sú budovami verejnými.

Definíciu nebytovej budovy ponúka aj Štatistický úrad Slovenskej republiky v Klasifikácii stavieb (KS) opatrením č. 128/2000 Z. z.: „Budova sa považuje za nebytovú, ak viac ako 50 % podlahovej plochy je využitých na nebytové účely. V prípade, že je na účely bývania vyčlenená minimálne polovica celkovej využiteľnej podlahovej plochy, budova je klasifikovaná ako bytová budova.“

Obchodný riaditeľ pre priemysel a terciárnu sféru v spoločnosti Dalkia, a. s., Ing. Ondřej Blacha zase uvádza delenie nebytových budov na budovy výrobného a nevýrobného charakteru. „Medzi nebytové budovy nevýrobného charakteru patria budovy administratívne, obchodné, zdravotnícke, školské, kultúrne, športové či cirkevné,“ hovorí Ing. Blacha. „Do nebytových výrobných budov by sme mohli okrem priemyselných budov zaradiť aj logistické a skladové haly, v ktorých často nájdeme i ľahkú výrobu.“

Výzor je aj reflexiou spoločnosti

Spoluautor Europa Shopping Center v Banskej Bystrici Ing. arch. Marian Šovčík je presvedčený, že nové nebytové budovy by mali spĺňať kritérium novodobej architektúry zohľadňujúcej štandardné, ale i neštandardné estetické, technologické a prevádzkové hľadiská. Z hľadiska polohy v meste je potom predpokladom kvalitného architektonického návrhu splnenie všetkých požadovaných regulatívov. Cieľom manažmentu nehnuteľností by mala byť snaha zabezpečiť pre svojich klientov najefektívnejšiu prevádzku nehnuteľnosti, čo znamená minimalizovanie nákladov pri dodržaní maximálnej požadovanej kvality.

Prof. Zuzana Sternová v tejto súvislosti tvrdí, že u nás nie je zvykom, aby návrh obnovy budovy, ktorej prevádzka či obnova sa financuje z verejných zdrojov, bol sprístupnený verejnosti na pripomienkovanie. „Verejnosť sa nevyjadruje, akú budovu by chcela mať. Je možné, že práve zverejnená výška nákladov na prevádzku verejných budov vyvolá záujem o ich zmenu, pričom sa pri nich ‚zvezie‘ i architektonický vzhľad,“ hovorí prof. Sternová a dodáva, že výzor budov na Slovensku je reflexiou vývoja spoločnosti, najmä politického a ekonomického. Nové budovy, aj keď sa k nim verejnosť môže vyjadriť, nie sú reflexiou predstáv verejnosti, ale splnením predstáv a finančných možností budúceho vlastníka, príp. užívateľa.

Spolupráca s architektom

Výstavbu nebytových budov ovplyvňuje prístup k finančným prostriedkom a lokálne zvyky, ale aj úroveň účastníkov procesu výstavby. Výsledkom je neustále hľadanie štýlu tohto druhu stavieb. „Pri mnohých stavbách chýba čistota v uplatnení výrazových prostriedkov a uplatnenie trendov, ktoré ponúka úroveň vývoja stavebných výrobkov a technického zariadenia budov,“ domnieva sa prof. Sternová. „Mnohokrát akoby sa nevnímali tendencie vývoja architektúry a jej vzťah k budúcemu účelu využitia budovy. Stavanie čisto sklenených palácov so zasklením na všetky orientácie by už malo byť za nami, rovnako ako uplatňovanie vikierov v nebytových budovách. Výstavba nebytovej budovy by sa v súčasnosti nemala posudzovať bez kontextu výstavby v zóne. Každé mesto, ale aj mestská časť by mali mať svojho hlavného architekta.“

Ako sa v tejto optike uskutočňuje spolupráca s architektmi? „Spolupráca je dobrá, ak si vopred stanovíme jasné podmienky a ak sa zástupcovia investora, resp. sám investor zúčastňuje všetkých prípravných procesov,“ hovorí architekt Šovčík. „Veľmi dôležitá je neustála komunikácia oboch partnerov. Niekedy musí investor architektov brzdiť, inokedy však, aby budova neslúžila len na jedno sezónne použitie, je veľmi dobré načúvať argumentácii architekta.“

„Investor musí do určitej miery architektovi dôverovať, prijať od neho radu, usmernenie, na druhej strane si však architekt musí byť vedomý toho, že investor má aj právo kontroly a zmeny,“ dodáva zástupca investorov Ing. Peter Valach, predseda predstavenstva Europa SC, a. s. „Takáto forma spolupráce je dôležitá práve pre efektívny výsledok diela.“

Spoluprácu investor – architekt považuje za dôležitú aj Ing. Pavel Pelikán, výkonný riaditeľ developerskej spoločnosti J&T Real Estate: „Investor musí dôkladne definovať svoje očakávania a možnosti a architekt zase musí zvážiť miestne podmienky, pridať svoj názor a splniť požiadavky investora. Až potom môže byť výsledkom kvalitný objekt, na ktorý bude hrdý investor aj architekt.“

JUDr. Gábor Zászlós z investičnej spoločnosti TriGránit si zase veľmi váži architektov, ktorí zo svojich zásad takmer nepoľavujú: „Práve z hľadiska relatívnej nadčasovosti výsledkov práce architektov treba ich kreativite poskytovať adekvátny priestor. Popritom sa dá veľmi citlivo dolaďovať aj estetický, funkčný a ekonomický rozmer investora.“

Ľudo Petránsky
Foto: Robert Hošták