Development summit 2026: Dozvieme sa, či praskne realitná bublina?
redakcia ASB Butiková konferencia Development Summit už siedmy rok prináša najnovšie informácie z oblasti trhu, povoľovacích procesov a legislatívy. Aké oblasti pokryje konferencia tento rok, sme sa porozprávali s výkonným riaditeľom Inštitútu urbánneho rozvoja a moderátorom konferencie v jednej osobe Jurajom Suchánkom.
Konferencia, ktorá sa uskutoční 24. marca 2026 v hoteli Radisson Blu Carlton Bratislava, je rozdelená na tri bloky. Prvým, tradične silným, je „bratislavský“ panel, ktorý rozoberie reálnu spoluprácu developerov a samosprávy nielen prostredníctvom tzv. kontribučných poplatkov za zmenu územného plánu. Odchýlku od záväznej časti územného plánu umožňuje využiť zákon o územnom plánovaní z roku 2024. Aké sú skúsenosti z praxe?
Táto odchýlka, ktorá sa už reálne v praxi využíva, umožňuje developerovi zväčšiť plánovanú stavbu na pozemku max. o 20 % vonkajších rozmerov v porovnaní so záväznou časťou územného plánu. Predpoklad však je, že sa developer dohodne s mestom. Čo ich bude dohoda „stáť“, zjednodušene povedané, to je vec medzi oboma stranami. Ide o tzv. win-win situáciu, keď niečo získa mesto a niečo developer.
Tým ziskom pre developera môže byť napríklad zvýšenie objemu výstavby alebo ním môže byť zmena pomeru funkcií v objekte. Inými slovami, využitím odchýlky môže developer napríklad výrazne zvýšiť podiel bývania v objekte a tým získať väčší finančný profit z projektu. V paneli bude zástupca developera, ktorý má s kontribúciami skúsenosť, takže sa skúsenosti z praxe dozvieme z „prvej ruky“.
Pravidlá na úrovni hlavného mesta má dostať aj model tzv. air rights. Čo si pod tým treba predstaviť?
Ide o to využitie kapacity mestského pozemku, ktorý susedí s pozemkom developera. Môže ísť napríklad o úzky nezastavateľný pás, ktorý mesto nemá záujem ďalej využiť, ale developer by z neho mohol čerpať napríklad koeficient podlažných plôch. V takom prípade môže developer uzavrieť zmluvu s mestom o tom, že mu mesto „predá kapacitu“ toho susedného pozemku.
Toto sa reálne aj deje, no podmienky sa dojednávajú individuálne. Mesto aktuálne pracuje na metodike, ktorá by mala pravidlá predaja air rights upraviť a zjednotiť. Na konferencii budeme hovoriť so zástupcami magistrátu, ktorí majú najnovšie informácie o téme.
Legislatívny panel sa tento rok bude opäť venovať novému Stavebnému zákonu, ktorý je po roku opäť témou. Na stole je totiž jeho novelizácia. Čo môžeme od nej očakávať?
Očakávam veľmi zaujímavé informácie. Totiž iba v decembri 2025 bola zverejnená predbežná informácia, podľa ktorej mohli subjekty posielať pripomienky do januára tohto roka. Predpokladám, že na Ministerstve dopravy SR dostali veľa podnetov od samospráv aj súkromných subjektov. Tieto pripomienky sú aktuálne v štádiu vyhodnocovania. Ku koncu januára 2026 by sa mal finalizovať legislatívny materiál ako podklad novely Stavebného zákona a zákona o výstavbe.
V čase konania Development summitu 2026 by už malo byť zo zverejnených dokumentov jasné, čo bude novela obsahovať, keďže začiatok MPK je plánovaný na polovicu februára. V bloku sa budeme venovať aktuálnemu štádiu procesu. Na základe toho, či bude pripomienkové konanie uzatvorené a vyhodnotené, budeme vedieť, ktoré okruhy sú problematické, respektíve sú potenciálom na zlepšenie zákona.
Hovoriť sa bude aj legislatívnej novinke – tzv. územnoplánovacích zmluvách. O čo ide?
Téma územnoplánovacích zmlúv sa otvára popri doladení zákona samotného. Myšlienkou je, aby legislatíva jednoznačne umožnila uzatvárať zmluvy, ktoré by súviseli so zmenou územného plánu nielen v Bratislave, ale aj v ďalších (najmä krajských) mestách, a to jednoduchšie a bez nejasností. Aj tomuto sa budeme na konferencii podrobne venovať.
Development summit sa venuje aj situácii na trhu. Dozvieme sa, či praskne realitná bublina?
Realitný trh minulý rok významne ovplyvnil silný dopyt po rezidenčných nehnuteľnostiach a historicky najnižší počet nových výstavieb spôsobil, že sa medzi ponukou a dopytom vytvoril obrovský rozdiel. Tento nepomer vytvoril tlak na ceny, ktoré medziročne vzrástli o takmer 13 percent.
Zaujímavé je, že stále je na Slovensku veľká skupina ľudí, ktorá si je schopná kúpiť byt, aj keď sú ceny najvyššie, aké kedy na Slovensku boli. V realitnom paneli budeme spolu so zástupcami z praxe hovoriť o očakávaniach tohto roka a možných obavách z prasknutia bubliny.
