Retailový raj

Väčšina z investorov, ktorí uvažujú v najbližších piatich rokoch o expanzii svojich firiem práve v našom regióne, pochádza zo západoeurópskych krajín. Štvrtina z nich má svoje stále sídlo vo Francúzsku a Španielsku, pätina v Rakúsku a Taliansku. Obchodné centrá prežívali svoj boom v západnej Európe a teraz sa investori presúvajú na stredovýchod kontinentu. Zatiaľ čo na Západe už pomaly ustáva akčná časť zábavy, nákupu a využívania voľného času v nákupných centrách, v nových členských štátoch únie dopyt po trávení voľného času v týchto priestoroch stále graduje.

Analytici preto predpovedajú, že ich ďalší rozvoj nebude poznamenaný doterajšou architektúrou hangárového typu, ale na rad príde dôraz na estetiku priestorov predajní. Vonkajšiu i vnútornú. Po prvých skúsenostiach s prevádzkou niektorých obchodných centier sa ukázalo, že nielen poloha, ale aj atraktívnosť interiéru pre obchod, zábavu a voľný čas prinášajú pozitívne výsledky pre prevádzkovateľov i úspech pre obchodníka. Dobré príklady vidieť nielen vo veľkých obchodných centrách, akými sú v Bratislave Polus City Center, Aupark alebo Avion, ale aj v tých menších roztrúsených po území Slovenska, ako Mólo v Pezinku či sieť obchodných centier MAX. Mnohé z nich isto budú inšpirovať budúcich investorov pri ich rozhodnutiach.

Porastú do krásy

Dôkazom pokračujúceho trendu, ktorý má povzniesť estetickú úroveň nákupných centier, je viacero pripravovaných projektov. Jedným z najkrajších bude nepochybne CityPark v Nitre. Krajské mesto s unikátnou spádovou oblasťou sa doteraz nemohlo pochváliť podobným projektom. Vhodnosť jeho miesta si pre istotu nechal investor Euro City Park, a. s., overiť renomovanou agentúrou GfK. Prieskum zameraný na spádovú oblasť Nitry a okolia, ako aj lokalizačná štúdia zameraná na obchodno-nákupné možnosti regiónu potvrdili správnosť rozhodnutia postaviť ho práve v tomto meste. Developerom projektu z architektonickej dielne Fischer, s. r. o., sa stala spoločnosť ICT Istroconti, a. s.

Prieskum spádovej oblasti Nitry ukázal, že Nitriansky okres má síce len približne 170-tisíc obyvateľov, ale v nitrianskom regióne, ktorý môžeme považovať za spádovú oblasť pre nové centrum, žije spolu 850-tisíc ľudí. Z tohto počtu je navyše približne pol milióna obyvateľov v produktívnom veku. Do spádovej oblasti bolo zarátané územie dostupné do 45 minút jazdy autom. Na základe týchto informácií a poznatkov z iných nákupných centier na Slovensku odhaduje marketingová riaditeľka projektu Mgr. Katarína Kuklovská dennú návštevnosť od 17- do 20-tisíc ľudí.

Centrum bude stáť pri rieke Nitra neďaleko centra mesta v známom parku Brezový háj. Pre peších návštevníkov navyše postavia lávku cez rieku, ktorá uľahčí prístup nielen z mesta, ale aj pre športových fanúšikov z futbalového ihriska a hokejového štadióna. Ako povedala Kuklovská, „vybranej lokalite sme prispôsobili aj samotnú architektúru nákupného centra a s prostredím parku korešponduje i samotný názov projektu ‚Mestský park‘“. Navrhnutý projekt CityParku vychádza okrem iného aj z požiadaviek mesta, aby stavba čo najmenej narušovala prostredie určené na oddych. Nadčasová moderná architektúra bude mať tri podlažia a bude kopírovať neďaleký breh rieky. Sklenené fasády podporia myšlienku prepojenia interiéru s exteriérom a dodajú budove ľahkosť. CityPark bude na svojej ploche ponúkať nielen značkové obchodné prevádzky, ale aj bohaté gastronomické zariadenia a štyri klimatizované kinosály s priestorovým ozvučením. Pre priaznivcov športu budú pripravené bowlingové dráhy, squashové kurty, biliardové stoly, skvele vybavené fitness a wellness oáza. Perličkou bude aj celoročná prevádzka klziska. Na svoje si však prídu aj priaznivci streetballu, plážového volejbalu, petangu či skateboardingu. V areáli totiž okrem iného vyrastie aj U-rampa a lezecká stena.

Myslelo sa aj na deti. Tie tu namiesto obyčajného detského kútika nájdu magický svet, elektronické autíčka, autodráhy, trampolínu či veľké exteriérové klzisko.

Okrem prieskumov GfK si investor urobil aj vlastný marketingový prieskum so zameraním na očakávania a požiadavky obyvateľov mesta Nitra. V prieskume sa konkrétne zaujímal, aké služby by občania radi našli v takomto nákupnom centre a čo vlastne v meste doteraz chýba.

„Formát supermarketu sme si nezvolili náhodou. Bola to naša požiadavka na architektonické rozdelenie prevádzok, pretože éra veľkých hypermarketov v nákupných centrách je už pomaly za nami,“ dodáva Kuklovská.

Vzhľadom na blízkosť rieky sa museli urobiť aj niektoré špeciálne opatrenia. Pri výstavbe sa napr. upraví nielen podložie pod stavbou, ale smerom k rieke sa zaizolujú aj všetky budovy komplexu, čo zabráni presakovaniu spodnej vody. K ďalším náročným opatreniam patrí plánovaná rekonštrukcia už existujúcej hrádze.

Hypernova chcela odísť

Na Slovensko zatiaľ stále prichádzajú a budú prichádzať nové obchodné reťazce, s ktorými sa náš zákazník doteraz ešte nemal možnosť zoznámiť. Sú však aj také, ktoré sa, naopak, rozhodli odísť (Carrefour), prípadne nad odchodom zo Slovenska už reálne uvažovali. Toto rozhodnutie nedávno zmenila spoločnosť Ahold, ktorá prevádzkuje sieť supermarketov Hypernova. „Materská firma v Holandsku sa rozhodla pokračovať v podnikaní na slovenskom trhu najmä z dôvodov zlepšenia obchodných výsledkov a ďalších pozitívnych očakávaní do budúcna. Svoju úlohu pri tomto rozhodnutí zohrala aj aktuálna situácia na finančných trhoch, pozitívny ekonomický vývoj na Slovensku a obrovský kus práce, ktorý tu naši zamestnanci doteraz odviedli,“ vysvetľuje zmenu postoja PR manažérka spoločnosti Lenka Juríková.

Ďalšie zlepšenie obchodných výsledkov Hypernovy sa celkom isto črtá napr. v Prievidzi, kde v jej tesnej blízkosti vyrastie nové nákupné centrum. Jeho súčasťou budú okrem iných známe reťazce Baumax a Forstinger. „Výstavbu nákupného centra v susedstve vnímame veľmi pozitívne. Naše skúsenosti zo slovenského aj českého trhu hovoria o skutočnom synergickom efekte správnych zoskupení predajcov rôznych druhov tovarov. Zákazník si pre svoj nákup rád vyberá centrá, kde na jednom mieste môže nakúpiť všetko, čo potrebuje. Pri výstavbe nových obchodných centier v blízkosti našich hypermarketov zvyčajne spájame marketingové aktivity s našimi novými susedmi tak, aby bol prínos rovnaký pre zákazníka aj pre nás obchodníkov,” potvrdzuje tieto očakávania real estate manažérka Aholdu Andrea Julényová.

Prievidza patrí k tým slovenským mestám, ktoré by mali v najbližšom období naplno objať chápadlá retailového biznisu. Okrem centra pri Hypernove ju čaká aj výstavba obchodného centra Arkádia v tesnom susedstve Tesca a Kauflandu. Ďalšie predajné plochy by jej mohli pribudnúť aj v prípade realizácie zamýšľaného projektu veľkého zábavného parku na hranici Prievidze a Bojníc. Otázne je, či má 50-tisícové mesto pre takýto rozmach dostatočný zákaznícky potenciál. „Konkurenciu máme v podstate vo všetkých lokalitách na ­Slovensku, kde prevádzkujeme naše predajne. Sme presvedčení, že slovenský zákazník je dnes už taký vyspelý, že sa rozhodne pre to obchodné centrum, ktoré presne spĺňa jeho očakávania. Naším krédom preto musí byť najmä predaj kvalitných výrobkov, poskytovanie kvalitných služieb a viera, že práve náš obchod je pre zákazníkov miestom toho najlepšieho nákupu,“ vysvetľuje princíp konkurenčného boja nákupných centier Juríková.

Najväčšie obchodné spoločnosti na Slovensku v roku 2007

Zdroj: Agentúra Terno

Tržby za vlastné výkony a tovar v slovenskom maloobchode v roku 2007 (v mil. Sk)

Viac menších prevádzok

Okrem stavieb veľkých nákupných centier registrujeme čoraz viac aj opačné trendy. Nový prístup k potenciálnemu rastu svojej predajnej plochy chcú v budúcnosti voliť napr. obchodné reťazce Coop Jednota a Tesco. Otvorením novej prevádzky v Tornali v novembri minulého roka pokračuje Tesco vo svojej expanzii do miest s veľkosťou do 10-tisíc obyvateľov. Má v nich vyrásť sieť tzv. tisícoviek, obchodov malého formátu s predajnou plochou do 1 000 m². Sú osvedčeným malým formátom, ktorý spravidla ponúka zákazníkom najdlhšie otváracie hodiny v danom regióne. „Obchod tohto typu má ambíciu poskytnúť každodenný rýchly servis v príjemnom prostredí. Spätná väzba z lokalít, kde sme už podobné supermarkety otvorili, je veľmi dobrá,“ povedal pri príležitosti otvorenia prevádzky jej manažér Marek Viczén.

Coop Jednota bude v tomto roku rozširovať svoju maloobchodnú sieť o moderné unifikované predajne Supermarket s rozlohou 300 a 500 m². Predseda predstavenstva tohto spotrebného družstva Gabriel Csollár považuje ich vznik najmä za snahu o posilnenie pozície na vidieku.

Menšie prevádzky budú pribúdať aj s príchodom úplne nových obchodných reťazcov na slovenský trh. Prostredníctvom rakúskej dcérskej spoločnosti sa k nám chystá nemecký reťazec Aldi. Miesta pre svoje budúce obchodné prevádzky si zatiaľ vybral v Nitre, Trnave, Ružomberku, Komárne, Lučenci a Zvolene. Mali by byť súčasťou nákupných centier City Center. Budovať ich bude developerská spoločnosť Alfa Development. Investorom je rakúsky Immoprojekt, ktorý mal už možnosť vyskúšať si svoju koncepciu na pilotných projektoch v mestách Branau a Peuerbach. Celú sieť by malo tvoriť 15 až 20 nákupných centier nielen na Slovensku, ale aj v Čechách a Chorvátsku. Konkurenta budú predstavovať najmä pre lacné diskonty Lidl a Kaufland.

Zo západu na východ

Cieľom investorov v najbližších rokoch budú vo všeobecnosti najmä menšie mestá. Predajná plocha sa zväčší aj v Trnave. Vďaka severoírskemu developerovi Parker Green bude bohatšia o ďalšie polyfunkčné centrum na križovatke diaľnice D1 a rýchlostnej komunikácie R1. Na 13,4-hektá­rovom pozemku sa bude rozprestierať 30-tisíc m² prenajímateľnej plochy s 83 obchodnými prevádzkami a 259-izbovým hotelom. Priestor sa nájde aj pre kinosály, aquapark a nový zimný štadión. Na presýtenosť trhu môže čo nevidieť naraziť Nitra, kde po dokončení všetkých plánovaných retailových projektov bude výmera predajných plôch (približne 85-tisíc m²) prevyšovať počet obyvateľov mesta. Treba si uvedomiť, že súčasným celoslovenským priemerom je približne 80 m² predajnej plochy na tisíc obyvateľov. Ide teda o údaj skutočne šokujúci.

Bratislava sa s poznaním naplnenia kalicha možností až po okraj konfrontovať už musela. „Priestor je vyčerpaný. Žiadny ďalší záujem o výstavbu obchodných centier už neregistrujeme. Ak aj, väčšinou ide o prestavbu a rekonštrukciu už existujúcich objektov,“ povedala hovorkyňa mestského magistrátu Eva Chudinová. „V Bratislave je ešte priestor pre jedno až dve silné nákupné centrá,“ myslí si však analytik Agentúry Terno Ľubomír Drahovský, podľa ktorého tieto vzniknú v už pripravovaných nových mestských štvrtiach. Na severozápade mesta by napr. už na budúci rok mali začať stavať obchodno-zábavné centrum na ploche 140-tisíc m², ktoré bude súčasťou polyfunkčného územia Lamačská brána. Nové obchodné strediská by mohli vzniknúť aj na juhu Petržalky či medzi Račou a Vajnormi, kde sa podľa nového územného plánu rovnako počíta s veľkou zástavbou.

„Treba si uvedomiť, že Bratislava je len 500-tisícové mesto. Tomu sa, samozrejme, musí prispôsobiť aj obchodná sieť. Keby sa stále zväčšovali predajné plochy, nemali by dostatok zákazníkov,“ dopĺňa Drahovský, podľa ktorého sa po ustálení počtu veľkoobchodov začnú predajcovia viac orientovať na špecializáciu a kvalitu.

Poukazuje na to napokon aj fakt, že mnoho ľudí chodí na týždenné nákupy do Rakúska, pretože u nás hľadaný tovar jednoducho nezoženú. Po rokoch budovania veľkých nákupných centier na perifériách by sa podľa analytika mal zmeniť aj charakter obchodov v centre mesta. Očakáva sa predovšetkým nástup potravín s malou predajnou plochou, ktoré budú slúžiť na rýchle drobné nákupy.

„V centre by tiež mali postupne ubúdať predajne s lacným vietnamským textilom. Nahradiť by ich mohli luxusné obchody s kvalitným tovarom. Až potom bude ponuka obchodov kopírovať západoeurópske mestá,“ tvrdí Drahovský. Nové obchody budú v nasledujúcich rokoch rásť vo viacerých mestských častiach, zväčša ruka v ruke s výstavbou polyfunkčných objektov. V najväčšej mestskej časti by obchody mali pribudnúť v plánovanom centre nazvanom Petržalka City.

Developeri zatiaľ stavali najmä v západnej a strednej časti Slovenska. Čerstvý prieskum agentúry GfK medzi investormi však hovorí o tom, že retailová expanzia bude pokračovať aj smerom na východ. Výhodnými lokalitami budú podľa jeho výsledkov aj menšie mestá ako Dolný Kubín a Michalovce, za atraktívne považuje najmä Poprad a Prešov. Práve sem sa chystajú centrá MAX a Big Box. „Do roku 2010 bude na Slovensku minimálne stovka hypermarketov a približne 50 nákupných centier. Rozmach zasiahne každé okresné mesto,“ upozorňuje ­Drahovský.

Z regionálneho hľadiska má však najvyššie zastúpenie nákupných centier ešte stále Bratislavský kraj, pričom samotná Bratislava má tretinový podiel zo všetkých predajných plôch nákupných centier na Slovensku. Po nej nasleduje Košický kraj s 13-percentným podielom a Nitriansky kraj s 12-percentným podielom na predajných plochách nákupných centier. Najmenej sa na predajnej ploche nákupných centier podieľa Trnavský a Žilinský kraj.

Z prieskumu agentúry GfK ďalej vyplýva, že hlavným lákadlom pre návštevníkov nákupných centier sú renomované značky. „Slovenský zákazník sa stáva náročnejším a od nákupných centier očakáva ďalšie doplnkové aktivity a služby,“ uvádza sa v správe z výskumu. Zábavné zariadenia bývajú súčasťou iba najväčších nákupných centier, pričom najčastejšou formou je v súčasnosti multikino, ktoré je prítomné v piatich nákupných centrách na Slovensku.

Retail podľa Hellera

Začína sa to vždy rovnako. Tlačovými správami o novom objekte, ktorý bude najúžasnejší, najkrajší, najväčší a ktovie ešte aký naj. Nie vždy to tak aj pokračuje. Retailový biznis má na Slovensku už mnoho reprezentantov, ktoré sú zväčša pozitívne hodnotenými a vyhľadávanými miestami nákupu aj oddychu. Má však už aj svoju veľkú čiernu ovcu. Volá sa Yosaria Plaza. Za dve a pol miliardy korún z nej malo vzniknúť na ploche 100-tisíc m2 najväčšie slovenské obchodné centrum s údajne „revolučnou zasklenou fasádou“, využívajúce najmodernejšie ekologické technológie. Developer, spoločnosť Yosaria Plaza, a. s., však zatiaľ na svoje plány rozhodne nestačí. Výstavba sa mala začať v marci minulého roka. Hlavný investor dokázal zatiaľ s pomocou spoločnosti Skanska len rozobrať bývalý obchodný dom Prior v bratislavskom Ružinove až na kostru. Výsledkom je osamelo stojaci skelet za chatrným oplotením a zvýšená prašnosť strpčujúca život nájomníkom blízkych obytných domov. „Hlavným dôvodom sklzu sú problémy s bankou,“ informoval prostredníctvom webovej stránky spoločnosti predseda predstavenstva Ivan Líška.

Ako povedal hovorca ružinovského starostu Maroš Smolec, „stavebný úrad uložil stavebníkovi pokutu pre nedodržanie termínu ukončenia stavby. Stavebník predložil návrh na zmenu stavby pred dokončením, o ktorej stavebný úrad zatiaľ nerozhodol“.

Pôvodné plány investora obsahovali 250 obchodov, supermarket Terno, kaviarne, reštaurácie a kancelárske priestory s najvyšším štandardom. Okrem toho v nich bolo aj relaxačné centrum, klzisko s klasickým ľadom s rozmermi 30 × 15 m, bazén s rozmermi 25 × 12 m, sauny, masážne salóny a soláriá. V podzemí malo byť podľa plánov 1 300 parkovacích miest.

Práce sa zastavili ešte v roku 2006. Vlani v marci avizovala vstup do projektu akciová spoločnosť Doprastav Bratislava; na jeseň pán Líška oznámil, že spoločnosť Yosaria Plaza vypísala nový tender na financovanie výstavby. V areáli bývalého obchodného domu sa však naďalej nič nedeje. Podobnosť názvu stavby s menom vojenského pilota Yossariana zo svetoznámeho Hellerovho románu Hlava XXII. a skutočnosť, že pod tlačové správy spoločnosti sa pred časom podpisoval hovorca, istý Milo Mindenbinder – postavička z toho istého románu, obchodník, ktorý dokázal predať aj bavlnu v čokoláde, pomaly nasvedčuje tomu, že nešlo o reálny investičný zámer, ale o zlý vtip. Z pohľadu budúcnosti slovenského retailu dúfajme, že o jediný a posledný.

Peter Zeman
Foto: Delta Slovakia, Kalypso