Zdroj: Shutterstock

V čase koronakrízy narastá počet dlžníkov. Správcovia musia reagovať včas

6. októbra 2020

Máte pravidelne platiacich vlastníkov v bytovom dome? Gratulujeme. Čo však s tými ostatnými? Navyše v čase koronakrízy, ktorá sa dotkla po finančnej stránke takmer každého, či už v rovine pracovnej, alebo podnikateľskej.

Niektorí vlastníci pochopili odklad nájomného aj vo vzťahu k povinnosti vykonávať úhrady v zmysle zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov (ďalej len „BytZ“). Nejde ani tak o odklad platenia nájomného, ako o zákaz jednostranného ukončenia nájomného vzťahu s nájomcom bytu alebo nebytového priestoru v prípade, ak neplatenie nájomného počas trojmesačnej „ochrannej lehoty“ súvisí so šírením nebezpečnej nákazlivej choroby COVID-19. § 3b zákona č. 62/2020 Z. z. sa však týka nájomných vzťahov vzniknutých podľa Občianskeho zákonníka a nie podľa BytZ.

Vlastníci bytov a nebytových priestorov sa teda svojej povinnosti zbaviť nemôžu, a to ani vtedy, ak svoju nehnuteľnosť prenajímajú. S každou povinnosťou je však spojená aj možnosť jej omeškania. V prípade pravidelných mesačných úhrad do fondu prevádzky, údržby a opráv a úhrad za plnenia v bytových domoch nejde o výnimku. V tomto vzťahu musí byť pozícia ostatných vlastníkov bytov a nebytových priestorov v zastúpení správcom bytového domu alebo predsedom spoločenstva na strane veriteľa vždy silnejšia.

V zmysle § 10 ods. 1 BytZ „sú vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome povinní v súlade so zmluvou o spoločenstve alebo so zmluvou o výkone správy poukazovať preddavky mesačne vopred do fondu prevádzky, údržby a opráv. A to od prvého dňa mesiaca nasledujúceho po vklade vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností“. Túto povinnosť musia v zmysle § 10 ods. 6 BytZ plniť vždy mesačne vopred na účet domu v banke.

Každý vlastník je dlžníkom, no nie je automaticky neplatičom

Ak je vlastník v omeškaní čo i len jeden mesiac, stáva sa neplatičom, nielen dlžníkom. Dlžníkom je totiž každý, kto má povinnosť uhrádzať „niekomu niečo“. Ak sa však z dlžníka stáva neplatič, vznikajú mu nové povinnosti s takýmto právnym postavením spojené. Ide však skôr o práva na strane veriteľov. Teda ostatných vlastníkov bytov a nebytových priestorov, ktoré môžu od neplatiča požadovať, napr. zákonný úrok z omeškania alebo zmluvnú pokutu.

V zmysle § 6 ods. 1 BytZ : „Správu domu vykonáva spoločenstvo vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome (ďalej len „spoločenstvo“) alebo iná právnická osoba alebo fyzická osoba, s ktorou vlastníci bytov a nebytových priestorov uzatvoria zmluvu o výkone správy (ďalej len „správca“). Vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome sú povinní zabezpečiť správu domu spoločenstvom alebo správcom.

Povinnosť správy domu vzniká dňom prvého prevodu vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru v dome“. V ods. 2 písm. d) rovnakého paragrafu je ustanovená povinnosť správcu, resp. predsedu spoločenstva, na: „vymáhanie škody, nedoplatkov vo fonde prevádzky, údržby a opráv a iných pohľadávok a nárokov“.

Len máloktorý správca alebo predseda si uvedomuje, že vymáhanie nedoplatkov je na základe uvedeného automatickou súčasťou výkonu správy, a je preto nezodpovedné, ak sa plnenie tejto povinnosti stáva realitou až na základe požiadavky vlastníkov.

Neignorujte prvé omeškanie s platbou

Najčastejšou chybou správcov či predsedov je, že ignorujú prvú omeškanú platbu vlastníka. Každá včas nevykonaná úhrada síce má nejaký dôvod, no „prižmúrenie očí“ tu rozhodne nie je namieste. Úhrady vykonávané na základe § 10 ods. 1 BytZ sa stavajú splatnými za každý mesiac zvlášť a spôsobujú tzv. kumulatívny dlh. V praxi to znamená, že dlh sa zvyšuje postupne za každý príslušný neuhradený mesiac.

Právna skutočnosť v rovine kumulácie dlhu spôsobuje viaceré problémy, najčastejšie najmä pri výpočte úrokov z omeškania a výpočte zmluvnej pokuty. V počiatkoch dlhu má správca príležitosť vyriešiť situáciu s dlžníkom ešte v období, keď dlh nie je až taký vysoký a pravdepodobnosť úhrady zo strany dlžníka je potenciálne najvyššia. Prvý kontakt smerom k dlžníkovi zo strany správcu je vždy namieste.

Aké kroky má správca vykonať?

Ak zistí omeškanie niektorého vlastníka s úhradou, prvým krokom správcu a predsedu spoločenstva by malo byť bezodkladné a priame upozornenie v podobe výzvy na úhradu adresovanú priamo dlžníkovi. Takáto výzva sa môže adresovať akoukoľvek vhodnou formou prostredníctvom e-mailu, SMS alebo písomne. Mala by obsahovať špecifikáciu dlžnej čiastky aj stručný opis toho, čo bude nasledovať, ak dlžník svoj dlh neuhradí do stanoveného termínu.

Túto fázu vymáhania dlhu môžeme označiť za mimosúdne vymáhanie. Najčastejšou motiváciou v tejto fáze je pre dlžníka práve hrozba nárastu dlžnej čiastky, no nielen o úroky z omeškania a zmluvnú pokutu, ale predovšetkým o náklady súdneho a exekučného konania a možného právneho zastúpenia v týchto konaniach.

Obsah výzvy musí byť však skôr psychologický a motivujúci k úhrade inak ako neprimeraným nátlakom. Na tieto momenty možno vo výzve poukázať jedine ako na nevyhnutné právne následky neuhradenia dlžnej čiastky. Ak sa teda dlh nebude riešiť v stanovenom čase, celková jeho výška presiahne určitú hranicu, napr. pri výške istiny 130 € je bežné, že celková výška dlžnej sumy bude so všetkými poplatkami v exekučnom konaní presahovať hranicu 600 €.

Výzvy na úhradu obsahujúce takúto informáciu majú za následok nárast vymožiteľnosti nižších dlžných súm o viac ako jednu tretinu. Po prijatí výzvy na zaplatenie sa skupina uvedomelejších dlžníkov snaží dohodnúť so správcom na vyrovnaní dlhu, a to najmä formou splátkového kalendára. Dohoda o vyrovnaní dlhu touto formou by však nemala presiahnuť primeranú lehotu, ideálne šesť mesiacov.

Koľko čakať

Ak sa dlh nevyrovná v dohodnutej lehote, stráca sa efektivita a podstata tohto spôsobu vymoženia a skôr pribúdajú povinnosti správcu s kontrolou pravidelných mesačných splátok než dosahovanie cieľa. V prípade opätovného omeškania dlžníka sa správca dostáva upozorňovaním dlžníka do nekonečného „kolotoča“.

Ak by zo strany dlžníka došlo k neuhradeniu splátky, a teda k porušeniu splátkového kalendára, správca sa dostáva do rovnakej pozície, v ktorej bol pred jeho uzavretím. Jediným svetlým bodom splátkového kalendára je teda možnosť dlžníka uhrádzať dlh v menších sumách a postupne. To pre dlžníka predstavuje menšiu nančnú záťaž, no vyžaduje si jeho plnú disciplinovanosť.

Finančná záťaž je však pre každého jednotlivca veľmi subjektívna a výkon úhrad je relatívny. Čo je pre niekoho málo, môže byť pre druhého veľa. Preto nie je vhodné spoliehať sa na nízko nastavenú splátku pre dlžníka („veď to určite uhradí, nie je to tak veľa“).

To, ako dlho má trvať štádium mimosúdneho vymáhania a nastavenie splátkového kalendára, je výsledkom súhry viacerých okolností a ide o individuálny vzťah ku konkrétnemu neplatičovi. Pri určení maximálnej časovej hranice je potrebné brať do úvahy nasledujúce okolnosti:

1. výšku nedoplatku;
2. možnosti dlžníka nedoplatok uhradiť;
3. možné dozabezpečenie nedoplatku inštitútmi podľa Občianskeho zákonníka;
4. zabezpečenie pohľadávky zákonným záložným právom;
5. vznik nevyvrátiteľného predpokladu, že dlžník nedoplatok neuhradí;
6. premlčanie pohľadávky.

Keď je dlžníkom sused

Mnohokrát sa správcovia, obzvlášť predsedovia spoločenstiev, v momente mimosúdneho vymáhania dostávajú do veľmi nepríjemnej situácie, keďže sú v priamom kontakte s dlžníkom. Koniec koncov, je to ich sused, snažia sa mu vyjsť v ústrety a „počkať,“ kým pominie „ťažšie obdobie, veď on potom určite zaplatí, veď sa poznáme,“ a podobné scenáre…

V tejto situácii sa určite ocitol nejeden predseda spoločenstva či správca a určite ju dôverne pozná. Uvedené je práve jedným z hlavných dôvodov, prečo by mal správca alebo predseda konať bezodkladne. Vymáhanie by mal prenechať tretej osobe čo najskôr, ak nie už od samotného začiatku vzniku dlhu.

Ak je vymáhanie nedoplatkov prenesené na tretiu osobu, správca sa síce úplne neodbremení od svojej povinnosti pravidelnej kontroly postupov, stavu jednotlivých konaní a postupov v činnosti či efektivity vymáhania, no minimalizuje sa kontakt a sociálny prístup k dlžníkovi. Vymáhanie sa tak stáva objektívnejším, a ako dokazuje prax, aj efektívnejším. Obsah a postupy vymáhania špecialistov sú predmetom know-how každého zvlášť.

Zveriť vymáhanie dlhu tretej osobe však považujeme každopádne za najvhodnejšie riešenie. Rozhodnutie sa pre konkrétnu tretiu osobu alebo spoločnosť by malo byť podložené mnohými rozumnými dôvodmi. Nie je to len otázka ceny, ale najmä efektívnosti a celkovo nastaveného prístupu tak k dlžníkovi, ako aj k veriteľovi. Každý dlh je síce žalovateľný, no hlavnou prioritou by malo byť práve jeho speňaženie ako výsledný efekt vymáhania.

Existuje mnoho subjektov na vymáhanie dlhov, ich prioritou by však malo byť nastavenie individuálneho prístupu, aby bol dlh uhradený čo v najkratšom čase a v plnej výške. Počas celého štádia mimosúdneho vymáhania by mal byť vlastníkom pohľadávky klient.

V prípade vymoženia by sa mala vymožená suma bezodkladne poukázaná na jeho účet. Malo by byť samozrejmosťou, aby bol klient pravidelne a prehľadne informovaný o stave pohľadávky, výške vymoženej sumy jemu vyhovujúcim spôsobom (napr. e-mailom alebo telefonicky).

Prečo dlh nevymáhať súdne?

Na Slovensku je bežnou praxou obracať sa pri vymáhaní dlhu na súd. A to ešte skôr, ako začne veriteľ vlastnú iniciatívu vo vymáhaní alebo zváži oslovenie subjektu, ktorý sa na vymáhanie špecializuje. Tento negatívny jav je prevažne podmienený skutočnosťou, že vymáhanie správcu vo vlastnej réžii je pomerne náročné na čas a vyžaduje si neustálu aktivitu zamestnancov a dohlaď zodpovednej osoby.

Vzhľadom na predpokladanú vyťaženosť správcov a ich náročný časový harmonogram je namieste túto činnosť delegovať na profesionálov. Najväčším a asi aj hlavným negatívom pri súdnom vymáhaní je jeho dĺžka, čím sa priamo úmerne znižuje ochota riešiť problém s dlžníkom touto formou.

Priemerné súdne konanie od podania návrhu trvá v podmienkach Slovenskej republiky približne 21 mesiacov. Navyše treba počas celej tejto lehoty počítať s neželaným predpokladom, že dlžník nebude uhrádzať pravidelné platby do fondu prevádzky, údržby a opráv a úhrady za plnenia naďalej, čím bude dlh iba narastať na úkor ostatných vlastníkov bytov a nebytových priestorov v bytovom dome.

Ďalším značným negatívom vymáhania nedoplatku súdnou cestou je výška nedoplatku, ktorá má byť platobným rozkazom alebo súdnym rozhodnutím priznaná. Exekučný titul znie len na žalovanú sumu ku dňu podania návrhu na súdne konanie a nepočíta s postupným narastaním dlhu počas súdneho konania.

Táto skutočnosť sa môže zmeniť jedine na základe informácie podanej samotným navrhovateľom, napr. po vykonaní ročného vyúčtova- nia alebo úpravou zo strany súdu. Je potrebné si teda uvedomiť skutočnosť, že počas priebehu súdneho konania dlh s najväčším predpokladom narastá a niekoľkonásobne presiahne pôvodnú žalovanú čiastku.

Vymáhanie počas následkov pandémie COVID-19

V nadväznosti na pandémiu spôsobenú šírením nebezpečnej nákazlivej ľudskej choroby COVID-19 je mimoriadne dôležité počítať s nárastom neplatičov.

Prvou príčinou zvýšenia počtu neplatičov bude práve spomínaný odklad nájmu v zmysle zákona č. 62/2020 Z. z. o niektorých mimoriadnych opatreniach v súvislosti so šírením nebezpečnej nákazlivej ľudskej choroby COVID-19 a v justícii, ktorým sa menia a dopĺňajú niektoré zákony (ďalej len ako „Lex Corona“). Jeho mylný výklad spôsobuje zvyšovanie počtu neplatičov v rovine vlastníkov. Na Slovensku je historicky zaužívaný pojem „nájomného“ chápaný aj ako povinnosť samotného vlastníka vykonávať úhrady do fondu prevádzky, údržby a opráv a úhrady za plnenia. Preto opakovane medializovaná informácia o odklade povinnosti platiť nájomné má negatívny vplyv na plnenie povinností vlastníkom, nielen nájomcom.

Druhou možnosťou vzniku nedoplatku na mesačných úhradách, ktorá sa prejaví pravdepodobne až ku koncu roka 2020, je skutočnosť, že vlastníci ako prenajímatelia vlastných nehnuteľností prišli odkladom nájmu o pravidelný mesačný príjem. Nie sú preto schopní plniť svoje pravidelné mesačné zálohové platby do fondov prevádzky, údržby a opráv a úhrady za plnenia v bytových domoch, či už v správnych výškach, alebo v úplne.

V neposlednom rade treba počítať s nárastom neplatičov aj z dôvodu zvýšeného počtu rušení pracovných miest v dôsledku koronakrízy. Tieto dôvody sú však vo vzťahu k ostatným vlastníkom bytov a nebytových priestorov irelevantné. Celkovú sústavu vzťahov medzi vlastníkmi ako veriteľmi a vlastníkmi ako dlžníkmi môže ich nančná stabilita ovplyvniť najviac.

Preto je nevyhnutné, aby správcovia bytových domov sledovali finančnú disciplínu vlastníkov a v prípade čo i len malého omeškania zasiahli bez zbytočného odkladu.

Nepodceňujte situáciu

Nastaviť podmienky uhradenia dlžnej sumy vo vzťahu k ostatným vlastníkom sa môže javiť ako jednoduché, avšak pri časovo dlhšom riešení dlžníka je potrebné vychádzať z úplne iných skutočností, ako je len tvrdenie: „Teraz uhradiť nemôžem, ale o dva mesiace to už bude v poriadku.“

No v drvivej väčšine nebude. Vlastník bude mať uhradené úplne všetko, čo súvisí s jeho životným štandardom, no platby spojené s vlastníctvom a povinnosťou podľa BytZ ostanú bokom? S uvedenými dôvodmi súvisí enormný nárast nových neplatičov a nedoplatkov v bytovom dome. To môže ohroziť jeho celkové fungovanie a prevádzku ako celku.

Nedostatok nančných prostriedkov sa prejaví nielen nemožnosťou úhrady za dodanú energiu a plnenia, ale napr. aj na neschopnosti zabezpečiť pravidelnú údržbu a revíziu inštalácií a zariadení bytového domu, čo v niektorých prípadoch môže výrazne ovplyvniť celkovú bezpečnosť bytového domu.

Preto je namieste sa už teraz zamyslieť nad vplyvom nepriaznivej ekonomickej situácie súvisiacej s COVID-19. Nepodceniť možný nárast neplatičov v bytových domoch, ale naopak, pripraviť sa, konať od prvého momentu vzniku nedoplatku a nenechať sa obmäkčiť. Ak si netrúfate viesť „boj s veternými mlynmi“ s neplatičmi, nie je na škodu obrátiť sa na špecialistov vo vymáhaní a ušetriť si čas a starosti spojené s vymáhaním.