Súlad zmlúv pre výkon správy s novelou bytového zákona – povinnosť alebo možnosť?

Bytové domy
Zdroj: iStock.com

Dňa 01.11.2018 vstúpila do účinnosti jedna z doposiaľ najobšírnejších noviel zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov (ďalej len ako ,,BZ“), ktorá so sebou okrem iného prináša nové pravidlá, uplatňujúce sa pri výkone správy bytových domov.

Avizované zmeny sa týkajú predovšetkým hlasovania, miesta, spôsobu a lehôt na zverejňovanie údajov, podmienok na vykonávanie funkcie zástupcu vlastníkov, evidenčných a archivačných povinností spoločenstva a správcu, či bezodkladných bezpečnostných zásahov a opatrení, ktoré je treba vykonať aj bez predchádzajúceho súhlasu vlastníkov. Spoločenstvá a takisto správcovia preto stoja pred neľahkou úlohou, a síce zosúladiť vykonávané činnosti týkajúce sa správy s aktuálne účinnou legislatívou.

Právnym podkladom, na základe ktorého správcovia a spoločenstvá fungujú, nie je však len samotný BZ, ale aj špecifická typizovaná zmluva o spoločenstve, resp. zmluva o výkone správy. Spoločenstvá, ktorých vlastné kapacity nestačia na vykonávanie komplexnej správy, majú obvykle uzatvorenú aj mandátnu zmluvu na vykonávanie určitých činností s niektorým z podnikateľských subjektov. Nakoľko je zmluva o spoločenstve a zmluva o výkone správy predmetom úpravy BZ, a prípadná mandátna zmluva je uzatváraná na základe jeho ustanovení, na tomto mieste nevyhnutne vyvstáva otázka: ,,Sú správcovia a spoločenstvá povinné zabezpečiť súlad predmetnej zmluvnej dokumentácie s aktuálne účinným zákonným znením ?“

Zdanlivou odpoveďou na uvedenú problematiku sa javí ustanovenie § 25a BZ, v zmysle ktorého ak zmluva o výkone správy, resp. zmluva o spoločenstve upravuje právne vzťahy inak ako zákon, uplatnia sa zákonné ustanovenia. V rámci takejto formulácie sa môžu spravovacie subjekty, a tiež aj samotní vlastníci mylne domnievať, že zmena zmluvnej dokumentácie nebude potrebná, nakoľko v prípade rozporu platí to, čo ustanoví zákon. Má však naozaj zmysel ponechávať v platnosti zmluvu, ktorá je v rámci aktuálneho právneho stavu neaplikovateľná?

V zmysle ust. § 43 zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník sú účastníci zmluvných vzťahov výslovne povinní dbať na to, aby sa pri ich úprave odstránilo všetko, čo by mohlo viesť k vzniku rozporov. Toto ustanovenie akcentuje na preventívnu ochranu subjektov a predmetu zmluvy, pričom nepriamo formuluje požiadavku na súlad zmlúv s aktuálnym právnym stavom. Navyše, nie všetci vlastníci, a napokon ani spravovacie subjekty, disponujú dostatočným právnym vzdelaním na to, aby si zo znenia BZ dokázali vyabstrahovať všetky spojitosti medzi pôvodnými a novelizovanými ustanoveniami. Domnienku ponechania si platnosti doterajšieho znenia zmlúv vyvracia napokon aj samotný BZ, ktorý v ustanovení § 31 ods. 1. hovorí o povinnosti prispôsobiť zmluvu o spoločenstve jeho súčasnému zneniu. Analogicky možno vyvodiť aj povinnosť zosúladenia zmluvy o výkone správy.

S ohľadom na rozsah zmien, ktoré so sebou posledná novela prináša, je schválenie nových zmlúv, týkajúcich sa správy bytového domu, nepochybne potrebné. Aj keď sú niektoré spravovacie subjekty naklonené možnosti aktualizovať súčasnú zmluvu iba formou dodatku, v rámci prehľadnosti a systematiky je efektívnejším riešením nahradiť celý text, ktorý ruší platnosť a účinnosť predchádzajúceho znenia v plnom rozsahu. Takto vypracovaná zmluva eliminuje riziko vzniku vytýkania nezrovnalostí, nedostatočnej informovanosti, ako aj podávania podnetov zo strany vlastníkov na prešetrenie činností spravovacích subjektov, adresovaných SOI, resp. rade spoločenstva.

Text: Mgr. Silvia Valichnáčová

www.lepsiasprava.sk
www.zlsbd.sk

Komentáre