Johnson Controls: Inteligentné prostredia pre vyššiu produktivitu a väčšie pohodlie

Vy ste do Johnson Controls nastupovali v roku 1997, teda v období, keď v spoločnosti vznikol odbor služieb. Čo to konkrétne znamenalo pre oblasť facility managementu?

Vtedajší generálny riaditeľ spoločnosti absolvoval pracovnú návštevu Spojených štátov, kde Johnson Controls robil služby v integrovanej správe budov pod názvom „integrated facility management“. Pre uplatnenie týchto služieb videl veľký priestor aj na Slovensku. V tom čase získal Johnson Controls prvú zákazku v tejto oblasti, čo bol zároveň prvý projekt „out­sourcingu“ správy. Išlo o budovu súčasnej Allianz Slovenskej poisťovne na Dostojevského rade v Bratislave. Dodnes tam robíme technickú správu niektorých činností, ako je napríklad meranie a regulácia a riadiaci systém starajúci sa o vykurovanie, chladenie, vetranie a klimatizáciu budovy.

Začínali ste s 24 zamestnancami, no dnes ich je už 250 a počas uplynulých pätnástich rokov vášho pôsobenia na Slovensku ste sa zaradili medzi popredné spoločnosti, ktoré ponúkajú služby a systémy pre budovy. Čo bolo príčinou tohto rozmachu?

Na úvod len pripomeniem, že uvedené čísla zamestnaneckého nárastu sa týkajú len časti Building Efficiency (hospodárnosť budov). Dynamický rozvoj našich služieb v tejto oblasti naštartoval rok 2002, keď sme získali prvú sieťovú zákazku. V nej sme vykonávali celkovú technickú správu viacerých budov. Išlo o objekty Slovenskej sporiteľne v piatich z celkove ôsmich samosprávnych krajov na Slovensku. Ostatne, v spolupráci so Slovenskou sporiteľňou pokračujeme až dodnes a medzičasom sa našimi zákazníkmi stali aj ďalšie najvýznamnejšie banky na Slovensku.

Aký je vzťah slovenskej divízie k  materskej centrále v USA? Ponechávate si určitú autonómnosť alebo vám centrála zásadne vstupuje do obchodných a organizačných záležitostí?

Johnson Controls je firma, ktorej akcie sú voľne obchodovateľné na burze. Reportovanie je teda nutnosťou. Spoločnosť má záujem udržať si svojich akcionárov, a preto pravidelne každý mesiac zverejňuje svoje výsledky. So všeobecnými pravidlami našej centrály v Milwaukee sme zviazaní aj pri tvorbe našich strategických i krátkodobých plánov a ich plnení. Od každej organizácie v jednotlivých krajinách pôsobiacej v Building Efficiency sa zase očakáva, že bude konať ako miestni podnikatelia. Centrála na to vyvíja motivačné tlaky. Súvisí to aj s úsilím o stotožnenie sa s cieľmi spoločnosti a spoznanie lokálneho prostredia – myslieť globálne a konať lokálne. Len pripomeniem, že podobne sa to odvíja aj v ďalších oblastiach aktivít Johnson Controls: Automotive Experience – interiéry ľahkých vozidiel a Power Solutions – systémy pre napájanie vozidiel elektrickým prúdom a komponenty pre hybridné pohony.

Zostaňme pri Building Efficiency. O facility managemente sa v našich podmienkach začalo viac rozprávať len v ostatných dvoch, troch rokoch. Skúsme zhrnúť dôvody, ktoré s tým súviseli.

Aj v tomto prípade je to nadväznosť na všeobecné trendy. Prvým je príchod globálnych investorov, ktorí sú zvyknutí na takéto služby. Druhý súvisí s novými skúsenosťami domácich investorov, ktorí zisťujú, že lepšie je koncentrovať sa na to, čomu rozumejú a ostatné prenechávať špecialistom. Aj facility management je určitá forma služby, ktorá si vyžaduje znalosti, skúsenosti a zázemie. Pokiaľ sa to robí na podnikateľskej báze a pre zákazníkov, môže to mať oveľa lepší efekt.

V čom spočíval mechanizmus vysporiadania sa s tlakom nákladov?

V prvom rade treba spomenúť konkurenčné prostredie, ktoré firmy núti urobiť ten istý objem práce efektívnejšie a rýchlejšie, a to s menším počtom ľudí.  Opäť spomeniem Slovenskú sporiteľňu, ktorá si medzi prvými trúfla urobiť niečo podobné vo veľkom meradle. Táto banková inštitúcia vtedy kompletne zmenila svoju štruktúru a rozlúčila sa s predstavou, že bude mať technický personál na všetko. Po výberovom konaní si vybrali dodávateľa a odskúšali si princípy facility managementu na vlastnej koži. Zistili, že im to prinieslo veľkú úsporu v personálnych nákladoch a vedeli pružnejšie reagovať na meniace sa požiadavky. Inými slovami, spoločnosti, ktoré im poskytovali facility management a ďalšie služby, museli presúvať svojich ľudí medzi rôznymi objednávkami a zákazníkmi a reagovať tak na meniace sa portfólio budov konkrétneho zákazníka. Nemusel to robiť zákazník. Profesionálne spoločnosti dokážu vy­užívať tých istých ľudí pre viacerých zákazníkov. A o tom to celé je.

Ako sa to premietlo do reči čísel?

Jeden príklad za všetky: budovu centrály jednej veľkej bankovej inštitúcie na Slovensku obsluhovalo v roku 2003 počas nepretržitej prevádzky 47 ľudí. Ponúkli sme riešenie, na ktoré už stačilo len 27 ľudí a v súčasnosti pre tú istú budovu pracuje už iba 20 ľudí. Počas uplynulých piatich rokov to teda malo pomerne dramatický priebeh.

Ako by ste zadefinovali pojem facility management vlastnými slovami?

Je to zabezpečenie efektívnych podmienok pre prácu, oddych alebo bývanie v objekte alebo sústave objektov poskytovaním služieb tak, aby majiteľ objektov nebol týmto typom služieb obťažovaný. Čiže, aby o tom ani nevedel, ako takéto služby fungujú. A tie fungujú vtedy, keď sa neriešia žiadne sťažnosti. Vtedy ani netreba konkretizovať z akých služieb sa systém skladá, pretože tie závisia od potrieb konkrétnej nehnuteľnosti. Niekde to môžu byť jednoduché služby starajúce sa o čistotu priestorov, prevádzku výťahov, či elektrických zariadení, inokedy môže ísť o komplikovaný systém, zabezpečujúci umelú klímu danej sústavy.

Kde treba v tomto systéme hľadať pozíciu facility manažéra?

Určite to už nie je domovník, ktorý naháňa nájomníkov, aby nehádzali cigaretové ohorky na schody alebo ulicu. Facility manažér je človek, ktorý by mal mať prehľad o zákonných požiadavkách, mal by spolupracovať so zákazníkom, mať komunikačné schopnosti, byť zorientovaný v nákupe jednotlivých služieb a strážiť kvalitu dodávaných služieb. Samozrejme, dnes už tieto veci nezabezpečuje sám, ale časť služieb nakupuje interne vo firme alebo od externých dodávateľov. Je to významná úloha, ktorú by som prirovnal k dirigentovi – má interakciu s hudobným telesom, ale aj poslucháčmi. Táto pozícia by si u nás zaslúžila aj intenzívnejšiu formu vzdelávania, o ktorú sa u nás zatiaľ snaží iba Stavebná fakulta Slovenskej technickej univerzity.

Zaostrime na energetickú hospodárnosť budov. Ako môže správcovská spoločnosť vplývať na ich úspory?

Správcovská spoločnosť by mala byť zainteresovaná na znížení prevádzkových nákladov – tepla, elektriny, plynu, vody atď. – a len potom nastáva vnútorný tlak, aby sa takéto úspory aj dosahovali. Musí si vedieť vyhodnocovať, čo je primeraný náklad na konkrétny typ priestoru. Aké technické a organizačné opatrenia sa dajú urobiť na dosiahnutie úspory.

Od čoho to závisí?

Kolíše to od spôsobu návrhu budovy a jej veku. Treba odlišovať staršie budovy od novších a zámer, s akým boli vytvorené. Či išlo o cenu, aby bol investičný náklad čo najnižší, alebo sa navrhovalo so zreteľom na prevádzkové náklady. Ak spoločnosť investujúca do nehnuteľnosti bude klásť dôraz na nízke prevádzkové náklady, tak sa všetci budú predbiehať v hľadaní úspor. Ak tento dôraz nebude klásť, tak to bude len výkrik.

Hovorili ste o motivácii konkurenčného prostredia. Aký ponúkate recept na úspešnú správu budovy?

Snažíme sa odlišovať od konkurencie tým, že sme v ponúkaných službách o nejaký ten krôčik vpredu. Vyplýva to zo sily zázemia, ale aj myšlienok pre zákazníkov, ktoré súvisia s prevádzkou budovy. K ďalším ponúkaným službám patrí aj analýza a návrhy úspor prevádzkových nákladov našich zákazníkov. Hľadáme také formy, aby neboli motivačné len pre nás, ale prinášali predovšetkým úžitok našim zákazníkom.

Odvíja sa to aj od širokého portfólia vašich produktov?

Určite, pretože máme kompletné portfólio produktov, ktoré si vyžaduje budova. A to od technologických zariadení na vetranie, chladenie a klimatizáciu cez systémy na meranie, reguláciu a riadenie technických zariadení v budovách až po zabezpečenie bezpečnosti budovy. Dovolím si tvrdiť, že takú previazanosť medzi rôznymi časťami spoločnosti a takú štruktúru pokrytia po území Slovenska má máloktorá firma. Sme organizovaní teritoriálne po celom území Slovenska, čiže neexistuje len centrála v Bratislave, ale máme pobočky. Tie sú v Bratislave, na západnom, strednom, ale aj východnom Slovensku. Navyše, disponujeme aj dislokovanými správcami, cez ktorých máme dosah aj na okresné mestá. Umožňuje nám to veľkú pružnosť riadiacich, ale najmä výkonných pracovníkov.

Vaša parketa je v správe budov s inteligentnými systémami. Aké nároky si vyžadujú tieto systémy?

Neživému systému môže inteligenciu vdýchnuť jedine ten, kto ho navrhuje, realizuje a obsluhuje. Len tak sa dá docieliť, že sa neživý systém začne aspoň čiastočne správať ako živý organizmus, a teda bude reagovať a adaptovať sa na meniace sa prostredie. Facility manažér je jedným z článkov tejto reťaze a môže veľmi významne ovplyvniť obsluhu, udržiavanie a zveľaďovanie zvereného systému.

Čo všetko k tomu potrebuje?

Musí poznať vonkajšie a vnútorné vplyvy a vlastnosti samotného systému, aby vedel predpokladať jeho reakcie s cieľom ovplyvniť ich v prospech svojich zákazníkov. Musí mu byť jasný účel, pre ktorý bol systém vytvorený. Potrebuje k tomu celý rad pomôcok a nástrojov, ako sú napr. CAFM-systémy. Musí mať v zázemí podporu, ktorá mu dokáže analyzovať, čo daný systém potrebuje, prípadne prečo v systéme nastali nežiaduce stavy a ako sa im v budúcnosti vyhnúť. Je to aj o učení sa z predchádzajúcich skúseností – historických databáz údajov, o porovnávaní nových systémov s už prevádzkovanými. Je to aj o efektívne zavedených a neustále sa zlepšujúcich procesoch, ktoré napomáhajú efektívnej akcii a reakcii. Čím viac umelých systémov potrebujeme na vytvorenie prostredia, tým väčšia bude úloha facility manažéra v oblasti prepojenia technických, ekonomických a sociálnych schopností a zručností. Toto všetko si vyžaduje cielenú odbornú prípravu a neustále vzdelávanie.

Ktorým smerom sa bude Johnson Controls vyvíjať a rozširovať svoje služby?

Dôležité bude skvalitňovať už poskytované služby a pridávať ďalšie služby s vyššou pridanou hodnotou. Či je to už v dohadovaní lepších podmienok v zásobovaní médiami pre našich zákazníkov alebo v službách, ktoré robí časť našej spoločnosti pre globálnych zákazníkov. Ide o tzv. Global Workplace Solutions, čiže kompletné zabezpečenie pracovného prostredia zákazníkov pre veľké nadnárodné spoločnosti akými sú IBM, Lenovo či Shell. Keď sa však vrátime k začiatku nášho rozhovoru, môžeme to zhrnúť do cieľa poskytovať našim lokálnym zákazníkom rovnako kvalitné a pestré služby, ako našim globálnym partnerom a pomáhať im byť efektívnejšími.

Ľudo Petránsky
Foto: Johnson Controls

Tento článok bol uverejnený v magazíne Správa budov 2/2008.