Pavel Pelikán: Jednoznačne vyšší nájom získame lepšou lokalitou
Dôležitosť výberu správnej lokality je alfou a omegou developerského biznisu. Na tých najvychytenejších bratislavských adresách má svoje projekty J&T REAL ESTATE. O tom, ako sa stavia v hlavnom meste, hovorí výkonný riaditeľ spoločnosti Pavel Pelikán.
Aktuálnou témou je poplatok za rozvoj, najmä duplicitné spoplatnenie investorov (poplatok + vyvolané investície). Aký je váš postoj k poplatku?
Nespochybňujeme jeho zmysel, ale formu, akou bol u nás prijatý, nepovažujeme za šťastnú. Nedefinuje totiž presne, ako a kde majú byť prostriedky využité, a ani investorovi negarantuje, že tieto prostriedky budú využité výlučne v oblastiach, ktoré sú ovplyvnené jeho projektom. Zároveň nie je dobré, že celý tento poplatok je pridaný k vyvolaným investíciám konkrétneho projektu.
Takže pokojne môže nastať situácia, že prostriedky zo zaplateného poplatku mestské časti a magistrát použijú niekde inde a developer, ktorýkoľvek, bude musieť zainvestovať aj do ďalších vyvolaných investícií. Chýbajú jednoducho jasné pravidlá použitia takto získaných peňazí, čo devalvuje pôvodný zámer zavedenia takéhoto poplatku.
Aká je výška vyvolaných investícií pri vašich projektoch? (Panorama City, Westend, Zuckermandel, Eperia…)
V súhrne sa tá suma pohybuje v miliónoch eur.
Aká je vaša komunikácia s vedením mesta či mestských častí?
Prostredie mesta je prirodzene ovplyvňované politickými záujmami strán či jednotlivcov. Pre nás bola korektná spolupráca s komunálnou sférou vždy podstatná, ale za dôležitú považujem inú vec. Z hľadiska plánovania je určitým problémom krátky volebný cyklus, a najmä to, keď sa po voľbách úplne zmení pohľad vedenia mesta na jeho rozvoj.
Pretože práve vedenie mesta by malo nastaviť alebo aspoň smerovať diskusiu k tomu, ako by malo mesto vyzerať a ako by sa v ňom malo žiť nie o rok, ale o desať či dvadsať rokov. Pri takýchto častých výmenách nie je dodržaná kontinuita názorov a procesov a v takomto prostredí je nastavenie alebo nasledovanie nejakej dlhodobejšej vízie problematické.
Projekty, hlavne tie väčšie, jednoznačne presahujú jedno volebné obdobie a niektoré aj dve. Pre všetky strany je dobré, ak je komunikácia konštruktívna. Na druhej strane treba objektívne priznať, že v súčasnej dobe sú úrady zavalené množstvom projektov a všetci tí, ktorí sa im venujú, sú preťažení. Všeobecne však platí, že dobrú komunikáciu vytvárajú predovšetkým jasne nastavené pravidlá a dobre formulovaná vízia.
V Bratislave veľmi veľa staviate. Ako vnímate svoju zodpovednosť za tvorbu mesta?
Máme projekty rôznej veľkosti a významu, vnímame svoju zodpovednosť za rozvoj mesta. Chceme prinášať projekty, v ktorých alebo pri ktorých budú ľudia chcieť žiť, bývať či pracovať. Žiaden iný náš cieľ nie je nadradený tomu, aby ľudia naše projekty prijali.
No a úspešné projekty potom budujú, formujú a rozvíjajú mesto, pretože prinášajú život aj tam, kde predtým nebol. Príkladom je skutočne mestotvorný projekt – rozšírenie zóny Eurovea, ktorého filozofiu onedlho predstavíme.
Aký výskum sprevádza vaše projekty? Sociologický, participatívne plánovanie, historický, iné….
Toto treba vidieť v dvoch rovinách. Ako v prípade každého podnikateľského subjektu, naše projekty musia byť ekonomicky zmysluplné, a preto veľa pracujeme s prieskumami trhu či mapovaním potrieb a očakávaní svojich budúcich klientov.
Keďže naše projekty sú rozsiahlejšie a mnohé sa nachádzajú v cenných lokalitách mesta, akou je Podhradie či dunajské nábrežie, prirodzene vedieme diskusie s mestom, ale aj s rôznymi úradmi, odborníkmi či záujmovými združeniami o riešení verejného priestoru – či už o zeleni, cyklodoprave, alebo najlepšom možnom využití existujúcich verejných priestranstiev.
Iný prípad sú nerozvinuté územia, ktorých využitie ešte nie je presne dané alebo o ktorých ďalšom rozvoji sa diskusia ešte iba začína. Príkladom je územie niekdajšieho bratislavského Lida, pri ktorom sme naozaj presvedčení, že najlepšie riešenie vzíde zo širšej diskusie o vízii pre toto územie, a preto podporujeme iniciatívu Nové Lido.
Riešenie, ktoré by na 100 % vyhovovalo všetkým, neexistuje, ale verím, že vzájomné počúvanie sa a porovnanie rôznych pohľadov môže priniesť zmysluplný výsledok pre mesto, zároveň prijateľný pre všetky strany.
Na výraz developer sú obyvatelia miest veľmi hákliví. Ako sa vám darí zbaviť sa tejto negatívnej nálepky?
Našou ambíciou nie je presviedčať tých, ktorí nechcú počúvať argumenty, ale presvedčiť skôr tým, čo robíme – tak, že sa užívateľom v našich projektoch bude dobre bývať a pracovať a že celkové riešenie a okolie bude pre ľudí prívetivé. Pre nás je najlepším ocenením to, že sa k nám klienti po dobrej skúsenosti vracajú.
Že vedia, že máme korektný prístup a dodržíme, čo sľúbime. Sprievodným javom developerských projektov, ktorý si často ľudia neuvedomujú, je aj množstvo vytvorených pracovných miest a príjmy z dane z nehnuteľností do rozpočtu mesta. Neuvádzam to na obhajobu developerov, len na priblíženie, že ide o dôležitú ekonomickú aktivitu na území mesta.
Čo je podľa vás hlavnou príčinou, že ľudia vo svojom okolí negatívne vnímajú novú výstavbu?
Vyrušuje ich, pretože mení ich status quo. A samozrejme, priebeh výstavby a stavebný ruch dočasne znižujú ich kvalitu bývania. Aj preto je dobré, ak ľudia vedia, že vo výsledku ten projekt ich životný priestor zlepší, o tomto by mala byť vzájomná komunikácia. Pre samotné mesto je vždy lepšie, ak sa zahusťuje, než rozširovanie smerom von v okrajových častiach.
Samozrejme, všetko musí mať svoju primeranú mierku, logiku a rešpektovať základné princípy, o ktorých vieme, že robia mesto dobrým miestom na život. Práve preto je dobré, keď mesto disponuje kvalitným územným plánovaním, ktoré potom jasne, ale rozumne definuje, ako má byť ten-ktorý pozemok využitý aj v súlade s potrebami mesta a jeho obyvateľov.
Čo by pomohlo tento stav zmeniť?
Práve spomenuté územné plánovanie je priestor, kde sa majú zhodnotiť všetky požiadavky všetkých dotknutých strán, ale aj vyhodnotiť celkové dosahy na celú mestskú časť, alebo dokonca celé mesto. Pri takomto posúdení sa potom niektoré požiadavky jednotlivcov alebo záujmových skupín v danej lokalite môžu z perspektívy ďalších dotknutých území alebo mesta ukázať ako neprijateľné či nezmyslené. Práve vo vyhodnocovaní širších vplyvov a hľadaní optimálnych riešení vidím hlavnú úlohu územného plánovania.
Aký je váš vzťah k Bratislave? Čo sa vám páči a čo nie? Aká je podľa vás jej budúcnosť?
Bratislava je mesto, v ktorom žijem aj chcem zostať žiť. To hovorí za všetko. Je to mesto s veľmi dobrou, ľudskou mierkou. Je tu všetko, a zároveň to nie je neprehľadné anonymné veľkomesto. Bratislava je naozaj také dobré miesto na život, že ani neviem, či si to všetci dostatočne uvedomujú.
Treba zaceliť jazvy, ktoré zostali v rámci širšieho centra, tak, aby boli nové projekty mestotvorné, aby bolo kam chodiť a nie len chodiť okolo, lebo tam nič nie je. Verím, že výrazné odľahčenie dopravy v samotnom meste prinesie obchvat D4/R7, aj keď stále nám ostane jeden kritický úsek, a to vjazd do Bratislavy z D2 až po koniec mosta Lafranconi, pretože nemá tranzitnú alternatívu.
Veľmi sa teším z toho, že sa Bratislava cez rôzne projekty približuje späť k Dunaju a začína „s ním žiť“. V tejto súvislosti je asi najzaujímavejšie rozvojové územie Bratislavy petržalské medzimostie v časti bývalého Lida.
Čo sa vám ako developerovi podarilo v meste zmeniť? Čo pokladáte za svoj developerský úspech?
Oživenie Podhradia, ktoré (verím, že už onedlho) prinesie projekt Zuckermandel. Z neprívetivého a asociálneho miesta, kde parkovali zájazdové autobusy, sa stane plnohodnotná mestská štruktúra, ktorá rozšíri možnosti bývania a práce v užšom centre mesta. Dúfam, že sa k nám čoskoro pridá aj územie Vydrice a dôjde k spojeniu so Starým Mestom. Veľmi sa na Zuckermandel teším.
Verejnosť s napätím očakáva, čo vznikne na mieste bývalého PKO. Aká bude skutočná podoba nábrežia?
Chceme ponúknuť prirodzené pokračovanie verejného priestoru na nábreží s dobrou vybavenosťou. Popri kvalitnom bývaní v blízkosti centra a užívateľsky priateľských kanceláriách bude jadrom projektu nové verejné priestranstvo s dominantou v podobe moderného planetária.
Staviate aj v iných mestách (na Slovensku aj v zahraničí). Môžete proces výstavby porovnať?
Procesy v Bratislave patria k tým komplikovanejším. Najjednoduchšie by to bolo tak, že by každá logická parcela bola zadefinovaná akoby cez sklenenú krabicu, z ktorej nesmie budúci zámer „vytŕčať“. Samozrejme, táto „krabica“ musí z pohľadu budúcej funkcie akceptovať už jestvujúce okolie a potreby rozvoja mesta. Ale mala by existovať väčšia voľnosť výberu funkcie, teda či pôjde o bývanie, kancelárie alebo služby, alebo o ich vzájomnú kombináciu.
Takto by projekty mohli lepšie reagovať na zmeny potrieb mesta v čase, a čo je podstatné, aj na preferencie klientov, čo podmieňuje úspešnosť danej funkcie v danej lokalite. Platí, že trh dokáže vygenerovať aj novú želanú funkciu a naopak, zvolená funkcia nebude úspešná bez určitých miestnych daností či podmienok fungovania.
Prečo veľkí developeri len opatrne investujú v ostatných mestách na Slovensku?
Bratislava v sebe koncentruje najsilnejšie ekonomické a sociálne prostredie. Realitný trh je násobne väčší ako kdekoľvek inde na Slovensku, to je logické. Bratislava stále absorbuje a bude absorbovať ďalších, čo sa v ostatných mestách na Slovensku nedeje.
Zároveň platí, že s malým projektom má developer v podstate rovnako veľa práce ako s veľkým, čo ovplyvňuje ekonomiku projektov. Kúpna sila v Bratislave je väčšia ako v regiónoch a náklady na samotnú realizáciu sú v podstate rovnaké na celom Slovensku. Ak sa však podarí nájsť dieru na trhu kdekoľvek na Slovensku, po ktorej je vysoký dopyt, sme schopní pružne reagovať.
Vyskúšali ste si spoluprácu so slávnymi hviezdnymi architektmi zo zahraničia. Oplatí sa vám takáto spolupráca?
Aj keď sa pohybujeme v globálnom biznise, development je vždy lokálna záležitosť. Treba poznať prostredie projektu, sociálne súvislosti, túžby a potreby obyvateľov. A toto vám žiaden zahraničný architekt neponúkne. Samotná práca so zahraničnými architektmi je podobná ako s miestnymi.
Ale opäť je to o komunikácii. Výborná bola napríklad spolupráca s Ricardom Bofillom na bytových vežiach Panorama City. Podľa našich skúseností, okrem architektonického návrhu veľmi záleží na tom, kto konkrétne z daného ateliéru sa projektu venuje na dennodennej báze. Aký kvalitný a skúsený je tento človek a jeho ďalší spolupracovníci, taký kvalitný je potom aj výstup ich práce.
Čo pre týchto architektov či ich ateliéry znamená budova v Bratislave?
To je otázka skôr pre nich, ale každá realizácia, na ktorú sa podujmú, pre nich predstavuje ďalšiu referenciu a prezentáciu ich značky. To im, samozrejme, jedno byť nemôže a ani nie je. Takže keď idú s kožou na trh, výsledok je vždy dôležitý a nemali by podceniť žiadnu realizáciu nikde na svete.
Oplatí sa vám finančne takáto spolupráca?
Vždy to bude drahšie ako domáci ateliér. Vyššie sú ich režijné náklady a ešte k tomu treba pripočítať aj nutnú spoluprácu s domácimi architektmi kvôli miestnym danostiam, normám a postupom.
Je rozdiel v spolupráci so zahraničnými hviezdnymi architektmi a našimi slovenskými?
Slovenské ateliéry, s ktorými spolupracujeme, v profesionalite žiadnym spôsobom nezaostávajú za zahraničnými. Snáď môžu zavážiť skúsenosti s určitým typom projektov, kde tí zahraniční môžu mať navrch. Ale ľudsky rozdiel nevnímam.
Zaujíma vašich klientov, že autorom stavby je slávny architekt?
Fanúšikov architektúry určite áno. Myslím si, že pre prevažnú väčšinu klientov je podstatné, aby sme im ponúkli produkt, ktorý očakávajú a potrebujú. To je naša priorita.
Aké skúsenosti máte s architektonickými súťažami?
Aby som lepšie vysvetlil, vrátim sa k slávnym architektom. V prvom rade si treba povedať, že zo slávnych mien nám vždy takmer polovica oslovených našu internú súťaž odmietne a ponúkne priamu spoluprácu na projekte bez súťaže.
Potom časť z tých, ktorí sa zúčastnia, prinesie riešenie, ktoré je v podmienkach Bratislavy nerealizovateľné. V každej súťaži máme aj návrhy slovenských architektov, ktoré zvyčajne viac reflektujú a zobrazujú tie lokálne potreby a danosti.
V rezidenčnom segmente idete odvážne do veľkých projektov – výškových dominánt. Aká je budúcnosť takýchto stavieb v horizonte niekoľkých desiatok rokov? Po koľkých rokoch budú takéto stavby potrebovať rekonštrukciu?
Dnešná kvalita použitých materiálov a stavebných postupov výrazne posúva túto hranicu. Dnes môžeme hovoriť o období presahujúcom cyklus jedného ľudského užívania, o čase presahujúcom 50 rokov.
Akú cenu za 1 m2 v rezidenčnom segmente je schopný ešte absorbovať bratislavský rezidenčný trh?
Pokiaľ príde k približnému vyrovnaniu ponuky a dopytu, cena sa pri podobných projektoch stabilizuje na podobnej úrovni. S cenou budú vždy trochu „mimo“ výborné lokality a naopak. Samozrejme, tu treba brať do úvahy aj doterajšie skúsenosti s developerom z hľadiska kvality samotnej realizácie. Ale taký stredný štandard v Bratislave by mal oscilovať okolo 2 000 eur za 1 m2 bez DPH.
Koľko bytov ročne je podľa vás ešte schopný absorbovať bratislavský rezidenčný trh?
Stále to sú a aj budú tisícky.
Očakávate, že zmena podmienok na získanie hypotéky bude mať vplyv na predaj bytov v Bratislave?
Dopyt bude vždy. Nastane pohyb v úročení a pohyb v maximálnom percente, ktoré banky požičajú, ale dramatický obrat zatiaľ neočakávam. Sila dopytu, ktorý v rokoch 2008 až 2013/14 nebol uspokojený, tu stále je. A k tomu treba pridať prirodzený prírastok.
Aký je podiel investičných nákupov vo vašich projektoch?
Vzhľadom na to, že úročenie voľných zdrojov v bankách je dnes takmer nulové, ľudia vnímajú možnosť uložiť peniaze do dobrej nehnuteľnosti. A vidia príjem aspoň 2 – 4 % ročne z prípadného prenájmu. Ale v úhrne ich nie je veľa, hovoríme o cca10 – 15 % investičných nákupov.
Do segmentu s kanceláriami ste vstúpili veľmi ambiciózne. Staviate aj špekulatívne?
Ak máte na mysli to, že sa nám v poslednej dobe podarilo uzatvoriť veľké korporátne transakcie ako ČSOB, IBM, Johnson Controls, tak to je dôsledok dobrých referencií našej spoločnosti, prozákazníckej orientácie a maximálnej otvorenosti a transparentnosti v komunikácii s veľkými, ale samozrejme aj s malými klientmi. A aby som nezabudol, je to aj vďaka tomu, že naše portfólio projektov bolo starostlivo vyberané a pripravované tak, aby sme vedeli ponúknuť kvalitné lokality.
Koľko percent plôch máte obsadených ešte pred výstavbou?
Úplne pred samotným začiatkom výstavby bývajú väčšinou dotiahnuté iba veľké transakcie, ako napríklad v našom prípade nové sídlo ČSOB v Zuckermandli alebo centrála Johnson Controls v Panorama Business II. To sú náročné procesy, kde si všetci chcú byť vopred takmer všetkým istí, aby sa minimalizovalo riziko takej veľkej firemnej zmeny.
Pri predprenájme dosť vážne rozhoduje lokalita projektu. Ak má nejaká spoločnosť silnú preferenciu lokality, potom je vysoká pravdepodobnosť, že si chce byť dostatočne vopred istá tým, že v určitom projekte bude sídliť.
Keď ide o výšku nájmu, čo je prioritou vašich nájomcov?
Konkurenčné prostredie a trh generuje zhruba vyrovnané podmienky pre všetkých developerov, navyše, projekty sa ustálili na veľmi porovnateľnej technickej úrovni. Skôr než čímkoľvek iným, jednoznačne vyšší nájom získame lepšou lokalitou.
Za čo sú nájomcovia ochotní si priplatiť?
Iba určitý tip nájomníkov si dokáže „priplatiť“. Tí nájomníci, ktorí potrebujú posadiť ľudí na 7 – 8 m2, veľmi prísne pozerajú na prevádzkový rozpočet a náklady na priestory sú len jednou jeho časťou. Priplatiť si dokážu napríklad spoločnosti, ktoré si zakladajú na odlišnom imidži.
Aká je priemerná výška nájmu vo vašich projektoch?
V Bratislave môžeme hovoriť v priemere o 11 až 13 eurách za 1 m2 prenajímateľnej plochy bez prevádzkových nákladov.
Bývalú budovu Siemensu na Kramároch ste prestavali na byty. Máte podobné plány so zmenou funkcie aj s ďalšími budovami v meste?
Záleží na príležitosti. Každú u nás podrobujeme prísnej valuácii, pri ktorej hľadáme v prvom rade správny produkt na správnom mieste a potom spätne počítame. Ak dovolíte, konkrétnejšie plány si zatiaľ nechám pre seba.
Ako sa vám darí uplatniť požiadavky na budovy s takmer nulovou spotrebou energie vo vašich projektoch?
Sme členmi Slovenskej rady pre zelené budovy a energetickú efektívnosť vnímame ako povinnú súčasť našich projektov.
Aký zmysel majú certifikáty zelených budov? Je to správna cesta pre udržateľný rozvoj?
Je to krok smerom k tomu. Certifikáty preukazujú, že pri návrhu, ako aj samotnej realizácii boli splnené požiadavky definované certifikačnou autoritou. Súbor týchto požiadaviek prispieva k rozumnému nakladaniu s prírodnými zdrojmi a zároveň technicky pripravuje budovu tak, aby mohla byť energeticky efektívne využívaná. Netreba ale zabúdať na to, že aby sa docielil želaný efekt, tieto budovy treba aj správne užívať.
Ing. Pavel Pelikán
 |
Je absolventom Slovenskej technickej univerzity v Bratislave. Od roku 2000 zastáva pozíciu výkonného riaditeľa spoločnosti J&TREAL ESTATE. V roku 1997 a 1998 bol riaditeľom bratislavskej pobočky spoločnosti Fenestra Sk a v rokoch 1998 – 2000 pôsobil na pozícii projektového manažéra v spoločnosti Lindner Slovakia.
Vybrané projekty J&T REAL ESTATE
Zuckermandel, Bratislava
Výstavba: 2014 – 2017
Dobudovaním lokality na polyfunkčné centrum v podobe siedmich budov dôjde k prepojeniu historického centra s nábrežnou promenádou. Verejný priestor bude tvoriť viac ako polovicu celkovej plochy územia.
Westend Plaza, Bratislava
Výstavba: 4/2016 – 4/2018
V dvoch navzájom prepojených budovách T a Z je na prenájom k dispozícii 33 040 m² administratívnych priestorov. Spolu s nádvorím a malým námestím projekt dopĺňa biznis bulvár Westend.
EPERIA Shopping Mall, Prešov
Výstavba: jún 2016 – jeseň 2017
Pod architektúru nákupného centra sa podpísal tím DKLN. Projekt prinesie renomované módne značky, nebude chýbať dodatkový zákaznícky servis supermarket, tzv. food court, nový kulinársky a reštauračný koncept.
Zelené terasy Devín – Rodinné bývanie II
Výstavba: 2/2017 – 3/2018
Projekt tvorí súbor 17 samostatne stojacich rodinných domov postavených v mestskej časti Devín. Vzhľadom na dĺžku riešeného územia sú v smere od cesty zoradené v dvoch radoch.
Klingerka, Bratislava
Výstavba: koniec roka 2017 – koniec roka 2019
Na 36 podlažiach bude k dispozícii približne 400 bytov a administratívne priestory. Výhodou tejto lokality je výborná občianska vybavenosť a novovzniknutý park s ihriskom.
Eurovea 2, Bratislava
Výstavba: 2017 – 2019
Obľúbené nákupné centrum sa rozšíri o ďalších takmer 50 % súčasných nákupných plôch, zväčší sa počet kinosál aj food court. Pribudnú aj byty a kancelárske priestory.
Bratislava
Text: Mária Nováková
Foto: Miro Pochyba
Vizualizácie: J&T REAL ESTATE
Článok bol uverejnený v časopise ASB 1-2/2017.
