Problémy výstavby bytových domov na Slovensku

Problémy výstavby bytových domov na Slovensku

Výstavba bytov sa pomaly rozbieha. Súkromní investori vedia, že vďaka nedostatku bytov má tento segment veľký potenciál, a začínajú sa tejto oblasti viac venovať. Žiaľ, na Slovensku stále chýba dostatok nájomných domov, pomerne málo bytov stavia samospráva a štát. To však nie je jediným problémom bytovej výstavby na Slovensku. Odborníci tvrdia, že novej bytovej výstavbe často chýba logika umiestnenia v štruktúre sídla, že je z architektonického hľadiska navrhnutá nevhodne a že aj stavebná realizácia má k dokonalosti niekedy ďaleko.

Nové formy bývania

Architekti si pri návrhu nových bytových domov v súčasnosti čoraz viac dávajú záležať na architektonickom výraze budov – na hmotovej skladbe, na zaujímavých materiáloch i premyslenej farebnosti. Žiaľ, bytové domy, ktoré sa dnes stavajú, sú typovo a dispozične stále len obmenami panelákových bytových domov, sekciových či bodových bytov so štandardným dispozičným usporiadaním vnútorných priestorov. Pri porovnaní s neslávne známymi „panelákmi“ sa s istým zveličením dá často povedať, že sa pri novom bytovom dome iba vymenili panely za novšie materiály. Pritom potreby ľudí aj životný štýl a predstavy o charaktere bývania sa už od unifikovaných riešení z obdobia socializmu, ktoré predstavovali panelové domy, postupne diverzifikovali. Je však úlohou architektov a developerov, aby vedeli priniesť nové koncepty a ponúknuť investorovi a v konečnom dôsledku aj záujemcovi o nové bývanie taký druh bývania, ktorý precíznejšie sleduje predstavu budúceho obyvateľa, aj keď ju možno nevie sám formulovať v architektonickom jazyku. Je určite na škodu, že okrem niekoľkých výnimiek ostávajú bez povšimnutia nové formy bývania, ktoré sa už dávnejšie osvedčili u našich západných susedov.

Spomeňme lofty – bývanie, ktoré si napríklad v USA získalo veľkú obľubu už v 80. rokoch minulého storočia. Ide o avantgardné prestavby bývalých tovární a podobných komerčných objektov na nezvyčajné formy bývania. Bývaním formou loftov sa riešia v podstate dva problémy – vytvárajú sa potrebné nové byty i revitalizujú opustené priemyselné zóny, ktoré vývojom nových technológií výroby už nevyhovujú výrobe a ktoré sa postupným rozrastaním miest aj za ich územie časom stali bariérou v organizme mesta. V našom prostredí sa výraz lofty stáva synonymom pre nové, luxusné bývanie s atypickými prvkami. Zo všeobecne známych projektov spomeňme napríklad projekt revitalizácie Gasometrov vo Viedni viacerých dielní architektov zvučných mien.

Na Slovensku sa pri vidieckych sídlach a prímestských zónach veľa hovorí aj o kobercovej zástavbe, záhradných mestách, v mestách sa uvažuje o bývaní kondominiálneho typu, o väčších obytných súboroch s vlastnou občianskou vybavenosťou pre obyvateľov komplexu a pod. Developeri sa vo vzácnych a vydarených projektoch niekedy nechávajú inšpirovať aj tendenciami v oblasti výstavby bytových komplexov v zahraničí, ktoré majú na Slovensku perspektívu. Pokiaľ nehovoríme o segmente výstavby luxusných bytových domov, ktorý sa v Bratislave a vo väčších mestách rozvíja aj k novším formám bývania, je pochopiteľné, že v snahe ponúknuť cenovo čo najdostupnejšie bývanie v ekonomicky slabších regiónoch považuje investor každú zmenu či návrh nad rámec bežnej praxe za zbytočné predraženie projektu. Pritom práve vďaka premyslenému konceptu a jednoducho vtipnému riešeniu sa dá pri rovnakom množstve vynaložených prostriedkov dosiahnuť oveľa zaujímavejšie a kvalitnejšie bývanie.


Aj prof. Ing. arch. Štefan Šlachta, CSc., predseda Spolku architektov Slovenska a pedagóg na Katedre architektonickej tvorby Vysokej školy výtvarných umení v Bratislave potvrdzuje, že vydarených príkladov malých úsporných rodinných domov je veľmi málo. „A je to škoda, pretože aj skromných domov sa stavia najmä na vidieku veľa. Ich architektonická kvalita je však zväčša mizerná. Naši ľudia sú presvedčení, že kvalitná architektúra je luxus, ktorý si nemôžu dovoliť. Preto stavajú katalógové domy alebo objednávajú lacné projekty za dampingové ceny,“ dodáva. Našťastie na Slovensku sa už v poslednom čase postavilo niekoľko cenovo dostupných bytových domov, ktoré sa vybrali touto cestou a zaznamenali úspech nielen v obci architektov. Z nich môžeme napríklad spomenúť obytný súbor CMYK v Prešove z architekonického ateliéru Zero-Zero, ale aj napríklad bytový dom v Bánove, ktorý sa stal víťazným projektom v súťaži Proresívne, cenovo dostupné bývanie, ktorej vypisovateľom je MVRR SR. Možno aj tadiaľto vedie cesta zo sivosti drvivej väčšiny novo vznikajúcich obytných domov.

Štefan Šlachta konštatuje, že v novej bytovej výstavbe chýbajú inovatívne dispozičné riešenia. „Pomerne veľa nových bytov upútalo na seba pozornosť fasádami, hmotovou skladbou, farebnosťou, šikmými, oblúkovitými a inými balkónmi. Ale z toho až 95 percent bytov má podľa mňa staré tradičné riešenia – schodisko, podesta, výťah a väčší či menší počet bytov, ktorých kvalita je dispozične niekedy až hriešne zlá, nedomyslená. Akoby to niektorých architektov ani nezaujímalo. Akoby znalosti z typológie boli nulové. Toto považujem za veľmi vážny problém súčasnej bytovej výstavby. Farebná fasáda je naozaj pre kvalitné bývanie málo,“ hovorí Štefan Šlachta.


Ku kvalite architektonických riešení sa doc. Ing. arch. Branislava Budkeová, CSc., pedagogička na Fakulte architektúry STU v Bratislave, ktorá sa venuje práve návrhu bytových budov, naopak, vyjadruje skôr pozitívne, pretože rozdiel je v porovnaní s výstavbou v minulosti podľa nej na prvý pohľad zrejmý. „Niekedy však mám pocit, že zbytočne kopírujeme veľmi rýchlo aj neosvedčené tvaroslovné prvky zo zahraničia a dodatočne sa učíme na vlastných chybách na úkor svojho zdravia a vlastnej peňaženky. Súvisí to bezpochyby s manierizmom, ktorý je v architektúre príznačný pre všetky tvorivé obdobia. Príkladom sú ľahké kovové tyčové zábradlia na lodžiách, ktoré nezaručujú ani minimálnu intimitu obyvateľov. To ich iniciuje k vlastným riešeniam, ktoré pravdepodobne veľmi zmenia pôvodnú efektnú architektúru domu.“

Kvalita realizácie bytových domov

Okrem spomínanej „nekvality“ architektonického návrhu sa, žiaľ, často prejavuje aj nekvalita realizácie stavby. Súčasné novostavby často pomerne skoro po odovzdaní do užívania vykazujú viaceré poruchy. Ako podotýka Štefan Šlachta, často ju spôsobujú chyby už v realizačných výkresoch. „Realizačné projekty robia často mladí neskúsení kolegovia a dopúšťajú sa chýb v detailoch, pri použití materiálov. Je málo roboty, mnohí chcú robiť všetko a nerešpektuje sa profesionalita. Pokiaľ ide o stavebné firmy, aj tu je často príčinou neskúsenosť, ale ešte častejšie je to snaha rýchlo veľa zarobiť. A to je, žiaľ, na úkor kvality,“ hovorí Štefan Šlachta.

Ing. arch. Elena Szolgayová, riaditeľka odboru bytovej politiky na Ministerstve výstavby a regionálneho rozvoja SR, tvrdí, že súčasná výstavba sa kvalitou realizácie často nedá porovnať napríklad s realizáciami z 30. rokov minulého storočia v Bratislave. „Klobúk dole pred umením architekta a zručnosťou remeselníka tých čias. Na druhej strane je mi ľúto, že sa niekedy urobí práca, ktorej výsledkom je nepodarok. Je neuveriteľným plytvaním prácou človeka a znakom chýbajúcej sebaúcty.

Mrzí ma, že sa pri výstavbe – dokonca pri veľmi drahých bytových domoch – stretávame s chybami v technických detailoch, so zlými remeselnými riešeniami a s absurditami, ktoré spôsobujú veľmi rýchlu degradáciu stavby. Na stavbe sa často nedodržiavajú technologické postupy v snahe stihnúť niekedy až nereálne termíny, niekedy sa v snahe ušetriť použijú lacnejšie materiálové zložky či výrobky a pod.
Je predovšetkým úlohou stavebného úradu odborne posúdiť a rozhodnúť, či je projekt na dostatočnej odbornej úrovni, čo sa týka riešenia detailov a navrhovaných materiálov a výrobkov. Žiaľ, v praxi sa však niekedy stretneme aj s tým, že sa stavebné povolenie získava, až keď stavba stojí. A ďalším problémom nekvality realizácie je aj to, že sa v snahe ušetriť na materiáli alebo vplyvom dodatočných zmien v projekte nie vždy stavia tak, ako je opísané v realizačnom projekte. Zásadnú úlohu v tom v budúcnosti zohrá sprísnenie a vyžadovanie dodržiavania podmienok, ktoré sú stanovené v zákonných normách,“ uvažuje Elena Szolgayová.

Aj prof. Ing. Zuzana Sternová, PhD., z VVÚPS-NOVA, výskumno-vývojového ústavu pozemných stavieb, s. r. o., v Bratislave potvrdzuje, že nová výstavba sa často vyznačuje poruchami. „Na jednej strane sú poruchy ovplyvnené krátkym časom výstavby, s čím súvisia problémy nedostatočného vysychania stavieb. Dôsledkom sú potom vznikajúce trhliny v povrchových úpravách a plesne. Všeobecne však možno povedať, že väčšina porúch má svoje korene v kvalite projektovej prípravy. Sú to najmä problémy akustické a tepelnotechnické. Nedodržiavajú sa predpisy a nevykonáva sa požadované preukázanie vlastností. Zásadným problémom je, že sa vyžaduje iba projektová dokumentácia na stavebné povolenie a zhotoviteľ stavby nie vždy zabezpečuje realizačnú projektovú dokumentáciu. Potom chýba návrh riešenia detailov. Chyby sú v uplatnení materiálov, nedostatočnej kvalite zabudovaných stavebných konštrukcií vplyvom nedostatočnej špecifikácie ich parametrov. Podiel na výslednej kvalite má aj nedostatočná technologická zdatnosť pracovníkov, resp. nedodržanie požadovaných technologických postupov. O novej výstavbe sa v mnohých prípadoch, žiaľ, dá povedať, že je v stave horšom, ako zodpovedá jej veku,“ uzatvára Zuzana Sternová.

Územný plán – často chýbajúca nevyhnutnosť

Dobrý územný plán je základným predpokladom koncepčnej výstavby bytov. Pre rozvoj bytovej výstavby môže teda spraviť mnoho predovšetkým samospráva. Podľa legislatívy platnej v súčasnosti by mala mať každá obec nad dvetisíc obyvateľov platný a aktuálny územný plán, čo, žiaľ, v mnohých prípadoch nie je pravda. Najmä v menších sídlach samospráva nemá dostatok kvalifikovaných odborníkov, ktorí by vedeli koncepčne usmerňovať investorov. A nie je to často len otázka menších sídel (napokon ani Bratislava doteraz nemá hlavného architekta).

„Je dosť tragické, ak nová bytová výstavba vzniká na pôdorysoch bývalých záhradných osád, s úzkymi komunikáciami, kde sa dve autá nevyhnú, kde ťažko vojde smetiarsky voz, kde chýba verejné osvetlenie atď. A tu vyrastajú luxusné vily vedľa maringotiek alebo unimobuniek. Ak sa to niekomu zdá nemožné, nech sa ide pozrieť pod bratislavskú Kolibu. Tu nájde rozvoj bytovej výstavby, lebo ona predbehla územné plánovanie. Čiže treba jediné: mať územný plán, ktorý stanoví jasné regulatívy a pripravené územie. A to je úlohou samosprávy,“ hovorí k tejto problematike Štefan Šlachta. Elena Szolgayová sa pripája: „Skutočne kľúčovú úlohu v procese výstavby bytov zohráva samospráva. V uplynulých desiatich rokoch došlo k zásadným zmenám v oblasti kompetencií a samospráva má na svojich pleciach príliš veľa úloh, ktoré donedávna nemusela riešiť. Často poddimenzované samosprávne orgány (na Slovensku je približne 2 500 obcí, mnohé z nich s malým počtom obyvateľov) nevenujú dostatočnú pozornosť oblasti územného plánovania, prípravy stratégií a koncepcií v jednotlivých sektoroch. V takýchto prípadoch sa buď nestavia vôbec, alebo sa stavia ad hoc. Práve obce majú obstarávať územné plány a programy ekonomického a sociálneho rozvoja a programy rozvoja bývania. Žiaľ, aj niektoré mestá nad päťtisíc obyvateľov často nemajú územný plán. Pri príprave strategických dokumentov sa často postupuje veľmi formálne. Oblasť živelnej výstavby sa nedá vyriešiť len prijatím zákonov, napokon, myslím si, že naša sústava zákonov a stavebné právo sú na pomerne dobrej úrovni. Skôr je to o tom, kto zo zúčastnených a ako zodpovedne vníma svoju úlohu v tomto procese. Ďalšou oblasťou pôsobenia samosprávy je vytváranie fungujúcich partnerstiev a komunikácia s investormi. Našťastie na Slovensku je viacero príkladov, kde si strategické dokumenty samospráva pripravila dobre a vytvorila si okruh partnerov, s ktorými spolupracuje, čo sa za niekoľko rokov prejavilo na harmonickejšom rozvoji celého územia.“

Zahusťovanie štruktúry miest

Zahusťovaním existujúcej štruktúry miest postupne ubúda voľných stavebných pozemkov. Obnova budov aj nová výstavba sú v centre finančne náročnejšie, najmä keď pri bývaní zohráva úlohu aj nadväznosť na exteriér a dostatok zelene v lokalite. Komercionalizácia centier miest vytláča bývanie do okrajovejších lokalít mesta, ktoré majú z hľadiska obytných kapacít najväčší potenciál. Oblasť výstavby bytových domov sa teda postupne začne presúvať z centier miest do okrajových oblastí, predovšetkým do tých, ktoré majú dobrú dopravnú dostupnosť a dostatok zelene a voľného priestoru v okolí bývania. Samozrejme, tento jav má svoje dôsledky: zvyšujú sa nároky na každodennú prepravu do práce a z práce, ktorá je väčšinou v centrách miest. Ďalším dôsledkom chýbajúceho bývania v centrách miest je fakt, že z niektorých štvrtí sa po skončení bežného pracovného času úplne vytratí život a že podvečer a v noci územie „nikomu nepatrí“ aj so všetkými negatívnymi dôsledkami, ktoré tento fakt prináša.

Branislava Budkeová k tomuto pálčivému problému zahusťovania obytných štruktúr hovorí:
„Zahusťovaním sídlisk vznikajú v zabývaných lokalitách situácie traumatizujúce najmä samotných obyvateľov, a to najmä z pribúdajúceho ruchu miestnej dopravy – dynamickej i statickej. Ako príklad v Bratislave mi poslúži sídlisko Ružinov. Môžem spomenúť napr. nový gigant Yosaria Plaza namiesto komorného obchodného domu Ružinov, množstvo nových polyfunkčných bytových domov, ktoré všetky majú aj patričné nároky na príslušnú vybavenosť skladmi a parkoviskami. Takto napríklad na sídlisku Trávniky vznikla tlačenica okolo kostola Vincenta de Paul, ktorého pôvodný architektonický zámer už pomaly treba hľadať a o jeho dôstojnej urbanistickej polohe sa už dá len ťažko hovoriť.

V súvislosti s novým súťažným zámerom na Seberíniho ulici v krátkom čase zaručene vyrastú pekné bytové domy, pretože pri solventných investoroch to dnes už nie je problém. Žiaľ, bude to ďalšia oplotená oáza pre vyvolených, ktorá bude pre ostatných obyvateľov sídliska znamenať stratu veľkej časti životného priestoru. Nevkusným sa mi javí riešenie pôvodne podzemných garáží medzi 13-podlažným domovom dôchodcov na Rezedovej a bodovými 7-podlažnými bytovými domami na Azalkovej, kde pôvodne ohlásený 3-podlažný objekt sa zrazu šmahom zázračnej finančnej moci zmenil na 8-podlažný bytový dom, navyše opäť egoisticky oplotený, lebo je to súkromný majetok. Takýto prístup považujem za neetický a agresívny.

Nové doplnky bytovej normy prispievajú k takýmto chladnokrvným riešeniam, a to z hľadiska svetlotechniky, ale napr. aj znižovaním svetlých výšok bytov (240 cm), čím sa investorom pri zahusťovaní sídlisk zľahčuje argumentácia.“

Regionálne rozdiely

Bytová situácia je tým najlepším indikátorom životných podmienok na Slovensku. Výstavba bytov či obnova existujúceho bytového fondu sa, žiaľ, ešte stále nerozbehli podľa skutočnej potreby Slovákov. Na základe dobrých ekonomických ukazovateľov sa tento segment rozbieha v Bratislave a v menšej miere aj v ďalších väčších mestách, v ostatných regiónoch je situácia omnoho nepriaznivejšia. Jednoduché porovnanie kúpyschopnosti obyvateľstva a cien bytov naznačuje, že dostať sa k vlastnému bývaniu je pre mnohých Slovákov vážny problém. Prekonať tento rozpor môže širšie využitie finančných produktov, ale aj stimulácia tohto segmentu štátom.

Ing. Ivan Čarnogurský z Ipec Development má o jednom z riešení jasnú predstavu: „Väčšina novopostavených bytov sa predá do súkromného vlastníctva, ku koncovému spotrebiteľovi, len málo bytov si kupujú právnické osoby. Byty sú teda čistým prínosom 19 % dane. Keď to porovnávam z výnosmi v iných oblastiach výstavby, 19 % bez toho, aby niekto investoval, v sektore stavebníctva a developerstva ešte nikto nezarobil. Štát áno. Ako sa využíva tých 19 % DPH, ktoré sa vyprodukujú v rastúcom stavebnom trhu s bytmi?“
Bytový trh dnes funguje len v oblastiach s lepšou ekonomickou prosperitou. Je logické, že čím je v regióne viac príležitostí podnikať, tým väčšia je zamestnanosť a ponuka zaujímavých pracovných príležitostí, tým viac si ľudia zarobia a v tomto kolobehu peňazí sú aj potom schopní kúpiť si byt za bežné trhové ceny. V regiónoch s horšou ekonomickou situáciou, samozrejme, nie sú. Ivan Čarnogurský pokračuje: „Štát by mohol prostriedky z ušetrenej dane z predaja bytov v rozvinutých regiónov presúvať do ekonomicky slabších regiónov na stimuláciu riešenia bytovej otázky napríklad vo forme vybudovania infraštruktúry alebo pozemkových úľav.“

Udržateľnosť základných potrieb života v regiónoch, akým bývanie nepochybne je, sa nemusí podľa Ivana Čarnogurského realizovať len na základe sociálnych, ale skôr na základe kapitálových programov. „Prečo sa znížili bázické úroky, keď sa finančnému sektoru začalo lepšie dariť? Kapitálový trh poskytuje takú nízku kapitálovú sadzbu, že štát nemusí dotovať v minimálnej výške (alebo už vôbec) úrokovú sadzbu hypotekárnych úverov a stavebného sporenia. Ale to je riešením iba pre Bratislavu. Prečo sa pre menej rozvinuté miesta neurobí zóna s vyššou úrokovou sadzbou 4,5 až 5,5 %, s predĺžením splatnosti úveru až napríklad na 45 rokov?

Všetky regióny by mohli mať nastavené rozličné ekonomické parametre v závislosti od výšky zisku, ktorého je región reálne schopný. Tak by bolo možné prenášať nadpriemerné zisky z jedného regiónu na naštartovanie ekonomiky v regiónoch s horšou ekonomickou situáciou. Treba si totiž uvedomiť, že zásluha prosperujúcich regiónov nie je vo väčšej usilovnosti domácich, ale v geografickej polohe a v infraštruktúre, ktorú budovalo celé Slovensko. Preto by sa mohlo uvažovať o istom transfere v rámci viazanosti rozpočtových zdrojov,“ uzatvára Ivan Čarnogurský.

Martina Cifrová
Foto: archív redakcie