Realitný trh: Kúpu nehnuteľnosti si treba dobre zvážiť aj spočítať

O trendoch na realitnom trhu sme sa rozprávali s analytikom Realitnej únie SR Vladimírom Kubrickým a hypotekárnym špecialistom Borisom Iličom.

Článok je rozšírený o vyjadrenie Prvej stavebnej sporiteľne

Ekonomiku stále ovplyvňuje stúpajúca inflácia, ktorá medziročne rástla štvrtý mesiac za sebou. Štatistický úrad SR informoval, že v júni máji inflácia na úrovni 13,2 %. Ceny dvoch najvýznamnejších výdavkových položiek slovenských domácností, potravín a nákladov na bývanie, boli na medziročnej báze vyššie takmer o 20 %.Podľa informácií Realitnej únie SR naďalej na Slovensku pokračuje rast cien nehnuteľností. V júni 2022 bola priemerná cena bytu na Slovensku 2 839 €/m², v máji dosiahla 2 814 €/m²a v apríli 2 761 €/m².

(ŠÚSR)

Tretí najvýraznejší vplyv na medzimesačnú úroveň cien malo zdraženie pohonných hmôt o 5,7 %. Priplatili sme si tiež za rekreáciu a kultúru, v reštauráciách a kaviarňach, za osobnú starostlivosť a tiež za zdravotnícke tovary a služby.

Odrazilo sa zvýšenie úrokových sadzieb hypoték za uplynulé mesiace na záujme kupovať byt v hlavnom meste zo strany Bratislavčanov a ľudí z regiónov?

V.Kubrický: Úrokové sadzby hypoték sú len jedným z viacerých faktorov, ktoré ovplyvňujú dopyt na realitnom trhu. Ten sa v súčasnosti znižuje, skôr však v nadväznosti na klesajúcu kúpnu silu ľudí či predražené nehnuteľnosti.

Rastúce úrokové sadzby skôr teraz ľudí ťahajú do bánk, aby si stihli požičať peniaze ešte za výhodných podmienok. Veď nikto nevie, čo bude zajtra. Za šesť mesiacov tohto roka sa ceny dvoj- a trojizbových bytov v Bratislave zvýšili v rozmedzí 11 až 13 %, čo poukazuje na neutíchajúci záujem o kúpu.

B.Ilič: Nemyslím si, že zvýšenie úrokových sadzieb znížilo záujem o kúpu nehnuteľnosti. Skôr by som povedal, že to určitej skupine klientov skomplikovalo, resp. znemožnilo kúpu nehnuteľnosti formou hypotekárneho úveru.

Najviac sa to odrazilo v znížení maximálnej výšky financovania pre niektorých klientov, takže im už banka neposkytne hypotéku v postačujúcej výške. Odrazilo sa to aj vo výške mesačnej splátky úverov a niektorí klienti vzhľadom na svoj príjem a výdavky nie sú schopní takúto splátku splácať. Samozrejme, toto si treba vždy dobre zvážiť ešte pred samotnou kúpou nehnuteľnosti.

Pretrváva záujem o rodinné domy v okresoch okolo Bratislavy alebo v okrajových častiach hlavného mesta? Pre niektorých to bola alternatíva k drahším bytom.

V. Kubrický: Trend kupovať rodinné domy okolo hlavného mesta silno naštartovala v nedávnej minulosti pandémia koronavírusu, čo prudko zvýšilo ich ceny. Veľa ľudí preto už o ne stratilo záujem a prestalo riešiť dilemu byt v meste alebo dom na vidieku. Od kúpy domu mimo mesta ich dnes odrádza aj prudké zvýšenie cien pohonných látok, t. j. nákladov na dochádzanie do hlavného mesta za prácou.

B.Ilič: Vzhľadom na to, že nie všetci klienti si môžu dovoliť kúpu bytu v Bratislave, naďalej kupujú aj nehnuteľnosti v okresoch okolo hlavného mesta, pričom tu platí to isté, čo som už spomenul pri predchádzajúcej otázke. Určite to ovplyvňuje najmä porovnanie toho, čo klient z pohľadu nehnuteľnosti dostane za rovnakú cenu mimo Bratislavy. Najmä pokiaľ ide o mladé rodiny, ktoré potrebujú na kvalitný život viac priestoru. Vďaka zlepšovaniu infraštruktúry už nie je doprava do Bratislavy taká časovo náročná ako pred pár rokmi. Preto takúto kúpu klienti často vnímajú ako výhodnejšiu.

Majú kupujúci jasno vo financovaní kúpy alebo si cenu postupne skladajú – úver, spotrebný úver alebo úver zo stavebnej sporiteľne – na poslednú chvíľu?

V. Kubrický: Financovanie je pri súčasných vysokých cenách nehnuteľností a meniacich úrokových sadzbách hypoték sa stáva pre kupujúcich čím ďalej, tým náročnejšie. Dôležité je mať hypotekárneho poradcu, ktorý dokáže flexibilne a čo najefektívnejšie vyskladať cudzie zdroje na zaplatenie bytu či domu.

B.Ilič: Pokiaľ ešte pred kúpou konzultujú financovanie s profesionálom, ktorý má v portfóliu všetky banky a spoločnosti poskytujúce doplnkové financovanie kúpy nehnuteľnosti, vždy vopred vedia, aké sú ich možnosti, čo je nevyhnutné spraviť, aby mali požadované financovanie včas zabezpečené, a akým spôsobom bude financovanie prebiehať. Rovnako majú vopred informáciu, aká bude celková mesačná splátka, poznajú ďalšie podmienky. Môžu si tak zvážiť, či je to pre nich akceptovateľné. Cieľom je vždy zabezpečiť klientovi preňho ekonomicky najvýhodnejší spôsob financovania.

Je nehnuteľnosť aj v súčasnosti ešte stále dobrou investíciou?

V. Kubrický: Zámožnejšia časť obyvateľstva v posledných dvoch rokoch mohla hľadať bezpečný úkryt pre svoje peniaze na realitnom trhu z viacerých dôvodov. Kúpa nehnuteľnosti mala byť prístavom pred neistotou spojenou s pandémiou koronavírusu, vysokou infláciou či vojnou na Ukrajine. Kto chcel, už si pravdepodobne investičný byt zadovážil. Kto to nestihol, s kúpou sa pri súčasných astronomických cenách ponáhľať nebude.

B. Ilič: Toto je podľa mňa individuálne a závisí to napríklad aj od pomeru toho, za akú kúpnu cenu a s akými podmienkami financovania môže záujemca nehnuteľnosť kúpiť a za akú sumu ju v danej lokalite dokáže prenajať. Treba preto zvážiť všetky náklady spojené s kúpou, či už jednorazové, alebo pravidelné, a porovnať ich s tým, aký príjem mu táto nehnuteľnosť zabezpečí z prenájmu. Ideálne je porovnanie aj s inými formami investovania.

.

Ako je to s ponukou bytov, presnejšie s ich množstvom, na Slovensku a hlavnom meste od fyzických osôb?

V.Kubrický: Ponuka bytov na Slovensku bola ku koncu júna v porovnaní s koncom marca o 20 % vyššia. Obdobie predaja nehnuteľnosti od zverejnenia ponuky sa aktuálne predlžuje. O tom, ako dlho sa bude konkrétny byt predávať, rozhoduje typ bytu, lokalita, cena, ale  aj atraktivita samotného inzerátu a šikovnosť realitného makléra.

 V komentári k realitnému trhu píšete, že za menej ako 150 -tisíc eur sa dá v súčasnosti kúpiť starší trojizbový byt v krajskom meste len v Nitre, Prešove a Trenčíne. Nie je prekvapujúce, že tam patrí Nitra, ktorá zažila v posledných rokoch veľký rozvoj?

V. Kubrický: V krajských mestách sú najlacnejšie byty v Nitre, Prešove a Trenčíne. V Nitre vyleteli raketovo ceny bytov pred príchodom firmy Jaguar Land Rover. Tento neprimeraný rast trh neskôr schladil, o to pomalšie sa ceny zvyšovali v posledných rokoch.

Evidujete zvýšený záujem o úvery z Prvej stavebnej sporiteľne, ktorá ostala ako jediná stavebná sporiteľňa na trhu? ČSOB od júla tohto roka nepredáva produkty stavebného sporenia.

 B.Ilič: Aj keď boli na trhu tri stavebné sporiteľne, väčšina stavebných úverov a medziúverov bola riešená cez Prvú stavebnú sporiteľňu, keďže často práve ona vedela klientom najlepšie vyhovieť z pohľadu ich požiadaviek. V tomto teda nevnímam veľkú zmenu. Skôr si myslím, že v najbližšej budúcnosti sa kvôli horšej dostupnosti hypoték zvýši dopyt po tejto forme financovania.