Analytik Martin Lazík: Ceny starších bytov sa vracajú do roku 2021. Trh s nájmami je stále pod tlakom

Slovenský realitný trh v posledných mesiacoch chladne aj po smršti rastu úrokov hypotekárnych úverov, ktorá sa začala na jar 2022.

Mnohí záujemci preto dobre zvažujú nákup novej nehnuteľnosti. Analytika Národnej asociácie realitných kancelárií Martina Lazíka sme sa spýtali kam môžu úroky stúpnuť tento rok, ceny bytov v krajských  mestách aj na trh nájmami po utečeneckej kríze.

Ako ovplyvnil rast úrokových sadzieb v roku 2022 ľudí, ktorí kupujú nehnuteľnosti ako investíciu? Aké nehnuteľnosti preferujú za posledné mesiace?

Avizované a očakávané zvyšovanie úrokových sadzieb zvýšilo tempo rastu realitného trhu na začiatku roka 2022. Dopyt kulminoval, pretože kupujúci chceli využiť historicky najnižšie úrokové sadzby, vrcholil aj trh s refinancovaním hypoték. Samotné refinancovanie hypoték tvorilo viac ako polovicu hypotekárneho trhu v prvej polovici roka 2022.

Z trhu sa stiahli hypotekárni investori, teda klienti, ktorí kupovali ďalší byt na hypotéku ako svoje dôchodkové zabezpečenie, alebo výhľadovo pre svoje deti. Ostávajú hotovostní investori, ktorí sa obávajú vysokej inflácie. Zároveň si však uvedomujú svoju výhodu na trhu a už odvážnejšie a aj úspešnejšie požadujú zľavu z inzerovaných cien.

Sú oprávnené očakávania kupujúcich, že ceny nehnuteľností, napr. starších bytov, plošne výrazne klesnú? Či je to skôr vec konkrétnej lokality?

Tak ako nie sú pravdivé plošné nárasty cien nehnuteľností, nie je tomu tak ani pri poklese. Samozrejme, že sa bude dať vypočítať priemer poklesu cien. Ale nie je pravidlo, že všetky ceny nehnuteľností sú nižšie. Trh sa vracia do normálnych koľají. Situácia s medziročným nárastom cien o 20 % je dlhodobo neudržateľná.

Európska centrálna banka (ECB) chce ďalej zvyšovať sadzbu, čo ovplyvní aj banky na Slovensku. Bude  jar na Slovensku v znamení zvyšovania sadzieb? Môže by pre banky hranica cca 6%, aby to boli pre klienta ešte zaujímavé ?

Hlavným impulzom spomalenia realitného trhu bol nárast úrokových sadzieb hypoték. Na náladu na trhu negatívne vplývajú aj ďalšie faktory, či už je to vojna na Ukrajine, zvyšovanie cien energií, rastúca inflácia, celkové zvyšovanie neistoty.

Nepredpokladám, že by sa sadzby hypoték zvýšili nad úroveň 6 %. Banky skôr či neskôr budú potrebovať nových hypotekárnych klientov a začne fungovať konkurencia s akciami na atraktívne sadzby. Budú však na úrovni 3% – 5%  podľa obdobia fixácie ako aj hlavnej sadzby určenej ECB.

Aký bol vývoj cien 3-izbových novostavieb a starších bytov za uplynulý posledný štvrťrok 2022  v krajských mestách a Bratislave?

Cenovky novostavieb ostali rovnaké, teda môžeme hovoriť o ukončení obdobia prudkého rastu cien. Zároveň už nepribudol v tomto období žiaden prémiový projekt, ktorý by zvýšil priemer cien. Pri starších bytoch sme okrem spomalenia tempa rasu cien, a to už cez leto, zaznamenali aj pokles cien v niektorých lokalitách a typoch bytov. Ceny starších bytov sa tak pozvoľna vracajú do cien roku 2021. Situácia je veľmi podobná vo všetkých krajských mestách.

Vojna na Ukrajine pokračuje, Rusko bombarduje infraštruktúru a je možná ďalšia vlna utečencov. Stabilizovala sa situácia s nájmami po vlne utečencov v krajských mestách?

Trh s nájmami je stále pod tlakom, a to nielen z dôvodu vojny na Ukrajine ale aj z dôvodu mobility pracovnej sily. Ďalším faktorom, ktorý prispieva k zvýšeniu dopytu po nájme nehnuteľností, je vysoká cena nehnuteľností v kombinácií s vysokým úrokovými sadzbami. Preto sa časť potenciálnych kupujúcich presunula do segmentu nájmov.  Z tohto dôvodu zaznamenávame mierny rast priemernej ceny prenájmov na realitnom trhu.