Prenájom spoločných priestorov v bytovom dome

Zmeny, ktoré nastali po roku 1989, priniesli so sebou aj zmeny v zabezpečovaní bývania pre občanov. Podstatná časť bytového fondu sústredeného v bytových domoch bola vo vlastníctve štátu, štátnych podnikov a bytových družstiev; užívatelia bytov boli ich nájomníkmi. K prechodu vlastníctva bytov od pôvodných vlastníkov na nájomníkov došlo na základe zavedenia kondominiálnej formy vlastníctva.

Podstatou kondominiálnej formy vlastníctva je kombinácia reálneho vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru a ideálneho podielového spoluvlastníctva technicky nedeliteľných spoločných častí a zariadení domu, spoločných nebytových priestorov a pozemku. Kondominiálnej forme vlastníctva zodpovedá vlastníctvo nadobudnuté občanmi podľa zákona Národnej rady Slovenskej republiky (NR SR) č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov (ďalej len zákon o vlastníctve). Uvedený zákon má vyššiu právnu moc ako Občiansky alebo Obchodný zákonník. Tieto dva zákony, ako aj ďalšie právne predpisy, sa používajú v prípadoch, ktoré zákon o vlastníctve nerieši.

Technický stav sprivatizovaného bytového fondu bol v značnej miere zanedbaný, iba vo výnimočných prípadoch sa bytové domy previedli do vlastníctva až po celkovej obnove. Na bytových domoch často vidíme osadené alebo namaľované reklamy, na mnohých strechách sú umiestnené zosilňovače signálu, rozmnožili sa malé obchodíky v prízemí bytových domov.

Podielové spoluvlastníctvo k spoločným častiam a zariadeniam domu, spoločným nebytovým priestorom a priľahlému pozemku dáva vlastníkom bytov a nebytových priestorov právo rozhodnúť o ich prenájme. To znamená, že vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome sa môžu dohodnúť a rozhodnúť o tom, že niektorú spoločnú časť alebo zariadenie domu prenajmú. Umožňuje im to § 7b ods. 1 zákona o vlastníctve.

Zvyčajne sa prenajímajú strechy na osadenie zosilňovačov pre mobilných operátorov, štítové alebo dobre viditeľné steny na osadenie reklamných bilbordov. V mnohých bytových domoch sa prenajímajú aj spoločné priestory, ktoré prestali slúžiť svojmu účelu a vlastníci sa rozhodli poskytnúť ich na zriadenie prevádzok alebo obchodov. Pri prenájme spoločných častí a zariadení domu sa uzatvára zmluva o prenájme (ďalej len zmluva) v zmysle Obchodného zákonníka, ktorá musí obsahovať zákonom stanovené náležitosti, ale hlavne vzájomné práva a povinnosti zmluvných strán. Dôležité je, aby zmluva bola rovnako výhodná pre obe strany, teda aby mohol nájomca priestor alebo časť domu využívať vo svoj prospech, ale zároveň aby neobmedzoval výkon vlastníckych práv vlastníkov bytov a nebytových priestorov, nerušil ich pri bývaní a užívaní spoločnej nehnuteľnosti, nepoškodzoval ich majetok a pod.

Prenájom strechy
Pri prenájme strechy na osadenie zosilňovacieho zariadenia, vysielača, antény alebo iného zariadenia je nutné do zmluvy zahrnúť aj nasledujúce podmienky:

• osadenie zariadenia musí byť technicky navrhnuté tak, aby pri osadzovaní a samotnej prevádzke nedochádzalo k poškodeniu strechy;
• prístup na strechu môže mať len vopred určená osoba (osoby), ktorá je oprávnená zasahovať do zariadenia nájomcu a vykonávať na ňom opravy alebo údržbu. Odporúča sa, aby každý vstup na strechu k zariadeniu bol vopred ohlásený, aby predseda spoločenstva, zástupca vlastníkov bytov a nebytových priestorov alebo správca mali prehľad o tom, kto a z akého dôvodu na streche bol. Je to potrebné pre prípad akéhokoľvek poškodenia alebo iného zásahu do konštrukcií alebo zariadení, ktoré nesúvisia s predmetom prenájmu.

Prenájom steny na reklamu
Na steny bytových domov sa umiestňujú bilbordy, konštrukcie s napnutým plátnom, alebo sa reklama namaľuje priamo na povrch steny. V tomto prípade je potrebné vydanie súhlasu na umiestnenie reklamy pre vlastníka objektu, teda pre bytový dom zastúpený predsedom spoločenstva alebo správcom, vždy na základe súhlasného rozhodnutia vlastníkov bytov a nebytových priestorov. K umiestneniu reklamy sa vyjadruje okrem úradu samosprávy (obecný alebo mestský úrad) aj príslušný dopravný inšpektorát, ktorý posudzuje vplyv reklamy na bezpečnosť cestnej premávky. V zmluve je potrebné dohodnúť, ako často sa bude reklama meniť, akým spôsobom, uviesť, kto je za reklamu zodpovedný a pod. Zároveň musí byť dohodnutá aj likvidácia reklamy (podkladovej konštrukcie) po ukončení trvania nájmu a uvedenie steny do pôvodného stavu, resp. odstránenie kotviacich konštrukcií a povrchová úprava na odstránenie maľovanej reklamy.
 
Prenájom spoločných zariadení domu alebo nebytových priestorov
Ide o spoločné zariadenia, napr. nefunkčné práčovne, sušiarne, kočikárne, kotolne a pod., prípadne časti chodieb alebo vstupných priestorov, ktoré je možné samostatne používať, nevyužité miestnosti v pivniciach a pod. Pokiaľ sa v týchto priestoroch zriaďuje prevádzka (dielňa, obchod, administratívne priestory firmy, ambulancie a pod.), jej zriadenie musí prejsť cez príslušný úrad samosprávy (obecný alebo mestský úrad), oddelenie živnostenského podnikania, ktoré dáva súhlas na zriadenie prevádzky.
Prenájom uvedených spoločných častí a spoločných priestorov sa vykonáva na základe nájomnej zmluvy, v ktorej sú dohodnuté uvedené podmienky ako aj podmienky v zmysle Občianskeho alebo Obchodného zákonníka – trvanie nájmu, finančné plnenie, výpovedná lehota, zodpovednosť za škody, sankcie za omeškanie, sprístupnenie a pod. Zároveň musí byť v zmluve dohodnuté, ako a kto sa bude podieľať na investí­ciách do priestorov – či a koľko, resp. do čoho bude investovať nájomca a prenajímateľ, či sa investícia nájomcu do cudzieho majetku zohľadní v úľave na nájomnom a pod.

Každý nájomca si musí uvedomiť, že podniká s využitím cudzieho majetku, a preto je povinný rešpektovať podmienky vlastníka. Nesmie svojim konaním rušiť nočný pokoj, nesmie obmedzovať užívanie bytov nadmerným hlukom strojov, zápachom alebo iným spôsobom obmedzovať výkon vlastníckych a užívacích práv vlastníkov a užívateľov bytov alebo nebytových priestorov. Zároveň musí dodržiavať bezpečnostné a protipožiarne predpisy.

Príjem za prenájom
Príjem za prenájom spoločných častí a zariadení domu, spoločných nebytových priestorov, príslušenstva a priľahlého pozemku je príjmom fondu prevádzky, údržby a opráv v zmysle § 10 ods. 2 písm. b) zákona o vlastníctve. Tieto príjmy sa zdaňujú zrážkou v zmysle zákona NR SR č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov v znení neskorších predpisov podľa § 43 ods. 3 písm. g), ktorý znie: „Daň z príjmov plynúcich zo zdrojov na území Slovenskej republiky daňovníkom s obmedzenou daňovou povinnosťou a neobmedzenou daňovou povinnosťou sa vyberá zrážkou, ak ide o príjem za prenájom nebytových priestorov, spoločných častí domu a spoločných zariadení domu vlastníkov bytov a nebytových priestorov, ktorý je príjmom fondu prevádzky, údržby a opráv v zmysle zákona NR SR č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov.“ Daň z nájomného sa odvádza najneskôr do 15. januára nasledujúceho roku.

TEXT: Ing. Otília Leskovská
FOTO: Dano Veselský

Autorka je I. viceprezidentkou Združenia spoločenstiev vlastníkov bytov na Slovensku.

Článok bol uverejnený v časopise Správa budov.