Poradňa: Preplatok za plyn v bytovom dome aj obnova plášťa a stavebný dozor
Časopis Správa budov 
Máte otázky, ktoré sa týkajú správy bytových domov? Pomôže vám odborná poradkyňa a lektorka zaoberajúca sa touto problematikou: Ing. Otília Leskovská.
Môže predseda spoločenstva bez súhlasu vlastníkov presunúť preplatok za plyn v kotolni za celú bytovku z vyúčtovania za kúrenie do fondu prevádzky, údržby a opráv?
Samozrejme, že svojvoľne nemôže! Služby – plnenia a poplatky za ne sú jeden finančný balík a fond prevádzky, údržby a opráv druhý. Tieto dva finančné balíky nie je možné len tak účtovne miešať, aj keď sú všetky peniaze na jednom účte domu. Základným dôvodom nemožnosti „zámeny či presunu“ je rozdielny kľúč tvorby jednotlivých položiek.
Zdôrazňuje to aj zákon č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov (ďalej len zákon) v ustanovení § 10 ods. 4 o tom, že „spoločenstvo a správca vedie prostriedky vo fonde prevádzky, údržby a opráv oddelene od prostriedkov zhromaždených od vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome na úhrady za plnenia, pričom sa musí zachovať účel použitia týchto prostriedkov“.
Plnenia, t. j. služby spojené s užívaním bytov a nebytových priestorov, sú predmetom ročného vyúčtovania zálohových platieb a zároveň každá služba má svoj špecifický spôsob „merania“, tvorby aj rozpočítavania. Plyn v kotolni použitý na vykurovanie a ohrev teplej vody je nákladom za palivo, následné vykurovanie a teplá voda predstavujú službu – plnenie. Tento náklad sa musí vyúčtovať, a ak je nižší ako vyzbieraný preddavok, vyčíslený rozdiel – preplatok zaň sa musí vrátiť vlastníkom.
Na druhej strane zvýšenie fondu prevádzky, údržby a opráv (FPÚaO) musia schváliť vlastníci hlasovaním (na zhromaždení alebo písomným hlasovaním), a to nadpolovičnou väčšinou všetkých vlastníkov v zmysle § 14b ods. 1 písm. i) zákona.
Predseda spoločenstva (ale ani správca) nemôže takýto krok/úkon vykonať svojvoľne. Išlo by o neoprávnené nakladanie s cudzími finančným prostriedkami a s cudzím majetkom. Preplatok za každú službu musí byť vlastníkovi vrátený po vypracovaní a odovzdaní ročného vyúčtovania v dohodnutej lehote, obvykle do jedného mesiaca od jej doručenia a prevzatia vyúčtovania.
Finančné prostriedky, ktoré vlastníci uhrádzajú na účet spoločenstva, sú majetkom vlastníkov tak, ako aj účet zriadený spoločenstvom v zmysle § 7a ods. 4 zákona. Akékoľvek nakladanie s týmito prostriedkami bez súhlasu vlastníkov sa môže považovať za neoprávnené a podľa výšky sumy sa môže považovať aj za trestný čin, predovšetkým, ak sú vlastníci poškodení.
V konečnom dôsledku môžu vlastníci nadpolovičnou väčšinou všetkých rozhodnúť o tom, že znížia preddavok za vykurovanie a zvýšia fond opráv tak, že sa im konečná suma mesačnej platby nezmení. Tu je však veľmi dôležité brať do úvahy „kľúč“ tvorby a rozpočítavania nákladov. Fond prevádzky, údržby a opráv sa zo zákona tvorí podľa veľkosti spoluvlastníckeho podielu.
Náklady na kúrenie, ak sú merané, sa môžu v jednotlivých bytoch s rovnakým spoluvlastníckym podielom diametrálne líšiť. Neviem si teda celkom dobre predstaviť, ako by sa preplatok za kúrenie s rôznou spotrebou v jednotlivých bytoch vyrovnal príspevku do FPÚaO.
Zákonné záložné právo v liste vlastníctva
Od mandatára som ako predseda spoločenstva v Košiciach obdržal upozornenie, že pri vymáhaní dlhu dražbou sa v niektorých domoch oddialilo ukončenie dražby v dôsledku nevyznačeného zákonného záložného práva v liste vlastníctva. Vraj si to máme všetci dať do poriadku. Ako na toto upozornenie reagovať?
Podľa mojich vedomostí sú všetky bývalé obecné (štátne) byty, ktoré v Košiciach predával Stavoprojekting, v poriadku, teda so zapísaným zákonným záložným právom súbežne s prvým prevodom prvého bytu v bytových domoch. Viete si to skontrolovať, ak si otvoríte LV svojho bytového domu na webe katastra. Ak to zapísané je, potom je pre vás upozornenie mandatára bezpredmetné. Predpokladám, že mandatár alebo dražobná spoločnosť, s ktorou mandatár spolupracuje, mala skúsenosť s nezapísaným zákonným záložným právom v LV a teda mali s tým prácu navyše.
Táto záležitosť je však dobre ošetrená, a to novelou č. 63/2019 Z. z. zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov (ďalej len zákon), ktorá zmenila, resp. upravila a doplnila znenie § 15 zákona a utvrdila tým prednostné postavenie zákonného záložného práva voči všetkým ostatným zmluvným záložným právam. Zákonné záložné právo je v „nultom“ poradí, teda na prednostnom mieste pred všetkými zmluvnými a inými záložnými právami.
Hoci o zákonnom záložnom práve už bolo napísaných veľa odborných článkov aj v tomto časopise, nezaškodí si pripomenúť súvisiace ustanovenie § 15 zákona, ktoré znie:
(1) Na zabezpečenie pohľadávok, ktoré vznikli alebo vzniknú v budúcnosti z právnych úkonov týkajúcich sa domu, spoločných častí domu, spoločných zariadení domu a príslušenstva a na zabezpečenie pohľadávok, ktoré vznikli alebo vzniknú v budúcnosti z právnych úkonov týkajúcich sa bytu alebo nebytového priestoru v dome, ktoré urobil vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome, vzniká zo zákona k bytu alebo k nebytovému priestoru v dome záložné právo v prospech ostatných vlastníkov bytov a nebytových priestorov. Existencia záložného práva sa zapíše do katastra nehnuteľností a nemožno ho vymazať počas existencie predmetu záložného práva.
(2) Záložné právo k bytu alebo k nebytovému priestoru v dome možno zriadiť aj v prospech tretej osoby.
(3) Záložné právo podľa odseku 1 trvá počas celej existencie predmetu záložného práva.“
Jednoznačne teda platí, že zákonné záložné právo voči všetkým vlastníkom bytov a nebytových priestorov existuje, aj keď v LV nie je vyznačené, pretože je to ZÁKONNÉ záložné právo. Nemožno ho v žiadnom prípade obísť ani predbehnúť.
Uloženie prebytku FPÚaO na termínovaný vklad
Môžu si vlastníci uložiť peniaze FPÚaO na termínovaný vklad v banke, ak na ňom majú prebytok?
Môj názor je ten, že nie, nemôžu, a potvrdzuje to aj zákon. Išlo by totiž o „podnikanie“ so ziskom, čo by bolo v rozpore s ustanovením § 10 zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov č. 182/1993 Z. z. v znení neskorších predpisov (ďalej len zákon). Tento paragraf v ods. 3 jasne definuje účel použitia prostriedkov fondu prevádzky, údržby a opráv takto:
„Z fondu prevádzky, údržby a opráv sa financujú výdavky spojené s nákladmi na prevádzku, údržbu a opravy spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, spoločných nebytových priestorov, príslušenstva a priľahlého pozemku, ako aj výdavky na obnovu, modernizáciu a rekonštrukciu domu. Z fondu prevádzky, údržby a opráv sa financujú aj opravy balkónov, lodžií a tých terás, ktoré sú spoločnými časťami domu. Prostriedky fondu prevádzky, údržby a opráv možno prechodne použiť na úhradu za plnenia spojené s užívaním bytov a nebytových priestorov v dome v prípade ich dočasného nedostatku. Po preklenutí nedostatku prostriedkov na úhradu tohto plnenia sa uvedené prostriedky vrátia do fondu prevádzky, údržby a opráv.“
Zároveň § 7b ods. 4, vzťahujúci sa na spoločenstvá vlastníkov bytov a nebytových priestorov, jednoznačne hovorí:
„Spoločenstvo sa nemôže zúčastňovať na podnikaní iných osôb a nemôže uzatvárať zmluvy o tichom spoločenstve. Spoločenstvo je povinné finančné prostriedky vybrané od vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome alebo získané vlastnou činnosťou zhromažďovať len na účtoch v banke.
Majiteľom účtu domu zriadeného spoločenstvom v banke sú vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome; spoločenstvo je príslušné disponovať s finančnými prostriedkami na účte domu a vykonávať k tomuto účtu práva a povinnosti vkladateľa podľa osobitného zákona o ochrane vkladov.12aaa) Ak spoločenstvo tvorí viac domov, musí viesť samostatné analytické účty osobitne za každý dom.“
Zároveň aj správca, ako osoba príslušná disponovať s finančnými prostriedkami na účte domu a vykonávať k tomuto účtu práva a povinnosti vkladateľa podľa osobitného zákona o ochrane vkladov,12aaa) nesmie použiť finančné prostriedky vlastníkov na krytie alebo úhradu záväzkov, ktoré bezprostredne nesúvisia s činnosťou spojenou so správou domu.
Správca nesmie využiť majetok vlastníkov vo vlastný prospech alebo v prospech tretích osôb. A majetok vlastníkov nie je súčasťou majetku správcu. A aj tu platí, že majiteľom účtu domu zriadeného správcom v banke sú vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome.
Odkaz 12aaa) sa pritom vzťahuje na zákon č. 118/1996 Z. z. o ochrane vkladov v znení neskorších predpisov.
Keďže použitie prostriedkov fondu prevádzky, údržby a opráv je striktne viazané len na účely uvedené v § 10 ods. 3 zákona, nie je možné naakumulované financie použiť na iný účel, než je ustanovené zákonom o vlastníctve bytov. Ak by vlastníci aj napriek tomu schválili uloženie „prebytku“ peňazí na termínovaný vklad, mohlo by sa to považovať za neoprávnené použitie finančných prostriedkov vlastníkov, aj keď v podstate tým nie sú poškodení.
Po obnove domu vlastníci schválili odmenu členovi rady za účasť na kontrolných dňoch, za odborné poradenstvo a ďalšie služby. Táto odmena sa vyplatila bez dane a odvodov, keďže menovaný má živnosť. Moja otázka znie, môže vôbec člen rady fakturovať práce, ktoré robí pre spoločenstvo na svoju živnosť? V zákone sa píše: „Člen rady nesmie vo vlastnom mene ani na vlastný účet uzatvárať obchody, ktoré súvisia s činnosťou spoločenstva.“
Na dome sa realizovala obnova obvodového plášťa, nový výťah v jednom vchode, výmena dlažieb na chodbách a ďalšie. Platili sme, samozrejme, mesačne aj za stavebný dozor, úplne cudziemu človeku, približne 1 000 €. Odmenu členovi rady odôvodnili ako kontrolu, účasť na kontrolných dňoch obnovy, za odborné poradenstvo a zastupovanie vlastníkov počas prípravy a celej realizácie obnovy domu.
Na vami opisovanú situáciu sa možno pozerať z viacerých uhlov. V prvom rade odmenu členovi rady riadne schválili vlastníci a predpokladám, že dostatočným kvórom (pre tento prípad, keďže išlo o peniaze z FPÚaO, nadpolovičnou väčšinou všetkých vlastníkov v zmysle § 14b ods. 1 písm. i) zákona č. 182/1993 Z. z. – účel použitia prostriedkov fondu). To znamená, že ju predsedníčka nevyplatila svojvoľne.
V druhom rade „odborné poradenstvo“ pri kontrole priebehu stavby zo strany člena rady podľa môjho názoru nespadá pod základné zákonné povinnosti člena rady. Tie sú určené v § 7c ods. 5 takto:
„Rada je dozorný orgán spoločenstva. Rada
- a) zvoláva zhromaždenie najmenej raz za rok,
- b) kontroluje vedenie účtovníctva a iných dokladov,
- c) navrhuje odvolanie predsedu,
- d) kontroluje činnosť spoločenstva a navrhuje opatrenia na nápravu nedostatkov.“
Myslím si, že kontrola, resp. dohľad člena rady na správnosť postupu zhotoviteľa stavby, nespadá do „kontroly činnosti spoločenstva“, pretože sa tu nekontrolovalo spoločenstvo, ale zhotoviteľ. Aj napriek tomu, že sa zabezpečil osoba vykonávajúca stavebný dozor v hodnote 1 000 €/mesiac, vždy je dobré kontrolovať aj ju (mám vlastné negatívne aj pozitívne skúsenosti z „nadbiehania“ stavebného dozoru zhotoviteľovi), aby nedošlo k „prehliadaniu“ nedostatkov na stavbe v prospech zhotoviteľa.
Člen rady v rámci svojej „funkcie“ kontroluje činnosť spoločenstva, teda v prvom rade to, čo robí predseda, všetky jeho administratívne a účtovné úkony. Kontrola stavby sem nespadá.
Ďalším faktorom je posúdenie, či sa kontrola stavby členom rady, ak ju fakturoval, môže alebo nemôže považovať za „obchod“ v zmysle § 7c ods. 7. Pozitívne na tom je však to, že spoločenstvu sa ušetrili prostriedky v rámci povinných odvodov, ktoré sa preniesli na živnostníka.
Z môjho pohľadu člen rady vykonal dohľad nad ochranou majetku ostatných vlastníkov nad rámec svojich povinností voleného orgánu spoločenstva. Či je to však tak, o tom by rozhodol súd, ak by ste chceli predmetnú vec napadnúť ako prehlasovaná osoba.
TEXT: Ing. Otília Leskovská
FOTO: Shutterstock
